【正文】 我公司為榮盛公寓項(xiàng)目列出的培訓(xùn)菜單如下： l 為什么要進(jìn)行培訓(xùn)、公司背景、團(tuán)隊(duì)紀(jì)律 l 房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念講解 l 建筑基礎(chǔ)知識(shí)講解 l 鹽城房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì) l 鹽城樓盤(pán)簡(jiǎn)介 l 總體規(guī)劃思路及方案解析 l 整體策劃思路及策劃戰(zhàn)術(shù)闡述 l 市調(diào)技巧講解、分組到本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市調(diào) l 銷(xiāo)售人員禮儀與形象要求 l 現(xiàn)場(chǎng)禮儀的演練 l 戶(hù)型分布及功能講 解 l 周邊配套調(diào)查 l 目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心理分析及模式判定 l 參觀施工現(xiàn)場(chǎng)并進(jìn)行工程講解 l SWOT 分析講解 l 分組對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)行調(diào)研 l 調(diào)研總結(jié) l 講解答客問(wèn) l 全程導(dǎo)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)模式及講解 l 專(zhuān)項(xiàng)樓盤(pán)模型講解及流程 中國(guó)最大的管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 61 頁(yè) l 導(dǎo)購(gòu)接待演練 l 銀行按揭、相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算方法，房屋面積測(cè)量 l 房地產(chǎn)法規(guī)及合同講解 l 銷(xiāo)售常見(jiàn)問(wèn)題及解決方法 l 現(xiàn)場(chǎng)演練考核 l 銷(xiāo)售培訓(xùn)考核 l 團(tuán)隊(duì)活動(dòng) 六、項(xiàng)目形象包裝設(shè)計(jì)方案建議書(shū) 1)VI設(shè)計(jì)建議 ① 樓書(shū)：大樓書(shū)、小樓書(shū)（單頁(yè)、戶(hù)型圖等） ② 海報(bào)、 DM ③ 紙杯、手提袋等產(chǎn)品形象展示的相關(guān)載體 ④ 戶(hù)外：工地圍墻、車(chē)身、公交車(chē)站點(diǎn)燈箱、戶(hù)外路牌、銷(xiāo)售處（室內(nèi)、室外形象）、建筑物外巨幅等相關(guān)載體 ⑤ 報(bào)紙廣告：硬性、軟文 銷(xiāo)售物料：服裝、各種銷(xiāo)售及接待名單表格、應(yīng)用文件袋、信紙、信封、便簽、桌旗、名片等 ?? 2）樓書(shū)設(shè)計(jì)建議 制作精美，準(zhǔn)確表達(dá)產(chǎn)品形象，“高檔的，有品質(zhì)的 全方位豐盛生活小區(qū) ” 詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目區(qū)域、交通優(yōu)勢(shì)以及獨(dú)特的買(mǎi)點(diǎn) 色彩明麗，完善的生活配套，高檔的品質(zhì)生活 選擇她，就選擇了全方位豐盛生活享受 3）展板設(shè)計(jì)建議 色彩明麗、準(zhǔn)確表達(dá)中產(chǎn) 階級(jí)物質(zhì)生活的富足 展板形式多樣，做工細(xì)膩，從細(xì)節(jié)處表現(xiàn)中產(chǎn)階級(jí)對(duì)于生活高品質(zhì)的追求。 完善的交通配套 —— 鹽都汽車(chē)站建設(shè)完成，鹽馬路南段拓寬已經(jīng)在建設(shè)中。 推廣策略 由概念到具體：概念先 行 —— 集中造勢(shì) —— 階段創(chuàng)新 —— 巧用媒體 由大到?。合扔行Ю名}城西南片區(qū)已經(jīng)形成的中產(chǎn)階級(jí)居住區(qū)的態(tài)勢(shì)，聚斂人氣、拔高知明度，形成項(xiàng)目?jī)r(jià)值利基、預(yù)熱整個(gè)區(qū)域板塊。 污水排放：通過(guò)管道和泵站排入污水處理站，集中進(jìn)行無(wú)害化處理后排放。分區(qū)布局一方面是為了適應(yīng)本小區(qū)分期開(kāi)發(fā)的實(shí)際要求，另一方面可以在一期就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計(jì)，有利于項(xiàng)目形象展示和銷(xiāo)售。露迪、金利來(lái)、花花公子、香港鱷魚(yú)、柯?tīng)柺?、袋鼠、富瑞斯、啄木鳥(niǎo)、老爺車(chē)、老人頭 珠寶區(qū)： 周大福、謝瑞麟、周生生、六福、羅飛諾、金至尊、泰立、周大生、藝輝、戴夢(mèng)得 國(guó)際名表區(qū)： ROLEX、 TUDOR、 OMIGA、 PIAGET、浪琴、天梭、梅花、雷達(dá)、西鐵城 時(shí)尚表： CK、 GUCCI、 GUESS、 ESPRIT、 ELLE、 SWATCH、 CASIO、 皮具箱包： MIKEMIKE、 COMICO、 FION、 COBO、 WHY、 DISONA、 GV、歌菲喬、沙馳、希泊萊、 GALADAY、嘉云慕達(dá)、金利來(lái)、花花公子、鱷魚(yú)、西村名物、皮爾卡丹、岱比華利、華倫天奴 提升宗地項(xiàng)目物業(yè)的綜合檔次，有利與將來(lái)的價(jià)格提升。 由于本案項(xiàng)目較小，很難形成良好的居住氛圍。 城北片區(qū) 新洋港以北、通榆運(yùn)河以西、寧靖鹽高速公路以南、串場(chǎng)河以東的區(qū)域。 消費(fèi)品零售總額 2020 年，全市 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，累計(jì)增長(zhǎng) %。小區(qū)的設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)以人為本，回歸自然的原則。 鹽馬路南段正在進(jìn)行馬路拓寬的市政改造工程，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)該路段將拓寬完畢，到時(shí)宗地馬路的人流量及車(chē)流量將有所加大。在對(duì)于項(xiàng)目的將來(lái)的宣傳和推廣也是一個(gè)可以利用的基礎(chǔ)。鹽城民航機(jī)場(chǎng)新航線的 不斷 開(kāi)辟 。 把握本區(qū)域產(chǎn)品特征因素 知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝，本區(qū)域產(chǎn)品特征，可從三個(gè)方面去把握，第一，把握產(chǎn)品的普遍特征；第二，把握與自身同類(lèi)產(chǎn)品的普遍特征；第三，把握熱銷(xiāo)產(chǎn)品的特殊性。 便捷的交通條件使得該地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、 人口密集 加大 、 城市核心區(qū)域的外延，進(jìn)而能推動(dòng)宗地房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的發(fā)展。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 61 頁(yè) 內(nèi)部因素 開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理規(guī)劃布局、規(guī)模建設(shè)以及整體項(xiàng)目策劃建議的實(shí)施等對(duì)企業(yè)提高項(xiàng)目市場(chǎng)覆蓋率、提升企業(yè)品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大企業(yè)整體社會(huì)影響力等作用都非常明顯的。 翠洲嘉園 物業(yè)類(lèi)型：住宅 銷(xiāo)售價(jià)格： 2100元 /平 樓盤(pán)介紹： 交通便捷，公交 68路 “ 翠洲嘉園 ” 專(zhuān)線雙層巴士直達(dá)小區(qū)。 六、 大市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 2020年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為 6500元 /人。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 61 頁(yè) 總體規(guī)劃上形成“一城多鎮(zhèn)”組團(tuán)狀空間形態(tài)，主城區(qū)保持“團(tuán)塊狀”空間形態(tài)。 城市南片為政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景樂(lè)觀?！秾O子兵法》中有云：“不戰(zhàn)而屈人之兵”，用于商業(yè)策劃中既是“區(qū)別”，本案的形象定位的區(qū)分即是“區(qū)別”之一；《孫子兵法》《始計(jì)篇》中還有云：“ 利而誘之，亂而取之，實(shí)而備之，強(qiáng)而避之， 怒而撓之，卑而驕之， 佚而勞之， ? 攻其不備 ”。D、 女子飾品： VVA、 loveamp。住宅的色彩不能太復(fù)雜，不論采用協(xié)調(diào)色還是對(duì)比色，顏色均不宜超過(guò)三種。 自然環(huán)境除非具有唯一性，否則不足以支持高價(jià)格，本物業(yè)各項(xiàng)定位，將成為其價(jià)格的有力支持點(diǎn)，但是由于這種環(huán)境在該地區(qū)不可能保持長(zhǎng)久的唯一性，不能與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，所以我們認(rèn)為必須挖掘產(chǎn)品更多的附加價(jià)值，以支持獨(dú)特文化的定位。 在廣告方案設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持以創(chuàng)新為主，突破常規(guī)思路，必須以全 新的概念，全新的操作方式、全新的媒體整合手段進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)傳播，整合各種內(nèi)部、外部資源，激發(fā)市場(chǎng)轟動(dòng)。臺(tái)式注重現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造，在短期內(nèi)烘熱市場(chǎng)，迅速完成銷(xiāo)售，但 在整體市場(chǎng)把握上稍遜于港式；港式銷(xiāo)售模式注重整體銷(xiāo)售分期控制，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造的是一種寧?kù)o淡雅的氣氛，消費(fèi)者不易形成購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。 媒體組合策略： 長(zhǎng)效廣告與短 效廣告相結(jié)合，在時(shí)間上合理安排。同時(shí)，通過(guò)預(yù)約看樓，有利于交叉篩選客戶(hù)，以便下一階段工作目標(biāo)明確，有的放矢地進(jìn)行。 造勢(shì) 采用所有媒體全方位立體宣傳模式，迅速切入市場(chǎng)，并注重售樓現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造、明麗、豐富的樣板房，加之部分目標(biāo)消費(fèi)群通過(guò)前期 SP 活動(dòng)對(duì)全方 位豐盛生活的體驗(yàn)，很容易帶動(dòng)起第一輪消費(fèi)熱潮，在鹽城市場(chǎng)塑造 “鹽城全方位豐盛生活小區(qū)” 的品牌形象。 高價(jià)造勢(shì)（樓王）：在項(xiàng)目發(fā)售中后期，可以將幾戶(hù)朝向位置好、面積最大的“空中花園”，以豪華裝潢后高昂的定價(jià)方式作為價(jià)格造勢(shì)的形式。 ③營(yíng)造自然的生態(tài)環(huán)境 榮盛公寓從用地 面積和規(guī)劃情況來(lái)看，雖然是小高層，但對(duì)營(yíng)造生物環(huán)境和非生物環(huán)境的營(yíng)造上也不可忽視。 購(gòu)買(mǎi)商鋪的目標(biāo)群分析 ①少部分用與自買(mǎi)自用（開(kāi)店） ②絕大多數(shù)將會(huì)用于投資 在對(duì)這類(lèi)購(gòu)買(mǎi)商鋪的消費(fèi)者的心理分析上表明，要成功的銷(xiāo)售該商鋪必須要借助政府對(duì)“城市副中心”的開(kāi)發(fā)力度宣傳和政府對(duì)“城市副中心”的工作、生活等規(guī)模宣傳，加大購(gòu)買(mǎi)者和投資者的消費(fèi)信心。 ③項(xiàng)目 分析 中國(guó)最大的管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 61 頁(yè) 優(yōu)勢(shì)分析（ strengthens） 本案所處的地理位置為城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。以居 住和行政、文化、教 育功能為主，保留悅達(dá)工業(yè)園和市開(kāi)發(fā)區(qū)用地，以串場(chǎng)河為界，維持“東工西宿”格局。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位 置。 都 市 CLD國(guó)際社區(qū)生態(tài)居住典范，成功人士的修養(yǎng)生息之棲 3） 樓盤(pán) 名稱(chēng)： 新港灣花園 物業(yè)類(lèi)型：住宅 銷(xiāo)售價(jià)格： 2400元 /平 樓盤(pán)介紹： 新港灣花園是江蘇中誠(chéng)信進(jìn)軍精心打造的第一塊品牌。 地勢(shì)平坦，自然標(biāo)高相當(dāng)于黃海高程 。 意義：擁有濃厚、悠久的文化底蘊(yùn)是項(xiàng)目的基礎(chǔ)，要想“多、快、好、省”的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售項(xiàng)目物業(yè)沒(méi)有文化底蘊(yùn)是不行的。公司所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其產(chǎn)品主要賣(mài)點(diǎn)因素已設(shè)定完成，而深層次的細(xì)節(jié)因素，正處創(chuàng)新、設(shè) 計(jì)的完善之中，有待于我們今后不斷去認(rèn)識(shí)、研究、總結(jié)與提煉。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 61 頁(yè) 鹽城榮盛公寓策劃報(bào)告 目錄指引： 一、 前言 二、 可行性報(bào)告內(nèi)容指引 外部環(huán)境 內(nèi)部因素 第一部分：項(xiàng)目概況 一、 宗地位置 二、 宗地現(xiàn)狀 三、 項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù) 四、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 周邊 300米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 五、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 六、 大市政配套 貳、市場(chǎng)篇 一、市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 總?cè)丝?、家庭?hù)數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 消費(fèi)品零售總額 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 中國(guó)最大的管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 61 頁(yè) 道路狀況、通行量 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) 各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能 城市規(guī)劃 三、項(xiàng)目立地條件研究 顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū) 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項(xiàng)目 SWOT分析 叁、經(jīng)濟(jì)分析篇（略） 一、項(xiàng)目投資估算（開(kāi)發(fā)商已定：略） 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)定（開(kāi)發(fā)商已定：略） 三、項(xiàng)目敏感性分析（開(kāi)發(fā)商已定：略） 盈虧平衡點(diǎn)分析 成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 肆、項(xiàng)目定位篇 一、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 形象定位 二、目標(biāo)客戶(hù)定位 購(gòu)買(mǎi)商鋪的目標(biāo)群分析 三、商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析 四、商鋪的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位及功能定位 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位 五、商鋪特色定位 伍、項(xiàng)目建議篇 一、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述 二、外立面效果設(shè)計(jì)方案建議 三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略） 四、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案建議 中國(guó)最大的管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 61 頁(yè) 陸、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃篇 一、項(xiàng)目?jī)r(jià)格計(jì)劃 二、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣方案 三、營(yíng)銷(xiāo)整體規(guī)劃方案建議書(shū) 營(yíng)銷(xiāo)策略建議