【正文】 RDIER、CADIDL、 Belle Fare、 MORGAN、 JESSICA、 HAILIVES、 MAXDUDIO、 LUXMAN、 miamia、 EACHWAY、 AXARA（中檔） 淑女裝： GE、 E+、 IVVKY、 OIKOS、 COCOON、 、 ODBO、 LESS、 FEIZI、 SCOFIELD、 X/M、卡斯比亞、OTT、 DECOSTER、 USPOLO、逸飛、鋇萱、 Theme、 EMMA、 AIKERL、蘭絲繪、 ZUCZUG、 CHARFEN、 WANKO、MOX、雅瑩、 VOCOCA、 EIN、欷、菲依尼尼、 少女裝： ESPRIT、 MK+、 AVV、 iiMK、 ELLE、 ONLY、 VEROMODA、巧帛、 ELAND、 TB JOJO、六七八月、COZZI、淑女屋、自然元素、 B艾格、艾格周末、艾格運(yùn)動、 WEEKEND WORKSHOP、花木馬、 MISSK、VEEKO、納帕佳、 JPR、佛羅倫、馬天奴 ADA、寶貝雙星、 FRIZZ、 OASIS、 CIRCLE、 macamp。jac、 gitti、中中、 014 Aamp。D、 女子飾品： VVA、 loveamp。love、 7度、 she39。s、 AURORA、 folifoli、 yes or no、海盜船、美伊、艾尚、 ITAL、夢特麗、 EVITA、雅天妮、巴斯望、曼陀尼、 Aqua City、 KIWA AWIK、太陽城 彩妝區(qū)： 蝶妝、 Maybelline、 Revlon、 ZA、紅地球、 COCOOL、娥佩蘭、 UP2U 內(nèi)衣： Wacoal、 Triumph、安利芳、歐迪芬、曼尼芬、愛慕、 BAILIAN、古今、桑扶蘭 百富、 COTTON SHOP、 UNDER SHOP、 UNDER WEAR、貓人、沙美娜、麗乃馨、愛帝、南極人、俞兆林、婷美 3F 男裝 寶姿、思卡圖、 VICUTU、都本、基爾、古杰師、 GIBO、 LEO、 DOCKERS、路易詩蘭、紳浪、湯尼威爾、 SK、 ARROW、 SEE、 BONI、 GJ、朗維高、凱普迪諾、香港鱷魚、卡帝樂鱷魚、 USPOLO、杉杉、九牧王、羅蒙、勝龍、杜安 戶外休閑 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 61 頁 CAMEL ACTIVE、萬寶路、 JEEP、 TREKamp。TRAVEL、 JACKJONES、馬克華菲 JEANS、 TONY JEANS、高爾夫、 LACOSTE、萬星威、金狐貍、黃金熊、 NAUTICA 男士飾品 ZIPPO、瑞士軍刀、軍表、煙斗 注一：以上的各項作為本案的項目定位來說，競爭樓盤太多，從高、中、低的三個水平以及開發(fā)的原由等綜合情況來分析，一般的開發(fā)商會選擇中或低，但同樣有這樣想法的樓盤不會少，從辨證的思維角度分析這樣的定位就很難盡快的銷售，所以我們的定位是中高檔次的商鋪定位，以上是可供參考（較大可能購買）的商業(yè)，但也不一定要絕對選擇這些品牌，可相類。 另二：在商鋪組織時要加入：家電、休閑、運(yùn)動、床品、兒童、大眾餐飲區(qū)、電玩 五、商鋪特色定位 前面已經(jīng)對商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位和消費(fèi)經(jīng)營項目定位及功能定位進(jìn)行了確定，綜合以上情況商鋪特 色就一目了然了：集中高檔次的購物、休閑、娛樂、餐飲與一體的綜合性商鋪，這樣定位的好處還有：降低各類消費(fèi)經(jīng)營項目的數(shù)量，提升整體價值水平，造成市場供不應(yīng)求的局面。 伍伍 項項 目目 建建 議議 篇篇 中國最大的管理資源中心 第 25 頁 共 61 頁 一、整體規(guī)劃設(shè)計方案描述（局部概念建議） 整體的設(shè)計布局：采用圍合式、雙圍合式布局、排列式，將整個小區(qū)規(guī)劃為三個功能區(qū)塊 —— 居住、購物、休閑，每個區(qū)既相互獨立又相互聯(lián)系。 功能分區(qū)：高檔公寓生活區(qū)、豐富人生購物區(qū)和享受人生休閑區(qū)。 建筑布局采用區(qū)圍合設(shè)計。圍合式布局是充分實現(xiàn)小區(qū)私密性和人性化空間的最有效 方式之一。分區(qū)布局一方面是為了適應(yīng)本小區(qū)分期開發(fā)的實際要求，另一方面可以在一期就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計，有利于項目形象展示和銷售。 二、外立面效果設(shè)計方案建議 住宅、商鋪等建筑的立面造型與裝飾，雖然沒有什么特殊的講究，但也不是毫無技巧可言，其形體與尺度的優(yōu)美協(xié)調(diào)與否，個性的強(qiáng)烈平淡，色彩的濃郁淡雅，線條裝飾乃至門窗造型風(fēng)格，均能體現(xiàn)住宅投資者和設(shè)計師的審美意識與水平高低。榮盛公寓的規(guī)劃因已定稿，因而在建筑風(fēng)格的選定上無法對其進(jìn)行有利的規(guī)劃建議，但也不是絕無挑剔可言。公寓主調(diào)采用地中海北岸摩納哥海濱公 寓這種細(xì)膩、明朗的風(fēng)格感覺（樹、陽光、空氣、綠色、和諧、自然）。 色彩簡潔，鮮明而持久，應(yīng)是小區(qū)住宅外立面裝飾追求的最佳目標(biāo)。住宅的色彩不能太復(fù)雜，不論采用協(xié)調(diào)色還是對比色，顏色均不宜超過三種。我們在幾經(jīng)思考后建議：墻身為淺黃色，采用絳紅色坡屋頂（充分體現(xiàn)頂層的空中花園 —— 次買點），咖啡色的門窗，經(jīng)過建筑色彩的處理，使得整個小區(qū)色彩柔和、親切、明快。 三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略） 四、項目景觀設(shè)計方案建議 榮盛公寓景觀環(huán)境設(shè)計，主要是圍繞住戶的生活生理需求，保障居住環(huán)境的清潔衛(wèi)生，促進(jìn)住戶 身心舒暢、健康的生活生態(tài)環(huán)境，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 合理的平面規(guī)劃和空間布局為環(huán)境設(shè)計創(chuàng)造了良好的先天條件。 首先，榮盛公寓合理利用土地資源，圍合式的建筑設(shè)計為景觀環(huán)境的設(shè)計提供了相對分區(qū)的 中國最大的管理資源中心 第 26 頁 共 61 頁 空間，同時也可相對獨立對其進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。 榮盛公寓 完善的設(shè)計和超前的功能配置 為方便居民生活，榮盛公寓的景觀環(huán)境設(shè)計應(yīng)該相應(yīng)增加公建配套設(shè)施，這對提高小區(qū)環(huán)境的質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。在功能配置時，應(yīng)該相應(yīng)增加能體現(xiàn)一定的超前性，設(shè)計全面的小區(qū)生活智能化系統(tǒng)和殘疾人的無障礙設(shè)施。 ③營造自然的生態(tài)環(huán)境 榮盛公寓從用地 面積和規(guī)劃情況來看，雖然是小高層，但對營造生物環(huán)境和非生物環(huán)境的營造上也不可忽視。在總體景觀環(huán)境設(shè)計中，建議按歐式園林的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃；在“享受生活休閑區(qū)”綠化面積上（單指該區(qū)）要超過國家對小區(qū)綠化所規(guī)定的 33%，植物品種的選擇反映了綠化的特色，真正做到了“夏有涼，冬有綠，四季有花”，除道路以外，看不到暴露的泥土。并積極推廣垂直和立體綠化（節(jié)約用地面積充分利用空間）。在非生物環(huán)境的營造方面，空氣陽光關(guān)系到人的生活質(zhì)量，榮盛公寓要充分考慮（景觀環(huán)境設(shè)計中）朝向和光照，設(shè)計能夠最大限度的增大采光面積和透氣量。 ④ 有效地控制環(huán)境污染 榮盛公寓在充分控制污染方面要考慮以下三方面的問題： 垃圾處理：建議小區(qū)內(nèi)設(shè)立“可回收”與“不可回收”的雙選擇垃圾回收器。 污水排放：通過管道和泵站排入污水處理站，集中進(jìn)行無害化處理后排放。 車輛污染控制：主要包括尾氣、噪音和安全問題，整個小區(qū)建議設(shè)立合理的人車分流系統(tǒng)。 陸陸 項項 中國最大的管理資源中心 第 27 頁 共 61 頁 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 篇篇 一、項目價格計劃 價格向價值的回歸，隨著消費(fèi)群體的逐漸成熟，消費(fèi)觀念也日趨理性，體現(xiàn)在價值觀上的問題就是價格向價值回歸，這樣對本項目的價格支撐提出了相應(yīng)的要求。 自然環(huán)境除非具有唯一性，否則不足以支持高價格，本物業(yè)各項定位，將成為其價格的有力支持點，但是由于這種環(huán)境在該地區(qū)不可能保持長久的唯一性，不能與競爭對手形成強(qiáng)有力的競爭優(yōu)勢，所以我們認(rèn)為必須挖掘產(chǎn)品更多的附加價值，以支持獨特文化的定位。 價格必須與價值相符的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價值。建議從以下幾個方面入手： 發(fā)展商的開發(fā)理念：必須具有超前的開發(fā)理念和服務(wù)意識，與消費(fèi)者的需求相比，我們應(yīng)快半步，提前作到了他們的所需所想，所以我們在核心價值上導(dǎo)入了“購物 +休閑 +居住”的“一站式居住”全新概念，迎合消費(fèi)者對度假式生活的向往；社區(qū)文化，人文環(huán)境：這其實是生活方式的集中體現(xiàn)，作為目標(biāo)消費(fèi)群，我們要引導(dǎo)其生活方式，使之走上我們設(shè)想的道路。 品牌滲透力：它將體現(xiàn)在開發(fā)商和榮盛公寓的品牌魅力上，強(qiáng)勢品牌將在銷售上產(chǎn)生巨大的號召力，從而轉(zhuǎn)化為高價值產(chǎn)品印象。 挖掘產(chǎn)品資源：圍繞品牌核心價值努力完善樓宇質(zhì)量、環(huán)境及服務(wù)等 唯一價格的應(yīng)用：在高開低走或者是低開高走的價格策略都存在一定風(fēng)險性的情況下，我們建議實行唯一價格策略，也就是說，不制定清晰的定價標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)每一套的具體位置和 綜合素質(zhì)，制訂一個價格標(biāo)準(zhǔn)，無論是頂層的“空中花園”還是其他物業(yè)，每套都是唯一的，這不僅是價格的唯一，更是身份象征的唯一，這樣會比較符合目標(biāo)消費(fèi)群的心理暗示，同時也有利于我們根據(jù)市場反映狀況調(diào)整價格策略，具體應(yīng)用如下： 減弱心理差價原則：對于本案來說，“空中花園”的售價在 2800 元 /㎡是能夠成立的，但本 中國最大的管理資源中心 第 28 頁 共 61 頁 項目中有較多的其他物業(yè)（小高層），這種物業(yè)的售價定位 2600 元 /㎡，這樣的定價只是確定在開盤的初期。 試探性入市：首期推出較少物業(yè)，以獨立定價入市，觀察市場對其價格的反應(yīng)，為后續(xù)推出的物業(yè)價格的制定，提供市場 的參數(shù)依據(jù)。 高價造勢（樓王）：在項目發(fā)售中后期，可以將幾戶朝向位置好、面積最大的“空中花園”，以豪華裝潢后高昂的定價方式作為價格造勢的形式。如上海紫園因為 1號別墅以 元的天價而充滿了神秘感，在目標(biāo)消費(fèi)群中的口碑效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了被動的宣傳。 二、項目市場推廣方案 推廣目的 建立“榮盛公寓” 鹽城全方位豐盛生活小區(qū) 的樓盤形象，同時塑造開發(fā)商良好品牌形象。 開盤時取得市場強(qiáng)烈關(guān)注的效應(yīng)，使項目成為鹽城的焦點樓盤。 配合銷售計劃，順利完成各階段銷售目標(biāo)，以實現(xiàn)理想的銷售業(yè)績。 推廣策略 由概念到具體：概念先 行 —— 集中造勢 —— 階段創(chuàng)新 —— 巧用媒體 由大到?。合扔行Ю名}城西南片區(qū)已經(jīng)形成的中產(chǎn)階級居住區(qū)的態(tài)勢，聚斂人氣、拔高知明度，形成項目價值利基、預(yù)熱整個區(qū)域板塊。再推出本項目，強(qiáng)勢出擊、氣勢磅礴，呼應(yīng)區(qū)域增值潛力。 推廣原則 整合優(yōu)勢、集中造勢 整合推廣是指樹立項目的整體形象，集中整合項目無形資產(chǎn)。 在整合推廣的廣告方案中，主要側(cè)重完善的市政配套、完善生活配套、完善的環(huán)境配套，購物就在家門口。 樹立享受全方位豐盛生活的鮮明個性，使項目形象深入人心。 在廣告方案設(shè)計中，堅持以創(chuàng)新為主，突破常規(guī)思路，必須以全 新的概念，全新的操作方式、全新的媒體整合手段進(jìn)行營銷傳播，整合各種內(nèi)部、外部資源，激發(fā)市場轟動。 全程推廣，與項目開發(fā)節(jié)奏相適應(yīng)，同步共振。 中國最大的管理資源中心 第 29 頁 共 61 頁 推廣活動貫穿于從宣傳開始至項目熱銷的整個時間跨度中，必須與項目開發(fā)進(jìn)度緊密配合，在各期項目推廣中，造成數(shù)個高