【正文】 開盤前的百度風(fēng)景廣告，其特點(diǎn)完全可以用“情理之中 意料之外”來形容，從廣告表現(xiàn)的角度看，視覺元素運(yùn)用的中規(guī)中距，表現(xiàn)手法嫻熟、大氣，從營銷角度看則按部就班，利益點(diǎn)傳播的計(jì)劃安排詳盡而清晰。 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)不同于其它行業(yè)，許多因素制約最終產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)及投資回報(bào)，所以項(xiàng)目自身?xiàng)l件及發(fā)展商可對投資者進(jìn)行適時(shí)投資決策提供一定的可行性依據(jù)。 房地產(chǎn)市場自起步到規(guī)范進(jìn)而走向成熟，用了近十年的時(shí)間。XXX 集團(tuán)地產(chǎn)策劃案 前 言 受 XXX 集團(tuán)委托，天之子房地產(chǎn)策劃有限公司就 XXXxx 處立交橋路南項(xiàng)目的營銷策劃提交 xx 處路南項(xiàng)目發(fā)展方向（提案）。而隨著城市土地存量的減少，市場人群消費(fèi)理念的成熟，如何在項(xiàng)目發(fā)展前期做出準(zhǔn)確的市場定位與市場分析，對投資者投資的準(zhǔn)確性及資金回籠的速度起到至關(guān)重要的作用。 XXXxx處路南項(xiàng)目 營銷策劃合作意向說明 —— 提交方：天之子房地產(chǎn)策劃有限公司 XXX 百度風(fēng)景合作模式剖析 XXX 百度風(fēng)景作為 XXX 集團(tuán) 2001— 2002 年度重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目，我司于 2001 年 二季度介入項(xiàng)目營銷策劃服務(wù)，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目工程處于平地階段，項(xiàng)目祥規(guī)及戶型也已基本確定，我司在充分考慮項(xiàng)目各項(xiàng)營銷要素的前提下，與貴司經(jīng)營部及項(xiàng)目管理人員深入溝通，共同探討項(xiàng)目營銷思路，充分發(fā)揮我司在市場營銷及項(xiàng)目策劃、廣告推廣三方面的整合優(yōu)勢，對當(dāng)時(shí)的 金云里二期 的項(xiàng)目提出可行性發(fā)展建議，并向貴司提交 金云里二期項(xiàng)目營銷報(bào)告 ，經(jīng)雙方反復(fù)研討，達(dá)成營銷策劃合作意向，并于 2001 年 5 月簽約。天之子公司對于百度風(fēng)景項(xiàng)目的前期定位成竹在胸，雄心勃勃的要給鄭州的房地產(chǎn)及廣告界一個(gè)驚喜。 這一階段項(xiàng)目策劃直接體現(xiàn)在現(xiàn)場銷售上，則是百度風(fēng)景在期房階段知名度迅速提升。這一 點(diǎn)反映在執(zhí)行方面則充分考驗(yàn)著項(xiàng)目決策者的組織協(xié)調(diào)能力，以及團(tuán)隊(duì)內(nèi)部各環(huán)節(jié)的整體水平，即整體協(xié)調(diào)及實(shí)戰(zhàn)中的相互配合關(guān)系。從前，在房地產(chǎn)推廣環(huán)節(jié)中，關(guān)于地段、戶型等要素的傳遞始終是建立在如下前提下的：即通過報(bào)紙常規(guī)廣告、戶外廣告等形式單一的推廣，這種推廣模式的前提是肯定目標(biāo)消費(fèi)者必然會(huì)看到，并且會(huì)在某種程度上接受由銷售經(jīng)理和廣告設(shè)計(jì)、文案所擬定的訴求重點(diǎn)，從中不難發(fā)現(xiàn)，在整個(gè)推廣環(huán)節(jié)中，消費(fèi)者始終是處在被動(dòng)的狀態(tài)下的，推廣的成功與否取決于銷售經(jīng)理及廣告設(shè)計(jì)或文案的經(jīng)驗(yàn)，即對此前所接觸或參與項(xiàng)目運(yùn)作所獲得的印象，主要的原因在于項(xiàng)目定位思想的不成熟，令整個(gè)推廣過程缺乏整體連貫性，因此不可能對潛在消費(fèi)者產(chǎn)生一貫的、 高于項(xiàng)目本身的物業(yè)（品牌）訴求傳播效果。在近 3年的企業(yè)歷程中取得了不俗的業(yè)績，得到了開發(fā)企業(yè)及社會(huì)的認(rèn)可，公司本年度晉升為 鄭州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì) 副秘書長單位。 以上為我司對路南項(xiàng)目營銷策劃合作的初步設(shè)想，希望貴公司提出寶貴意見，我司預(yù)祝雙方再次合作，共同取得驕人的業(yè)績！ 項(xiàng)目宗地狀況 地理位置 本案位于南開區(qū) xx 處立交橋西南側(cè)，占地面積 ，總規(guī)劃建筑面積近 平方米，整個(gè)地塊東西向狹長，南北進(jìn)深較小。 地塊綜合評價(jià) 金云里地塊處在 xx 處立交橋西南側(cè)，緊鄰下橋機(jī)動(dòng)車坡道。 劣勢： 近鄰立交橋存在噪音污染及出入不方便。同時(shí)會(huì)展經(jīng)濟(jì)不僅可以培養(yǎng)出新型產(chǎn)業(yè)群，而且可以帶動(dòng)服務(wù)、交通、旅游、餐飲等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。樓上建議板式小高層位高級公寓，面積為控制為 100130平方米；兩座點(diǎn)式高層作為高級白領(lǐng)公寓，面積分別控制為 3540 平方米和 7090平方米；作為會(huì)展物業(yè)的配套住宅。 共享文化平臺(tái)，建議設(shè)立會(huì)展會(huì)所，形成會(huì)展文化，使之成為名副其實(shí)的會(huì)展物業(yè)。 外籍人士：會(huì)展物業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)繁榮必將帶動(dòng)外籍人士在中國置業(yè)，他們的置業(yè)形式主要以出租為主，六區(qū)塔樓成為他們辦公的首選。 （ 4.）商務(wù)服務(wù)功能模塊：針對于六區(qū)塔樓，提供會(huì)展辦公經(jīng)營場所。 、人文背景、區(qū)域發(fā)展方向。 XXX 國際會(huì)展空間成為本案白領(lǐng)公寓部分的推廣案名。 會(huì)展物業(yè)經(jīng)濟(jì)酒會(huì)：邀請本市著名的外資公司及中外合資公司高級人士參加，介紹本項(xiàng)目的環(huán)境交通及會(huì)展特性，達(dá)到向目標(biāo)客戶傳遞購買信息的目的。 總之，作為本案發(fā)展方向的支撐部分，項(xiàng)目的形象推廣對本案起著至關(guān)重要的作 用，在銷售前期充分做好項(xiàng)目各個(gè)方面的推廣預(yù)算，整合各種媒體與社會(huì)有利資源，成為會(huì)展物業(yè)推廣成功的有力保障。由于時(shí)間倉促，我司僅對項(xiàng)目發(fā)展方向提出建議，旨在項(xiàng)目定位前期突破常規(guī)銷售定位法，采用以底商經(jīng)營帶動(dòng)整體項(xiàng)目的銷售，同時(shí)規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)底商、寫字樓、公寓的連帶均好銷售。 物業(yè)概念展示會(huì)：通過對 LOFT、 MORE 等概念的傳達(dá)，擴(kuò)大本項(xiàng)目超前位影響。 1．媒體運(yùn)用 房地產(chǎn)類媒體種類繁多，針對本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的特性及項(xiàng)目發(fā)展方向，我們建議此用以下幾種方式 電視臺(tái)：充分利用電視廣告媒體傳播的廣度及重復(fù)性。 寫字樓物業(yè)的革命。 開發(fā)商品牌： XXX 房地產(chǎn)社會(huì)資源整合成為挖掘項(xiàng)目附加值及提升物業(yè)品牌價(jià)值的有力保障。在選擇項(xiàng)目發(fā)展方向 時(shí)，適當(dāng)超前、通盤考慮對項(xiàng)目的成敗起到?jīng)Q定性的作用。 共享網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，會(huì)展具備強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)功能，建議在本案設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中心，使本案客戶第一時(shí)間掌握來自世界的各種信息， 共享信息資源。 產(chǎn)品定位： 如何將本案的會(huì)戰(zhàn)物業(yè)形勢與商品房銷售緊密聯(lián)系起來，經(jīng)二屆會(huì)展只是全方位提升物業(yè)價(jià)值，最直接而有效的方法是建立本案會(huì)展物業(yè)的核心平臺(tái)。 會(huì)展物業(yè)的有利因素： 一、加入 WTO 后將進(jìn)一步刺激會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。