【正文】 （空間） 通過最適合的形式表達產(chǎn)品信息，讓消費者在最短的時間內(nèi)，在適合的空間里得到最多的、最準確的、最良好的產(chǎn)品信息。 媒體組合策略： 長效廣告與短 效廣告相結(jié)合，在時間上合理安排。并在滿足推廣要求的前提下盡量精簡，側(cè)重重點媒體，并注意廣告投入的經(jīng)濟性。 中國最大的管理資源中心 第 35 頁 共 61 頁 七、廣告宣傳策劃建議書 媒體整合策略： 渠道、形式、根據(jù)各階段推廣的內(nèi)容，指定合理的媒體推廣方案 點點 面面 結(jié)結(jié) 合合 、 軟軟 硬硬 兼兼 施施 ， 四四 兩兩 撥撥 千千 斤斤 原則 媒體選擇考慮不同范圍和層次，作到點線面結(jié)合，并明確各種媒體的目標受眾以及在整合推廣中的目的。以下是我公司為榮盛公寓項目配置的極具戰(zhàn)斗力的策劃銷售團隊： 項目策劃總監(jiān)： 1名 項目銷售經(jīng)理： 1名 項目執(zhí)行經(jīng)理： 1名 策劃專案： 2名 中國最大的管理資源中心 第 33 頁 共 61 頁 設(shè)計專案： 1名 銷售專案： 1名 銷售人員： 5名 二、培訓(xùn)計劃： 銷售人員的培訓(xùn)對于一個項目來說是很關(guān)鍵的，一支所向披靡的精銳的銷售隊伍在成功的銷售中起決定性作用的，所謂磨刀不誤 砍柴工，在銷售現(xiàn)場開始全面接待之前，必須對銷售人員進行全方位的銷售培訓(xùn)，哪怕是從事過房地產(chǎn)銷售的人員，在重新接觸新項目時，也要帶著空杯心理再次接受銷售培訓(xùn)。 四、價格策略執(zhí)行計劃建議書（一房一價） 價目表建議（暫略） 付款方式建議（各種付款方式的折率 需與開發(fā)商協(xié)商決定） 中國最大的管理資源中心 第 32 頁 共 61 頁 五、管理模式建議書 物業(yè)管理模式建議 因本物業(yè)是高檔公寓的定位，在物業(yè)管理上要突出特色服務(wù)，提供的服務(wù)包括： □家居清潔 □汽車清潔 □衣服洗燙 □代聘鐘點工 □代購商品 □代定車船票 □郵政服務(wù) □住宅外觀清洗 □花匠服務(wù) □上門廚師 □訂餐 □地毯清洗 □賓館預(yù)約服務(wù) □代辦快遞服務(wù) □叫車服務(wù) □代辦搬家 □健身房預(yù)約 □叫醒服務(wù) □商務(wù)中 心預(yù)約：電腦 /傳真服務(wù) □代訂書報 智能化管理服務(wù)： □周界報警系統(tǒng) □紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) □可視對講系統(tǒng) □門窗防盜系統(tǒng) □煤氣泄露報警系統(tǒng) □給排水監(jiān)控系統(tǒng) □輸配電監(jiān)測系統(tǒng) □照明監(jiān)測系統(tǒng) □緊急求助按鈕 □寬帶網(wǎng)入戶 銷售管理 根據(jù)項目進度，我公司制定出非常合理并具有一定挑戰(zhàn)性的銷售目標，結(jié)合銷售目標，制定嚴密的銷售計劃。同時，通過預(yù)約看樓，有利于交叉篩選客戶，以便下一階段工作目標明確，有的放矢地進行。（越層的 3套在總套數(shù)上已經(jīng)達到 25%，這個比例是非常高了。 ③銷控策略建議 前期宣傳以整體形象為主，在案名上不突出物業(yè)形式，先給消費者形成鹽城第一物業(yè)生活的印象，然后在現(xiàn)場咨詢時再介紹其他物業(yè)形式。臺式注重現(xiàn)場氣氛的營造，在短期內(nèi)烘熱市場，迅速完成銷售，但 在整體市場把握上稍遜于港式；港式銷售模式注重整體銷售分期控制，現(xiàn)場營造的是一種寧靜淡雅的氣氛，消費者不易形成購買沖動。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者傳統(tǒng)廣告只起輔助的作用，選擇針對性極強的媒體如各類高級俱樂部、高級酒店等場所 POP或內(nèi)部各類高檔雜志等。 核心廣告語： 全方位豐盛生活小區(qū) 購物就在家門口 路寬了，繁華更近了 雍容大度，縱彩人 生 非?？罩?，非常領(lǐng)地 打開窗，就可以聞到花香 三、營銷整體規(guī)劃方案建議書 營銷策略建議 現(xiàn)場銷售策略 本項目與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關(guān)鍵因素在三個環(huán)節(jié)：有效目標客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；達成與有效目標客源的直接溝通；行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活運用，可以采用“一對一”直效營銷： “一對一”直效營銷是指營銷過程中，達成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對面，以加強目標命中率，促進銷售，是一種實用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。 完善的生活配套 —— 鹽城最大的超市就在咫尺，銀行、學(xué)校、醫(yī)院一應(yīng)俱全。 推廣主題 主題定位、廣告語、賣點提煉 尋找令人心動的項目主題定位； 主題定位就是用最簡練又有感召力的方式告訴消費者我是誰，一個項目的主題定位的準確與否，會直接影響項目在消費者心目中的形象，所以提煉一個讓人一見傾心的主題定位對項目非常重要。 造勢 采用所有媒體全方位立體宣傳模式，迅速切入市場，并注重售樓現(xiàn)場氣氛營造、明麗、豐富的樣板房，加之部分目標消費群通過前期 SP 活動對全方 位豐盛生活的體驗，很容易帶動起第一輪消費熱潮，在鹽城市場塑造 “鹽城全方位豐盛生活小區(qū)” 的品牌形象。 借勢造勢 鋪天蓋地的廣告攻勢對于一個住宅項目的推廣前期來說是 不切實際 的，而直接面對目標客戶群，從他們關(guān)注的事情入手，并在推廣活動中給予他們對應(yīng)的參與空間，把項目靜態(tài)的展示和業(yè)主動態(tài)的參與相結(jié)合，配合立體的媒體宣傳，造勢與借勢并重，迅速完成銷售。 中國最大的管理資源中心 第 29 頁 共 61 頁 推廣活動貫穿于從宣傳開始至項目熱銷的整個時間跨度中，必須與項目開發(fā)進度緊密配合，在各期項目推廣中，造成數(shù)個高潮，此起彼伏，擴大推廣的深度。 在廣告方案設(shè)計中，堅持以創(chuàng)新為主，突破常規(guī)思路，必須以全 新的概念，全新的操作方式、全新的媒體整合手段進行營銷傳播，整合各種內(nèi)部、外部資源，激發(fā)市場轟動。 在整合推廣的廣告方案中，主要側(cè)重完善的市政配套、完善生活配套、完善的環(huán)境配套，購物就在家門口。再推出本項目，強勢出擊、氣勢磅礴，呼應(yīng)區(qū)域增值潛力。 配合銷售計劃，順利完成各階段銷售目標，以實現(xiàn)理想的銷售業(yè)績。 二、項目市場推廣方案 推廣目的 建立“榮盛公寓” 鹽城全方位豐盛生活小區(qū) 的樓盤形象，同時塑造開發(fā)商良好品牌形象。 高價造勢（樓王）：在項目發(fā)售中后期，可以將幾戶朝向位置好、面積最大的“空中花園”，以豪華裝潢后高昂的定價方式作為價格造勢的形式。 挖掘產(chǎn)品資源：圍繞品牌核心價值努力完善樓宇質(zhì)量、環(huán)境及服務(wù)等 唯一價格的應(yīng)用：在高開低走或者是低開高走的價格策略都存在一定風(fēng)險性的情況下，我們建議實行唯一價格策略，也就是說，不制定清晰的定價標準，而是根據(jù)每一套的具體位置和 綜合素質(zhì)，制訂一個價格標準，無論是頂層的“空中花園”還是其他物業(yè)，每套都是唯一的，這不僅是價格的唯一，更是身份象征的唯一，這樣會比較符合目標消費群的心理暗示，同時也有利于我們根據(jù)市場反映狀況調(diào)整價格策略，具體應(yīng)用如下： 減弱心理差價原則：對于本案來說，“空中花園”的售價在 2800 元 /㎡是能夠成立的，但本 中國最大的管理資源中心 第 28 頁 共 61 頁 項目中有較多的其他物業(yè)（小高層），這種物業(yè)的售價定位 2600 元 /㎡，這樣的定價只是確定在開盤的初期。建議從以下幾個方面入手： 發(fā)展商的開發(fā)理念：必須具有超前的開發(fā)理念和服務(wù)意識，與消費者的需求相比，我們應(yīng)快半步，提前作到了他們的所需所想，所以我們在核心價值上導(dǎo)入了“購物 +休閑 +居住”的“一站式居住”全新概念，迎合消費者對度假式生活的向往；社區(qū)文化，人文環(huán)境：這其實是生活方式的集中體現(xiàn)，作為目標消費群，我們要引導(dǎo)其生活方式，使之走上我們設(shè)想的道路。 自然環(huán)境除非具有唯一性，否則不足以支持高價格，本物業(yè)各項定位，將成為其價格的有力支持點，但是由于這種環(huán)境在該地區(qū)不可能保持長久的唯一性，不能與競爭對手形成強有力的競爭優(yōu)勢，所以我們認為必須挖掘產(chǎn)品更多的附加價值，以支持獨特文化的定位。 車輛污染控制：主要包括尾氣、噪音和安全問題，整個小區(qū)建議設(shè)立合理的人車分流系統(tǒng)。 ④ 有效地控制環(huán)境污染 榮盛公寓在充分控制污染方面要考慮以下三方面的問題： 垃圾處理：建議小區(qū)內(nèi)設(shè)立“可回收”與“不可回收”的雙選擇垃圾回收器。并積極推廣垂直和立體綠化（節(jié)約用地面積充分利用空間）。 ③營造自然的生態(tài)環(huán)境 榮盛公寓從用地 面積和規(guī)劃情況來看，雖然是小高層，但對營造生物環(huán)境和非生物環(huán)境的營造上也不可忽視。 榮盛公寓 完善的設(shè)計和超前的功能配置 為方便居民生活，榮盛公寓的景觀環(huán)境設(shè)計應(yīng)該相應(yīng)增加公建配套設(shè)施，這對提高小區(qū)環(huán)境的質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。 三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略） 四、項目景觀設(shè)計方案建議 榮盛公寓景觀環(huán)境設(shè)計，主要是圍繞住戶的生活生理需求，保障居住環(huán)境的清潔衛(wèi)生，促進住戶 身心舒暢、健康的生活生態(tài)環(huán)境，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 合理的平面規(guī)劃和空間布局為環(huán)境設(shè)計創(chuàng)造了良好的先天條件。住宅的色彩不能太復(fù)雜，不論采用協(xié)調(diào)色還是對比色，顏色均不宜超過三種。公寓主調(diào)采用地中海北岸摩納哥海濱公 寓這種細膩、明朗的風(fēng)格感覺（樹、陽光、空氣、綠色、和諧、自然）。 二、外立面效果設(shè)計方案建議 住宅、商鋪等建筑的立面造型與裝飾，雖然沒有什么特殊的講究，但也不是毫無技巧可言，其形體與尺度的優(yōu)美協(xié)調(diào)與否，個性的強烈平淡，色彩的濃郁淡雅，線條裝飾乃至門窗造型風(fēng)格，均能體現(xiàn)住宅投資者和設(shè)計師的審美意識與水平高低。圍合式布局是充分實現(xiàn)小區(qū)私密性和人性化空間的最有效 方式之一。 功能分區(qū)：高檔公寓生活區(qū)、豐富人生購物區(qū)和享受人生休閑區(qū)。 另二：在商鋪組織時要加入：家電、休閑、運動、床品、兒童、大眾餐飲區(qū)、電玩 五、商鋪特色定位 前面已經(jīng)對商鋪的目標消費群定位和消費經(jīng)營項目定位及功能定位進行了確定，綜合以上情況商鋪特 色就一目了然了：集中高檔次的購物、休閑、娛樂、餐飲與一體的綜合性商鋪，這樣定位的好處還有：降低各類消費經(jīng)營項目的數(shù)量，提升整體價值水平，造成市場供不應(yīng)求的局面。s、 AURORA、 folifoli、 yes or no、海盜船、美伊、艾尚、 ITAL、夢特麗、 EVITA、雅天妮、巴斯望、曼陀尼、 Aqua City、 KIWA AWIK、太陽城 彩妝區(qū)： 蝶妝、 Maybelline、 Revlon、 ZA、紅地球、 COCOOL、娥佩蘭、 UP2U 內(nèi)衣： Wacoal、 Triumph、安利芳、歐迪芬、曼尼芬、愛慕、 BAILIAN、古今、桑扶蘭 百富、 COTTON SHOP、 UNDER SHOP、 UNDER WEAR、貓人、沙美娜、麗乃馨、愛帝、南極人、俞兆林、婷美 3F 男裝 寶姿、思卡圖、 VICUTU、都本、基爾、古杰師、 GIBO、 LEO、 DOCKERS、路易詩蘭、紳浪、湯尼威爾、 SK、 ARROW、 SEE、 BONI、 GJ、朗維高、凱普迪諾、香港鱷魚、卡帝樂鱷魚、 USPOLO、杉杉、九牧王、羅蒙、勝龍、杜安 戶外休閑 中國最大的管理資源中心 第 24