【正文】 。由于時(shí)間倉促，我司僅對(duì)項(xiàng)目發(fā)展方向提出建議，旨在項(xiàng)目定位前期突破常規(guī)銷售定位法，采用以底商經(jīng)營帶動(dòng)整體項(xiàng)目的銷售，同時(shí)規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)底商、寫字樓、公寓的連帶均好銷售。 總之，作為本案發(fā)展方向的支撐部分，項(xiàng)目的形象推廣對(duì)本案起著至關(guān)重要的作 用，在銷售前期充分做好項(xiàng)目各個(gè)方面的推廣預(yù)算，整合各種媒體與社會(huì)有利資源，成為會(huì)展物業(yè)推廣成功的有力保障。 示范園林景觀：由于本案屬于林橋物業(yè)，只有靠自身園林的營造才能提升物業(yè)檔次，建議在銷售初期營造示范園林景觀，一方面，與本案目標(biāo)人群定位吻合，另一方面充分體現(xiàn)會(huì)展物業(yè)的高檔個(gè)性。 硬性銷售包裝：包括售樓處的選址、功能及其他特殊要求。 物業(yè)概念展示會(huì)：通過對(duì) LOFT、 MORE 等概念的傳達(dá)，擴(kuò)大本項(xiàng)目超前位影響。 會(huì)展物業(yè)經(jīng)濟(jì)酒會(huì)：邀請(qǐng)本市著名的外資公司及中外合資公司高級(jí)人士參加，介紹本項(xiàng)目的環(huán)境交通及會(huì)展特性，達(dá)到向目標(biāo)客戶傳遞購買信息的目的。 動(dòng) 會(huì)展物業(yè)經(jīng)濟(jì)研討會(huì)：邀請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、經(jīng)濟(jì)專家、國際性會(huì)展商在本地考察，提升本項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值。 廣播電臺(tái)：充分利用其貼近目標(biāo)客戶及紀(jì)實(shí)性強(qiáng)的特性對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行深度訴求。 1．媒體運(yùn)用 房地產(chǎn)類媒體種類繁多，針對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的特性及項(xiàng)目發(fā)展方向，我們建議此用以下幾種方式 電視臺(tái)：充分利用電視廣告媒體傳播的廣度及重復(fù)性。 XXX 國際會(huì)展空間成為本案白領(lǐng)公寓部分的推廣案名。 ： XXX 國際會(huì)展中心自然成為本案底商的最佳案名。 縱觀鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展歷程，在不同的歷史時(shí)期，提出不同的營銷理念及物業(yè)產(chǎn)品，但均以常規(guī)的營銷推廣手法為準(zhǔn)則，著重推薦自身的地理位置優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品功能賣點(diǎn)，從各個(gè)方面顯示自己的豪華與特色，從表面看，似乎產(chǎn)生各自的特色，但從內(nèi)涵上并沒有跳出同質(zhì)化，他們都從自身硬件出發(fā)，而欠缺心理年的支持，從而在理念創(chuàng)新上舉步不前。 寫字樓物業(yè)的革命。 、人文背景、區(qū)域發(fā)展方向。 升值潛力最大的地塊。 物業(yè)品牌： XXX物業(yè)作為鄭州市十強(qiáng)物業(yè)管理公司之一，其優(yōu)良的物業(yè)管理帶來的價(jià)值不單是對(duì)目標(biāo)人群的保障，更是推動(dòng)項(xiàng)目整體營銷策劃的前提。 開發(fā)商品牌： XXX 房地產(chǎn)社會(huì)資源整合成為挖掘項(xiàng)目附加值及提升物業(yè)品牌價(jià)值的有力保障。 （ 4.）商務(wù)服務(wù)功能模塊：針對(duì)于六區(qū)塔樓，提供會(huì)展辦公經(jīng)營場(chǎng)所。 （ 2.）家居服務(wù)功能模塊：提供家居歸屬感。 挖掘價(jià)值：通過各種平臺(tái)的建立造勢(shì)，提升價(jià)值。在選擇項(xiàng)目發(fā)展方向 時(shí)，適當(dāng)超前、通盤考慮對(duì)項(xiàng)目的成敗起到?jīng)Q定性的作用。 外籍人士：會(huì)展物業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)繁榮必將帶動(dòng)外籍人士在中國置業(yè)，他們的置業(yè)形式主要以出租為主，六區(qū)塔樓成為他們辦公的首選。 投資者：本物業(yè)為會(huì)展物業(yè)，極具升值潛力，故投資者成為本案的另一主力人群。看重物業(yè)的服務(wù)及生活品質(zhì)。 共享網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，會(huì)展具備強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)功能，建議在本案設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中心，使本案客戶第一時(shí)間掌握來自世界的各種信息， 共享信息資源。 共享文化平臺(tái)，建議設(shè)立會(huì)展會(huì)所，形成會(huì)展文化，使之成為名副其實(shí)的會(huì)展物業(yè)。 共享功能平臺(tái)： （ 1） 共享展覽平臺(tái)，層高建議為 6 米體現(xiàn) LOFT 概念。 （ 2） 通過各種宣傳造勢(shì)。 產(chǎn)品定位： 如何將本案的會(huì)戰(zhàn)物業(yè)形勢(shì)與商品房銷售緊密聯(lián)系起來，經(jīng)二屆會(huì)展只是全方位提升物業(yè)價(jià)值，最直接而有效的方法是建立本案會(huì)展物業(yè)的核心平臺(tái)。樓上建議板式小高層位高級(jí)公寓，面積為控制為 100130平方米；兩座點(diǎn)式高層作為高級(jí)白領(lǐng)公寓，面積分別控制為 3540 平方米和 7090平方米；作為會(huì)展物業(yè)的配套住宅。 2．產(chǎn)品定位： 產(chǎn)品功能： 基于項(xiàng)目發(fā)展方向定位，本案二區(qū)由兩座板式小高層及兩座點(diǎn)式小高層組成。 三、本案所處位置為西南區(qū)域，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，鄭州大學(xué)城的落成為本案提供了良 好的發(fā)展契機(jī)。 會(huì)展物業(yè)的有利因素： 一、加入 WTO 后將進(jìn)一步刺激會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)會(huì)展經(jīng)濟(jì)不僅可以培養(yǎng)出新型產(chǎn)業(yè)群，而且可以帶動(dòng)服務(wù)、交通、旅游、餐飲等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 根據(jù)本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)及 XXX 地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)（包括社會(huì)關(guān)系、資金能力及政府背景等），結(jié)合本區(qū)域的良好歷史底蘊(yùn)及發(fā)展前景，我司建議底商部分打造為以會(huì)展物業(yè)為主的綜合性經(jīng)營場(chǎng)所。 項(xiàng)目定位： 本案作為復(fù)康路沿線臨橋物業(yè)，其地理位置有著不可比擬的優(yōu)勢(shì)，從目前祥規(guī)可以看出，臨近復(fù)康路將建設(shè)總建筑面積為 23295平方米的大型公建底商，如何運(yùn)用底商優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)商品房銷售？我司認(rèn)為，隨著鄭州市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，投資條件的改善，在大環(huán)境下需求大規(guī)模的會(huì)展場(chǎng)所，而目前鄭州市的會(huì)展供給不足，鄭州市目前的展館場(chǎng)所集中于河西區(qū)，以鄭州市國展及體育中心為代表，但目前市場(chǎng)需求逐年增加。 建設(shè)周期長，建筑密度大，居住環(huán)境較差。 劣勢(shì)： 近鄰立交橋存在噪音污染及出入不方便。 位于鄭州市上風(fēng)口，同時(shí)位于高校區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，文化氛圍較好。 周邊配套設(shè)施完善已形成居住氣候。但作為臨橋物業(yè)，其弊端為噪音污染（百度風(fēng)景在銷售過程中存在相同問題），所以從地塊上分析，優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，只有通過投資者決策與權(quán)衡才能達(dá)到最大優(yōu)勢(shì)平衡點(diǎn)。 地塊綜合評(píng)價(jià) 金云里地塊處在 xx 處立交橋西南側(cè)，緊鄰下橋機(jī)動(dòng)車坡道。 3) 市場(chǎng)可消化人群隨著數(shù)百萬平米的住宅開工建設(shè)逐漸消化，使再建住宅難以把握人群傾向及購買能力。雖然對(duì)開發(fā)商而言及時(shí)跟隨市場(chǎng)會(huì)使投資風(fēng)險(xiǎn)降低，但造成整體規(guī)劃不協(xié)調(diào)。本案以北住宅區(qū)有百度風(fēng)景、美麗心殿、南開文園、碧云軒、及天拖居住區(qū)；南側(cè)為復(fù)康花園，東側(cè)包括欣苑公寓、華