【正文】 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 61 頁 CAMEL ACTIVE、萬寶路、 JEEP、 TREKamp。圍合式布局是充分實(shí)現(xiàn)小區(qū)私密性和人性化空間的最有效 方式之一。公寓主調(diào)采用地中海北岸摩納哥海濱公 寓這種細(xì)膩、明朗的風(fēng)格感覺（樹、陽光、空氣、綠色、和諧、自然）。 三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略） 四、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案建議 榮盛公寓景觀環(huán)境設(shè)計(jì)，主要是圍繞住戶的生活生理需求，保障居住環(huán)境的清潔衛(wèi)生，促進(jìn)住戶 身心舒暢、健康的生活生態(tài)環(huán)境，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 合理的平面規(guī)劃和空間布局為環(huán)境設(shè)計(jì)創(chuàng)造了良好的先天條件。 ③營造自然的生態(tài)環(huán)境 榮盛公寓從用地 面積和規(guī)劃情況來看，雖然是小高層，但對營造生物環(huán)境和非生物環(huán)境的營造上也不可忽視。 ④ 有效地控制環(huán)境污染 榮盛公寓在充分控制污染方面要考慮以下三方面的問題： 垃圾處理：建議小區(qū)內(nèi)設(shè)立“可回收”與“不可回收”的雙選擇垃圾回收器。建議從以下幾個(gè)方面入手： 發(fā)展商的開發(fā)理念：必須具有超前的開發(fā)理念和服務(wù)意識，與消費(fèi)者的需求相比，我們應(yīng)快半步，提前作到了他們的所需所想，所以我們在核心價(jià)值上導(dǎo)入了“購物 +休閑 +居住”的“一站式居住”全新概念，迎合消費(fèi)者對度假式生活的向往；社區(qū)文化，人文環(huán)境：這其實(shí)是生活方式的集中體現(xiàn)，作為目標(biāo)消費(fèi)群，我們要引導(dǎo)其生活方式，使之走上我們設(shè)想的道路。 高價(jià)造勢（樓王）：在項(xiàng)目發(fā)售中后期，可以將幾戶朝向位置好、面積最大的“空中花園”，以豪華裝潢后高昂的定價(jià)方式作為價(jià)格造勢的形式。 配合銷售計(jì)劃，順利完成各階段銷售目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)理想的銷售業(yè)績。 在整合推廣的廣告方案中，主要側(cè)重完善的市政配套、完善生活配套、完善的環(huán)境配套，購物就在家門口。 中國最大的管理資源中心 第 29 頁 共 61 頁 推廣活動(dòng)貫穿于從宣傳開始至項(xiàng)目熱銷的整個(gè)時(shí)間跨度中，必須與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度緊密配合，在各期項(xiàng)目推廣中，造成數(shù)個(gè)高潮，此起彼伏，擴(kuò)大推廣的深度。 造勢 采用所有媒體全方位立體宣傳模式，迅速切入市場，并注重售樓現(xiàn)場氣氛營造、明麗、豐富的樣板房，加之部分目標(biāo)消費(fèi)群通過前期 SP 活動(dòng)對全方 位豐盛生活的體驗(yàn)，很容易帶動(dòng)起第一輪消費(fèi)熱潮，在鹽城市場塑造 “鹽城全方位豐盛生活小區(qū)” 的品牌形象。 完善的生活配套 —— 鹽城最大的超市就在咫尺，銀行、學(xué)校、醫(yī)院一應(yīng)俱全。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者傳統(tǒng)廣告只起輔助的作用，選擇針對性極強(qiáng)的媒體如各類高級俱樂部、高級酒店等場所 POP或內(nèi)部各類高檔雜志等。 ③銷控策略建議 前期宣傳以整體形象為主，在案名上不突出物業(yè)形式，先給消費(fèi)者形成鹽城第一物業(yè)生活的印象，然后在現(xiàn)場咨詢時(shí)再介紹其他物業(yè)形式。同時(shí)，通過預(yù)約看樓，有利于交叉篩選客戶，以便下一階段工作目標(biāo)明確，有的放矢地進(jìn)行。以下是我公司為榮盛公寓項(xiàng)目配置的極具戰(zhàn)斗力的策劃銷售團(tuán)隊(duì)： 項(xiàng)目策劃總監(jiān)： 1名 項(xiàng)目銷售經(jīng)理： 1名 項(xiàng)目執(zhí)行經(jīng)理： 1名 策劃專案： 2名 中國最大的管理資源中心 第 33 頁 共 61 頁 設(shè)計(jì)專案： 1名 銷售專案： 1名 銷售人員： 5名 二、培訓(xùn)計(jì)劃： 銷售人員的培訓(xùn)對于一個(gè)項(xiàng)目來說是很關(guān)鍵的，一支所向披靡的精銳的銷售隊(duì)伍在成功的銷售中起決定性作用的，所謂磨刀不誤 砍柴工，在銷售現(xiàn)場開始全面接待之前，必須對銷售人員進(jìn)行全方位的銷售培訓(xùn)，哪怕是從事過房地產(chǎn)銷售的人員，在重新接觸新項(xiàng)目時(shí)，也要帶著空杯心理再次接受銷售培訓(xùn)。并在滿足推廣要求的前提下盡量精簡，側(cè)重重點(diǎn)媒體，并注意廣告投入的經(jīng)濟(jì)性。（空間） 通過最適合的形式表達(dá)產(chǎn)品信息，讓消費(fèi)者在最短的時(shí)間內(nèi)，在適合的空間里得到最多的、最準(zhǔn)確的、最良好的產(chǎn)品信息。 媒體組合策略： 長效廣告與短 效廣告相結(jié)合，在時(shí)間上合理安排。 中國最大的管理資源中心 第 35 頁 共 61 頁 七、廣告宣傳策劃建議書 媒體整合策略： 渠道、形式、根據(jù)各階段推廣的內(nèi)容，指定合理的媒體推廣方案 點(diǎn)點(diǎn) 面面 結(jié)結(jié) 合合 、 軟軟 硬硬 兼兼 施施 ， 四四 兩兩 撥撥 千千 斤斤 原則 媒體選擇考慮不同范圍和層次，作到點(diǎn)線面結(jié)合，并明確各種媒體的目標(biāo)受眾以及在整合推廣中的目的。 四、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃建議書（一房一價(jià)） 價(jià)目表建議（暫略） 付款方式建議（各種付款方式的折率 需與開發(fā)商協(xié)商決定） 中國最大的管理資源中心 第 32 頁 共 61 頁 五、管理模式建議書 物業(yè)管理模式建議 因本物業(yè)是高檔公寓的定位，在物業(yè)管理上要突出特色服務(wù)，提供的服務(wù)包括： □家居清潔 □汽車清潔 □衣服洗燙 □代聘鐘點(diǎn)工 □代購商品 □代定車船票 □郵政服務(wù) □住宅外觀清洗 □花匠服務(wù) □上門廚師 □訂餐 □地毯清洗 □賓館預(yù)約服務(wù) □代辦快遞服務(wù) □叫車服務(wù) □代辦搬家 □健身房預(yù)約 □叫醒服務(wù) □商務(wù)中 心預(yù)約：電腦 /傳真服務(wù) □代訂書報(bào) 智能化管理服務(wù)： □周界報(bào)警系統(tǒng) □紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) □可視對講系統(tǒng) □門窗防盜系統(tǒng) □煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng) □給排水監(jiān)控系統(tǒng) □輸配電監(jiān)測系統(tǒng) □照明監(jiān)測系統(tǒng) □緊急求助按鈕 □寬帶網(wǎng)入戶 銷售管理 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，我公司制定出非常合理并具有一定挑戰(zhàn)性的銷售目標(biāo)，結(jié)合銷售目標(biāo)，制定嚴(yán)密的銷售計(jì)劃。（越層的 3套在總套數(shù)上已經(jīng)達(dá)到 25%，這個(gè)比例是非常高了。臺式注重現(xiàn)場氣氛的營造，在短期內(nèi)烘熱市場，迅速完成銷售，但 在整體市場把握上稍遜于港式；港式銷售模式注重整體銷售分期控制，現(xiàn)場營造的是一種寧靜淡雅的氣氛，消費(fèi)者不易形成購買沖動(dòng)。 核心廣告語： 全方位豐盛生活小區(qū) 購物就在家門口 路寬了，繁華更近了 雍容大度，縱彩人 生 非常空中，非常領(lǐng)地 打開窗，就可以聞到花香 三、營銷整體規(guī)劃方案建議書 營銷策略建議 現(xiàn)場銷售策略 本項(xiàng)目與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關(guān)鍵因素在三個(gè)環(huán)節(jié)：有效目標(biāo)客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；達(dá)成與有效目標(biāo)客源的直接溝通；行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活運(yùn)用，可以采用“一對一”直效營銷： “一對一”直效營銷是指營銷過程中，達(dá)成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對面，以加強(qiáng)目標(biāo)命中率，促進(jìn)銷售，是一種實(shí)用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。 推廣主題 主題定位、廣告語、賣點(diǎn)提煉 尋找令人心動(dòng)的項(xiàng)目主題定位； 主題定位就是用最簡練又有感召力的方式告訴消費(fèi)者我是誰，一個(gè)項(xiàng)目的主題定位的準(zhǔn)確與否，會(huì)直接影響項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的形象，所以提煉一個(gè)讓人一見傾心的主題定位對項(xiàng)目非常重要。 借勢造勢 鋪天蓋地的廣告攻勢對于一個(gè)住宅項(xiàng)目的推廣前期來說是 不切實(shí)際 的，而直接面對目標(biāo)客戶群，從他們關(guān)注的事情入手，并在推廣活動(dòng)中給予他們對應(yīng)的參與空間，把項(xiàng)目靜態(tài)的展示和業(yè)主動(dòng)態(tài)的參與相結(jié)合，配合立體的媒體宣傳，造勢與借勢并重，迅速完成銷售。 在廣告方案設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持以創(chuàng)新為主，突破常規(guī)思路，必須以全 新的概念，全新的操作方式、全新的媒體整合手段進(jìn)行營銷傳播，整合各種內(nèi)部、外部資源，激發(fā)市場轟動(dòng)。再推出本項(xiàng)目，強(qiáng)勢出擊、氣勢磅礴，呼應(yīng)區(qū)域增值潛力。 二、項(xiàng)目市場推廣方案 推廣目的 建立“榮盛公寓” 鹽城全方位豐盛生活小區(qū) 的樓盤形象，同時(shí)塑造開發(fā)商良好品牌形象。 挖掘產(chǎn)品資源：圍繞品牌核心價(jià)值努力完善樓宇質(zhì)量、環(huán)境及服務(wù)等 唯一價(jià)格的應(yīng)用：在高開低走或者是低開高走的價(jià)格策略都存在一定風(fēng)險(xiǎn)性的情況下，我們建議實(shí)行唯一價(jià)格策略，也就是說，不制定清晰的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)每一套的具體位置和 綜合素質(zhì)，制訂一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，無論是頂層的“空中花園”還是其他物業(yè)，每套都是唯一的，這不僅是價(jià)格的唯一，更是身份象征的唯一，這樣會(huì)比較符合目標(biāo)消費(fèi)群的心理暗示，同時(shí)也有利于我們根據(jù)市場反映狀況調(diào)整價(jià)格策略，具體應(yīng)用如下： 減弱心理差價(jià)原則：對于本案來說，“空中花園”的售價(jià)在 2800 元 /㎡是能夠成立的，但本 中國最大的管理資源中心 第 28 頁 共 61 頁 項(xiàng)目中有較多的其他物業(yè)（小高層），這種物業(yè)的售價(jià)定位 2600 元 /㎡，這樣的定價(jià)只是確定在開盤的初期。 自然環(huán)境除非具有唯一性，否則不足以支持高價(jià)格，本物業(yè)各項(xiàng)定位，將成為其價(jià)格的有力支持點(diǎn)，但是由于這種環(huán)境在該地區(qū)不可能保持長久的唯一性，不能與競爭對手形成強(qiáng)有力的競爭優(yōu)勢，所以我們認(rèn)為必須挖掘產(chǎn)品更多的附加價(jià)值，以支持獨(dú)特文化的定位。 車輛污染控制：主要包括尾氣、噪音和安全問題，整個(gè)小區(qū)建議設(shè)立合理的人車分流系統(tǒng)。并積極推廣垂直和立體綠化（節(jié)約用地面積充分利用空間）。 榮盛公寓 完善的設(shè)計(jì)和超前的功能配置 為方便居民生活，榮盛公寓的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)該相應(yīng)增加公建配套設(shè)施，這對提高小區(qū)環(huán)境的質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。住宅的色彩不能太復(fù)雜，不論采用協(xié)調(diào)色還是對比色，顏色均不宜超過三種。 二、外立面效果設(shè)計(jì)方案建議 住宅、商鋪等建筑的立面造型與裝飾，雖然沒有什么特殊的講究，但也不是毫無技巧可言，其形體與尺度的優(yōu)美協(xié)調(diào)與否，個(gè)性的強(qiáng)烈平淡，色彩的濃郁淡雅，線條裝飾乃至門窗造型風(fēng)格，均能體現(xiàn)住宅投資者和設(shè)計(jì)師的審美意識與水平高低。 功能分區(qū)：高檔公寓生活區(qū)、豐富人生購物區(qū)和享受人生休閑區(qū)。 另二：在商鋪組織時(shí)要加入：家電、休閑、運(yùn)動(dòng)、床品、兒童、大眾餐飲區(qū)、電玩 五、商鋪特色定位 前面已經(jīng)對商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位和消費(fèi)經(jīng)營項(xiàng)目定位及功能定位進(jìn)行了確定，綜合以上情況商鋪特 色就一目了然了：集中高檔次的購物、休閑、娛樂、餐飲與一體的綜合性商鋪，這樣定位的好處還有：降低各類消費(fèi)經(jīng)營項(xiàng)目的數(shù)量，提升整體價(jià)值水平，造成市場供不應(yīng)求的局面。D、 女子飾品： VVA、 loveamp。古柏、 SIMBOLO、新秀麗、皇冠、森泰斯、 2F 精品女裝區(qū)： 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 61 頁 KLOVA、柯利亞諾、白領(lǐng)、 ICB、 bestibelli、子苞米、 ONamp。具體表現(xiàn)如下： 1F 精品區(qū)： Zegna、 MAXMARA、 KENZO、 TOMMY HILFIGER、 CANALI、 BALLY、 LV、 TRUSSARDI、 AIGNER、 CERRUTI 188 BURBERRY、 HUGO BOSS、 MONT BLANC、 LANCEL、 、 Ralph Lauren