【正文】 XXXxx處路南項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃合作意向說(shuō)明 —— 提交方：天之子房地產(chǎn)策劃有限公司 XXX 百度風(fēng)景合作模式剖析 XXX 百度風(fēng)景作為 XXX 集團(tuán) 2001— 2002 年度重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目，我司于 2001 年 二季度介入項(xiàng)目營(yíng)銷策劃服務(wù)，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目工程處于平地階段，項(xiàng)目祥規(guī)及戶型也已基本確定，我司在充分考慮項(xiàng)目各項(xiàng)營(yíng)銷要素的前提下，與貴司經(jīng)營(yíng)部及項(xiàng)目管理人員深入溝通，共同探討項(xiàng)目營(yíng)銷思路，充分發(fā)揮我司在市場(chǎng)營(yíng)銷及項(xiàng)目策劃、廣告推廣三方面的整合優(yōu)勢(shì)，對(duì)當(dāng)時(shí)的 金云里二期 的項(xiàng)目提出可行性發(fā)展建議，并向貴司提交 金云里二期項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 ，經(jīng)雙方反復(fù)研討，達(dá)成營(yíng)銷策劃合作意向，并于 2001 年 5 月簽約。XXX 集團(tuán)地產(chǎn)策劃案 前 言 受 XXX 集團(tuán)委托，天之子房地產(chǎn)策劃有限公司就 XXXxx 處立交橋路南項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃提交 xx 處路南項(xiàng)目發(fā)展方向（提案）。 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)不同于其它行業(yè)，許多因素制約最終產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)及投資回報(bào)，所以項(xiàng)目自身?xiàng)l件及發(fā)展商可對(duì)投資者進(jìn)行適時(shí)投資決策提供一定的可行性依據(jù)。值得注意的是，在推廣內(nèi)容探索的同時(shí)，天之子也在推廣環(huán)節(jié)的通路傳播方面進(jìn)行了小范圍的嘗試，諸如候車亭廣告、路牌廣告等形式，配合傳統(tǒng)的報(bào)紙常規(guī)廣告和戶外牌廣告，使此階段的廣告推廣顯得生氣勃勃。但需要說(shuō)明的是，這是對(duì)物業(yè)定位的進(jìn)一步升華，而且是需要整個(gè)推廣過(guò)程的堅(jiān)持與嚴(yán)格執(zhí)行才可以達(dá)到的效果，其目標(biāo)已超越了對(duì)項(xiàng)目的推廣，而是追求品牌傳播的過(guò)程；其次，縮短與 目標(biāo)消費(fèi)者的距離。 項(xiàng)目正式期間營(yíng)銷策劃費(fèi)用，我司建議以實(shí)際銷售額進(jìn)行考核，即根據(jù)項(xiàng)目具體進(jìn)程及當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況，我司每個(gè)月成交下月?tīng)I(yíng)銷推廣方案，雙方共同制定銷售額，根據(jù)銷售的完成情況，按實(shí)際銷售額的 5‰記提銷售策劃費(fèi)用。 XXX 地產(chǎn)在 xx 處地區(qū)十年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及形成的區(qū)域品牌。建議底商部分為裙房三層，作為會(huì)展經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 城市白領(lǐng)：主要購(gòu)買二區(qū)白領(lǐng)公寓，購(gòu)買心理為交通位置及物業(yè)檔次。 ， MORE 等新概念的應(yīng)用。達(dá)到通過(guò)研討會(huì)借助媒體手段從側(cè)面把項(xiàng)目的信息向社會(huì)傳遞。避免常規(guī)項(xiàng)目的發(fā)展不均衡現(xiàn)象的出現(xiàn)，具體實(shí) 施細(xì)則有待與 XXX 公司共同商榷。 報(bào)紙：主要以今晚報(bào)、鄭州日?qǐng)?bào)進(jìn)行新聞炒作，運(yùn)用每日新報(bào)進(jìn)行營(yíng)銷推廣。 項(xiàng)目品牌：本案提出鄭州市首家會(huì)展物業(yè)的開發(fā)理念，通過(guò)對(duì)外部資源的整合及內(nèi)部資源的挖掘，成為鄭州市物業(yè)開發(fā)的新模式，引起市場(chǎng)關(guān)注，提升項(xiàng)目品牌。 3．人群定位 城市精英階層：指外資、合資企業(yè)的中、高級(jí)管理人員。 二、鄭州市目前市場(chǎng)存在此類物業(yè)嚴(yán)重供給不足。 本案優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 地理位置明顯，交通狀況良好，路南項(xiàng)目由 10 座高層建筑組成， 容易形成標(biāo)志性建筑。 以上為我司與 XXX集團(tuán)就路南項(xiàng)目營(yíng)銷策劃進(jìn)一步合作的論證，希望貴司提出寶貴意見(jiàn)！ XXXxx處路南項(xiàng)目營(yíng)銷策劃內(nèi)容及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 結(jié)合 XXX 百度風(fēng)景的合作模式，我司提出雙方就路南項(xiàng)目合作的營(yíng)銷策劃內(nèi)容如下： 一． 項(xiàng)目前期策劃 區(qū)域分析 區(qū)域人文分析 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域發(fā)展分析 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目機(jī)遇 項(xiàng)目威脅 項(xiàng)目 功能定位 項(xiàng)目人群定位 項(xiàng)目房型定位 項(xiàng)目景觀定位 二． 項(xiàng)目推廣策劃 1. 推廣定位 推廣主題 推廣思路 推廣要點(diǎn) 推廣形象 2. 推廣實(shí)施 推廣流程 實(shí)施步鄒 難點(diǎn)預(yù)測(cè) 實(shí)施監(jiān)控 三． 項(xiàng)目銷售策劃 1． 銷售策略 階段策略 價(jià)格策略 廣告策略 調(diào)整策略 2． 銷售實(shí)施 銷售準(zhǔn)備工作 銷售活動(dòng)組織 銷售隊(duì)伍組建 銷售過(guò)程監(jiān)督 3． 銷售 管理培訓(xùn) 銷售思路培訓(xùn) 銷售難題解決 我司就路南項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議如下： 服務(wù)形式：項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃 前期營(yíng)銷策劃金額： 100,000 m2 3500 元 /m2 2‰ =700,000 元 取費(fèi)方式： A 雙方簽定合作協(xié)議后，由貴司支付項(xiàng)目前期策劃費(fèi)的 50%，即 350,000 元整。從表面上看，這種探索是形式上的改變，無(wú)論是通路上的變化，還是推廣策略方面的調(diào)整，都從不同的側(cè)面影響著現(xiàn)階段百度風(fēng)景的推廣主題。同時(shí)，隨著項(xiàng)目的不斷發(fā)展，物業(yè)推廣的側(cè)重點(diǎn)也開始進(jìn)入實(shí)際利益點(diǎn)的推廣階段。 投資周期長(zhǎng)：房地產(chǎn)投資周期一般為一年以上，縮短投資周期，使生產(chǎn)出的產(chǎn)品不在投資周期內(nèi)落伍，需要超前的投資目光。在近 3年的企業(yè)歷程中取得了不俗的業(yè)績(jī)，得到了開發(fā)企業(yè)及社會(huì)的認(rèn)可，公司本年度晉升為 鄭州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì) 副秘書長(zhǎng)單位。并且通過(guò) XXX百度風(fēng)景的具體營(yíng)銷實(shí)施來(lái)提升企業(yè)品牌的知名度。這一點(diǎn)在接下來(lái)百度風(fēng)景的策劃推廣中將會(huì)體現(xiàn)的更為明顯。從前單一的推廣手段逐漸正在被經(jīng)過(guò)整合的傳播手段所取代，就推廣而言，報(bào)紙常規(guī)廣告、戶外廣告、直郵、登門拜訪等等傳播手段都是具有某一方面效果的，只有將其進(jìn)行科學(xué)的整合才會(huì)達(dá)到預(yù)期的傳播 效果，即從市場(chǎng)角度而言，可以更加廣泛的接觸到目標(biāo)消費(fèi)者，從項(xiàng)目的角度而言，則是最終達(dá)到品牌傳播的效果。雖然對(duì)開發(fā)商而言及時(shí)跟隨市場(chǎng)會(huì)使投資風(fēng)險(xiǎn)降低，但造成整體規(guī)劃不協(xié)調(diào)。 項(xiàng)目定位： 本案作為復(fù)康路沿線臨橋物業(yè)，其地理位置有著不可比擬的優(yōu)勢(shì)，從目前祥規(guī)可以看出，臨近復(fù)康路將建設(shè)總建筑面積為 23295平方米的大型公建底商，如何運(yùn)用底商優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)商品房銷售？我司認(rèn)為，隨著鄭州市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的