【正文】 貳貳 消費(fèi)品零售總額 2020 年，全市 社會消費(fèi)品零售總額 億元，累計增長 %。城鄉(xiāng)居民收入的增長，增強(qiáng)了購買能力 。 城中片區(qū) 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 61 頁 新洋港以南、通榆運(yùn)河以西、青年路以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。 城西片區(qū) 西環(huán)路以西、寧靖鹽高速公路以東、世紀(jì)大道以北、新洋港以南區(qū)域。 城北片區(qū) 新洋港以北、通榆運(yùn)河以西、寧靖鹽高速公路以南、串場河以東的區(qū)域。 城市規(guī)劃 鹽城市城市總體規(guī)劃用地范圍東至沿海高速公路，南至徐淮鹽高速公路，西至寧靖鹽高速公路，北至新興鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)，總面積約 423平方公里。 其次，本案所處位置為城市的城南片區(qū)，該區(qū)域為市政府規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域，而且區(qū)域類型以居住和行政、文化、教育功能為主，隨著該片區(qū)居住氛圍的加濃，必然吸引商業(yè)機(jī)構(gòu)的全面進(jìn)入，結(jié)合原有的商業(yè)基礎(chǔ)，本地區(qū)將成為未來的商業(yè)中心，居民購物將真正實現(xiàn)“購物就在家門口”。 周邊各項配套設(shè)施齊全，各項服務(wù)功能比較成熟，已形成一定的居住氛圍。 由于本案項目較小，很難形成良好的居住氛圍。 項目南面的鹽都汽車站即將通車，該地區(qū)的人流量和車流量會進(jìn)一步加大。 中國最大的管理資源中心 第 19 頁 共 61 頁 叁叁 項項 目目 定定 位位 篇篇 一、項目的市場定位 中國最大的管理資源中心 第 20 頁 共 61 頁 形象定位 交通便利、品位高雅、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、三代受益 定位基礎(chǔ)及定位理由 作為項目策劃的重要組成部分，項目的形象定位的重要性是不言而語的。 提升宗地項目物業(yè)的綜合檔次，有利與將來的價格提升。 另一方面：不管政府與開發(fā)商有任何的這樣那樣的事情，購房 者是不知道也不想知道，對與他們來說；只要該物業(yè) —— 是否能滿足我的生活、工作要求？工程質(zhì)量？收費(fèi)？等等這是他們最關(guān)心的。 投資客，鹽城市民對政府開發(fā)“城市副中心”的決定能吸引一部分手中有閑置暫時不用的人 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 61 頁 群。 三、商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析 作為確定商鋪購買對象前，先要確定商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位，如果購買商鋪用于只是針對本社區(qū)居住人群消費(fèi)面就太狹窄，也不能形成“氣候”，本案商 鋪將來的消費(fèi)目標(biāo)不僅僅針對本社區(qū)居民還要擴(kuò)大到周邊社區(qū)的居住人群，這不僅僅只是為了銷售目標(biāo)，同時對本案的知名度更是利好，同樣可一舉兩得，為什么我們不做呢？ 四、商鋪的經(jīng)營項目定位及功能定位 如果建設(shè)上檔次和品質(zhì)較高的商鋪（同時這類商鋪能使總體價格具有提升空間，爭取到更大的利益價值），在進(jìn)入商鋪的商品品牌要增加相應(yīng)的“門檻”。露迪、金利來、花花公子、香港鱷魚、柯爾士、袋鼠、富瑞斯、啄木鳥、老爺車、老人頭 珠寶區(qū)： 周大福、謝瑞麟、周生生、六福、羅飛諾、金至尊、泰立、周大生、藝輝、戴夢得 國際名表區(qū)： ROLEX、 TUDOR、 OMIGA、 PIAGET、浪琴、天梭、梅花、雷達(dá)、西鐵城 時尚表： CK、 GUCCI、 GUESS、 ESPRIT、 ELLE、 SWATCH、 CASIO、 皮具箱包： MIKEMIKE、 COMICO、 FION、 COBO、 WHY、 DISONA、 GV、歌菲喬、沙馳、希泊萊、 GALADAY、嘉云慕達(dá)、金利來、花花公子、鱷魚、西村名物、皮爾卡丹、岱比華利、華倫天奴jac、 gitti、中中、 014 Aamp。TRAVEL、 JACKJONES、馬克華菲 JEANS、 TONY JEANS、高爾夫、 LACOSTE、萬星威、金狐貍、黃金熊、 NAUTICA 男士飾品 ZIPPO、瑞士軍刀、軍表、煙斗 注一：以上的各項作為本案的項目定位來說，競爭樓盤太多，從高、中、低的三個水平以及開發(fā)的原由等綜合情況來分析，一般的開發(fā)商會選擇中或低，但同樣有這樣想法的樓盤不會少，從辨證的思維角度分析這樣的定位就很難盡快的銷售，所以我們的定位是中高檔次的商鋪定位，以上是可供參考（較大可能購買）的商業(yè)，但也不一定要絕對選擇這些品牌，可相類。 項項 目目 建建 議議 篇篇 中國最大的管理資源中心 第 25 頁 共 61 頁 一、整體規(guī)劃設(shè)計方案描述（局部概念建議） 整體的設(shè)計布局：采用圍合式、雙圍合式布局、排列式，將整個小區(qū)規(guī)劃為三個功能區(qū)塊 —— 居住、購物、休閑，每個區(qū)既相互獨立又相互聯(lián)系。分區(qū)布局一方面是為了適應(yīng)本小區(qū)分期開發(fā)的實際要求，另一方面可以在一期就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計，有利于項目形象展示和銷售。 色彩簡潔，鮮明而持久，應(yīng)是小區(qū)住宅外立面裝飾追求的最佳目標(biāo)。 首先，榮盛公寓合理利用土地資源，圍合式的建筑設(shè)計為景觀環(huán)境的設(shè)計提供了相對分區(qū)的 中國最大的管理資源中心 第 26 頁 共 61 頁 空間，同時也可相對獨立對其進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。在總體景觀環(huán)境設(shè)計中，建議按歐式園林的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃；在“享受生活休閑區(qū)”綠化面積上（單指該區(qū)）要超過國家對小區(qū)綠化所規(guī)定的 33%，植物品種的選擇反映了綠化的特色，真正做到了“夏有涼，冬有綠，四季有花”，除道路以外，看不到暴露的泥土。 污水排放：通過管道和泵站排入污水處理站，集中進(jìn)行無害化處理后排放。 項項 中國最大的管理資源中心 第 27 頁 共 61 頁 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 篇篇 一、項目價格計劃 價格向價值的回歸，隨著消費(fèi)群體的逐漸成熟，消費(fèi)觀念也日趨理性，體現(xiàn)在價值觀上的問題就是價格向價值回歸，這樣對本項目的價格支撐提出了相應(yīng)的要求。 品牌滲透力：它將體現(xiàn)在開發(fā)商和榮盛公寓的品牌魅力上，強(qiáng)勢品牌將在銷售上產(chǎn)生巨大的號召力，從而轉(zhuǎn)化為高價值產(chǎn)品印象。如上海紫園因為 1號別墅以 元的天價而充滿了神秘感，在目標(biāo)消費(fèi)群中的口碑效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了被動的宣傳。 推廣策略 由概念到具體：概念先 行 —— 集中造勢 —— 階段創(chuàng)新 —— 巧用媒體 由大到?。合扔行Ю名}城西南片區(qū)已經(jīng)形成的中產(chǎn)階級居住區(qū)的態(tài)勢，聚斂人氣、拔高知明度，形成項目價值利基、預(yù)熱整個區(qū)域板塊。 樹立享受全方位豐盛生活的鮮明個性，使項目形象深入人心。 分階段策略 為了保持項目形象在消費(fèi)者心中的新鮮感，并且緊密配合項目工程進(jìn)度，整合推廣過程中媒體要組合運(yùn)用，在分階段推廣中主題鮮明、準(zhǔn)確，在項目推廣過程中要花樣翻新、系列展開、階段性推進(jìn)，必須收放結(jié)合、張弛有度，創(chuàng)造多個推廣高潮。 媒體反饋 通過前三個階段的媒體運(yùn)作，分析、總結(jié)媒體效果，及時調(diào)整媒體推廣以及其他推廣方式。 完善的交通配套 —— 鹽都汽車站建設(shè)完成，鹽馬路南段拓寬已經(jīng)在建設(shè)中。（為了提高本物業(yè)的價格空間） 銷售模式 ： 目前在國內(nèi)銷售市場，房地產(chǎn)銷售模式主要有港式和臺式兩種。 首推二十套（其中包括頂層的越層 3 套），探測市場，為突出本項目的珍貴，采用預(yù)約看樓的方式。一方面讓消費(fèi)者感到本物業(yè)的尊貴，另一方面體現(xiàn)本項目的地位和品牌個性；而度身定做則是最大限度的滿足了業(yè)主對鹽城第一物業(yè)的需求。 我公司為榮盛公寓項目列出的培訓(xùn)菜單如下： l 為什么要進(jìn)行培訓(xùn)、公司背景、團(tuán)隊紀(jì)律 l 房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念講解 l 建筑基礎(chǔ)知識講解 l 鹽城房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢 l 鹽城樓盤簡介 l 總體規(guī)劃思路及方案解析 l 整體策劃思路及策劃戰(zhàn)術(shù)闡述 l 市調(diào)技巧講解、分組到本項目主要競爭樓盤市調(diào) l 銷售人員禮儀與形象要求 l 現(xiàn)場禮儀的演練 l 戶型分布及功能講 解 l 周邊配套調(diào)查 l 目標(biāo)客戶購買心理分析及模式判定 l 參觀施工現(xiàn)場并進(jìn)行工程講解 l SWOT 分析講解 l 分組對目標(biāo)客戶群進(jìn)行調(diào)研 l 調(diào)研總結(jié) l 講解答客問 l 全程導(dǎo)購標(biāo)準(zhǔn)模式及講解 l 專項樓盤模型講解及流程 中國最大的管理資源中心 第 34 頁 共 61 頁 l 導(dǎo)購接待演練 l 銀行按揭、相關(guān)稅費(fèi)計算方法，房屋面積測量 l 房地產(chǎn)法規(guī)及合同講解 l 銷售常見問題及解決方法 l 現(xiàn)場演練考核 l 銷售培訓(xùn)考核 l 團(tuán)隊活動 六、項目形象包裝設(shè)計方案建議書 1)VI設(shè)計建議 ① 樓書：大樓書、小樓書（單頁、戶型圖等） ② 海報、 DM ③ 紙杯、手提袋等產(chǎn)品形象展示的相關(guān)載體 ④ 戶外：工地圍墻、車身、公交車站點燈箱、戶外路牌、銷售處（室內(nèi)、室外形象）、建筑物外巨幅等相關(guān)載體 ⑤ 報紙廣告：硬性、軟文 銷售物料：服裝、各種銷售及接待名單表格、應(yīng)用文件袋、信紙、信封、便簽、桌旗、名片等 ?? 2）樓書設(shè)計建議 制作精美，準(zhǔn)確表達(dá)產(chǎn)品形象，“高檔的，有品質(zhì)的 全方位豐盛生活小區(qū) ” 詳細(xì)說明項目區(qū)域、交通優(yōu)勢以及獨特的買點 色彩明麗，完善的生活配套，高檔的品質(zhì)生活 選擇她，就選擇了全方位豐盛生活享受 3）展板設(shè)計建議 色彩明麗、準(zhǔn)確表達(dá)中產(chǎn) 階級物質(zhì)生活的富足 展板形式多樣，做工細(xì)膩，從細(xì)節(jié)處表現(xiàn)中產(chǎn)階級對于生活高品質(zhì)的追求。 媒體投放中硬廣告與軟廣告相結(jié)合，廣告推廣和新聞炒做相促進(jìn)。（表達(dá)） 媒體效應(yīng)分析： 一、媒體分類 報紙：鹽城晚報、東方生活報、鹽阜大眾報 電視： 戶外媒體：車身廣告，刀旗、路牌、圍墻廣告、墻體廣告 印刷品：樓書、單頁、 DM 期刊： 二、媒體特性分析 報紙?zhí)匦?：優(yōu)點→時效性強(qiáng) →信息量大，傳播廣泛 中國最大