【正文】 XXXxx處路南項目 營銷策劃合作意向說明 —— 提交方：天之子房地產(chǎn)策劃有限公司 XXX 百度風(fēng)景合作模式剖析 XXX 百度風(fēng)景作為 XXX 集團 2001— 2002 年度重點開發(fā)項目，我司于 2001 年 二季度介入項目營銷策劃服務(wù)，當時項目工程處于平地階段，項目祥規(guī)及戶型也已基本確定，我司在充分考慮項目各項營銷要素的前提下，與貴司經(jīng)營部及項目管理人員深入溝通，共同探討項目營銷思路，充分發(fā)揮我司在市場營銷及項目策劃、廣告推廣三方面的整合優(yōu)勢，對當時的 金云里二期 的項目提出可行性發(fā)展建議，并向貴司提交 金云里二期項目營銷報告 ，經(jīng)雙方反復(fù)研討，達成營銷策劃合作意向，并于 2001 年 5 月簽約。XXX 集團地產(chǎn)策劃案 前 言 受 XXX 集團委托，天之子房地產(chǎn)策劃有限公司就 XXXxx 處立交橋路南項目的營銷策劃提交 xx 處路南項目發(fā)展方向（提案）。 正因為房地產(chǎn)不同于其它行業(yè)，許多因素制約最終產(chǎn)品的實現(xiàn)及投資回報，所以項目自身條件及發(fā)展商可對投資者進行適時投資決策提供一定的可行性依據(jù)。值得注意的是，在推廣內(nèi)容探索的同時，天之子也在推廣環(huán)節(jié)的通路傳播方面進行了小范圍的嘗試，諸如候車亭廣告、路牌廣告等形式，配合傳統(tǒng)的報紙常規(guī)廣告和戶外牌廣告，使此階段的廣告推廣顯得生氣勃勃。但需要說明的是，這是對物業(yè)定位的進一步升華，而且是需要整個推廣過程的堅持與嚴格執(zhí)行才可以達到的效果，其目標已超越了對項目的推廣，而是追求品牌傳播的過程；其次，縮短與 目標消費者的距離。 項目正式期間營銷策劃費用，我司建議以實際銷售額進行考核，即根據(jù)項目具體進程及當時市場情況，我司每個月成交下月營銷推廣方案，雙方共同制定銷售額，根據(jù)銷售的完成情況，按實際銷售額的 5‰記提銷售策劃費用。 XXX 地產(chǎn)在 xx 處地區(qū)十年的開發(fā)經(jīng)驗及形成的區(qū)域品牌。建議底商部分為裙房三層，作為會展經(jīng)營場所。 城市白領(lǐng)：主要購買二區(qū)白領(lǐng)公寓，購買心理為交通位置及物業(yè)檔次。 ， MORE 等新概念的應(yīng)用。達到通過研討會借助媒體手段從側(cè)面把項目的信息向社會傳遞。避免常規(guī)項目的發(fā)展不均衡現(xiàn)象的出現(xiàn)，具體實 施細則有待與 XXX 公司共同商榷。 報紙：主要以今晚報、鄭州日報進行新聞炒作，運用每日新報進行營銷推廣。 項目品牌：本案提出鄭州市首家會展物業(yè)的開發(fā)理念，通過對外部資源的整合及內(nèi)部資源的挖掘，成為鄭州市物業(yè)開發(fā)的新模式，引起市場關(guān)注，提升項目品牌。 3．人群定位 城市精英階層：指外資、合資企業(yè)的中、高級管理人員。 二、鄭州市目前市場存在此類物業(yè)嚴重供給不足。 本案優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 地理位置明顯，交通狀況良好，路南項目由 10 座高層建筑組成， 容易形成標志性建筑。 以上為我司與 XXX集團就路南項目營銷策劃進一步合作的論證，希望貴司提出寶貴意見！ XXXxx處路南項目營銷策劃內(nèi)容及取費標準建議 結(jié)合 XXX 百度風(fēng)景的合作模式，我司提出雙方就路南項目合作的營銷策劃內(nèi)容如下： 一． 項目前期策劃 區(qū)域分析 區(qū)域人文分析 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域發(fā)展分析 分析 項目優(yōu)勢 項目劣勢 項目機遇 項目威脅 項目 功能定位 項目人群定位 項目房型定位 項目景觀定位 二． 項目推廣策劃 1. 推廣定位 推廣主題 推廣思路 推廣要點 推廣形象 2. 推廣實施 推廣流程 實施步鄒 難點預(yù)測 實施監(jiān)控 三． 項目銷售策劃 1． 銷售策略 階段策略 價格策略 廣告策略 調(diào)整策略 2． 銷售實施 銷售準備工作 銷售活動組織 銷售隊伍組建 銷售過程監(jiān)督 3． 銷售 管理培訓(xùn) 銷售思路培訓(xùn) 銷售難題解決 我司就路南項目的營銷策劃取費標準建議如下： 服務(wù)形式：項目全程營銷策劃 前期營銷策劃金額： 100,000 m2 3500 元 /m2 2‰ =700,000 元 取費方式： A 雙方簽定合作協(xié)議后，由貴司支付項目前期策劃費的 50%，即 350,000 元整。從表面上看，這種探索是形式上的改變，無論是通路上的變化，還是推廣策略方面的調(diào)整，都從不同的側(cè)面影響著現(xiàn)階段百度風(fēng)景的推廣主題。同時，隨著項目的不斷發(fā)展，物業(yè)推廣的側(cè)重點也開始進入實際利益點的推廣階段。 投資周期長：房地產(chǎn)投資周期一般為一年以上，縮短投資周期，使生產(chǎn)出的產(chǎn)品不在投資周期內(nèi)落伍，需要超前的投資目光。在近 3年的企業(yè)歷程中取得了不俗的業(yè)績，得到了開發(fā)企業(yè)及社會的認可，公司本年度晉升為 鄭州市房地產(chǎn)中介協(xié)會 副秘書長單位。并且通過 XXX百度風(fēng)景的具體營銷實施來提升企業(yè)品牌的知名度。這一點在接下來百度風(fēng)景的策劃推廣中將會體現(xiàn)的更為明顯。從前單一的推廣手段逐漸正在被經(jīng)過整合的傳播手段所取代，就推廣而言，報紙常規(guī)廣告、戶外廣告、直郵、登門拜訪等等傳播手段都是具有某一方面效果的，只有將其進行科學(xué)的整合才會達到預(yù)期的傳播 效果，即從市場角度而言，可以更加廣泛的接觸到目標消費者，從項目的角度而言，則是最終達到品牌傳播的效果。雖然對開發(fā)商而言及時跟隨市場會使投資風(fēng)險降低，但造成整體規(guī)劃不協(xié)調(diào)。 項目定位： 本案作為復(fù)康路沿線臨橋物業(yè)，其地理位置有著不可比擬的優(yōu)勢，從目前祥規(guī)可以看出，臨近復(fù)康路將建設(shè)總建筑面積為 23295平方米的大型公建底商，如何運用底商優(yōu)勢，帶動商品房銷售？我司認為，隨著鄭州市整體經(jīng)濟環(huán)境的