【正文】 xx處路南項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃合作意向說明 —— 提交方：天之子房地產(chǎn)策劃有限公司 XXX 百度風(fēng)景合作模式剖析 XXX 百度風(fēng)景作為 XXX 集團(tuán) 2001— 2002 年度重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目，我司于 2001 年 二季度介入項(xiàng)目營(yíng)銷策劃服務(wù)，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目工程處于平地階段，項(xiàng)目祥規(guī)及戶型也已基本確定，我司在充分考慮項(xiàng)目各項(xiàng)營(yíng)銷要素的前提下，與貴司經(jīng)營(yíng)部及項(xiàng)目管理人員深入溝通，共同探討項(xiàng)目營(yíng)銷思路，充分發(fā)揮我司在市場(chǎng)營(yíng)銷及項(xiàng)目策劃、廣告推廣三方面的整合優(yōu)勢(shì)，對(duì)當(dāng)時(shí)的 金云里二期 的項(xiàng)目提出可行性發(fā)展建議，并向貴司提交 金云里二期項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 ，經(jīng)雙方反復(fù)研討，達(dá)成營(yíng)銷策劃合作意向，并于 2001 年 5 月簽約?？刂其N售節(jié)奏，對(duì)策劃而言，應(yīng)注重過程營(yíng)銷（即在產(chǎn)品銷售過程中跟蹤產(chǎn)品，研究市場(chǎng)，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品策略，使之與市場(chǎng) 步步吻合），才能達(dá)到預(yù)期收益目標(biāo)，而不應(yīng)只做結(jié)果營(yíng)銷 (即在產(chǎn)品生產(chǎn)出來后再銷售，造成產(chǎn)品與市場(chǎng)脫節(jié) )。 市場(chǎng)信息變化預(yù)測(cè)：由于投資周期長(zhǎng)，產(chǎn)品由設(shè)計(jì)到產(chǎn)生經(jīng)歷時(shí)間過長(zhǎng)，經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)際產(chǎn)品落后于市場(chǎng)需求的情況。作為特殊商品，它的表現(xiàn)特點(diǎn)為： 資金高度密集：房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到完工動(dòng)則需要幾千萬的資金，資金密集成為行業(yè)特征，同時(shí)也增大了投資風(fēng)險(xiǎn)。而隨著城市土地存量的減少，市場(chǎng)人群消費(fèi)理念的成熟，如何在項(xiàng)目發(fā)展前期做出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位與市場(chǎng)分析，對(duì)投資者投資的準(zhǔn)確性及資金回籠的速度起到至關(guān)重要的作用。 雙方的合作基礎(chǔ)為優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在企業(yè)利益上不存在正面沖突，而是一種連帶關(guān)系，即作為服務(wù)性質(zhì)的我司在企業(yè)發(fā)展過程中始終堅(jiān)持提升業(yè)務(wù)水平，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，作為合作時(shí)間近二年的雙方在許多方面業(yè)已充分磨合，共同打下了良好的合作基礎(chǔ)。在近 3年的企業(yè)歷程中取得了不俗的業(yè)績(jī)，得到了開發(fā)企業(yè)及社會(huì)的認(rèn)可，公司本年度晉升為 鄭州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì) 副秘書長(zhǎng)單位。 我司對(duì)雙方合作的優(yōu)勢(shì)歸結(jié)為以下幾點(diǎn)： XXX 集團(tuán)作為鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)，其在土地存量及資金運(yùn)作上的優(yōu)勢(shì)不言而遇，進(jìn)入 2000 年以來，企業(yè)品牌在項(xiàng)目的成功推廣下進(jìn)而提升，吻合了鄭州市住宅消費(fèi)者由感性消費(fèi)逐步過渡到關(guān)注企業(yè)品牌的消費(fèi)思路，同時(shí) XXX 集團(tuán)在企業(yè)發(fā)展過程中不斷更新經(jīng)營(yíng)思路，果斷采用依靠社會(huì)力量的方式解決企業(yè)的內(nèi)部配給不足，使企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)上進(jìn)一步提升，節(jié)約了成本。XXX 集團(tuán)地產(chǎn)策劃案 前 言 受 XXX 集團(tuán)委托，天之子房地產(chǎn)策劃有限公司就 XXXxx 處立交橋路南項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃提交 xx 處路南項(xiàng)目發(fā)展方向（提案）。我司本著 服務(wù)企業(yè)，長(zhǎng)足發(fā)展 的公司戰(zhàn)略思想，在順利完成 XXX 百度風(fēng)景營(yíng)銷策劃的前提下，希望與 XXX 集團(tuán)繼續(xù)深入合作，同時(shí)公司的領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)雙方的合作給予高度重視，就項(xiàng)目發(fā)展方向事宜，我司提出以下建議，希望貴司提出寶貴意見。 天之子房地產(chǎn)策劃有限公司成立于 2000 年初，企業(yè)發(fā)展以房地產(chǎn)代理銷售、營(yíng)銷策劃、廣告推廣整合為核心，我司先后代理銷售財(cái)富大廈、梅江芳水園、匯和家園、林楓花園等12 個(gè)項(xiàng)目；營(yíng)銷策劃包括百度風(fēng)景、尚城、匯博園等 7 個(gè)項(xiàng)目；同時(shí)天之子廣告?zhèn)鞑ビ邢薰境薪犹┻_(dá)園、 吉利花園等知名樓盤的廣告設(shè)計(jì)。 根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷及建立在此基礎(chǔ)上的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，我司營(yíng)銷策劃作為充分整合營(yíng)銷與市場(chǎng)傳播環(huán)節(jié)的服務(wù)項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)在公司今后的發(fā)展中扮演日益關(guān)鍵的作用，其發(fā)展水平的不斷提升從短期看將會(huì)對(duì)公司現(xiàn)有營(yíng)銷代理業(yè)務(wù)產(chǎn)生或輕或重的支持，從遠(yuǎn)期看，整合了高水平策劃服務(wù)的營(yíng)銷或廣告實(shí)體將會(huì)是市場(chǎng)衡量這兩個(gè)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，我司成為鄭州市首家整合項(xiàng)目銷售、營(yíng)銷策劃、廣告推廣的中 介服務(wù)企業(yè)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)自起步到規(guī)范進(jìn)而走向成熟，用了近十年的時(shí)間。房屋與其他商品的相同點(diǎn)是：需要迎合市場(chǎng) ,適銷對(duì)路，才能滿足有效需求 及達(dá)到利潤(rùn)最大化。 投資周期長(zhǎng)：房地產(chǎn)投資周期一般為一年以上，縮短投資周期，使生產(chǎn)出的產(chǎn)品不在投資周期內(nèi)落伍，需要超前的投資目光。所以更注重把握銷售時(shí)機(jī)。 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)不同于其它行業(yè)，許多因素制約最終產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)及投資回報(bào)，所以項(xiàng)目自身?xiàng)l件及發(fā)展商可對(duì)投資者進(jìn)行適時(shí)投資決策提供一定的可行性依據(jù)。作為雙方合作的開始，我司并沒有把營(yíng)銷策劃停留在紙面上，而是與貴司的管理及工作人員互動(dòng)，共同制定了項(xiàng)目每階段營(yíng)銷實(shí)施方案，配 合銷售現(xiàn)場(chǎng)做好銷售管理及銷售培訓(xùn)工作。同時(shí)，我司更加注重關(guān)于貴司 企業(yè)品牌 的建設(shè)，無論對(duì)企業(yè)理念 鑄就未來，創(chuàng)新永遠(yuǎn) 的提出，還是通過百度風(fēng)景的具體項(xiàng)目的推廣實(shí)施，我司時(shí)時(shí)刻刻關(guān)注企業(yè)品牌在推廣過程中的應(yīng)用。 縱觀百度風(fēng)景的銷售歷程，我司歸結(jié)如下： 第一階段 開盤前，期待精彩 但從整體上看，此階段的百度風(fēng)景的營(yíng)銷策劃尚處于磨合階段，從廣告風(fēng)格上看，這一階段的百度風(fēng)景還缺乏蕩氣回腸的氣勢(shì)。 縱觀開盤前的百度風(fēng)景廣告，其特點(diǎn)完全可以用“情理之中 意料之外”來形容，從廣告表現(xiàn)的角度看，視覺元素運(yùn)用的中規(guī)中距，表現(xiàn)手法嫻熟、大氣，從營(yíng)銷角度看則按部就班，利益點(diǎn)傳播的計(jì)劃安排詳盡而清晰。 第二階段 策劃與推廣的結(jié)合 以開盤稿為標(biāo)志（ 晚報(bào)版），百度風(fēng)景終于走上了項(xiàng)目形象塑造的坦途，而以營(yíng)銷為導(dǎo)向的策劃及個(gè)性鮮明的推廣無疑是其成功的原由之一。同時(shí)，隨著項(xiàng)目的不斷發(fā)展，物業(yè)推廣的側(cè)重點(diǎn)也開始進(jìn)入實(shí)際利益點(diǎn)的推廣階段。 此階段的策劃呈現(xiàn)出積極的探索精神 ，諸如“聯(lián)合購(gòu)房”、“聯(lián)合選名牌 享受折上折”“整合數(shù)字化 共享折上折”等全新的推廣概念的引入，均有令人耳目一新的感覺。值得注意的是，在推廣內(nèi)容探索的同時(shí)，天之子也在推廣環(huán)節(jié)的通路傳播方面進(jìn)行了小范圍的嘗試，諸如候車亭廣告、路牌廣告等形式，配合傳統(tǒng)的報(bào)紙常規(guī)廣告和戶外牌廣告，使此階段的廣告推廣顯得生氣勃勃。個(gè)中