【正文】 Polo、 VERSACE、 Royal 中國(guó)最大的管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 61 頁(yè) Selangor、 Giorgio Armani、 DUNHILL、 Cartier、 Aquascutum、 Kamp。 改善居住條件者，目前在政府的規(guī)劃中，政府對(duì)“城市副中心”的景觀、道路、配套等基礎(chǔ)設(shè)施的投入會(huì)逐年增加，宗地將來(lái)的居住條件將一定會(huì)比“城市中心”好許多，并且開(kāi)發(fā)商對(duì)鹽城政府提出的規(guī)劃總結(jié)定位是“城市副 中心” —— 中產(chǎn)階級(jí)的生活區(qū)。《孫子兵法》中有云：“不戰(zhàn)而屈人之兵”，用于商業(yè)策劃中既是“區(qū)別”，本案的形象定位的區(qū)分即是“區(qū)別”之一；《孫子兵法》《始計(jì)篇》中還有云：“ 利而誘之，亂而取之，實(shí)而備之，強(qiáng)而避之， 怒而撓之，卑而驕之， 佚而勞之， ? 攻其不備 ”。 規(guī)劃中的項(xiàng)目主樓高度是目前宗地當(dāng)?shù)刈罡邩求w。項(xiàng)目的形象定位相當(dāng)與人穿什么樣的衣服，雖然衣服無(wú)法改變?nèi)说耐獠肯嗝玻^對(duì)能改變?nèi)说木衩婷病? 城市南片為政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景樂(lè)觀。 開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)方面沒(méi)有品牌。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景比較樂(lè)觀。 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項(xiàng)目所在的鹽馬路，在很短的時(shí)間內(nèi)發(fā)展成為城市的副中心，說(shuō)明該區(qū)域的發(fā)展速 度是驚人的。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 61 頁(yè) 總體規(guī)劃上形成“一城多鎮(zhèn)”組團(tuán)狀空間形態(tài)，主城區(qū)保持“團(tuán)塊狀”空間形態(tài)?；揪S持現(xiàn)狀功能，沿 204 國(guó)道可布置一定規(guī)模的工業(yè)用地，在鐵路貨站 附近布置主城區(qū)主要的物流、倉(cāng)儲(chǔ)用地。以居住功能為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)等功能用地。以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主。 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 2020年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為 6500元 /人。 其中 ，全市城市市場(chǎng)實(shí) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 61 頁(yè) 現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；縣以下市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 六、 大市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。東南兩惻綠水環(huán)繞，河岸鋪滿(mǎn)如茵草坪，小區(qū)內(nèi)綠因光而翠，光因綠而馨。以 90150 平方米的三室二廳二衛(wèi)或四室二廳二衛(wèi)為主，配以獲國(guó)家建設(shè)部?jī)?yōu)秀設(shè) 計(jì)獎(jiǎng)本市區(qū)首創(chuàng)的錯(cuò)躍層套型；功能配套齊全。 超前的生態(tài)景觀住宅，人性化的空間構(gòu)造； 翠洲嘉園 物業(yè)類(lèi)型：住宅 銷(xiāo)售價(jià)格： 2100元 /平 樓盤(pán)介紹： 交通便捷，公交 68路 “ 翠洲嘉園 ” 專(zhuān)線雙層巴士直達(dá)小區(qū)。 教育： 中國(guó)最大的管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 61 頁(yè) 宗地北面 150米處為鹽城市中心小學(xué) 宗地東北方向 1公里處為城區(qū)實(shí) 小和市第一職業(yè)高級(jí)中學(xué) 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 ： 宗地西側(cè)相鄰為一家醫(yī)院 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) ： 宗地西面 50米為雅家樂(lè)超市 宗地北面 250米左右為鹽城市最大的超市：世紀(jì)聯(lián)華 宗地北面 200米左右為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 宗地所在區(qū)域的商業(yè)氛圍較好，沿鹽馬路及大慶路店面的主要經(jīng)營(yíng)種類(lèi)為百貨、餐飲、娛樂(lè)為主，店面的售價(jià)為 12000~15000 元 /平，店面的租金為 /平 *天。 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結(jié)構(gòu)等（開(kāi)發(fā)商提供） 中國(guó)最大的管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 61 頁(yè) 三、 項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)名稱(chēng) 具體數(shù)據(jù) 基地面積 9250 M2 總建筑面積 23886 M2 其中： 住宅建筑面積 18353 M2 所占比例 77% 商業(yè)及配套公建建筑面積 4023 M2 所占比例 17% 停車(chē) 庫(kù)建筑面積 1505 M2 所占比例 6% 綜合容積率 建筑密度 34% 集中綠化率 % 總戶(hù)數(shù) 112戶(hù) 其中： 三室二廳二衛(wèi) 68戶(hù) 所占比例 61% 二室二廳一衛(wèi) 32戶(hù) 所占比例 29% 躍層 12戶(hù) 所占比例 10% 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（小區(qū)內(nèi)） 44輛 其中： 室內(nèi) 35輛 所占比例 80% 室外 9輛 所占比例 20% 四、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 周邊 300米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 本案所在地 公交線路有 2 6 20 34 路共五 條公交線路，鹽城市的公共 交通網(wǎng)絡(luò)以六縱八橫的輻射由城市中心向外延伸 ，連接建軍路的 鹽馬路和連接解放南路的大慶路正處在該交通網(wǎng)絡(luò)以?xún)?nèi) ，居民出行比較方便。鹽城市（江蘇發(fā)達(dá)的二類(lèi)城市，同時(shí)受長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)輻射）在未來(lái)必然會(huì)提升其城市形象和加大其在江蘇地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中所占的比重。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 61 頁(yè) 內(nèi)部因素 開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理規(guī)劃布局、規(guī)模建設(shè)以及整體項(xiàng)目策劃建議的實(shí)施等對(duì)企業(yè)提高項(xiàng)目市場(chǎng)覆蓋率、提升企業(yè)品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大企業(yè)整體社會(huì)影響力等作用都非常明顯的。 經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展勢(shì)必對(duì)舊結(jié)構(gòu)的突破，住房?jī)H僅是其中的一項(xiàng)，目前本案周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，包括一些比本案規(guī)模大或地理位置好的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，這對(duì)于項(xiàng)目今后的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售存在著很大的不利因素。 B、經(jīng)濟(jì)及戰(zhàn)略意義 本案所處的地理位置原屬于鹽都縣，現(xiàn)被劃為鹽城市區(qū)。西漢元狩四年，雄才大略而又勵(lì)精圖治的漢武帝劉徹在自己 39 歲的時(shí)候向全國(guó)頒發(fā)詔令，宣布在浩浩湯湯的黃海之濱設(shè)置鹽瀆縣。 便捷的交通條件使得該地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、 人口密集 加大 、 城市核心區(qū)域的外延，進(jìn)而能推動(dòng)宗地房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的發(fā)展。使得鹽城的地區(qū)經(jīng)濟(jì)將得到長(zhǎng)足發(fā)展，就目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市與城市間，城市內(nèi)部的交通發(fā)達(dá)程度有明顯的并且成正比的關(guān)系，象目前的鹽城交通狀況總體來(lái)說(shuō)是可以的，并且在不斷的完善和發(fā)展，交通的便利和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)是本案支持 26002800 元 /單位平方米的基礎(chǔ)。如果我們對(duì)所推出的產(chǎn)品缺乏深刻的認(rèn)識(shí)與了解，那么，是擬定不出符合實(shí)際的推廣方案的。房地 中國(guó)最大的管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 61 頁(yè) 產(chǎn)產(chǎn)品（住宅）不是一個(gè)孤立的建筑單體，它是由建筑單體、環(huán)境景觀、物業(yè)管理、公建配套等要素綜合構(gòu)成。 把握本區(qū)域產(chǎn)品特征因素 知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝，本區(qū)域產(chǎn)品特征，可從三個(gè)方面去把握，第一，把握產(chǎn)品的普遍特征；第二，把握與自身同類(lèi)產(chǎn)品的普遍特征；第三，把握熱銷(xiāo)產(chǎn)品的特殊性。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 篇篇 一、前言 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變?yōu)槲覀儗?duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新 提供了機(jī)會(huì)，同時(shí)也要求我們以一種“思維的速率”對(duì)未來(lái)的趨勢(shì)作出盡可能準(zhǔn)確的把握，對(duì)我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)要有整體的宏觀視角。在美國(guó)的唐人街、在英國(guó)的 中國(guó)最大的管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 61 頁(yè) 華人區(qū)，在泰國(guó)、伊拉克、非洲等等世界各地的中國(guó)人，夢(mèng)魂?duì)坷@的還是“家”，家是童年美好的記憶，兒時(shí)的玩伴，是荷塘泥偶；家是羞澀的愛(ài)情初戀，甜蜜的回憶；家是母親的溫柔，父親的慈祥；家是看著孩子呀呀依語(yǔ)，妻子的關(guān)愛(ài)；家是兒孫繞膝，老伴相持。附錄篇 附一、售樓中心及樣板房建議 附錄二： 關(guān)于榮盛公寓施工工地現(xiàn)場(chǎng)形象管理的暫行規(guī)定（建議） 附錄三、市場(chǎng)調(diào)研情況 家！ 無(wú)論是身在他鄉(xiāng)，還是異國(guó)， 中國(guó)人無(wú)不對(duì)家是最重視的地方。作為一座擁有悠久文化底蘊(yùn)的老都城，同時(shí)又是在不斷進(jìn)步并且接受長(zhǎng)三角輻射的城市，多元化的組合使鹽城獨(dú)具其人文背景及新聞敏感性等，這些都將直接決定著營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃的制定及具體實(shí)施。 如果要?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品推廣思路，擬定新的產(chǎn)品推廣模式，就須對(duì)所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品有深刻認(rèn)識(shí)。這些產(chǎn)品構(gòu)成的系列要素，就是未來(lái)的系列賣(mài)點(diǎn)，它們將是我們未來(lái)小區(qū)個(gè)性特征的基礎(chǔ)支撐。鹽城民航機(jī)場(chǎng)新航線的 不斷 開(kāi)辟 。這對(duì)本案的銷(xiāo)售也是利好現(xiàn)象。 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位 A、歷史文化 距今兩千一百年前，正是中華民族大一統(tǒng)歷史上第一個(gè)強(qiáng)盛王朝 大漢帝國(guó)的鼎盛時(shí)期。同時(shí)在項(xiàng)目實(shí)施階段中的廣告推廣、宣傳推廣、 SP活動(dòng)、新聞發(fā)布會(huì)等許多的策劃方案脫離當(dāng)?shù)氐奈幕彩呛茈y形成共鳴。在對(duì)于項(xiàng)目的將來(lái)的宣傳和推廣也是一個(gè)可以利用的基礎(chǔ)。我們大唐置業(yè)的認(rèn)真態(tài)度和務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)也非常希望能得到開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可和支持。 目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡，發(fā)達(dá)城市和不發(fā)達(dá)城市之間房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展具有明顯差異。 目前宗地不存在地面居民、工廠、拆遷等工作。 鹽馬路南段正在進(jìn)行馬路拓寬的市政改造工程，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)該路段將拓寬完畢，到時(shí)宗地馬路的人流量及車(chē)流量將有所加大。 五、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查 1）樓盤(pán)名稱(chēng)： 新日月 2）樓盤(pán)名稱(chēng)： 鴻基 奧園 芝林廣場(chǎng) 物業(yè)類(lèi)型：商住 銷(xiāo)售價(jià)格： 3000元 /平（住宅） 20000元 /平（一層商鋪） 中國(guó)最大的管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 61 頁(yè) 8000元 /平（二層商鋪） 樓盤(pán)介紹： 主要戶(hù)型： 3室 2廳 占地 ，位于鹽馬路世紀(jì)聯(lián)華超市西側(cè)，戶(hù)型設(shè)計(jì)獨(dú)特新穎。小區(qū)的設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)以人為本，回歸自然的原則。 4） 樓盤(pán) 名稱(chēng)： 興盛華庭 物業(yè)類(lèi)型：商住 銷(xiāo)售價(jià)格： 2400元 /平 樓盤(pán)介紹： 該項(xiàng)目位于 鹽馬路世紀(jì)聯(lián)華對(duì)面 ，為多層住宅小區(qū)，沿馬路底層 為商鋪，目前已經(jīng)銷(xiāo)售完畢。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。