【正文】 Polo、 VERSACE、 Royal 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 61 頁 Selangor、 Giorgio Armani、 DUNHILL、 Cartier、 Aquascutum、 Kamp。 改善居住條件者，目前在政府的規(guī)劃中，政府對“城市副中心”的景觀、道路、配套等基礎(chǔ)設(shè)施的投入會逐年增加，宗地將來的居住條件將一定會比“城市中心”好許多，并且開發(fā)商對鹽城政府提出的規(guī)劃總結(jié)定位是“城市副 中心” —— 中產(chǎn)階級的生活區(qū)?！秾O子兵法》中有云：“不戰(zhàn)而屈人之兵”，用于商業(yè)策劃中既是“區(qū)別”，本案的形象定位的區(qū)分即是“區(qū)別”之一；《孫子兵法》《始計篇》中還有云：“ 利而誘之，亂而取之，實而備之，強而避之， 怒而撓之，卑而驕之， 佚而勞之， ? 攻其不備 ”。 規(guī)劃中的項目主樓高度是目前宗地當?shù)刈罡邩求w。項目的形象定位相當與人穿什么樣的衣服，雖然衣服無法改變?nèi)说耐獠肯嗝玻^對能改變?nèi)说木衩婷病? 城市南片為政府規(guī)劃重點發(fā)展片區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景樂觀。 開發(fā)商在房地產(chǎn)方面沒有品牌。 根據(jù)市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當?shù)鼐用駥椖克趨^(qū)域的發(fā)展前景比較樂觀。 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項目所在的鹽馬路，在很短的時間內(nèi)發(fā)展成為城市的副中心，說明該區(qū)域的發(fā)展速 度是驚人的。 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 61 頁 總體規(guī)劃上形成“一城多鎮(zhèn)”組團狀空間形態(tài)，主城區(qū)保持“團塊狀”空間形態(tài)。基本維持現(xiàn)狀功能，沿 204 國道可布置一定規(guī)模的工業(yè)用地，在鐵路貨站 附近布置主城區(qū)主要的物流、倉儲用地。以居住功能為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 2020年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為 6500元 /人。 其中 ，全市城市市場實 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 61 頁 現(xiàn)消費品零售額 億元，比上年同期增長 %；縣以下市場實現(xiàn)消費品零售額 億元，增長 %。 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 六、 大市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。東南兩惻綠水環(huán)繞，河岸鋪滿如茵草坪，小區(qū)內(nèi)綠因光而翠，光因綠而馨。以 90150 平方米的三室二廳二衛(wèi)或四室二廳二衛(wèi)為主，配以獲國家建設(shè)部優(yōu)秀設(shè) 計獎本市區(qū)首創(chuàng)的錯躍層套型；功能配套齊全。 超前的生態(tài)景觀住宅，人性化的空間構(gòu)造； 翠洲嘉園 物業(yè)類型：住宅 銷售價格： 2100元 /平 樓盤介紹： 交通便捷，公交 68路 “ 翠洲嘉園 ” 專線雙層巴士直達小區(qū)。 教育： 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 61 頁 宗地北面 150米處為鹽城市中心小學 宗地東北方向 1公里處為城區(qū)實 小和市第一職業(yè)高級中學 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 ： 宗地西側(cè)相鄰為一家醫(yī)院 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 ： 宗地西面 50米為雅家樂超市 宗地北面 250米左右為鹽城市最大的超市：世紀聯(lián)華 宗地北面 200米左右為農(nóng)貿(mào)市場 宗地所在區(qū)域的商業(yè)氛圍較好，沿鹽馬路及大慶路店面的主要經(jīng)營種類為百貨、餐飲、娛樂為主，店面的售價為 12000~15000 元 /平，店面的租金為 /平 *天。 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結(jié)構(gòu)等（開發(fā)商提供） 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 61 頁 三、 項目規(guī)劃數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)名稱 具體數(shù)據(jù) 基地面積 9250 M2 總建筑面積 23886 M2 其中： 住宅建筑面積 18353 M2 所占比例 77% 商業(yè)及配套公建建筑面積 4023 M2 所占比例 17% 停車 庫建筑面積 1505 M2 所占比例 6% 綜合容積率 建筑密度 34% 集中綠化率 % 總戶數(shù) 112戶 其中： 三室二廳二衛(wèi) 68戶 所占比例 61% 二室二廳一衛(wèi) 32戶 所占比例 29% 躍層 12戶 所占比例 10% 機動車停車位（小區(qū)內(nèi)） 44輛 其中： 室內(nèi) 35輛 所占比例 80% 室外 9輛 所占比例 20% 四、項目周邊的社區(qū)配套 周邊 300米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 本案所在地 公交線路有 2 6 20 34 路共五 條公交線路，鹽城市的公共 交通網(wǎng)絡(luò)以六縱八橫的輻射由城市中心向外延伸 ，連接建軍路的 鹽馬路和連接解放南路的大慶路正處在該交通網(wǎng)絡(luò)以內(nèi) ，居民出行比較方便。鹽城市（江蘇發(fā)達的二類城市，同時受長三角經(jīng)濟輻射）在未來必然會提升其城市形象和加大其在江蘇地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟中所占的比重。 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 61 頁 內(nèi)部因素 開發(fā)企業(yè)進入重點區(qū)域市場、項目合理規(guī)劃布局、規(guī)模建設(shè)以及整體項目策劃建議的實施等對企業(yè)提高項目市場覆蓋率、提升企業(yè)品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大企業(yè)整體社會影響力等作用都非常明顯的。 經(jīng)濟的不斷發(fā)展勢必對舊結(jié)構(gòu)的突破，住房僅僅是其中的一項，目前本案周邊區(qū)域的競爭項目較多，包括一些比本案規(guī)模大或地理位置好的競爭項目，這對于項目今后的開發(fā)銷售存在著很大的不利因素。 B、經(jīng)濟及戰(zhàn)略意義 本案所處的地理位置原屬于鹽都縣，現(xiàn)被劃為鹽城市區(qū)。西漢元狩四年，雄才大略而又勵精圖治的漢武帝劉徹在自己 39 歲的時候向全國頒發(fā)詔令，宣布在浩浩湯湯的黃海之濱設(shè)置鹽瀆縣。 便捷的交通條件使得該地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、 人口密集 加大 、 城市核心區(qū)域的外延，進而能推動宗地房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的發(fā)展。使得鹽城的地區(qū)經(jīng)濟將得到長足發(fā)展，就目前中國的經(jīng)濟增長和城市與城市間，城市內(nèi)部的交通發(fā)達程度有明顯的并且成正比的關(guān)系，象目前的鹽城交通狀況總體來說是可以的，并且在不斷的完善和發(fā)展，交通的便利和經(jīng)濟的增長是本案支持 26002800 元 /單位平方米的基礎(chǔ)。如果我們對所推出的產(chǎn)品缺乏深刻的認識與了解，那么，是擬定不出符合實際的推廣方案的。房地 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 61 頁 產(chǎn)產(chǎn)品（住宅）不是一個孤立的建筑單體，它是由建筑單體、環(huán)境景觀、物業(yè)管理、公建配套等要素綜合構(gòu)成。 把握本區(qū)域產(chǎn)品特征因素 知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝，本區(qū)域產(chǎn)品特征，可從三個方面去把握，第一，把握產(chǎn)品的普遍特征；第二，把握與自身同類產(chǎn)品的普遍特征；第三，把握熱銷產(chǎn)品的特殊性。 項項 目目 篇篇 一、前言 房地產(chǎn)競爭市場的瞬息萬變?yōu)槲覀儗﹂_發(fā)項目的創(chuàng)新 提供了機會，同時也要求我們以一種“思維的速率”對未來的趨勢作出盡可能準確的把握，對我們的房地產(chǎn)開發(fā)運營要有整體的宏觀視角。在美國的唐人街、在英國的 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 61 頁 華人區(qū)，在泰國、伊拉克、非洲等等世界各地的中國人，夢魂牽繞的還是“家”，家是童年美好的記憶，兒時的玩伴，是荷塘泥偶；家是羞澀的愛情初戀，甜蜜的回憶；家是母親的溫柔，父親的慈祥；家是看著孩子呀呀依語，妻子的關(guān)愛；家是兒孫繞膝，老伴相持。附錄篇 附一、售樓中心及樣板房建議 附錄二： 關(guān)于榮盛公寓施工工地現(xiàn)場形象管理的暫行規(guī)定（建議） 附錄三、市場調(diào)研情況 家！ 無論是身在他鄉(xiāng)，還是異國， 中國人無不對家是最重視的地方。作為一座擁有悠久文化底蘊的老都城，同時又是在不斷進步并且接受長三角輻射的城市，多元化的組合使鹽城獨具其人文背景及新聞敏感性等，這些都將直接決定著營銷推廣計劃的制定及具體實施。 如果要創(chuàng)新產(chǎn)品推廣思路，擬定新的產(chǎn)品推廣模式，就須對所開發(fā)的產(chǎn)品有深刻認識。這些產(chǎn)品構(gòu)成的系列要素，就是未來的系列賣點，它們將是我們未來小區(qū)個性特征的基礎(chǔ)支撐。鹽城民航機場新航線的 不斷 開辟 。這對本案的銷售也是利好現(xiàn)象。 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位 A、歷史文化 距今兩千一百年前，正是中華民族大一統(tǒng)歷史上第一個強盛王朝 大漢帝國的鼎盛時期。同時在項目實施階段中的廣告推廣、宣傳推廣、 SP活動、新聞發(fā)布會等許多的策劃方案脫離當?shù)氐奈幕彩呛茈y形成共鳴。在對于項目的將來的宣傳和推廣也是一個可以利用的基礎(chǔ)。我們大唐置業(yè)的認真態(tài)度和務(wù)實的工作作風也非常希望能得到開發(fā)商的認可和支持。 目前中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，發(fā)達城市和不發(fā)達城市之間房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展具有明顯差異。 目前宗地不存在地面居民、工廠、拆遷等工作。 鹽馬路南段正在進行馬路拓寬的市政改造工程，預計今年年內(nèi)該路段將拓寬完畢，到時宗地馬路的人流量及車流量將有所加大。 五、 項目周邊環(huán)境 項目主要競爭個案調(diào)查 1）樓盤名稱： 新日月 2）樓盤名稱： 鴻基 奧園 芝林廣場 物業(yè)類型：商住 銷售價格： 3000元 /平（住宅） 20000元 /平（一層商鋪） 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 61 頁 8000元 /平（二層商鋪） 樓盤介紹： 主要戶型： 3室 2廳 占地 ，位于鹽馬路世紀聯(lián)華超市西側(cè)，戶型設(shè)計獨特新穎。小區(qū)的設(shè)計充分體現(xiàn)以人為本，回歸自然的原則。 4） 樓盤 名稱： 興盛華庭 物業(yè)類型：商住 銷售價格： 2400元 /平 樓盤介紹： 該項目位于 鹽馬路世紀聯(lián)華對面 ，為多層住宅小區(qū)，沿馬路底層 為商鋪，目前已經(jīng)銷售完畢。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。