【正文】 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 61 頁 三、 項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)名稱 具體數(shù)據(jù) 基地面積 9250 M2 總建筑面積 23886 M2 其中： 住宅建筑面積 18353 M2 所占比例 77% 商業(yè)及配套公建建筑面積 4023 M2 所占比例 17% 停車 庫建筑面積 1505 M2 所占比例 6% 綜合容積率 建筑密度 34% 集中綠化率 % 總戶數(shù) 112戶 其中： 三室二廳二衛(wèi) 68戶 所占比例 61% 二室二廳一衛(wèi) 32戶 所占比例 29% 躍層 12戶 所占比例 10% 機(jī)動(dòng)車停車位（小區(qū)內(nèi)） 44輛 其中： 室內(nèi) 35輛 所占比例 80% 室外 9輛 所占比例 20% 四、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 周邊 300米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 本案所在地 公交線路有 2 6 20 34 路共五 條公交線路，鹽城市的公共 交通網(wǎng)絡(luò)以六縱八橫的輻射由城市中心向外延伸 ，連接建軍路的 鹽馬路和連接解放南路的大慶路正處在該交通網(wǎng)絡(luò)以內(nèi) ，居民出行比較方便。 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 61 頁 內(nèi)部因素 開發(fā)企業(yè)進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理規(guī)劃布局、規(guī)模建設(shè)以及整體項(xiàng)目策劃建議的實(shí)施等對(duì)企業(yè)提高項(xiàng)目市場(chǎng)覆蓋率、提升企業(yè)品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大企業(yè)整體社會(huì)影響力等作用都非常明顯的。 B、經(jīng)濟(jì)及戰(zhàn)略意義 本案所處的地理位置原屬于鹽都縣，現(xiàn)被劃為鹽城市區(qū)。 便捷的交通條件使得該地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、 人口密集 加大 、 城市核心區(qū)域的外延，進(jìn)而能推動(dòng)宗地房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的發(fā)展。如果我們對(duì)所推出的產(chǎn)品缺乏深刻的認(rèn)識(shí)與了解，那么，是擬定不出符合實(shí)際的推廣方案的。 把握本區(qū)域產(chǎn)品特征因素 知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝，本區(qū)域產(chǎn)品特征，可從三個(gè)方面去把握，第一，把握產(chǎn)品的普遍特征；第二，把握與自身同類產(chǎn)品的普遍特征；第三，把握熱銷產(chǎn)品的特殊性。在美國的唐人街、在英國的 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 61 頁 華人區(qū)，在泰國、伊拉克、非洲等等世界各地的中國人，夢(mèng)魂?duì)坷@的還是“家”，家是童年美好的記憶，兒時(shí)的玩伴，是荷塘泥偶；家是羞澀的愛情初戀，甜蜜的回憶；家是母親的溫柔，父親的慈祥；家是看著孩子呀呀依語，妻子的關(guān)愛；家是兒孫繞膝，老伴相持。 如果要?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品推廣思路，擬定新的產(chǎn)品推廣模式，就須對(duì)所開發(fā)的產(chǎn)品有深刻認(rèn)識(shí)。鹽城民航機(jī)場(chǎng)新航線的 不斷 開辟 。 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位 A、歷史文化 距今兩千一百年前，正是中華民族大一統(tǒng)歷史上第一個(gè)強(qiáng)盛王朝 大漢帝國的鼎盛時(shí)期。在對(duì)于項(xiàng)目的將來的宣傳和推廣也是一個(gè)可以利用的基礎(chǔ)。 目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡，發(fā)達(dá)城市和不發(fā)達(dá)城市之間房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展具有明顯差異。 鹽馬路南段正在進(jìn)行馬路拓寬的市政改造工程，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)該路段將拓寬完畢，到時(shí)宗地馬路的人流量及車流量將有所加大。 2）樓盤名稱： 鴻基 奧園 芝林廣場(chǎng) 物業(yè)類型：商住 銷售價(jià)格： 3000元 /平（住宅） 20000元 /平（一層商鋪） 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 61 頁 8000元 /平（二層商鋪） 樓盤介紹： 主要戶型： 3室 2廳 小區(qū)的設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)以人為本，回歸自然的原則。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 消費(fèi)品零售總額 2020 年，全市 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，累計(jì)增長 %。 城中片區(qū) 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 61 頁 新洋港以南、通榆運(yùn)河以西、青年路以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。 城北片區(qū) 新洋港以北、通榆運(yùn)河以西、寧靖鹽高速公路以南、串場(chǎng)河以東的區(qū)域。 其次，本案所處位置為城市的城南片區(qū)，該區(qū)域?yàn)槭姓?guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，而且區(qū)域類型以居住和行政、文化、教育功能為主，隨著該片區(qū)居住氛圍的加濃，必然吸引商業(yè)機(jī)構(gòu)的全面進(jìn)入，結(jié)合原有的商業(yè)基礎(chǔ)，本地區(qū)將成為未來的商業(yè)中心，居民購物將真正實(shí)現(xiàn)“購物就在家門口”。 由于本案項(xiàng)目較小，很難形成良好的居住氛圍。 中國最大的管理資源中心 第 19 頁 共 61 頁 叁叁 提升宗地項(xiàng)目物業(yè)的綜合檔次，有利與將來的價(jià)格提升。 投資客，鹽城市民對(duì)政府開發(fā)“城市副中心”的決定能吸引一部分手中有閑置暫時(shí)不用的人 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 61 頁 群。露迪、金利來、花花公子、香港鱷魚、柯爾士、袋鼠、富瑞斯、啄木鳥、老爺車、老人頭 珠寶區(qū)： 周大福、謝瑞麟、周生生、六福、羅飛諾、金至尊、泰立、周大生、藝輝、戴夢(mèng)得 國際名表區(qū)： ROLEX、 TUDOR、 OMIGA、 PIAGET、浪琴、天梭、梅花、雷達(dá)、西鐵城 時(shí)尚表： CK、 GUCCI、 GUESS、 ESPRIT、 ELLE、 SWATCH、 CASIO、 皮具箱包： MIKEMIKE、 COMICO、 FION、 COBO、 WHY、 DISONA、 GV、歌菲喬、沙馳、希泊萊、 GALADAY、嘉云慕達(dá)、金利來、花花公子、鱷魚、西村名物、皮爾卡丹、岱比華利、華倫天奴TRAVEL、 JACKJONES、馬克華菲 JEANS、 TONY JEANS、高爾夫、 LACOSTE、萬星威、金狐貍、黃金熊、 NAUTICA 男士飾品 ZIPPO、瑞士軍刀、軍表、煙斗 注一：以上的各項(xiàng)作為本案的項(xiàng)目定位來說，競(jìng)爭樓盤太多，從高、中、低的三個(gè)水平以及開發(fā)的原由等綜合情況來分析，一般的開發(fā)商會(huì)選擇中或低，但同樣有這樣想法的樓盤不會(huì)少，從辨證的思維角度分析這樣的定位就很難盡快的銷售，所以我們的定位是中高檔次的商鋪定位，以上是可供參考（較大可能購買）的商業(yè)，但也不一定要絕對(duì)選擇這些品牌，可相類。分區(qū)布局一方面是為了適應(yīng)本小區(qū)分期開發(fā)的實(shí)際要求，另一方面可以在一期就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計(jì)，有利于項(xiàng)目形象展示和銷售。 首先，榮盛公寓合理利用土地資源，圍合式的建筑設(shè)計(jì)為景觀環(huán)境的設(shè)計(jì)提供了相對(duì)分區(qū)的 中國最大的管理資源中心 第 26 頁 共 61 頁 空間，同時(shí)也可相對(duì)獨(dú)立對(duì)其進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 污水排放：通過管道和泵站排入污水處理站，集中進(jìn)行無害化處理后排放。 品牌滲透力：它將體現(xiàn)在開發(fā)商和榮盛公寓的品牌魅力上，強(qiáng)勢(shì)品牌將在銷售上產(chǎn)生巨大的號(hào)召力，從而轉(zhuǎn)化為高價(jià)值產(chǎn)品印象。 推廣策略 由概念到具體：概念先 行 —— 集中造勢(shì) —— 階段創(chuàng)新 —— 巧用媒體 由大到?。合扔行Ю名}城西南片區(qū)已經(jīng)形成的中產(chǎn)階級(jí)居住區(qū)的態(tài)勢(shì)，聚斂人氣、拔高知明度，形成項(xiàng)目價(jià)值利基、預(yù)熱整個(gè)區(qū)域板塊。 分階段策略 為了保持項(xiàng)目形象在消費(fèi)者心中的新鮮感，并且緊密配合項(xiàng)目工程進(jìn)度，整合推廣過程中媒體要組合運(yùn)用，在分階段推廣中主題鮮明、準(zhǔn)確，在項(xiàng)目推廣過程中要花樣翻新、系列展開、階段性推進(jìn)，必須收放結(jié)合、張弛有度，創(chuàng)造多個(gè)推廣高潮。 完善的交通配套 —— 鹽都汽車站建設(shè)完成，鹽馬路南段拓寬已經(jīng)在建設(shè)中。 首推二十套（其中包括頂層的越層 3 套），探測(cè)市場(chǎng)，為突出本項(xiàng)目的珍貴，采用預(yù)約看樓的方式。 我公司為榮盛公寓項(xiàng)目列出的培訓(xùn)菜單如下： l 為什么要進(jìn)行培訓(xùn)、公司背景、團(tuán)隊(duì)紀(jì)律 l 房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念講解 l 建筑基礎(chǔ)知識(shí)講解 l 鹽城房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì) l 鹽城樓盤簡介 l 總體規(guī)劃思路及方案解析 l 整體策劃思路及策劃戰(zhàn)術(shù)闡述 l 市調(diào)技巧講解、分組到本項(xiàng)目主要競(jìng)爭樓盤市調(diào) l 銷售人員禮儀與形象要求 l 現(xiàn)場(chǎng)禮儀的演練 l 戶型分布及功能講 解 l 周邊配套調(diào)查 l 目標(biāo)客戶購買心理分析及模式判定 l 參觀施工現(xiàn)場(chǎng)并進(jìn)行工程講解 l SWOT 分析講解 l 分組對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行調(diào)研 l 調(diào)研總結(jié) l 講解答客問 l 全程導(dǎo)購標(biāo)準(zhǔn)模式及講解 l 專項(xiàng)樓盤模型講解及流程 中國最大的管理資源中心 第 34 頁 共 61 頁 l 導(dǎo)購接待演練 l 銀行按揭、相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算方法，房屋面積測(cè)量 l 房地產(chǎn)法規(guī)及合同講解 l 銷售常見問題及解決方法 l 現(xiàn)場(chǎng)演練考核 l 銷售培訓(xùn)考核 l 團(tuán)隊(duì)活動(dòng) 六、項(xiàng)目形象包裝設(shè)計(jì)方案建議書 1)VI設(shè)計(jì)建議 ① 樓書：大樓書、小樓書（單頁、戶型圖等） ② 海報(bào)、 DM ③ 紙杯、手提袋等產(chǎn)品形象展示的相關(guān)載體 ④ 戶外：工地圍墻、車身、公交車站點(diǎn)燈箱、戶外路牌、銷售處（室內(nèi)、室外形象）、建筑物外巨幅等相關(guān)載體 ⑤ 報(bào)紙廣告：硬性、軟文 銷售物料：服裝、各種銷售及接待名單表格、應(yīng)用文件袋、信紙、信封、便簽、桌旗、名片等 ?? 2）樓書設(shè)計(jì)建議 制作精美，準(zhǔn)確表達(dá)產(chǎn)品形象，“高檔的，有品質(zhì)的 全方位豐盛生活小區(qū) ” 詳細(xì)說明項(xiàng)目區(qū)域、交通優(yōu)勢(shì)以及獨(dú)特的買點(diǎn) 色彩明麗，完善的生活配套，高檔的品質(zhì)生活 選擇她，就選擇了全方位豐盛生活享受 3）展板設(shè)計(jì)建議 色彩明麗、準(zhǔn)確表達(dá)中產(chǎn) 階級(jí)物質(zhì)生活的富足 展板形式多樣，做工細(xì)膩，從細(xì)節(jié)處表現(xiàn)中產(chǎn)階級(jí)對(duì)于生活高品質(zhì)的追求。（表達(dá)） 媒體效應(yīng)分析： 一、媒體分類 報(bào)紙：鹽城晚報(bào)、東方生活報(bào)、鹽阜大眾報(bào) 電視： 戶外媒體：車身廣告，刀旗、路牌、圍墻廣告、墻體廣告 印刷品：樓書、單頁、 DM 期刊： 二、媒體特性分析 報(bào)紙?zhí)匦?：優(yōu)點(diǎn)→時(shí)效性強(qiáng) →信息量大，傳播廣泛 中國最大