鄭州某住宅項(xiàng)目策劃案公寓住宅-全文預(yù)覽
【正文】 與劣勢并存，只有通過投資者決策與權(quán)衡才能達(dá)到最大優(yōu)勢平衡點(diǎn)。 3) 市場可消化人群隨著數(shù)百萬平米的住宅開工建設(shè)逐漸消化，使再建住宅難以把握人群傾向及購買能力。本案以北住宅區(qū)有百度風(fēng)景、美麗心殿、南開文園、碧云軒、及天拖居住區(qū)；南側(cè)為復(fù)康花園，東側(cè)包括欣苑公寓、華苑住宅區(qū)、華苑新城等大型住宅區(qū)；西側(cè)為侯臺風(fēng)景區(qū)及侯臺別墅區(qū)。 C 貴司于項(xiàng)目正式開盤后十日內(nèi)，支付項(xiàng)目前期策劃費(fèi)的 30%，即 210,000 元。 雙方的合作基礎(chǔ)為優(yōu)勢互補(bǔ)，在企業(yè)利益上不存在正面沖突，而是一種連帶關(guān)系，即作為服務(wù)性質(zhì)的我司在企業(yè)發(fā)展過程中始終堅(jiān)持提升業(yè)務(wù)水平，強(qiáng)化服務(wù)意識，作為合作時(shí)間近二年的 雙方在許多方面業(yè)已充分磨合，共同打下了良好的合作基礎(chǔ)。 我司對雙方合作的優(yōu)勢歸結(jié)為以下幾點(diǎn)： XXX 集團(tuán)作為鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)，其在土地存量及資金運(yùn)作上的優(yōu)勢不言而遇，進(jìn)入 2000 年以來，企業(yè)品牌在項(xiàng)目的成功推廣下進(jìn)而提升，吻合了鄭州市住宅消費(fèi)者由感性消費(fèi)逐步過渡到關(guān)注企業(yè)品牌的消費(fèi)思路，同時(shí) XXX 集團(tuán)在企業(yè)發(fā)展過程中不斷更新經(jīng)營思路，果斷采用依靠社會(huì)力量的 方式解決企業(yè)的內(nèi)部配給不足，使企業(yè)的核心優(yōu)勢上進(jìn)一步提升，節(jié)約了成本。而從現(xiàn)階段百度風(fēng)景的推廣中不難看出，那種輕視消費(fèi)者完全憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行市場推廣的做法正在被正視消費(fèi)者需求，并在推廣過程中以滿足這種需求為標(biāo)準(zhǔn)的觀念所取代。作為一個(gè)前提條件，是整個(gè)推廣環(huán)節(jié)的統(tǒng)帥和承載平臺，同時(shí)，在從不同角度對物業(yè)主題進(jìn)行闡述的時(shí)候，都是以此為前提的。 經(jīng)過一個(gè)時(shí)期相對的平淡無奇之后，現(xiàn)階段百度風(fēng)景的市場推廣開始進(jìn)入一個(gè)全新的境界，其中包括對于前期成功經(jīng)驗(yàn)的再創(chuàng)新，至少也是對于創(chuàng)新方式的一種探索，其表現(xiàn)出的對于全新效果的渴望和激情證明百度風(fēng)景在推廣方面已必然而然的進(jìn)入了全新的時(shí)期。主要表現(xiàn)在，首先，對各環(huán)節(jié)的 控制（管理）日趨細(xì)化，策劃、銷售、廣告的分工十分明晰，以一個(gè)月為推廣周期的工作模式在很大程度上不僅明顯提高工作效率，同時(shí)也可以很清楚的對各環(huán)節(jié)的工作進(jìn)行評價(jià)和考核，假如作為宏觀組織、協(xié)調(diào)部門的開發(fā)商方面愿意這樣做的話；其次，整體的推廣架構(gòu)緊密而明晰，至于分解到各階段的推廣目標(biāo)和作用已規(guī)定的十分嚴(yán)謹(jǐn)而富有針對性。 從這一階段百度風(fēng)景的市場推廣特點(diǎn)來看可以得出以下結(jié)論：首先，現(xiàn)階段的市場推廣是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過程，在不同的階段，根據(jù)市場變化，特別是消費(fèi)者需求的不斷變化，策劃推廣的側(cè)重點(diǎn)也是在不斷調(diào)整之中的，當(dāng)然好的策劃推廣案例總是建立在整合了市場調(diào)查、營銷及廣告推廣的基礎(chǔ)之上的；其次，消費(fèi)者的潛在需求日益受到重視，這在很長一段時(shí)間，都被各開發(fā)企業(yè)、廣告公司當(dāng)作一種具有反映企業(yè)理念功能的 空話而擱置著，沒有被真正的應(yīng)用到實(shí)際的案例操作之中。從中不難看出，策劃人員力圖在傳統(tǒng)的推廣物業(yè)剛性因素的前提下，對項(xiàng)目利益點(diǎn)進(jìn)行更深的挖掘。而天之子在此階段所賦予該項(xiàng)目的物業(yè)精神使得此后的創(chuàng)作表現(xiàn)雖幾易其手，卻始終不曾走味，這就充分證明其市場定位不僅準(zhǔn)確無誤而且具有很強(qiáng)的可操作性。但從中不難看出，營銷整合的思路已日趨成熟，創(chuàng)作欲望業(yè)已高漲起來，令人眼前一亮的作品的出現(xiàn)只是時(shí)間問題。截止 2002 年 11 月底，項(xiàng)目銷售達(dá)到整體面積的 60%，預(yù)計(jì)截止 2002 年底，即 4樓入住期間， 4樓銷售將達(dá)到 75%，在鄭州市本年度高層住宅銷售中取得不俗的業(yè)績?？刂其N售節(jié)奏，對策劃而言，應(yīng)注重過程營銷（即在產(chǎn)品銷售過程中跟蹤產(chǎn)品，研究市場，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品策略，使之與市場 步步吻合），才能達(dá)到預(yù)期收益目標(biāo)，而不應(yīng)只做結(jié)果營銷 (即在產(chǎn)品生產(chǎn)出來后再銷售，造成產(chǎn)品與市場脫節(jié) )。作為特殊商品，它的表現(xiàn)特點(diǎn)為： 資金高度密集：房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到完工動(dòng)則需要幾千萬的資金，資金密集成為行業(yè)特征，同時(shí)也增大了投資風(fēng)險(xiǎn)。 雙方的合作基礎(chǔ)為優(yōu)勢互補(bǔ)，在企業(yè)利益上不存在正面沖突，而是一種連帶關(guān)系，即作為服務(wù)性質(zhì)的我司在企業(yè)發(fā)展過程中始終堅(jiān)持提升業(yè)務(wù)水平，強(qiáng)化服務(wù)意識，作為合作時(shí)間近二年的雙方在許多方面業(yè)已充分磨合，共同打下了良好的合作基礎(chǔ)。 我司對雙方合作的優(yōu)勢歸結(jié)為以下幾點(diǎn)： XXX 集團(tuán)作為鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)，其在土地存量及資金運(yùn)作上的優(yōu)勢不言而遇，進(jìn)入 2000 年以來，企業(yè)品牌在項(xiàng)目的成功推廣下進(jìn)而提升，吻合了鄭州市住宅消費(fèi)者由感性消費(fèi)逐步過渡到關(guān)注企業(yè)品牌的消費(fèi)思路，同時(shí) XXX 集團(tuán)在企業(yè)發(fā)展過程中不斷更新經(jīng)營思路，果斷采用依靠社會(huì)力量的方式解決企業(yè)的內(nèi)部配給不足，使企業(yè)的核心優(yōu)勢上進(jìn)一步提升，節(jié)約了成本。我司本著 服務(wù)企業(yè)，長足發(fā)展 的公司戰(zhàn)略思想，在順利完成 XXX 百度風(fēng)景營銷策劃的前提下，希望與 XXX 集團(tuán)繼續(xù)深入合作，同時(shí)公司的領(lǐng)導(dǎo)層對雙方的合作給予高度重視，就項(xiàng)目發(fā)展方向事宜，我司提出以下建議，希望貴司提出寶貴意見。 根據(jù)市場發(fā)展趨勢的判斷及建立在此基礎(chǔ)上的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，我司營銷策劃作為充分整合營銷與市場傳播環(huán)節(jié)的服務(wù)項(xiàng)目勢必會(huì)在公司今后的發(fā)展中扮演日益關(guān)鍵的作用，其發(fā)展水平的不斷提升從短期看將會(huì)對公司現(xiàn)有營銷代理業(yè)務(wù)產(chǎn)生或輕或重的支持，從遠(yuǎn)期看，整合了高水平策劃服務(wù)的營銷或廣告實(shí)體將會(huì)是市場衡量這兩個(gè)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，我司成為鄭州市首家整合項(xiàng)目銷售、營銷策劃、廣告推廣的中 介服務(wù)企業(yè)。房屋與其他商品的相同點(diǎn)是：需要迎合市場 ,適銷對路，才能滿足有效需求 及達(dá)到利潤最大化。所以更注重把握銷售時(shí)機(jī)。作為雙方合作的開始，我司并沒有把營銷策劃停留在紙面上，而是與貴司的管理及工作人員互動(dòng)，共同制定了項(xiàng)目每階段營銷實(shí)施方案，配 合銷售現(xiàn)場做好銷售管理及銷售培訓(xùn)工作。 縱觀百度風(fēng)景的銷售歷程，我司歸結(jié)如下： 第一階段 開盤前，期待精彩 但從整體上看，此階段的百度風(fēng)景的營銷策劃尚處于磨合階段
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