【正文】 實(shí)踐中，逐步認(rèn)識、把握、提煉。這些產(chǎn)品構(gòu)成的系列要素，就是未來的系列賣點(diǎn)，它們將是我們未來小區(qū)個(gè)性特征的基礎(chǔ)支撐。 二、 可行性報(bào)告內(nèi)容指引 外部環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響 交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)： 鹽城市 交通網(wǎng)絡(luò)的成型使得 區(qū) 內(nèi)交通 優(yōu)勢明顯 。鹽城民航機(jī)場新航線的 不斷 開辟 。 另一方面；內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)的完善，市區(qū)公交線路以作為城市樞紐的建軍路、解放南路為中心向周邊擴(kuò)散，形成六縱八橫的現(xiàn)代城市交通網(wǎng)絡(luò)，本案所在地的鹽馬路和大慶路正處在該交通網(wǎng)絡(luò)以內(nèi)。這對本案的銷售也是利好現(xiàn)象。在相對一段時(shí)間內(nèi)能較大幅度的增長。 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位 A、歷史文化 距今兩千一百年前，正是中華民族大一統(tǒng)歷史上第一個(gè)強(qiáng)盛王朝 大漢帝國的鼎盛時(shí)期。從此，這塊盛產(chǎn)海鹽的地方開始獨(dú)立譜寫自己的輝煌歷史，這個(gè)歷史便是今 日鹽都縣的歷史。同時(shí)在項(xiàng)目實(shí)施階段中的廣告推廣、宣傳推廣、 SP活動(dòng)、新聞發(fā)布會等許多的策劃方案脫離當(dāng)?shù)氐奈幕彩呛茈y形成共鳴。項(xiàng)目周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不僅受到來自城市中心的輻射，也 隨著鹽都新區(qū)和各鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，一批又一批的大型、特大型高科技項(xiàng)目被陸續(xù)引進(jìn)和建成投產(chǎn)，韓國世鐘汽配城、華業(yè)醫(yī)藥、麗凱毛絨、龍熙鋼結(jié)構(gòu)、唐笑服飾、綠葉化 工、桑力太陽能、上禾金屬、海特布業(yè)等骨干項(xiàng)目投產(chǎn)后迅速形成先進(jìn)生產(chǎn)力，支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)一路攀升。在對于項(xiàng)目的將來的宣傳和推廣也是一個(gè)可以利用的基礎(chǔ)。因此，必須對項(xiàng)目進(jìn)行全方位的策劃，形成獨(dú)特的推廣概念，通過合理的媒體運(yùn)作，樹立起良好的產(chǎn)品形象，使銷售利潤達(dá)到 最大化。我們大唐置業(yè)的認(rèn)真態(tài)度和務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)也非常希望能得到開發(fā)商的認(rèn)可和支持。房地產(chǎn)行業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的重要組成部分，必然會隨著城市經(jīng)濟(jì)的向前發(fā)展而日趨成熟，從目前的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)雖然投資大但經(jīng)濟(jì)回報(bào)率也非常大，同時(shí)它的周期短（一般 2— 4 年），一但完成，對 開發(fā)企業(yè)意義非凡。 目前中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，發(fā)達(dá)城市和不發(fā)達(dá)城市之間房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展具有明顯差異。 第一部分：項(xiàng)目概況 一、 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置： 二、 宗地現(xiàn)狀 宗地位置較好，地處鹽城中心西南面，距離市中心直線距離 1000米、道路距離 2000米。 目前宗地不存在地面居民、工廠、拆遷等工作。大慶路和鹽馬路由于建設(shè)時(shí)間相對較晚，所以路況較好。 鹽馬路南段正在進(jìn)行馬路拓寬的市政改造工程，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)該路段將拓寬完畢，到時(shí)宗地馬路的人流量及車流量將有所加大。 公園 ： 項(xiàng)目當(dāng)?shù)厝狈? 建議在規(guī)劃中充分利用 1000 多平米的集中綠地，通過建造一些別致的小品來烘托 出輕松休閑的環(huán)境 氛圍。 五、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目主要競爭個(gè)案調(diào)查 1）樓盤名稱： 新日月 小區(qū)主要路口標(biāo)志明顯；噴泉、背景音樂定時(shí)開放；秩序井然。 2）樓盤名稱： 鴻基 奧園 芝林廣場 物業(yè)類型：商住 銷售價(jià)格： 3000元 /平（住宅） 20000元 /平（一層商鋪） 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 61 頁 8000元 /平（二層商鋪） 樓盤介紹： 主要戶型： 3室 2廳 數(shù)萬平方米的市民健身公園景觀，再版都市桃花源的靈秀風(fēng)韻； 占地 ，位于鹽馬路世紀(jì)聯(lián)華超市西側(cè)，戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特新穎。防盜對講門安全系統(tǒng)，天然氣有限電視寬帶網(wǎng)等設(shè)備配套齊全。小區(qū)的設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)以人為本，回歸自然的原則。幽靜閑適。 4） 樓盤 名稱： 興盛華庭 物業(yè)類型：商住 銷售價(jià)格： 2400元 /平 樓盤介紹： 該項(xiàng)目位于 鹽馬路世紀(jì)聯(lián)華對面 ，為多層住宅小區(qū)，沿馬路底層 為商鋪，目前已經(jīng)銷售完畢。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 中國最大的管理資源中心 第 13 頁 共 61 頁 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 貳貳 市市 場場 篇篇 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 61 頁 一、市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 總?cè)丝?、家庭戶?shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等 1）總?cè)丝冢? 鹽城市總?cè)丝?數(shù)量為 人 其中：市區(qū)人口 萬人 市區(qū)人口占總?cè)丝诘?20% 農(nóng)村人口 農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?80% 市政府規(guī)劃，當(dāng)?shù)?2020年的市區(qū)人口數(shù)量將達(dá)到 100萬 鹽城市外來人口數(shù)量較少，可以忽略不計(jì) 2）收入水平： 2020年鹽城市居民人均收入為 9361元，比上年增漲 % 其中 ：工薪居民收入比上年增漲 % 2020年低于平均收入的居民占整個(gè)居民總數(shù)的 62%，顯示當(dāng)?shù)刎毟徊罹噙M(jìn)一步拉大 3）消費(fèi)水平： 2020 年鹽城市居民人均消費(fèi)支出為 6565 元，比上年增漲 %，在消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面居民用于居住、娛樂消費(fèi)增幅加大，居民人均居住類消費(fèi)支出為 882 元，居民人均居住類消費(fèi)支出增漲%，市區(qū)居住類（不含商品房價(jià)格）價(jià)格平均上漲 %，比居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)高 個(gè)百分點(diǎn)，而 12月份居住類價(jià)格上漲 %，漲幅高于同月食品價(jià)格 個(gè)百分點(diǎn)，成為居民消費(fèi)價(jià)格的“領(lǐng)跑者”，居住類價(jià) 格在整個(gè)居民消費(fèi)價(jià)格中所占比例較小，約為 %，但是如果居住類價(jià)格持續(xù)快速增長，也將成為價(jià)格回落的不穩(wěn)定因素。 消費(fèi)品零售總額 2020 年，全市 社會消費(fèi)品零售總額 億元，累計(jì)增長 %。城鄉(xiāng)消費(fèi)增幅差距有所縮小，農(nóng)村消費(fèi)品市場出現(xiàn) 升溫勢頭。城鄉(xiāng)居民收入的增長，增強(qiáng)了購買能力 。 二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 道路狀況： 本案位于鹽馬路和大慶路的交匯處，而連接建軍路的 鹽馬路和連接解放南路的大慶路由于建設(shè)時(shí)間較晚，所以整體道路狀況比較好。 城中片區(qū) 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 61 頁 新洋港以南、通榆運(yùn)河以西、青年路以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。 城南片區(qū) 青年路以南、通榆運(yùn)河以西、新河以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。 城西片區(qū) 西環(huán)路以西、寧靖鹽高速公路以東、世紀(jì)大道以北、新洋港以南區(qū)域。 西南片區(qū) 西環(huán)路以西、寧靖鹽高速公路以東、世紀(jì)大道以南、徐淮鹽高速公路以北區(qū)域。 城北片區(qū) 新洋港以北、通榆運(yùn)河以西、寧靖鹽高速公路以南、串場河以東的區(qū)域。 河?xùn)|片區(qū) 通榆運(yùn)河以東區(qū)域。 城市規(guī)劃 鹽城市城市總體規(guī)劃用地范圍東至沿海高速公路，南至徐淮鹽高速公路，西至寧靖鹽高速公路，北至新興鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)，總面積約 423平方公里。 規(guī)劃發(fā)展方向?yàn)橹攸c(diǎn)向南，適度向西，啟動(dòng)河?xùn)|，有計(jì)劃向北。 其次，本案所處位置為城市的城南片區(qū)，該區(qū)域?yàn)槭姓?guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，而且區(qū)域類型以居住和行政、文化、教育功能為主，隨著該片區(qū)居住氛圍的加濃，必然吸引商業(yè)機(jī)構(gòu)的全面進(jìn)入，結(jié)合原有的商業(yè)基礎(chǔ)，本地區(qū)將成為未來的商業(yè)中心，居民購物將真正實(shí)現(xiàn)“購物就在家門口”。目前本案周邊的配套設(shè)施還是比較健全的，但公建設(shè)施是比較匱乏的，有待進(jìn)一步完善。 周邊各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，各項(xiàng)服務(wù)功能比較成熟，已形成一定的居住氛圍。 交通便利，給客戶帶來直接的便利 與學(xué)校，醫(yī)院形成一個(gè)相對獨(dú)立的居住中心，不受其他項(xiàng)目的影響。 由于本案項(xiàng)目較小，很難形成良好的居住氛圍。 副中心區(qū)還沒有完全形成，保守的客戶會缺乏信心。 項(xiàng)目南面的鹽都汽車站即將通車，該地區(qū)的人流量和車流量會進(jìn)一步加大。 威脅 (threatens) 本案附近其它的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目密集，如何在激烈的市場競爭中脫影而出將成為項(xiàng)目開發(fā)首要解決的問題。 中國最大的管理資源中心 第 19 頁 共 61 頁 叁叁 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 分分 析析 篇篇 （（ 略略 ）） 肆肆 項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位 篇篇 一、項(xiàng)目的市場定位 中國最大的管理資源中心 第 20 頁 共 61 頁 形象定位 交通便利、品位高雅、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、三代受益 定位基礎(chǔ)及定位理由 作為項(xiàng)目策劃的重要組成部分，項(xiàng)目的形象定位的重要性是不言而語的。同樣，好的形象定位能給消費(fèi)者帶來“市場區(qū)分” —— “親和度”的基礎(chǔ)，樹立項(xiàng)目的“唯一性”。 提升宗地項(xiàng)目物業(yè)的綜合檔次，有利與將來的價(jià)格提升。本身具有唯一性。 另一方面：不管政府與開發(fā)商有任何的這樣那樣的事情，購房 者是不知道也不想知道，對與他們來說；只要該物業(yè) —— 是否能滿足我的生活、工作要求？工程質(zhì)量？收費(fèi)？等等這是他們最關(guān)心的。 二、目標(biāo)客戶定位 購買住宅的目標(biāo)群分析 目前宗地當(dāng)?shù)厥钦罅ν茝V建設(shè)的鹽城城市副中心，從項(xiàng)目本身的升值潛力上來說是很大的，并且目前做為“城市副中心”的整體狀況還不成 熟，但單位面積售價(jià)相對城市中心而言低許多，能夠吸引一部份人來買房。 投資客，鹽城市民對政府開發(fā)“城市副中心”的決定能吸引一部分手中有閑置暫時(shí)不用的人 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 61 頁 群。加之借助政府的宣傳和自身推廣這類人群將占到較重的比例。 三、商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析 作為確定商鋪購買對象前，先要確定商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位，如果購買商鋪用于只是針對本社區(qū)居住人群消費(fèi)面就太狹窄，也不能形成“氣候”，本案商 鋪將來的消費(fèi)目標(biāo)不僅僅針對本社區(qū)居民還要擴(kuò)大到周邊社區(qū)的居住人群，這不僅僅只是為了銷售目標(biāo)，同時(shí)對本案的知名度更是利好，同樣可一舉兩得，為什么我們不做呢？ 四、商鋪的經(jīng)營項(xiàng)目定位及功能定位 如果建設(shè)上檔次和品質(zhì)較高的商鋪（同時(shí)這類商鋪能使總體價(jià)格具有提升空間，爭取到更大的利益價(jià)值），在進(jìn)入商鋪的商品品牌要增加相應(yīng)的“門檻”。C、 PAUL SHARK、 PAL ZILERI、AutaSon 化妝區(qū)： CHANEL、 CLINIQUE、 CD、 SHISEIDO、 Estee Lauder、 SKII、 LANCOME、 CLARINS、 HR赫蓮娜、Elizabeth Arden H2O