【正文】 媒體投放中硬廣告與軟廣告相結(jié)合，廣告推廣和新聞炒做相促進(jìn)。一方面讓消費(fèi)者感到本物業(yè)的尊貴，另一方面體現(xiàn)本項(xiàng)目的地位和品牌個(gè)性；而度身定做則是最大限度的滿足了業(yè)主對(duì)鹽城第一物業(yè)的需求。（為了提高本物業(yè)的價(jià)格空間） 銷售模式 ： 目前在國(guó)內(nèi)銷售市場(chǎng)，房地產(chǎn)銷售模式主要有港式和臺(tái)式兩種。 媒體反饋 通過(guò)前三個(gè)階段的媒體運(yùn)作，分析、總結(jié)媒體效果，及時(shí)調(diào)整媒體推廣以及其他推廣方式。 樹立享受全方位豐盛生活的鮮明個(gè)性，使項(xiàng)目形象深入人心。如上海紫園因?yàn)?1號(hào)別墅以 元的天價(jià)而充滿了神秘感，在目標(biāo)消費(fèi)群中的口碑效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了被動(dòng)的宣傳。 項(xiàng)項(xiàng) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 27 頁(yè) 共 61 頁(yè) 目目 營(yíng)營(yíng) 銷銷 策策 劃劃 篇篇 一、項(xiàng)目?jī)r(jià)格計(jì)劃 價(jià)格向價(jià)值的回歸，隨著消費(fèi)群體的逐漸成熟，消費(fèi)觀念也日趨理性，體現(xiàn)在價(jià)值觀上的問題就是價(jià)格向價(jià)值回歸，這樣對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格支撐提出了相應(yīng)的要求。在總體景觀環(huán)境設(shè)計(jì)中，建議按歐式園林的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃；在“享受生活休閑區(qū)”綠化面積上（單指該區(qū)）要超過(guò)國(guó)家對(duì)小區(qū)綠化所規(guī)定的 33%，植物品種的選擇反映了綠化的特色，真正做到了“夏有涼，冬有綠，四季有花”，除道路以外，看不到暴露的泥土。 色彩簡(jiǎn)潔，鮮明而持久，應(yīng)是小區(qū)住宅外立面裝飾追求的最佳目標(biāo)。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 議議 篇篇 中國(guó)最大的管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 61 頁(yè) 一、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述（局部概念建議） 整體的設(shè)計(jì)布局：采用圍合式、雙圍合式布局、排列式，將整個(gè)小區(qū)規(guī)劃為三個(gè)功能區(qū)塊 —— 居住、購(gòu)物、休閑，每個(gè)區(qū)既相互獨(dú)立又相互聯(lián)系。jac、 gitti、中中、 014 Aamp。 三、商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析 作為確定商鋪購(gòu)買對(duì)象前，先要確定商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位，如果購(gòu)買商鋪用于只是針對(duì)本社區(qū)居住人群消費(fèi)面就太狹窄，也不能形成“氣候”，本案商 鋪將來(lái)的消費(fèi)目標(biāo)不僅僅針對(duì)本社區(qū)居民還要擴(kuò)大到周邊社區(qū)的居住人群，這不僅僅只是為了銷售目標(biāo)，同時(shí)對(duì)本案的知名度更是利好，同樣可一舉兩得，為什么我們不做呢？ 四、商鋪的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位及功能定位 如果建設(shè)上檔次和品質(zhì)較高的商鋪（同時(shí)這類商鋪能使總體價(jià)格具有提升空間，爭(zhēng)取到更大的利益價(jià)值），在進(jìn)入商鋪的商品品牌要增加相應(yīng)的“門檻”。 另一方面：不管政府與開發(fā)商有任何的這樣那樣的事情，購(gòu)房 者是不知道也不想知道，對(duì)與他們來(lái)說(shuō)；只要該物業(yè) —— 是否能滿足我的生活、工作要求？工程質(zhì)量？收費(fèi)？等等這是他們最關(guān)心的。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位 篇篇 一、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 中國(guó)最大的管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 61 頁(yè) 形象定位 交通便利、品位高雅、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、三代受益 定位基礎(chǔ)及定位理由 作為項(xiàng)目策劃的重要組成部分，項(xiàng)目的形象定位的重要性是不言而語(yǔ)的。 項(xiàng)目南面的鹽都汽車站即將通車，該地區(qū)的人流量和車流量會(huì)進(jìn)一步加大。 周邊各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，各項(xiàng)服務(wù)功能比較成熟，已形成一定的居住氛圍。 城市規(guī)劃 鹽城市城市總體規(guī)劃用地范圍東至沿海高速公路，南至徐淮鹽高速公路，西至寧靖鹽高速公路，北至新興鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)，總面積約 423平方公里。 城西片區(qū) 西環(huán)路以西、寧靖鹽高速公路以東、世紀(jì)大道以北、新洋港以南區(qū)域。城鄉(xiāng)居民收入的增長(zhǎng)，增強(qiáng)了購(gòu)買能力 。 貳貳 4） 樓盤 名稱： 興盛華庭 物業(yè)類型：商住 銷售價(jià)格： 2400元 /平 樓盤介紹： 該項(xiàng)目位于 鹽馬路世紀(jì)聯(lián)華對(duì)面 ，為多層住宅小區(qū)，沿馬路底層 為商鋪，目前已經(jīng)銷售完畢。占地 ，位于鹽馬路世紀(jì)聯(lián)華超市西側(cè)，戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特新穎。 五、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查 1）樓盤名稱： 新日月 目前宗地不存在地面居民、工廠、拆遷等工作。我們大唐置業(yè)的認(rèn)真態(tài)度和務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)也非常希望能得到開發(fā)商的認(rèn)可和支持。同時(shí)在項(xiàng)目實(shí)施階段中的廣告推廣、宣傳推廣、 SP活動(dòng)、新聞發(fā)布會(huì)等許多的策劃方案脫離當(dāng)?shù)氐奈幕彩呛茈y形成共鳴。這對(duì)本案的銷售也是利好現(xiàn)象。這些產(chǎn)品構(gòu)成的系列要素，就是未來(lái)的系列賣點(diǎn)，它們將是我們未來(lái)小區(qū)個(gè)性特征的基礎(chǔ)支撐。作為一座擁有悠久文化底蘊(yùn)的老都城，同時(shí)又是在不斷進(jìn)步并且接受長(zhǎng)三角輻射的城市，多元化的組合使鹽城獨(dú)具其人文背景及新聞敏感性等，這些都將直接決定著營(yíng)銷推廣計(jì)劃的制定及具體實(shí)施。附錄篇 附一、售樓中心及樣板房建議 附錄二： 關(guān)于榮盛公寓施工工地現(xiàn)場(chǎng)形象管理的暫行規(guī)定（建議） 附錄三、市場(chǎng)調(diào)研情況 家！ 無(wú)論是身在他鄉(xiāng)，還是異國(guó)， 中國(guó)人無(wú)不對(duì)家是最重視的地方。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 篇篇 一、前言 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變?yōu)槲覀儗?duì)開發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新 提供了機(jī)會(huì)，同時(shí)也要求我們以一種“思維的速率”對(duì)未來(lái)的趨勢(shì)作出盡可能準(zhǔn)確的把握，對(duì)我們的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)要有整體的宏觀視角。房地 中國(guó)最大的管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 61 頁(yè) 產(chǎn)產(chǎn)品（住宅）不是一個(gè)孤立的建筑單體，它是由建筑單體、環(huán)境景觀、物業(yè)管理、公建配套等要素綜合構(gòu)成。使得鹽城的地區(qū)經(jīng)濟(jì)將得到長(zhǎng)足發(fā)展，就目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市與城市間，城市內(nèi)部的交通發(fā)達(dá)程度有明顯的并且成正比的關(guān)系，象目前的鹽城交通狀況總體來(lái)說(shuō)是可以的，并且在不斷的完善和發(fā)展，交通的便利和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)是本案支持 26002800 元 /單位平方米的基礎(chǔ)。西漢元狩四年，雄才大略而又勵(lì)精圖治的漢武帝劉徹在自己 39 歲的時(shí)候向全國(guó)頒發(fā)詔令，宣布在浩浩湯湯的黃海之濱設(shè)置鹽瀆縣。 經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展勢(shì)必對(duì)舊結(jié)構(gòu)的突破，住房?jī)H僅是其中的一項(xiàng)，目前本案周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，包括一些比本案規(guī)模大或地理位置好的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，這對(duì)于項(xiàng)目今后的開發(fā)銷售存在著很大的不利因素。鹽城市（江蘇發(fā)達(dá)的二類城市，同時(shí)受長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)輻射）在未來(lái)必然會(huì)提升其城市形象和加大其在江蘇地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中所占的比重。 教育： 中國(guó)最大的管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 61 頁(yè) 宗地北面 150米處為鹽城市中心小學(xué) 宗地東北方向 1公里處為城區(qū)實(shí) 小和市第一職業(yè)高級(jí)中學(xué) 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 ： 宗地西側(cè)相鄰為一家醫(yī)院 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) ： 宗地西面 50米為雅家樂超市 宗地北面 250米左右為鹽城市最大的超市：世紀(jì)聯(lián)華 宗地北面 200米左右為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 宗地所在區(qū)域的商業(yè)氛圍較好，沿鹽馬路及大慶路店面的主要經(jīng)營(yíng)種類為百貨、餐飲、娛樂為主，店面的售價(jià)為 12000~15000 元 /平，店面的租金為 /平 *天。 超前的生態(tài)景觀住宅，人性化的空間構(gòu)造； 東南兩惻綠水環(huán)繞，河岸鋪滿如茵草坪，小區(qū)內(nèi)綠因光而翠，光因綠而馨。 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 其中 ，全市城市市場(chǎng)實(shí) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 61 頁(yè) 現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；縣以下市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主?；揪S持現(xiàn)狀功能，沿 204 國(guó)道可布置一定規(guī)模的工業(yè)用地，在鐵路貨站 附近布置主城區(qū)主要的物流、倉(cāng)儲(chǔ)用地。 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項(xiàng)目所在的鹽馬路，在很短的時(shí)間內(nèi)發(fā)展成為城市的副中心，說(shuō)明該區(qū)域的發(fā)展速 度是驚人的。 開發(fā)商在房地產(chǎn)方面沒有品牌。 規(guī)劃中的項(xiàng)目主樓高度是目前宗地當(dāng)?shù)刈罡邩求w。 改善居住條件者，目前在政府的規(guī)劃中，政府對(duì)“城市副中心”的景觀、道路、配套等基礎(chǔ)設(shè)施的投入會(huì)逐年增加，宗地將來(lái)的居住條件將一定會(huì)比“城市中心”好許多，并且開發(fā)商對(duì)鹽城政府提出的規(guī)劃總結(jié)定位是“城市副 中心” —— 中產(chǎn)階級(jí)的生活區(qū)。古柏、 SIMBOLO、新秀麗、皇冠、森泰斯、 2F 精品女裝區(qū)： 中國(guó)最大的管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 61 頁(yè) KLOVA、柯利亞諾、白領(lǐng)、 ICB、 bestibelli、子苞米、 ONamp。 另二：在商鋪組織時(shí)要加入：家電、休閑、運(yùn)動(dòng)、床品、兒童、大眾餐飲區(qū)、電玩 五、商鋪特色定位 前面已經(jīng)對(duì)商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位和消費(fèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位及功能定位進(jìn)行了確定，綜合以上情況商鋪特 色就一目了然了：集中高檔次的購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲與一體的綜合性商鋪，這樣定位的好處還有：降低各類消費(fèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的數(shù)量，提升整體價(jià)值水平，造成市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。 二、外立面效果設(shè)計(jì)方案建議 住宅、商鋪等建筑的立面造型與裝飾，雖然沒有什么特殊的講究，但也不是毫無(wú)技巧可言，其形體與尺度的優(yōu)美協(xié)調(diào)與否，個(gè)性的強(qiáng)烈平淡，色彩的濃郁淡雅，線條裝飾乃至門窗造型風(fēng)格，均能體現(xiàn)住宅投資者和設(shè)計(jì)師的審美意識(shí)與水平高低。 榮盛公寓 完善的設(shè)計(jì)和超前的功能配置 為方便居民生活，榮盛公寓的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)該相應(yīng)增加公建配套設(shè)施，這對(duì)提高小區(qū)環(huán)境的質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。 車輛污染控制：主要包括尾氣、噪音和安全問題，整個(gè)小區(qū)建議設(shè)立合理的人車分流系統(tǒng)。 挖掘產(chǎn)品資源：圍繞品牌核心價(jià)值努力完善樓宇質(zhì)量、環(huán)境及服務(wù)等 唯一價(jià)格的應(yīng)用：在高開低走或者是低開高走的價(jià)格策略都存在一定風(fēng)險(xiǎn)性的情況下，我們建議實(shí)行唯一價(jià)格策略，也就是說(shuō)，不制定清晰的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)每一套的具體位置和 綜合素質(zhì)，制訂一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論是頂層的“空中花園”還是其他物業(yè)，每套都是唯一的，這不僅是價(jià)格的唯一，更是身份象征的唯一，這樣會(huì)比較符合目標(biāo)消費(fèi)群的心理暗示，同時(shí)也有利于我們根據(jù)市場(chǎng)反映狀況調(diào)整價(jià)格策略，具體應(yīng)用如下： 減弱心理差價(jià)原則：對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，“空中花園”的售價(jià)在 2800 元 /㎡是能夠成立的，但本 中國(guó)最大的管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 61 頁(yè) 項(xiàng)目中有較多的其他物業(yè)（小高層），這種物業(yè)的售價(jià)定位 2600 元 /㎡，這樣的定