【正文】 、 BIOTHERM、 Kanebo、 BORGHESE、 AUPRES、 KOSE、 OLAY、羽西、美伊娜多、安尚秀、艾文莉、 AVON、 VICHY、丸美、 LOREAL 香水軒： HUGO BOSS、 CD、 GUCCI、 BURBERRY、 KENZO 鞋區(qū)： NINEWEST、 TOPGLORI、 SENSE 199 AEE、 BELLE、 JB MARTIN、 STACCATO、 JOY amp。露迪、金利來、花花公子、香港鱷魚、柯爾士、袋鼠、富瑞斯、啄木鳥、老爺車、老人頭 珠寶區(qū)： 周大福、謝瑞麟、周生生、六福、羅飛諾、金至尊、泰立、周大生、藝輝、戴夢得 國際名表區(qū)： ROLEX、 TUDOR、 OMIGA、 PIAGET、浪琴、天梭、梅花、雷達、西鐵城 時尚表： CK、 GUCCI、 GUESS、 ESPRIT、 ELLE、 SWATCH、 CASIO、 皮具箱包： MIKEMIKE、 COMICO、 FION、 COBO、 WHY、 DISONA、 GV、歌菲喬、沙馳、希泊萊、 GALADAY、嘉云慕達、金利來、花花公子、鱷魚、西村名物、皮爾卡丹、岱比華利、華倫天奴ON、 23區(qū)、 U39。jac、 gitti、中中、 014 Aamp。love、 7度、 she39。TRAVEL、 JACKJONES、馬克華菲 JEANS、 TONY JEANS、高爾夫、 LACOSTE、萬星威、金狐貍、黃金熊、 NAUTICA 男士飾品 ZIPPO、瑞士軍刀、軍表、煙斗 注一：以上的各項作為本案的項目定位來說，競爭樓盤太多，從高、中、低的三個水平以及開發(fā)的原由等綜合情況來分析，一般的開發(fā)商會選擇中或低，但同樣有這樣想法的樓盤不會少，從辨證的思維角度分析這樣的定位就很難盡快的銷售，所以我們的定位是中高檔次的商鋪定位，以上是可供參考（較大可能購買）的商業(yè)，但也不一定要絕對選擇這些品牌，可相類。 伍伍 項項 目目 建建 議議 篇篇 中國最大的管理資源中心 第 25 頁 共 61 頁 一、整體規(guī)劃設計方案描述（局部概念建議） 整體的設計布局：采用圍合式、雙圍合式布局、排列式，將整個小區(qū)規(guī)劃為三個功能區(qū)塊 —— 居住、購物、休閑，每個區(qū)既相互獨立又相互聯(lián)系。 建筑布局采用區(qū)圍合設計。分區(qū)布局一方面是為了適應本小區(qū)分期開發(fā)的實際要求，另一方面可以在一期就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設計，有利于項目形象展示和銷售。榮盛公寓的規(guī)劃因已定稿，因而在建筑風格的選定上無法對其進行有利的規(guī)劃建議，但也不是絕無挑剔可言。 色彩簡潔，鮮明而持久，應是小區(qū)住宅外立面裝飾追求的最佳目標。我們在幾經(jīng)思考后建議：墻身為淺黃色，采用絳紅色坡屋頂（充分體現(xiàn)頂層的空中花園 —— 次買點），咖啡色的門窗，經(jīng)過建筑色彩的處理，使得整個小區(qū)色彩柔和、親切、明快。 首先，榮盛公寓合理利用土地資源，圍合式的建筑設計為景觀環(huán)境的設計提供了相對分區(qū)的 中國最大的管理資源中心 第 26 頁 共 61 頁 空間，同時也可相對獨立對其進行規(guī)劃設計。在功能配置時，應該相應增加能體現(xiàn)一定的超前性，設計全面的小區(qū)生活智能化系統(tǒng)和殘疾人的無障礙設施。在總體景觀環(huán)境設計中，建議按歐式園林的標準進行規(guī)劃；在“享受生活休閑區(qū)”綠化面積上（單指該區(qū)）要超過國家對小區(qū)綠化所規(guī)定的 33%，植物品種的選擇反映了綠化的特色，真正做到了“夏有涼，冬有綠，四季有花”，除道路以外，看不到暴露的泥土。在非生物環(huán)境的營造方面，空氣陽光關系到人的生活質量，榮盛公寓要充分考慮（景觀環(huán)境設計中）朝向和光照，設計能夠最大限度的增大采光面積和透氣量。 污水排放：通過管道和泵站排入污水處理站，集中進行無害化處理后排放。 陸陸 項項 中國最大的管理資源中心 第 27 頁 共 61 頁 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 篇篇 一、項目價格計劃 價格向價值的回歸，隨著消費群體的逐漸成熟，消費觀念也日趨理性，體現(xiàn)在價值觀上的問題就是價格向價值回歸，這樣對本項目的價格支撐提出了相應的要求。 價格必須與價值相符的基礎上，我們認為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價值。 品牌滲透力：它將體現(xiàn)在開發(fā)商和榮盛公寓的品牌魅力上，強勢品牌將在銷售上產(chǎn)生巨大的號召力，從而轉化為高價值產(chǎn)品印象。 試探性入市：首期推出較少物業(yè)，以獨立定價入市，觀察市場對其價格的反應，為后續(xù)推出的物業(yè)價格的制定，提供市場 的參數(shù)依據(jù)。如上海紫園因為 1號別墅以 元的天價而充滿了神秘感，在目標消費群中的口碑效果遠遠超過了被動的宣傳。 開盤時取得市場強烈關注的效應，使項目成為鹽城的焦點樓盤。 推廣策略 由概念到具體：概念先 行 —— 集中造勢 —— 階段創(chuàng)新 —— 巧用媒體 由大到?。合扔行Ю名}城西南片區(qū)已經(jīng)形成的中產(chǎn)階級居住區(qū)的態(tài)勢，聚斂人氣、拔高知明度，形成項目價值利基、預熱整個區(qū)域板塊。 推廣原則 整合優(yōu)勢、集中造勢 整合推廣是指樹立項目的整體形象，集中整合項目無形資產(chǎn)。 樹立享受全方位豐盛生活的鮮明個性，使項目形象深入人心。 全程推廣，與項目開發(fā)節(jié)奏相適應，同步共振。 分階段策略 為了保持項目形象在消費者心中的新鮮感，并且緊密配合項目工程進度，整合推廣過程中媒體要組合運用，在分階段推廣中主題鮮明、準確，在項目推廣過程中要花樣翻新、系列展開、階段性推進，必須收放結合、張弛有度，創(chuàng)造多個推廣高潮。 借勢 借區(qū)域炒熱之勢，鹽城西南區(qū)域已經(jīng)被熱炒為中產(chǎn)階級居住區(qū)，可以充分借助這個概念，暗示消費者本項目潛藏巨大的投資潛力。 媒體反饋 通過前三個階段的媒體運作，分析、總結媒體效果，及時調整媒體推廣以及其他推廣方式。 本項目 主題定位 ： 打造鹽城全方位豐盛生活新概念 賣點提煉 中國最大的管理資源中心 第 30 頁 共 61 頁 基本賣點： 非?？罩?、非常領地；（頂層躍層戶型賣點） 完善的生活配套；（配套賣點） 完善的交通配套；（鹽都汽車站） 特別賣點： 打造鹽城全方位豐盛生活新概念 購物就在家門口，（項目距離鹽城最大超市世紀聯(lián)華的距離近在咫尺） 推廣戰(zhàn)術 圍繞 “完善的生活配套、完善的交通配套 ”兩個角度對本項目做全面推廣。 完善的交通配套 —— 鹽都汽車站建設完成，鹽馬路南段拓寬已經(jīng)在建設中。 ②營銷渠道建議 中國最大的管理資源中心 第 31 頁 共 61 頁 具體舉措： 事件營銷： 組織 由目標客源直接參與的如“項目與文化”研討、交流會 公關營銷： 如組織由目標客源直接參與的各類聯(lián)誼會、酒會 情感營銷： 如有獎活動等 直效營銷推廣路徑： 推廣路徑選擇應體現(xiàn)直效的特點，建立與有效客源的直接交流平臺，促進有效溝通。（為了提高本物業(yè)的價格空間） 銷售模式 ： 目前在國內銷售市場，房地產(chǎn)銷售模式主要有港式和臺式兩種。綜合兩種銷售模式，我們建議吸取其優(yōu)點，采用全新的體驗式銷售模式 ,既注重全程營銷推廣，通過各種可感的體驗模式深化其對物業(yè)的印象并迅速形成好感，也努力營造一種熱烈的現(xiàn)場成交氣氛，既有完整而豐滿的物業(yè)形象，又能迅速形成銷售。 首推二十套（其中包括頂層的越層 3 套），探測市場，為突出本項目的珍貴，采用預約看樓的方式。） 預約看樓主要是讓消費者從看樓開始有尊貴的體驗，這種感覺將貫穿客戶從認知→接受→擁有的全過程。一方面讓消費者感到本物業(yè)的尊貴，另一方面體現(xiàn)本項目的地位和品牌個性；而度身定做則是最大限度的滿足了業(yè)主對鹽城第一物業(yè)的需求。 一、人員配置及培訓管理 有著對本地市場非常精準的把握和熟練駕馭能力 ，這方面已經(jīng)被業(yè)界所公認，所以對于榮盛公寓這樣一個即將震撼整個鹽城的項目，我們有著十足的信心，同時我公司更是對這個項目傾注了大量心血，并組成了一支優(yōu)秀的策劃團隊，對項目運作的每一個細節(jié)我們都精益求精。 我公司為榮盛公寓項目列出的培訓菜單如下： l 為什么要進行培訓、公司背景、團隊紀律 l 房地產(chǎn)基礎概念講解 l 建筑基礎知識講解 l 鹽城房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢 l 鹽城樓盤簡介 l 總體規(guī)劃思路及方案解析 l 整體策劃思路及策劃戰(zhàn)術闡述 l 市調技巧講解、分組到本項目主要競爭樓盤市調 l 銷售人員禮儀與形象要求 l 現(xiàn)場禮儀的演練 l 戶型分布及功能講 解 l 周邊配套調查 l 目標客戶購買心理分析及模式判定 l 參觀施工現(xiàn)場并進行工程講解 l SWOT 分析講解 l 分組對目標客戶群進行調研 l 調研總結 l 講解答客問 l 全程導購標準模式及講解 l 專項樓盤模型講解及流程 中國最大的管理資源中心 第 34 頁 共 61 頁 l 導購接待演練 l 銀行按揭、相關稅費計算方法，房屋面積測量 l 房地產(chǎn)法規(guī)及合同講解 l 銷售常見問題及解決方法 l 現(xiàn)場演練考核 l 銷售培訓考核 l 團隊活動 六、項目形象包裝設計方案建議書 1)VI設計建議 ① 樓書：大樓書、小樓書（單頁、戶型圖等） ② 海報、 DM ③ 紙杯、手提袋等產(chǎn)品形象展示的相關載體 ④ 戶外：工地圍墻、車身、公交車站點燈箱、戶外路牌、銷售處（室內、室外形象）、建筑物外巨幅等相關載體 ⑤ 報紙廣告：硬性、軟文 銷售物料：服裝、各種銷售及接待名單表格、應用文件袋、信紙、信封、便簽、桌旗、名片等 ?? 2）樓書設計建議 制作精美，準確表達產(chǎn)品形象，“高檔的，有品質的 全方位豐盛生活小區(qū) ” 詳細說明項目區(qū)域、交通優(yōu)勢以及獨特的買點 色彩明麗，完善的生活配套，高檔的品質生活 選擇她，就選擇了全方位豐盛生活享受 3）展板設計建議 色彩明麗、準確表達中產(chǎn) 階級物質生活的富足 展板形式多樣，做工細膩，從細節(jié)處表現(xiàn)中產(chǎn)階級對于生活高品質的追求。 媒體組合投放要有針對性。 媒體投放中硬廣告與軟廣告相結合，廣告推廣和新聞炒做相促進。（時間） 選擇有效渠道推廣本產(chǎn)品。（表達） 媒體效應分析： 一、媒體分類 報紙：鹽城晚報、東方生活報、鹽阜大眾報 電視： 戶外媒體：車身廣告，刀旗、路牌、圍墻廣告、墻體廣告 印刷品：樓書、單頁、 DM 期刊： 二、媒體特性分析 報紙?zhí)匦?：優(yōu)點→時效性強 →信息量大，傳播廣泛 中國最大