【正文】 價只是確定在開盤的初期。再推出本項目，強(qiáng)勢出擊、氣勢磅礴，呼應(yīng)區(qū)域增值潛力。 借勢造勢 鋪天蓋地的廣告攻勢對于一個住宅項目的推廣前期來說是 不切實際 的，而直接面對目標(biāo)客戶群，從他們關(guān)注的事情入手，并在推廣活動中給予他們對應(yīng)的參與空間，把項目靜態(tài)的展示和業(yè)主動態(tài)的參與相結(jié)合，配合立體的媒體宣傳，造勢與借勢并重，迅速完成銷售。 核心廣告語： 全方位豐盛生活小區(qū) 購物就在家門口 路寬了，繁華更近了 雍容大度，縱彩人 生 非?？罩?，非常領(lǐng)地 打開窗，就可以聞到花香 三、營銷整體規(guī)劃方案建議書 營銷策略建議 現(xiàn)場銷售策略 本項目與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關(guān)鍵因素在三個環(huán)節(jié)：有效目標(biāo)客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；達(dá)成與有效目標(biāo)客源的直接溝通；行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活運用，可以采用“一對一”直效營銷： “一對一”直效營銷是指營銷過程中，達(dá)成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對面，以加強(qiáng)目標(biāo)命中率，促進(jìn)銷售，是一種實用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。（越層的 3套在總套數(shù)上已經(jīng)達(dá)到 25%，這個比例是非常高了。 中國最大的管理資源中心 第 35 頁 共 61 頁 七、廣告宣傳策劃建議書 媒體整合策略： 渠道、形式、根據(jù)各階段推廣的內(nèi)容，指定合理的媒體推廣方案 點點 面面 結(jié)結(jié) 合合 、 軟軟 硬硬 兼兼 施施 ， 四四 兩兩 撥撥 千千 斤斤 原則 媒體選擇考慮不同范圍和層次，作到點線面結(jié)合，并明確各種媒體的目標(biāo)受眾以及在整合推廣中的目的。（空間） 通過最適合的形式表達(dá)產(chǎn)品信息，讓消費者在最短的時間內(nèi)，在適合的空間里得到最多的、最準(zhǔn)確的、最良好的產(chǎn)品信息。以下是我公司為榮盛公寓項目配置的極具戰(zhàn)斗力的策劃銷售團(tuán)隊： 項目策劃總監(jiān)： 1名 項目銷售經(jīng)理： 1名 項目執(zhí)行經(jīng)理： 1名 策劃專案： 2名 中國最大的管理資源中心 第 33 頁 共 61 頁 設(shè)計專案： 1名 銷售專案： 1名 銷售人員： 5名 二、培訓(xùn)計劃： 銷售人員的培訓(xùn)對于一個項目來說是很關(guān)鍵的，一支所向披靡的精銳的銷售隊伍在成功的銷售中起決定性作用的，所謂磨刀不誤 砍柴工，在銷售現(xiàn)場開始全面接待之前，必須對銷售人員進(jìn)行全方位的銷售培訓(xùn)，哪怕是從事過房地產(chǎn)銷售的人員，在重新接觸新項目時，也要帶著空杯心理再次接受銷售培訓(xùn)。 ③銷控策略建議 前期宣傳以整體形象為主，在案名上不突出物業(yè)形式，先給消費者形成鹽城第一物業(yè)生活的印象，然后在現(xiàn)場咨詢時再介紹其他物業(yè)形式。 完善的生活配套 —— 鹽城最大的超市就在咫尺，銀行、學(xué)校、醫(yī)院一應(yīng)俱全。 中國最大的管理資源中心 第 29 頁 共 61 頁 推廣活動貫穿于從宣傳開始至項目熱銷的整個時間跨度中，必須與項目開發(fā)進(jìn)度緊密配合，在各期項目推廣中，造成數(shù)個高潮，此起彼伏，擴(kuò)大推廣的深度。 配合銷售計劃，順利完成各階段銷售目標(biāo)，以實現(xiàn)理想的銷售業(yè)績。建議從以下幾個方面入手： 發(fā)展商的開發(fā)理念：必須具有超前的開發(fā)理念和服務(wù)意識，與消費者的需求相比，我們應(yīng)快半步，提前作到了他們的所需所想，所以我們在核心價值上導(dǎo)入了“購物 +休閑 +居住”的“一站式居住”全新概念，迎合消費者對度假式生活的向往；社區(qū)文化，人文環(huán)境：這其實是生活方式的集中體現(xiàn)，作為目標(biāo)消費群，我們要引導(dǎo)其生活方式，使之走上我們設(shè)想的道路。 ④ 有效地控制環(huán)境污染 榮盛公寓在充分控制污染方面要考慮以下三方面的問題： 垃圾處理：建議小區(qū)內(nèi)設(shè)立“可回收”與“不可回收”的雙選擇垃圾回收器。 三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略） 四、項目景觀設(shè)計方案建議 榮盛公寓景觀環(huán)境設(shè)計，主要是圍繞住戶的生活生理需求，保障居住環(huán)境的清潔衛(wèi)生，促進(jìn)住戶 身心舒暢、健康的生活生態(tài)環(huán)境，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 合理的平面規(guī)劃和空間布局為環(huán)境設(shè)計創(chuàng)造了良好的先天條件。圍合式布局是充分實現(xiàn)小區(qū)私密性和人性化空間的最有效 方式之一。s、 AURORA、 folifoli、 yes or no、海盜船、美伊、艾尚、 ITAL、夢特麗、 EVITA、雅天妮、巴斯望、曼陀尼、 Aqua City、 KIWA AWIK、太陽城 彩妝區(qū)： 蝶妝、 Maybelline、 Revlon、 ZA、紅地球、 COCOOL、娥佩蘭、 UP2U 內(nèi)衣： Wacoal、 Triumph、安利芳、歐迪芬、曼尼芬、愛慕、 BAILIAN、古今、桑扶蘭 百富、 COTTON SHOP、 UNDER SHOP、 UNDER WEAR、貓人、沙美娜、麗乃馨、愛帝、南極人、俞兆林、婷美 3F 男裝 寶姿、思卡圖、 VICUTU、都本、基爾、古杰師、 GIBO、 LEO、 DOCKERS、路易詩蘭、紳浪、湯尼威爾、 SK、 ARROW、 SEE、 BONI、 GJ、朗維高、凱普迪諾、香港鱷魚、卡帝樂鱷魚、 USPOLO、杉杉、九牧王、羅蒙、勝龍、杜安 戶外休閑 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 61 頁 CAMEL ACTIVE、萬寶路、 JEEP、 TREKamp。 PEACE、 TEENMIX、BATA、 LESAUNDA、 FORNARINA、 FED、 RIZ、 KUUKI、 HARSON、 EVERY ONE、芭迪、安瑪莉、康麗、百斯圖、他她、伊伴、梵詩蒂娜、千百度、寶曼尼、星期六、美麗寶、 Walker Shop、 ECCO、其樂、暇步士、馬飛仕圖、圣枷步、龍浩、木林森、策樂、雅樂士、森達(dá)、華倫天奴這類人群包括： 1） 25 歲 35 歲之間急需解決結(jié)婚住房的人，這類購房者因為工作時間不長沒有太多積蓄，但經(jīng)過幾年的積累（夫妻兩人）和雙方家庭的支助達(dá)到了購買條件。 周邊 競爭樓盤相對較多，區(qū)別與競爭樓盤的市場形象定位也是為了保證將來的銷售不至于混亂。 鴻基 奧 園 等物業(yè)類型相似的項目就在附近，產(chǎn)品同質(zhì)化為銷售增加難度。 劣勢分析（ weaknesses） 連續(xù)加息等宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)業(yè)的影響日益 體現(xiàn)，消費者觀望態(tài)度日趨明顯。 三、項目立地條件 研究 顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū) 首先，本案地處鹽城市的副中心區(qū)域，路政情況良好，交通便利，距離傳統(tǒng)的居民購物中心只有 2公里，可以說當(dāng)?shù)鼐用癯鲂匈徫锸欠浅１憬莸摹Ｒ怨I(yè)為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。 人車通行量： 測定項目名稱 具體數(shù)據(jù) 鹽馬路平均人流量為 24人次 /分鐘 9輛 /分鐘 大慶路平均人流量為 29人次 /分鐘 11輛 /分鐘 解放南路平均人流量為 32人次 /分鐘 7輛 /分鐘 建軍路平均人流量及車流量為 33人次 /分鐘 12輛 /分鐘 各城區(qū)區(qū)域性質(zhì)與功能特點 以通榆運河、新洋港、西環(huán)路、世紀(jì)大道、青年路等主要河流、道路為界限，將主城區(qū)劃分為城中、城南、城西、西南、城北、河?xùn)|六大片區(qū)。 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 2020年鹽城國民生產(chǎn)總值 億元，累計增長 14%， 城市人均 GDP為 12499元 /人。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。小區(qū)實行先進(jìn)的紅外線監(jiān)控管理方式，樹立人性化的服務(wù)理念， 24小時保安巡更，主要入口配置值班崗?fù)?，全方位的物業(yè)管理，為入住的居民提供一流的管理服務(wù)。 小區(qū)物管規(guī)范，區(qū)內(nèi)設(shè)置各種安全措施。 宗地出行主要依靠：公交車和單車（部分私家），建議開發(fā)商在對項目進(jìn)行推廣時可利用公交站牌及馬路路邊 POP廣告的形象宣傳。不僅能使企業(yè)得到巨大的經(jīng)濟(jì)回報，同時也使得開發(fā)企業(yè)的品牌得以加深和鞏固，更具意義的是拓寬了企業(yè)的多元化經(jīng)營道路，使企業(yè)的市場生命力和競爭力進(jìn)一步加強(qiáng)。 C、結(jié)論 宗地 擁有如此多的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化的底蘊對建設(shè)成型小區(qū)也是利好因素。 城 市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點： 鹽城新城市總體規(guī)劃的發(fā)展方向：重點向南，適度向西，啟動河?xùn)|，有計劃向北 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 61 頁 近期 市委、市政府 又 作出的一項重要決策 ： 實施分片發(fā)展、合力建城 由上政府規(guī)劃的發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略分析得出 ：規(guī)劃重點區(qū)域在西南方向，該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的興旺得到了政府部門的認(rèn)可和支持，目前西南板塊的房地產(chǎn) 行業(yè)處于旺盛階段， 這對本案的開發(fā)是一個利好的消息，也是宗地升值基礎(chǔ)。 一方面；外部交通網(wǎng)絡(luò)的基本成型， 204國道、鹽金公路、寧靖鹽和徐宿淮鹽高速公路等分別聯(lián)系南京、上海、連云港、徐州等地 ， 新長鐵路鹽城以 北段已建成通車。 通過對各類產(chǎn)品的推廣賣點分析，可以透視出競爭對手產(chǎn)品的優(yōu)勢與不足，只有這樣，才能更符合實際地擬定貴公司產(chǎn)品的推廣方 案。 —— Home is love ! 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 61 頁 壹壹 家承載了太多的中國文化，是五千年中國人文的凝聚。產(chǎn)品的自備特征是通過其推廣來識別的。 二、 可行性報告內(nèi)容指引 外部環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響 交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)： 鹽城市 交通網(wǎng)絡(luò)的成型使得 區(qū) 內(nèi)交通 優(yōu)勢明顯 。在相對一段時間內(nèi)能較大幅度的增長。項目周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不僅受到來自城市中心的輻射，也 隨著鹽都新區(qū)和各鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，一批又一批的大型、特大型高科技項目被陸續(xù)引進(jìn)和建成投產(chǎn)，韓國世鐘汽配城、華業(yè)醫(yī)藥、麗凱毛絨、龍熙鋼結(jié)構(gòu)、唐笑服飾、綠葉化 工、桑力太陽能、上禾金屬、海特布業(yè)等骨干項目投產(chǎn)后迅速形成先進(jìn)生產(chǎn)力，支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)一路攀升。房地產(chǎn)行業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的重要組成部分，必然會隨著城市經(jīng)濟(jì)的向前發(fā)展而日趨成熟，從目前的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)雖然投資大但經(jīng)濟(jì)回報率也非常大，同時它的周期短（一般 2— 4 年），一但完成，對 開發(fā)企業(yè)意義非凡。大慶路和鹽馬路由于建設(shè)時間相對較晚，所以路況較好。小區(qū)主要路口標(biāo)志明顯；噴泉、背景音樂定時開放；秩序井然。防盜對講門安全系統(tǒng)，天然氣有限電視寬帶網(wǎng)等設(shè)備配套齊全。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 市市 場場 篇篇 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 61 頁 一、市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 總?cè)丝?、家庭戶?shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平等 1）總?cè)丝冢? 鹽城市總?cè)丝?數(shù)量為 人