【正文】 頁 共 61 頁 CAMEL ACTIVE、萬寶路、 JEEP、 TREKamp。D、 女子飾品： VVA、 loveamp。db、 EQ： IQ、 JORYA、LMLULU、 BCBG、 ARTIS（高檔） ALLURE、慕詩、 BIANCO、 FINITY、 ANNAPUCCI、哥弟、 EPISODE、瑪絲菲爾、 PORTS、 CORDIER、CADIDL、 Belle Fare、 MORGAN、 JESSICA、 HAILIVES、 MAXDUDIO、 LUXMAN、 miamia、 EACHWAY、 AXARA（中檔） 淑女裝： GE、 E+、 IVVKY、 OIKOS、 COCOON、 、 ODBO、 LESS、 FEIZI、 SCOFIELD、 X/M、卡斯比亞、OTT、 DECOSTER、 USPOLO、逸飛、鋇萱、 Theme、 EMMA、 AIKERL、蘭絲繪、 ZUCZUG、 CHARFEN、 WANKO、MOX、雅瑩、 VOCOCA、 EIN、欷、菲依尼尼、 少女裝： ESPRIT、 MK+、 AVV、 iiMK、 ELLE、 ONLY、 VEROMODA、巧帛、 ELAND、 TB JOJO、六七八月、COZZI、淑女屋、自然元素、 B艾格、艾格周末、艾格運動、 WEEKEND WORKSHOP、花木馬、 MISSK、VEEKO、納帕佳、 JPR、佛羅倫、馬天奴 ADA、寶貝雙星、 FRIZZ、 OASIS、 CIRCLE、 macamp。古柏、 SIMBOLO、新秀麗、皇冠、森泰斯、 2F 精品女裝區(qū)： 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 61 頁 KLOVA、柯利亞諾、白領(lǐng)、 ICB、 bestibelli、子苞米、 ONamp。 PEACE、 TEENMIX、BATA、 LESAUNDA、 FORNARINA、 FED、 RIZ、 KUUKI、 HARSON、 EVERY ONE、芭迪、安瑪莉、康麗、百斯圖、他她、伊伴、梵詩蒂娜、千百度、寶曼尼、星期六、美麗寶、 Walker Shop、 ECCO、其樂、暇步士、馬飛仕圖、圣枷步、龍浩、木林森、策樂、雅樂士、森達、華倫天奴具體表現(xiàn)如下： 1F 精品區(qū)： Zegna、 MAXMARA、 KENZO、 TOMMY HILFIGER、 CANALI、 BALLY、 LV、 TRUSSARDI、 AIGNER、 CERRUTI 188 BURBERRY、 HUGO BOSS、 MONT BLANC、 LANCEL、 、 Ralph Lauren Polo、 VERSACE、 Royal 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 61 頁 Selangor、 Giorgio Armani、 DUNHILL、 Cartier、 Aquascutum、 Kamp。 購買商鋪的目標(biāo)群分析 ①少部分用與自買自用（開店） ②絕大多數(shù)將會用于投資 在對這類購買商鋪的消費者的心理分析上表明，要成功的銷售該商鋪必須要借助政府對“城市副中心”的開發(fā)力度宣傳和政府對“城市副中心”的工作、生活等規(guī)模宣傳，加大購買者和投資者的消費信心。 改善居住條件者，目前在政府的規(guī)劃中，政府對“城市副中心”的景觀、道路、配套等基礎(chǔ)設(shè)施的投入會逐年增加，宗地將來的居住條件將一定會比“城市中心”好許多，并且開發(fā)商對鹽城政府提出的規(guī)劃總結(jié)定位是“城市副 中心” —— 中產(chǎn)階級的生活區(qū)。這類人群包括： 1） 25 歲 35 歲之間急需解決結(jié)婚住房的人，這類購房者因為工作時間不長沒有太多積蓄，但經(jīng)過幾年的積累（夫妻兩人）和雙方家庭的支助達到了購買條件。《孫子兵法》中有云：“不戰(zhàn)而屈人之兵”，用于商業(yè)策劃中既是“區(qū)別”，本案的形象定位的區(qū)分即是“區(qū)別”之一；《孫子兵法》《始計篇》中還有云：“ 利而誘之，亂而取之，實而備之，強而避之， 怒而撓之，卑而驕之， 佚而勞之， ? 攻其不備 ”。 小結(jié)：政府動用行政干預(yù)的方式，對“城市副中心”進行開發(fā)，從各開發(fā)商的心理來說是很不“舒服”的，那么勢必會想盡一切辦法盡快收回投資成本和投資利潤，如果本案的競爭對手沒有或一定范圍（宗地 1000 米）內(nèi)較少，可采用“大而全”的形象定位，但目前宗地的情況卻是恰恰相反。 規(guī)劃中的項目主樓高度是目前宗地當(dāng)?shù)刈罡邩求w。 周邊 競爭樓盤相對較多，區(qū)別與競爭樓盤的市場形象定位也是為了保證將來的銷售不至于混亂。項目的形象定位相當(dāng)與人穿什么樣的衣服，雖然衣服無法改變?nèi)说耐獠肯嗝玻^對能改變?nèi)说木衩婷病? 鴻基 奧 園 等物業(yè)類型相似的項目就在附近，產(chǎn)品同質(zhì)化為銷售增加難度。 城市南片為政府規(guī)劃重點發(fā)展片區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景樂觀。 機會 (opportunities) 鹽馬路南段市政拓寬工程將于今年完工，便捷交通環(huán)境將是本案一大機會。 開發(fā)商在房地產(chǎn)方面沒有品牌。 劣勢分析（ weaknesses） 連續(xù)加息等宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)業(yè)的影響日益 體現(xiàn)，消費者觀望態(tài)度日趨明顯。 根據(jù)市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)鼐用駥椖克趨^(qū)域的發(fā)展前景比較樂觀。 ③項目 分析 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 61 頁 優(yōu)勢分析（ strengthens） 本案所處的地理位置為城市規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域。 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項目所在的鹽馬路，在很短的時間內(nèi)發(fā)展成為城市的副中心，說明該區(qū)域的發(fā)展速 度是驚人的。 三、項目立地條件 研究 顧客是否容易達到商業(yè)區(qū) 首先，本案地處鹽城市的副中心區(qū)域，路政情況良好，交通便利，距離傳統(tǒng)的居民購物中心只有 2公里，可以說當(dāng)?shù)鼐用癯鲂匈徫锸欠浅１憬莸摹? 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 61 頁 總體規(guī)劃上形成“一城多鎮(zhèn)”組團狀空間形態(tài)，主城區(qū)保持“團塊狀”空間形態(tài)。居住、工業(yè)相對平衡的城市新區(qū)，以世紀大道與開發(fā)大道為界分為南北組團，北組團以經(jīng)十一路為界，形成“東工西宿”格局；南組團以鹽讀路為界，形成“南工北宿”格局。基本維持現(xiàn)狀功能，沿 204 國道可布置一定規(guī)模的工業(yè)用地，在鐵路貨站 附近布置主城區(qū)主要的物流、倉儲用地。以工業(yè)為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。以居住功能為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。以居 住和行政、文化、教 育功能為主，保留悅達工業(yè)園和市開發(fā)區(qū)用地，以串場河為界，維持“東工西宿”格局。以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主。 人車通行量： 測定項目名稱 具體數(shù)據(jù) 鹽馬路平均人流量為 24人次 /分鐘 9輛 /分鐘 大慶路平均人流量為 29人次 /分鐘 11輛 /分鐘 解放南路平均人流量為 32人次 /分鐘 7輛 /分鐘 建軍路平均人流量及車流量為 33人次 /分鐘 12輛 /分鐘 各城區(qū)區(qū)域性質(zhì)與功能特點 以通榆運河、新洋港、西環(huán)路、世紀大道、青年路等主要河流、道路為界限，將主城區(qū)劃分為城中、城南、城西、西南、城北、河?xùn)|六大片區(qū)。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 2020年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為 6500元 /人。 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 2020年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9362元，農(nóng)民人均純收入 4505元，分別比去年同期增長 %和 %。 其中 ，全市城市市場實 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 61 頁 現(xiàn)消費品零售額 億元，比上年同期增長 %；縣以下市場實現(xiàn)消費品零售額 億元，增長 %。 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 2020年鹽城國民生產(chǎn)總值 億元，累計增長 14%， 城市人均 GDP為 12499元 /人。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位 置。 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 六、 大市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。使你流連忘返。東南兩惻綠水環(huán)繞，河岸鋪滿如茵草坪，小區(qū)內(nèi)綠因光而翠，光因綠而馨。小區(qū)實行先進的紅外線監(jiān)控管理方式，樹立人性化的服務(wù)理念， 24小時保安巡更，主要入口配置值班崗?fù)?，全方位的物業(yè)管理，為入住的居民提供一流的管理服務(wù)。以 90150 平方米的三室二廳二衛(wèi)或四室二廳二衛(wèi)為主，配以獲國家建設(shè)部優(yōu)秀設(shè) 計獎本市區(qū)首創(chuàng)的錯躍層套型；功能配套齊全。 都 市 CLD國際社區(qū)生態(tài)居住典范，成功人士的修養(yǎng)生息之棲 3） 樓盤 名稱： 新港灣花園 物業(yè)類型：住宅 銷售價格： 2400元 /平 樓盤介紹： 新港灣花園是江蘇中誠信進軍精心打造的第一塊品牌。 超前的生態(tài)景觀住宅，人性化的空間構(gòu)造； 小區(qū)物管規(guī)范，區(qū)內(nèi)設(shè)置各種安全措施。 翠洲嘉園 物業(yè)類型：住宅 銷售價格： 2100元 /平 樓盤介紹： 交通便捷，公交 68路 “ 翠洲嘉園 ” 專線雙層巴士直達小區(qū)。 銀行 ： 可考慮在將來的物業(yè)中留有銀行的門面，這樣對提升宗地小區(qū)的檔次和解決宗地居民不 便，提升小區(qū)在宗地當(dāng)?shù)氐男蜗笥泻艽蟮膸椭? 教育： 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 61 頁 宗地北面 150米處為鹽城市中心小學(xué) 宗地東北方向 1公里處為城區(qū)實 小和市第一職業(yè)高級中學(xué) 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 ： 宗地西側(cè)相鄰為一家醫(yī)院 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 ： 宗地西面 50米為雅家樂超市 宗地北面 250米左右為鹽城市最大的超市：世紀聯(lián)華 宗地北面 200米左右為農(nóng)貿(mào)市場 宗地所在區(qū)域的商業(yè)氛圍較好，沿鹽馬路及大慶路店面的主要經(jīng)營種類為百貨、餐飲、娛樂為主，店面的售價為 12000~15000 元 /平，店面的租金為 /平 *天。 宗地出行主要依靠：公交車和單車（部分私家），建議開發(fā)商在對項目進行推廣時可利用公交站牌及馬路路邊 POP廣告的形象宣傳。 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結(jié)構(gòu)等（開發(fā)商提供） 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 61 頁 三、 項目規(guī)劃數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)名稱 具體數(shù)據(jù) 基地面積 9250 M2 總建筑面積 23886 M2 其中： 住宅建筑面積 18353 M2 所占比例 77% 商業(yè)及配套公建建筑面積 4023 M2 所占比例 17% 停車 庫建筑面積 1505 M2 所占比例 6% 綜合容積率