【正文】 以來(lái)得到了迅猛發(fā)展，但是其商務(wù)環(huán)境、市政配套等方面價(jià)格狀況01000200030004000500060007000800090001000011000120001300014000均價(jià)5200 5700 5900 6000 6300 6500 6800 6800 7000 7500 8000 12000 16600北辰綠色家園嘉銘園九臺(tái)2000星域軒亞運(yùn)豪庭歐陸經(jīng)典萬(wàn)新榮家園萬(wàn)科星園天創(chuàng)世緣風(fēng)林綠洲華馨公寓名人廣場(chǎng)陽(yáng)光廣場(chǎng) 13 與東部 CBD 仍然有較大差距，表現(xiàn)在市場(chǎng)上是兩地房?jī)r(jià)每平方米相差大約 3000 元。說(shuō)明這一地區(qū)的住房消費(fèi)力水平雖然相對(duì)北京市整體消費(fèi)能力較高，但是仍然沒(méi)有達(dá)到足以支撐豪宅市場(chǎng)的能力，豪宅市場(chǎng)需要跨地區(qū)發(fā)展。雖然有消息說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)外銷、內(nèi)銷的限制將很快被取消，但這帶來(lái)的將是外銷市場(chǎng)的價(jià)位下移，而非內(nèi)銷市場(chǎng)價(jià)格提升。特別需要說(shuō)明的是匯欣 公寓容積率極高是因?yàn)樵擁?xiàng)目位于亞運(yùn)村的運(yùn)動(dòng)員村之中，沒(méi)有獨(dú)立社區(qū)所致。 建筑形態(tài)以塔樓或板、塔結(jié)合為主 在建筑形態(tài)上，我們所調(diào)查的項(xiàng)目是以塔樓或板塔接合為主。 主力戶型以三居兩衛(wèi)為主 18 主力戶型配置統(tǒng)計(jì)7%86%7%3/2/33/2/22/2/2 均建有豪華會(huì)所，規(guī)模在 2000～ 4000 平米； 會(huì)所面積一般在2000～4000平米010002000300040005000600070008000匯欣公寓和喬麗晶公寓雍景臺(tái)國(guó)際公寓國(guó)展家園 亮馬名居京達(dá)國(guó)際公寓鳳凰城羅馬花園博雅園新世界太華公寓御景園 現(xiàn)代城陽(yáng)光廣場(chǎng) 華亭嘉園項(xiàng)目名稱平方米 在本次調(diào)查的項(xiàng)目中，會(huì)所面積和普通樓盤相比相對(duì)較大，這說(shuō)明在高檔樓盤中需要存在一個(gè)獨(dú)立的高檔會(huì)所為業(yè)主提供休閑、娛樂(lè)、相互交往的環(huán)境。陽(yáng)光廣場(chǎng)也沒(méi)有獨(dú)立會(huì)所，但因?yàn)榈咨膛涮R全，功能甚至超過(guò)獨(dú)立會(huì)所，因此并沒(méi)有因此降低其品質(zhì) 。 主要年齡段在 40～ 50 歲之間。 其子女年齡多數(shù)介于 10～ 20 歲之間。 由于有多次購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，所以在購(gòu)買新的房產(chǎn)時(shí)很挑剔。 1 十分關(guān)心自己的健康問(wèn)題。 豪宅項(xiàng)目所面對(duì)的主要客戶都是在不同領(lǐng)域有較大成就的成功人士，他們對(duì)于產(chǎn)品的需求更主要的是其內(nèi)在價(jià)值，具體的說(shuō)就是住房的居住舒適性和外在的豪華感。他們需要的已經(jīng)不僅僅是可供居住的住宅，而是要同時(shí)擁有安全、健康的居住環(huán)境。 在住宅的裝修方面，客戶希望充分得到個(gè)性發(fā)揮，而且不同生活經(jīng)歷、不同行業(yè)背景、不同文化層次造成了需求的多樣性，所以他們并不希望按精裝修狀態(tài)交房。 起居室面積不要小于 40 平方米，而且要與餐廳 分離。 餐廳的面積在 12 平米以上。由于十分注重個(gè)人生活品質(zhì)、關(guān)心自身健康與安全，因此對(duì)住 宅產(chǎn)品的方方面面有著異乎尋常的挑剔。 日漸齊全的生活設(shè)施和即將便捷的交通條件將進(jìn) 一步提升本地區(qū)的整體價(jià)值。 （二） 項(xiàng)目劣勢(shì) 潤(rùn)豐花園周邊項(xiàng)目林立，亞運(yùn)村地區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)激烈。 （三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 中國(guó)申奧成功和加入 WTO 將會(huì)有力的促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在今后 幾年內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將持續(xù)向好。 （四）項(xiàng)目面臨的威脅 國(guó)家對(duì)于北京市居高不下的房?jī)r(jià)所采取的平抑政策是對(duì)本項(xiàng)目最大的威脅。通過(guò)這一模型，可以分析出 在一定條件下企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取何種市場(chǎng)－產(chǎn)品戰(zhàn)略。而亞北地區(qū)現(xiàn)有市場(chǎng)中屬于中端市場(chǎng)，供求圍繞在 6000～ 7000 元 /平方米的產(chǎn)品市場(chǎng)之上。奧運(yùn)申辦成功后本地市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始向高檔化變遷。 如果在現(xiàn)有的市場(chǎng)上推出萬(wàn)元豪宅，或者是仍利用現(xiàn)有水平的產(chǎn)品去吸引購(gòu)買力更強(qiáng)的高端市場(chǎng)客戶，顯而易見(jiàn)地都將使市場(chǎng)與產(chǎn)品不相適應(yīng)最終導(dǎo)致失敗。如果抓住時(shí)機(jī)進(jìn)入這一市場(chǎng)領(lǐng) 域，將會(huì)避開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)，掌握市場(chǎng)先機(jī)。 他們喜歡生活在城市當(dāng)中，或以其經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚不足以購(gòu)置綜合水平較高的別墅，所以會(huì)在城市當(dāng)中尋找高檔物業(yè)作為自己的居所。 25 總之，由于購(gòu)買豪宅的客戶價(jià)格彈性比較低，在一定總價(jià)范圍內(nèi)已經(jīng)基本超越了根據(jù)價(jià)格做購(gòu)買決定階段，所以對(duì)產(chǎn)品本身和周邊環(huán)境是否滿意是他們做出購(gòu)買決策的關(guān)鍵因素。精品豪宅主要體現(xiàn)于軟件、硬件部分，無(wú)論從建筑外觀、內(nèi)部構(gòu) 造、建筑用材、景觀、配套、服務(wù)等各個(gè)方面都應(yīng)該體現(xiàn)豪華、高檔、舒適、精致。這樣既可以保證客戶定位的一致性，又能夠在高容積率的條件下有效降低人口居住密度，有利于高檔豪華住宅的市場(chǎng)認(rèn)知。同時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮安裝一部貨運(yùn)電梯，用于運(yùn)載各種貨物和物業(yè)管理的垃圾等雜物清運(yùn)以及清潔工人上下。 建筑風(fēng)格著重體現(xiàn)高檔、現(xiàn)代、西化的風(fēng)格。 作為售價(jià)萬(wàn)元的豪華住宅，必須有高檔會(huì)所。 另外，為了彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商知名度不高所帶來(lái)產(chǎn)品無(wú)法建立品牌效應(yīng)這一劣勢(shì)，建議在委托 進(jìn)行設(shè)計(jì)的同時(shí)，潤(rùn)豐花園物業(yè)委托一家國(guó)內(nèi)外知名的物業(yè)管理公司來(lái)管理，用以提升項(xiàng)目檔次。中心庭院呈對(duì)稱式布局，宮廷花園式幾何圖案的綠地與羅馬式雕塑、噴泉相映成輝。為配合資訊科技的發(fā)展，社區(qū)中又推出了高速寬帶多媒體綜合信息網(wǎng)專線入戶，于 2001 年 5 月 正式投入使用 。該項(xiàng)目緊鄰四環(huán)路， 38 中國(guó)最大管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 45 頁(yè) 38 380、 30 34 407 等路公交車由此通過(guò)，交通十分便捷。 配置表： 裝修級(jí)別 廚衛(wèi)精裝 配套設(shè)施 俱樂(lè)部、商場(chǎng)、兒童樂(lè)園、中心花園、洗車、洗衣等 物業(yè)管理 華遠(yuǎn)下屬的北置物業(yè)公司 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元 /平方米 /月 會(huì)所內(nèi)容 室內(nèi)網(wǎng)球，泳池，桑拿，桌球，健身，咖啡廳，診所，餐廳，托兒中心， 乒乓球，美容美發(fā)廳，股需行情演示廳，室外高爾夫球練習(xí)場(chǎng)。樓高 45 米，共 18 層，總建筑面積 萬(wàn)平方米。太華的住客會(huì)所 1700 平方米，同時(shí)共享北京新 世界中心 2300 平方米的住客會(huì)所， 25 10 室內(nèi)泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、平臺(tái)花園高爾夫、真冰溜冰場(chǎng)、健身室、桌球、乒乓室、桑拿、緩跑徑、保齡球和閱覽室等多項(xiàng)娛樂(lè)設(shè)施令住戶動(dòng)靜相宜。 公共走廊：地面鋪蓋地毯／高級(jí)地磚，墻面配以多彩漆，天花用鋁合金吸音板吊頂。 電氣系統(tǒng)：高科技雙回路供 電。 戶 內(nèi)：精裝修 付款方式： 一次性付款 折 按揭 建行七成二十年 和喬麗晶公寓 編號(hào)： 004 中國(guó)最大管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 45 頁(yè) 坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)路 ， 總建筑面積 63452 平方米 ， A棟多層公寓，高十層共有 210 套； B 棟高層公寓，高十九層共有 195 套；歐式新古典主義建筑風(fēng)格，美國(guó)最 新光纖照明技術(shù)裝飾大廈，小區(qū)夜景更為絢麗多姿。在物業(yè)服務(wù)方面，和喬麗晶最突出的特點(diǎn)是推出了英式管家服務(wù)。發(fā)展商是中鴻天房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，由北京建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。 現(xiàn)代城周邊為 CBD 規(guī)劃中的延伸用 地， CBD 鄰近中國(guó)的行政中心，以各國(guó)駐華使館，國(guó)際商業(yè)財(cái)團(tuán)的中國(guó)總部為核心聚集了商務(wù)、娛樂(lè)、高級(jí)零售和餐飲業(yè)，構(gòu)成了一個(gè)基于國(guó)際貿(mào)易主題行為的生態(tài)環(huán)境，呈現(xiàn)出巨型高層建筑群落（組團(tuán)）為特征相互之間以沿快速車道聯(lián)系起來(lái)的都市形態(tài)，具有明顯的國(guó)際化氣氛。 公寓樓的主要戶型特點(diǎn)為：以客廳為戶型組織中心，面積較大位于戶型的最佳位置，與一般公寓戶型格局相似。 亮馬名居 編號(hào)： 006 亮馬名居位于朝陽(yáng)區(qū)亮馬橋路燕莎商城東 800 米處，占地面積 14100 平方米 ,總建筑面積 82000 平方米。 亮馬名居的產(chǎn)品定位為高智能化的社區(qū)，以比其它公寓更高的品質(zhì)作理性訴求， 中國(guó)最大管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 45 頁(yè) 小區(qū)智能化硬件設(shè)施配套和水平明顯領(lǐng)先于同檔次的外銷公寓。 為了體現(xiàn)其產(chǎn)品的高檔次，在 公共部分 以及銷售單位附送精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高。 建筑 強(qiáng)調(diào)歐陸風(fēng)格的建筑外觀與其戶型結(jié)構(gòu)在功能上的巧妙結(jié)合。 御景園緊鄰三環(huán) ， 交通便捷 。 御景園 2400 平方米的業(yè)主會(huì)所及其周邊 2000 平方米園林 是 公寓的配套項(xiàng)目，會(huì)所的設(shè)計(jì)與裝修由曾擔(dān)綱北京國(guó)際俱樂(lè)部?jī)?nèi)部設(shè)計(jì)與施工的原班人馬完成?？偨ㄖ娣e為 萬(wàn)平方米，由兩幢板樓、一 幢塔樓組成。往西是中國(guó)最知名的高等學(xué)府及中關(guān)村高科技園區(qū)。 周邊遍布豪華星級(jí)灑店 ，購(gòu)物中心、超市、各類商店， 北京游樂(lè)園、學(xué)校、醫(yī)院也近在咫尺 ,便利生活盡在其中。 濠景閣采取高層住宅罕見(jiàn)的戶型布局，全部為一梯兩戶和一梯三戶式，層高 米， 180 度觀景落地窗。 客戶組成部分： 50％大戶室的股民，小部分私企老總 客戶的交通工具：種類較多，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 暢銷面積：全盤暢銷 單位平方米售價(jià)： 8200 元 付款方式：按揭貸款 所售面積： 130180 平米 對(duì)社區(qū)環(huán)境的要求：一般，因?yàn)閷?duì)面是龍?zhí)逗? 居室功能要求：客房、書房，廚衛(wèi)面積要大，餐廚相連，客廳要在 30 平米以上 中國(guó)最大管理資源中心 第 37 頁(yè) 共 45 頁(yè) 交房時(shí)的裝修情況：精裝修 客戶現(xiàn)有房產(chǎn)：一處或沒(méi)有 萬(wàn)泉新新家園 編號(hào)： 010 萬(wàn)泉新新家園坐落在北京市海淀區(qū)萬(wàn)泉河路， 東南 1000 米是三環(huán)路，西北 1000米是四環(huán)路， 距 人大 300 米，距西北三環(huán) 500 米，更有 37 38 37 90 30特 36 817 等 條公交線通過(guò)小區(qū)，馳名中外的圓明園和頤和園近在咫尺，又與著名的科技文化區(qū)“中關(guān)村”相比鄰。 ◇小區(qū)四層、六層配置電梯，一梯兩戶 ◇綠化率達(dá) 45%，人均 平米集中綠地； ◇ 33000 平米集中綠地花園，北臨 330 公頃“綠色園林走廊” ◇戶戶朝陽(yáng)，三室兩廳兩衛(wèi)，四室兩廳兩衛(wèi)及復(fù)式結(jié)構(gòu) ◇戶均 個(gè)停車位，電梯直達(dá)地下車庫(kù) ◇感應(yīng)卡車庫(kù)出入管理系統(tǒng)，地下車庫(kù) 24 小時(shí)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) ◇ 三重高科技小區(qū)智能防范系統(tǒng) ◇ 客戶組成部分： IT 公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理居多，同時(shí)有較大比例的私營(yíng)業(yè)主； ◇ 暢銷面積： 230～ 260 平米，三居、四居 中國(guó)最大管理資源中心 第 38 頁(yè) 共 45 頁(yè) ◇ 單位平方米售價(jià)： 9000 元 ◇ 付款方式：按揭貸款 ◇ 所售面積 ： 180300 平米 ◇ 對(duì)社區(qū)環(huán)境的要求：很高 ◇ 居室功能要求：客房、書房、工人房、餐廚相連、客廳要在 50 平米左右 ◇ 交房時(shí)的裝修情況：沒(méi)有任何裝修 ◇ 電視節(jié)目：統(tǒng)一安裝的衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) ◇ 估計(jì)客戶擁有資產(chǎn)： 2000 萬(wàn) 博雅園 編號(hào)： 011 博雅園 由北大資源集團(tuán)投資 ， 北京世紀(jì)京華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)。其獨(dú)有的超過(guò) 10 的高綠化倍數(shù)、 中國(guó)最大管理資源中心 第 39 頁(yè) 共 45 頁(yè) 三米層高設(shè)計(jì)、豪華裝修并送戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、板樓真正的一梯一戶等等，在京城高檔公寓及住宅市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟。向北 5 米 就 是京城市內(nèi)唯一的高爾夫球場(chǎng) —— 朝陽(yáng)高爾夫練習(xí)場(chǎng)，超過(guò) 10 倍 的綠化率，在市內(nèi)樓盤中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 設(shè)施設(shè)備：通訊、供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防、保安、電視、物業(yè)管理、康樂(lè)設(shè)施。 從大區(qū)位上來(lái)看， 亞運(yùn)新新家園 的正西方向兩公里即為北京 2020 年奧運(yùn)會(huì)奧林匹克村，地段極具升值