【正文】 VI設(shè)計建議 樓書設(shè)計建議 展板設(shè)計建議 七、廣告宣傳策劃建議書 戶外廣告策略建議 報刊廣告策略建議 新 聞炒作策略建議 網(wǎng)上廣告和炒作策略建議 八、銷售活動策劃建議書 （ SP活動） 開工儀式建議 開盤儀式建議 封頂儀式建議 竣式儀式建議 新聞發(fā)布會建議 展銷會建議 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 61 頁 柒 、銷售實施篇（制度） 一、案場行政管理制度 二、銷售人員培訓(xùn)考核制度 三、簽約監(jiān)審制度 四、銷售報表、報告管理制度 五、銷售激勵制度 六、銷售現(xiàn)場崗位職責(zé) 捌、綜合 房子是蓋給人住的，而人是有地域性的，正所謂“一方水土養(yǎng) 一方人”。公司所開發(fā)產(chǎn)品，其產(chǎn)品主要賣點因素已設(shè)定完成，而深層次的細節(jié)因素，正處創(chuàng)新、設(shè) 計的完善之中，有待于我們今后不斷去認識、研究、總結(jié)與提煉。政府對“城市副中心”的規(guī)劃和建設(shè)中，交通 和環(huán)境是重中之重，并且目前的情況是“城市副中心”相對城市中心的內(nèi)部交通便利程度、環(huán)境優(yōu)美程度等等一系列建設(shè)比市內(nèi)好許多。 意義：擁有濃厚、悠久的文化底蘊是項目的基礎(chǔ)，要想“多、快、好、省”的開發(fā)銷售項目物業(yè)沒有文化底蘊是不行的。同時，好的銷售業(yè)績必然能給開發(fā)商帶來好的企業(yè)信譽。 地勢平坦，自然標(biāo)高相當(dāng)于黃海高程 。 銀行 ： 可考慮在將來的物業(yè)中留有銀行的門面，這樣對提升宗地小區(qū)的檔次和解決宗地居民不 便，提升小區(qū)在宗地當(dāng)?shù)氐男蜗笥泻艽蟮膸椭?都 市 CLD國際社區(qū)生態(tài)居住典范，成功人士的修養(yǎng)生息之棲 3） 樓盤 名稱： 新港灣花園 物業(yè)類型：住宅 銷售價格： 2400元 /平 樓盤介紹： 新港灣花園是江蘇中誠信進軍精心打造的第一塊品牌。使你流連忘返。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位 置。 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 2020年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9362元，農(nóng)民人均純收入 4505元，分別比去年同期增長 %和 %。以居 住和行政、文化、教 育功能為主，保留悅達工業(yè)園和市開發(fā)區(qū)用地，以串場河為界，維持“東工西宿”格局。居住、工業(yè)相對平衡的城市新區(qū)，以世紀(jì)大道與開發(fā)大道為界分為南北組團，北組團以經(jīng)十一路為界，形成“東工西宿”格局；南組團以鹽讀路為界，形成“南工北宿”格局。 ③項目 分析 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 61 頁 優(yōu)勢分析（ strengthens） 本案所處的地理位置為城市規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域。 機會 (opportunities) 鹽馬路南段市政拓寬工程將于今年完工，便捷交通環(huán)境將是本案一大機會。 小結(jié)：政府動用行政干預(yù)的方式，對“城市副中心”進行開發(fā)，從各開發(fā)商的心理來說是很不“舒服”的，那么勢必會想盡一切辦法盡快收回投資成本和投資利潤，如果本案的競爭對手沒有或一定范圍（宗地 1000 米）內(nèi)較少，可采用“大而全”的形象定位，但目前宗地的情況卻是恰恰相反。 購買商鋪的目標(biāo)群分析 ①少部分用與自買自用（開店） ②絕大多數(shù)將會用于投資 在對這類購買商鋪的消費者的心理分析上表明，要成功的銷售該商鋪必須要借助政府對“城市副中心”的開發(fā)力度宣傳和政府對“城市副中心”的工作、生活等規(guī)模宣傳，加大購買者和投資者的消費信心。db、 EQ： IQ、 JORYA、LMLULU、 BCBG、 ARTIS（高檔） ALLURE、慕詩、 BIANCO、 FINITY、 ANNAPUCCI、哥弟、 EPISODE、瑪絲菲爾、 PORTS、 CORDIER、CADIDL、 Belle Fare、 MORGAN、 JESSICA、 HAILIVES、 MAXDUDIO、 LUXMAN、 miamia、 EACHWAY、 AXARA（中檔） 淑女裝： GE、 E+、 IVVKY、 OIKOS、 COCOON、 、 ODBO、 LESS、 FEIZI、 SCOFIELD、 X/M、卡斯比亞、OTT、 DECOSTER、 USPOLO、逸飛、鋇萱、 Theme、 EMMA、 AIKERL、蘭絲繪、 ZUCZUG、 CHARFEN、 WANKO、MOX、雅瑩、 VOCOCA、 EIN、欷、菲依尼尼、 少女裝： ESPRIT、 MK+、 AVV、 iiMK、 ELLE、 ONLY、 VEROMODA、巧帛、 ELAND、 TB JOJO、六七八月、COZZI、淑女屋、自然元素、 B艾格、艾格周末、艾格運動、 WEEKEND WORKSHOP、花木馬、 MISSK、VEEKO、納帕佳、 JPR、佛羅倫、馬天奴 ADA、寶貝雙星、 FRIZZ、 OASIS、 CIRCLE、 macamp。公寓主調(diào)采用地中海北岸摩納哥海濱公 寓這種細膩、明朗的風(fēng)格感覺（樹、陽光、空氣、綠色、和諧、自然）。 ③營造自然的生態(tài)環(huán)境 榮盛公寓從用地 面積和規(guī)劃情況來看，雖然是小高層，但對營造生物環(huán)境和非生物環(huán)境的營造上也不可忽視。 高價造勢（樓王）：在項目發(fā)售中后期，可以將幾戶朝向位置好、面積最大的“空中花園”，以豪華裝潢后高昂的定價方式作為價格造勢的形式。 在整合推廣的廣告方案中，主要側(cè)重完善的市政配套、完善生活配套、完善的環(huán)境配套，購物就在家門口。 造勢 采用所有媒體全方位立體宣傳模式，迅速切入市場，并注重售樓現(xiàn)場氣氛營造、明麗、豐富的樣板房，加之部分目標(biāo)消費群通過前期 SP 活動對全方 位豐盛生活的體驗，很容易帶動起第一輪消費熱潮，在鹽城市場塑造 “鹽城全方位豐盛生活小區(qū)” 的品牌形象。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者傳統(tǒng)廣告只起輔助的作用，選擇針對性極強的媒體如各類高級俱樂部、高級酒店等場所 POP或內(nèi)部各類高檔雜志等。同時，通過預(yù)約看樓，有利于交叉篩選客戶，以便下一階段工作目標(biāo)明確，有的放矢地進行。并在滿足推廣要求的前提下盡量精簡，側(cè)重重點媒體，并注意廣告投入的經(jīng)濟性。 媒體組合策略： 長效廣告與短 效廣告相結(jié)合，在時間上合理安排。 四、價格策略執(zhí)行計劃建議書（一房一價） 價目表建議（暫略） 付款方式建議（各種付款方式的折率 需與開發(fā)商協(xié)商決定） 中國最大的管理資源中心 第 32 頁 共 61 頁 五、管理模式建議書 物業(yè)管理模式建議 因本物業(yè)是高檔公寓的定位，在物業(yè)管理上要突出特色服務(wù)，提供的服務(wù)包括： □家居清潔 □汽車清潔 □衣服洗燙 □代聘鐘點工 □代購商品 □代定車船票 □郵政服務(wù) □住宅外觀清洗 □花匠服務(wù) □上門廚師 □訂餐 □地毯清洗 □賓館預(yù)約服務(wù) □代辦快遞服務(wù) □叫車服務(wù) □代辦搬家 □健身房預(yù)約 □叫醒服務(wù) □商務(wù)中 心預(yù)約：電腦 /傳真服務(wù) □代訂書報 智能化管理服務(wù)： □周界報警系統(tǒng) □紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) □可視對講系統(tǒng) □門窗防盜系統(tǒng) □煤氣泄露報警系統(tǒng) □給排水監(jiān)控系統(tǒng) □輸配電監(jiān)測系統(tǒng) □照明監(jiān)測系統(tǒng) □緊急求助按鈕 □寬帶網(wǎng)入戶 銷售管理 根據(jù)項目進度，我公司制定出非常合理并具有一定挑戰(zhàn)性的銷售目標(biāo)，結(jié)合銷售目標(biāo)，制定嚴(yán)密的銷售計劃。臺式注重現(xiàn)場氣氛的營造，在短期內(nèi)烘熱市場，迅速完成銷售，但 在整體市場把握上稍遜于港式；港式銷售模式注重整體銷售分期控制，現(xiàn)場營造的是一種寧靜淡雅的氣氛，消費者不易形成購買沖動。 推廣主題 主題定位、廣告語、賣點提煉 尋找令人心動的項目主題定位； 主題定位就是用最簡練又有感召力的方式告訴消費者我是誰，一個項目的主題定位的準(zhǔn)確與否，會直接影響項目在消費者心目中的形象，所以提煉一個讓人一見傾心的主題定位對項目非常重要。 在廣告方案設(shè)計中，堅持以創(chuàng)新為主，突破常規(guī)思路，必須以全 新的概念，全新的操作方式、全新的媒體整合手段進行營銷傳播，整合各種內(nèi)部、外部資源，激發(fā)市場轟動。 二、項目市場推廣方案 推廣目的 建立“榮盛公寓” 鹽城全方位豐盛生活小區(qū) 的樓盤形象，同時塑造開發(fā)商良好品牌形象。 自然環(huán)境除非具有唯一性，否則不足以支持高價格，本物業(yè)各項定位，將成為其價格的有力支持點，但是由于這種環(huán)境在該地區(qū)不可能保持長久的唯一性，不能與競爭對手形成強有力的競爭優(yōu)勢，所以我們認為必須挖掘產(chǎn)品更多的附加價值，以支持獨特文化的定位。并積極推廣垂直和立體綠化（節(jié)約用地面積充分利用空間）。住宅的色彩不能太復(fù)雜，不論采用協(xié)調(diào)色還是對比色，顏色均不宜超過三種。 功能分區(qū)：高檔公寓生活區(qū)、豐富人生購物區(qū)和享受人生休閑區(qū)。D、 女子飾品： VVA、 loveamp。具體表現(xiàn)如下： 1F 精品區(qū)： Zegna、 MAXMARA、 KENZO、 TOMMY HILFIGER、 CANALI、 BALLY、 LV、 TRUSSARDI、 AIGNER、 CERRUTI 188 BURBERRY、 HUGO BOSS、 MONT BLANC、 LANCEL、 、 Ralph Lauren Polo、 VERSACE、 Royal 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 61 頁 Selangor、 Giorgio Armani、 DUNHILL、 Cartier、 Aquascutum、 Kamp。《孫子兵法》中有云：“不戰(zhàn)而屈人之兵”，用于商業(yè)策劃中既是“區(qū)別”，本案的形象定位的區(qū)分即是“區(qū)別”之一；《孫子兵法》《始計篇》中還有云：“ 利而誘之，亂而取之，實而備之，強而避之， 怒而撓之，卑而驕之， 佚而勞之， ? 攻其不備 ”。項目的形象定位相當(dāng)與人穿什么樣的衣服，雖然衣服無法改變?nèi)说耐獠肯嗝玻^對能改變?nèi)说木衩婷病? 城市南片為政府規(guī)劃重點發(fā)展片區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景樂觀。 根據(jù)市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)鼐用駥椖克趨^(qū)域的發(fā)展前景比較樂觀。 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 61 頁 總體規(guī)劃上形成“一城多鎮(zhèn)”組團狀空間形態(tài)，主城區(qū)保持“團塊狀”空間形態(tài)。以居住功能為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 2020年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為 6500元 /人。 六、 大市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。以 90150 平方米的三室二廳二衛(wèi)或四室二廳二衛(wèi)為主，配以獲國家建設(shè)部優(yōu)秀設(shè) 計獎本市區(qū)首創(chuàng)的錯躍層套型；功能配套齊全。 翠洲嘉園 物業(yè)類型：住宅 銷售價格： 2100元 /平 樓盤介紹： 交通便捷，公交 68路 “ 翠洲嘉園 ” 專線雙層巴士直達小區(qū)。 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結(jié)構(gòu)等（開發(fā)商提供）