【正文】 。（配客廳的圖）一家人活動，多數(shù)時間是在客廳，這也是居室的“動區(qū)”。引文：簡單生活，將生活和現(xiàn)實(shí)價(jià)值相結(jié)合，將有限的時間和精力浪費(fèi)到美好的事物上。（配球場、泳池圖）閑了，尋著風(fēng)的腳步，來到溫馨會所，縱身碧波，讓肌膚和池水相親；球場揮拍，心情隨汗滴飛揚(yáng)，還一個快樂著的真你?。ㄅ鋱D）冬日，安坐家中，獨(dú)立式中央家庭采暖空調(diào)，和24小時熱水系統(tǒng)，讓滿室暖意融融。想買點(diǎn)什么，看場電影，預(yù)定球場……有100MHZ寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)，你只需鼠標(biāo)輕輕一點(diǎn)，即如你所愿。如果說生活是息息相關(guān)的話，那么，人與大自然的合而為一，或許是我們邁向美好生活的唯一方向。對一個建房子的人來說，這三者不可或缺。十六年來，天鴻集團(tuán)共投資120億元，開發(fā)建設(shè)各類房屋800多萬平方米，總資產(chǎn)超過百億元，共有80多家國內(nèi)外全資、控股及參股企業(yè)，而且在國內(nèi)和美國、澳洲、港澳等地?fù)碛卸鄠€成功項(xiàng)目，積累了豐厚的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在業(yè)內(nèi)外有極高聲譽(yù)。 天鴻旗下的寶潤、寶匯、寶泰、寶瑞等房地產(chǎn)開發(fā)公司，多年來在北京成功開發(fā)了回龍觀文化居住區(qū)、蓮花小區(qū)、恩濟(jì)小區(qū)、曙光花園等項(xiàng)目。 在新世紀(jì)伊始，天鴻集團(tuán)憑藉多年經(jīng)驗(yàn)、卓爾的實(shí)力，以及對居住真意的深切認(rèn)識，洞察時代先機(jī)，在“騰飛”的北京CBD和燕莎商圈上，開發(fā)建設(shè)大型現(xiàn)代休閑生活社區(qū)——東潤楓景——一個純粹生活意義的家。 熱愛生活的東潤人，努力建造讓熱愛生活的人們感動的家。這里，讓我們向所有從事教育工作的人，致以深深敬意——因?yàn)?，我們尊重知識，更尊重傳播知識的人。東潤楓景，那一片楓丹白露林，北美式園林建筑，親切和諧的社區(qū)氛圍，從容、優(yōu)雅的生活調(diào)子，吸引著許多京城精英擇此為家。標(biāo) 題：這里，“慢”是生活的調(diào)子正沒想到，這里的生活節(jié)奏因此與別處有些不一樣。在北京，燕莎商城東邊2500米，有一片遠(yuǎn)離工作壓力、純?nèi)环潘尚蓍e的北美式生活社區(qū)——東潤楓景。展板音樂圖：生命，可以浪費(fèi)在美好的事物上咖啡圖：我不在家，就在咖啡館，不在咖啡館，就在去咖啡館的路上油畫圖：這里，有藝術(shù)、有美、有生活，獨(dú)獨(dú)沒有壓力書籍圖：優(yōu)雅和優(yōu)雅為伍老人畫畫圖：筆可以勾勒風(fēng)景，色彩生活只可用心感受吸氧圖：讓人沉醉的，是清風(fēng)與芬芳，還有這自在的舒展父子圖：稚子一聲笑，便勝卻人間無數(shù)男女圖：多年以后，我們憶起這段日子，會感激地說：我真正生活過了戲水圖：陽光里嬉戲，青草地上成長，生命快樂就好展板音樂圖：生命，可以浪費(fèi)在美好的事物上咖啡圖：我不在家，就在咖啡館，不在咖啡館，就在去咖啡館的路上油畫圖：這里，有藝術(shù)、有美、有生活，獨(dú)獨(dú)沒有壓力書籍圖：優(yōu)雅和優(yōu)雅為伍老人畫畫圖：筆可以勾勒風(fēng)景，色彩生活只可用心感受吸氧圖：讓人沉醉的，是清風(fēng)與芬芳，還有這自在的舒展父子圖：稚子一聲笑，便勝卻人間無數(shù)男女圖：多年以后，我們憶起這段日子，會感激地說：我真正生活過了戲水圖：陽光里嬉戲，青草地上成長，生命快樂就好標(biāo)題：星夜，一陣?yán)世蕰晜鱽?，一種久違的感動從心底悄悄升起正文：在屬于自己的生活氛圍里，你是否感覺最自在無拘？它，不一定是見得最多的，也并非要形而下的占有；而是一種你內(nèi)心認(rèn)同、渴望的生活氛圍、環(huán)境和人。標(biāo) 題：東潤楓景的日子，如歌的行板正東潤楓景，發(fā)現(xiàn)居住的真意。 1． 黃驊港開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場主要特征：（1）政策支持明晰、土地集中放量（2）投資客群信心充足（3）企事業(yè)單位集資樓占據(jù)市場一定份額（4）商品房市場初現(xiàn)、圈地待建特征明晰（5）黃驊港開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快2． 市場情況分析港口房地產(chǎn)市場尚不成熟，政府對當(dāng)?shù)刈≌l(fā)展的重視程度不高，意將生活住宅中心設(shè)在中捷及黃驊市區(qū)。第三部分 區(qū)域市場分析一、 區(qū)域環(huán)境簡介海興縣柒元倉儲物流項(xiàng)目、七星佳園商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目是海興縣人民政府招商引資，實(shí)施海興臨港開發(fā)區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，是集酒店、商業(yè)街、居住、臨港倉儲物流等項(xiàng)目于一體的綜合性建筑群體。（3） 私有車擁有量呈逐年上漲趨勢，但外來企業(yè)職工多以班車為主。海防公路南可達(dá)山東、江浙，北可至天津，通過秦皇島與東北三省相連。 選擇項(xiàng)目金龍渤海新城、海天雅居 價(jià)格比較項(xiàng)目/影響因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)海天雅居金龍渤海新城1111113500本案三、 結(jié)論定價(jià)策略：低開高走拉大價(jià)差，用低價(jià)區(qū)吸引人氣。描述：大約37歲，不是本地人，大姐穿著都很樸素，人很實(shí)在。由于剛參加工作，沒有太多的錢，必須家里資助來買房子；描述：約2025歲，隨和健談。（9） 風(fēng)水絕佳第七部分 產(chǎn)品規(guī)格策略一、 建筑風(fēng)格北方氣候干旱，降雨較少，周邊植被色調(diào)單一，在冬季，更是一片枯澀，與積累的灰塵一起，形成一種灰蒙蒙，缺乏活力的形象。素混凝土墻面，局部裝飾體現(xiàn)現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格常見手法，如門窗洞口上部墻面鋪設(shè)簡約的弧形或直線形檐口、陽臺欄桿處的鏤空綠鈾花飾藝術(shù)派等特征。當(dāng)景觀與朝向相矛盾的時候，朝向可作出適當(dāng)?shù)淖尣剑粦?yīng)偏離總體南北向布局。2) 車庫設(shè)計(jì)個數(shù)最好達(dá)到1：1。6) 三室戶型，主臥室應(yīng)該有獨(dú)立的衛(wèi)生間。 10) 次臥室的面積在15平方米左右，盡量保證每間臥室不小于15平米。五、 項(xiàng) 目 景 觀 設(shè) 計(jì)項(xiàng)目的景觀營造對社區(qū)綜合品質(zhì)的提升至關(guān)重要，屆時將邀請專業(yè)景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)工作。3. 總體景觀設(shè)計(jì)必須注意美學(xué)風(fēng)格和文化內(nèi)涵的統(tǒng)一。6. 整體把握環(huán)境景觀，景觀具有可持續(xù)性，注意景觀對低耗、節(jié)能、高效的要求。景觀風(fēng)格u 景觀與建筑應(yīng)相互協(xié)調(diào)，總體風(fēng)格要相互匹配，景觀應(yīng)進(jìn)一步表達(dá)建筑規(guī)劃對戶外空間的要求，注重景觀與建筑的融合、共生。入口景觀的重要構(gòu)筑物包括大門、門衛(wèi)室，其設(shè)計(jì)應(yīng)與整個社區(qū)的建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。由社區(qū)的主入口開始，通過一系列的景觀節(jié)點(diǎn)的組織，直到中區(qū)，形成一個景觀主軸線。景觀照明要強(qiáng)調(diào)視覺效果，強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)區(qū)域的光環(huán)境塑造，例如入口景觀烘托、水景照明、雕塑照明、特殊焦點(diǎn)景觀照明、樹木照明等。（二）排水系統(tǒng)1. 室內(nèi)排水：室內(nèi)排水為廢、污水分流制；污水經(jīng)排水立管排入污水管道，空調(diào)冷凝水排入雨水立管。3) 衛(wèi)生間：埋設(shè)坐便器、洗臉盆、淋浴房、洗拖把池、洗衣機(jī)管線接口。選材及安裝等方面采取有效措施，避免排水管道的滲漏污染室內(nèi)環(huán)境，以及排水管水流噪音對生活的干擾。商業(yè)設(shè)施按有空調(diào)建筑考慮。因裝有吸頂燈、壁燈及投光燈，并根據(jù)需要分開控制，應(yīng)配置調(diào)光開關(guān)，盡可能多設(shè)置插座（不少于4組），方便住宅使用。3. 衛(wèi)生間：應(yīng)使用防水開關(guān)。設(shè)置電視、空調(diào)、電腦、落地臺燈等插座（不少于4組）。居室內(nèi)所有插座均有漏電保護(hù)裝置。公共部位根據(jù)功能設(shè)置的不同，電表配置應(yīng)考慮分別計(jì)量。（五）其它在地下車庫、疏散走道、公共空間出入口等部位應(yīng)根據(jù)功能設(shè)置，考慮通風(fēng)換氣、消防等配置，還應(yīng)設(shè)置應(yīng)急照明和疏散照明系統(tǒng)。建議采用網(wǎng)通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)兩種上網(wǎng)的方式，用戶可根據(jù)自己需要選擇上網(wǎng)途徑，對網(wǎng)通及有線電視網(wǎng)絡(luò)的管理要作一定的預(yù)留，包括管道、網(wǎng)通交接間、衛(wèi)星電視機(jī)房、設(shè)備電源及機(jī)器位置等。（三）安保智能系統(tǒng) 作為當(dāng)?shù)囟ㄎ恢袡n的一個住宅園區(qū)，會有一定程度的安全隱患。（六）公共照明自動控制系統(tǒng)項(xiàng)目夜間照明不僅是園區(qū)本身采光、造景之必須，也是展現(xiàn)園區(qū)景觀，為后續(xù)開發(fā)營造氛圍的有效手段。會所服務(wù)中心應(yīng)體現(xiàn)高貴和華麗的燈光效果，成為本案奪目的一個亮點(diǎn)，其光源主要有室內(nèi)熒光燈、室外霓虹燈及裝飾性燈具等。周邊綠地上設(shè)一精致光源，與綠地景觀相呼應(yīng)，形成一道景觀。路燈照明系統(tǒng)采用自動控制方式，視時間和天色明暗可自動調(diào)節(jié)?？筛鶕?jù)高低錯落的規(guī)劃設(shè)計(jì)布置不同功能的動、靜區(qū)域，燈光密度有密有疏，燈光亮度有明有暗，盡可能考慮不同年齡、不同心情的需求。門頭可統(tǒng)一設(shè)置小型霓虹燈裝飾。消防系統(tǒng)總平面 園區(qū)道路保持環(huán)通流暢，能滿足消防車的通行。各幢建筑的樓梯間均有自然采光和通風(fēng)。消防電氣 園區(qū)內(nèi)建筑根據(jù)消防規(guī)范要求，設(shè)置消防自動報(bào)警系統(tǒng)及聯(lián)動控制系統(tǒng)。u 廚房：設(shè)置出屋面的垂直煙道，并應(yīng)有防回流和串煙的措施，在灶具或吸煙處要設(shè)局部排氣設(shè)備。（三）其它 u 垃圾收集點(diǎn)應(yīng)妥善處理，設(shè)專用通道，并將其設(shè)置在隱蔽處的半封閉小間內(nèi)。八、 會 所 設(shè) 計(jì)一、會所設(shè)置原則：u 會所首先要保證業(yè)主活動的私密性和安全性，在體現(xiàn)休閑度假同時，應(yīng)提供良好的社交場所，一般采取封閉型管理。占地面積1000平方米，建筑面積2500平方米，突出功能全的服務(wù)特征，強(qiáng)化社區(qū)生活氛圍。3. 業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會決定聘請一家物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。其中涉及裝修管理規(guī)定要具體，如裝修承包商的資質(zhì)審核、建筑垃圾的處理及清理費(fèi)用的收取等。 （三）、開發(fā)商一次性投入內(nèi)容開發(fā)公司為保證業(yè)主高品質(zhì)的生活，將提供物業(yè)管理必須的管理用房、基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套服務(wù)設(shè)施（含經(jīng)營用房）。免費(fèi)代辦服務(wù)A．代收代繳水電費(fèi)；B．代收代繳有線電視、衛(wèi)星電視收視費(fèi)；C．代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；D．代叫出租車；E．代為搬運(yùn)單件貨物；F．代請保姆；G．代請私人保健醫(yī)生；H．代辦暫住證；I．私宅報(bào)警器日常檢查；J．代訂生日蛋糕、花籃；K．代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位；L．代訂飛機(jī)、輪船、汽車、火車票；M．組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼、文化、體育活動；N．電話及訪客留言轉(zhuǎn)告。 物管費(fèi)支出范圍：A、即本章第四節(jié)第1款《公共服務(wù)項(xiàng)目》中所列，所收物管費(fèi)即為維持這些服務(wù)及管理的支出。 九、 營銷推廣策略 產(chǎn)品定位推出時機(jī) 推出方式項(xiàng)目總體營銷戰(zhàn)略形象高度——虛線 21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地七星家園身份象征 ? 打造港口絕版高尚人文社區(qū)形成差異化競爭優(yōu)勢； ? 該形象便于項(xiàng)目后期社區(qū)文化、品牌的建立及推廣； ? 21世紀(jì)多層居住理念的世紀(jì)，“富人住多層”的時代。 入市時機(jī)? 幾個基本思考問題:? 開盤能否熱銷是項(xiàng)目后期是否可以實(shí)現(xiàn)順暢銷售的重要條件。 ? 本項(xiàng)目在9月26日前，需要將現(xiàn)場售樓部裝修完畢并入住，工地戶外圍擋提前進(jìn)入；? 提前銷售,減少渤海新城及海天雅居對于本項(xiàng)目的競爭性入市時機(jī)策略安排 ? 7月26日，開始內(nèi)部認(rèn)購,主要以戶外及DM單、短信作為宣傳方式。 ? 暫定9月26日，正式開盤銷售。 ? 效果控制：與政府規(guī)劃部門聯(lián)合炒作，增強(qiáng)宣傳可信性。 B、時間：8月1日－8月6日C、操作思路： ? 8月1日－8月6日：短信發(fā)放，炒作21世紀(jì)居住理念8大生活主張，與項(xiàng)目“21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地”相呼應(yīng)；? 8月7日－8月9日，以“城市向南”的名義，進(jìn)行短信渲染，并輔以夾報(bào)宣傳；? 8月9日－8月11日，宣傳“七星佳園”作為“21世紀(jì)”理想居住地的優(yōu)勢所在； 注：詳案在發(fā)展商認(rèn)同思路后另行提供。 ? 廣告宣傳：9月23日發(fā)布新聞發(fā)布會信息，9月28日、29日以新聞形式在各電視臺、報(bào)紙上。? 限時搶購：1，開盤前兩天，只對VIP卡客戶銷售；2，9月26日當(dāng)天，從早上8點(diǎn)半，限時搶購正式開始，根據(jù)排隊(duì)順序依次選房，每人限制時間15分鐘，超過15分鐘視為自動放棄，售樓部開放時間到晚上6點(diǎn)整；3，9月26日當(dāng)天，每兩個小時銷售價(jià)格上調(diào)一次，9月27日，價(jià)格統(tǒng)一，但仍低于整體均價(jià)100元，9月28日，價(jià)格恢復(fù)到3050元，同時購房不再限制于VIP卡客戶。注：具體方案在活動前1個月提供。? VIP卡認(rèn)購金為20000元；? 持有該VIP卡的客戶，享有正式開盤當(dāng)天的排隊(duì)搶購權(quán)；購房時可以享受正常優(yōu)惠外額外1％的折扣；該VIP卡可自由轉(zhuǎn)讓，但為防止客戶丟失，轉(zhuǎn)讓接收人必須持有原購卡人的轉(zhuǎn)讓說明書。? 9月26日，以3050均價(jià)，每20人價(jià)格上調(diào)50元，當(dāng)天限100個單位；每批10人，限時15分鐘，否則視為自動放棄限時搶購活動。持銷期? 根據(jù)銷售情況適時提升價(jià)格。 滄州黃驊港項(xiàng)目認(rèn)籌前工作梳理謹(jǐn) 呈：柒元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1. 計(jì)劃預(yù)期216。2. 整體目標(biāo)216。3. 整體營銷思路堅(jiān)持兩條腿走路：通過逐步提升項(xiàng)目價(jià)值，實(shí)現(xiàn)收籌熱銷，保證項(xiàng)目系統(tǒng)性成功；通過給銷售終端足夠的工具支持實(shí)現(xiàn)收款目標(biāo)。 工作內(nèi)容：營銷價(jià)值進(jìn)一步梳理，總結(jié)七大核心賣點(diǎn)；銷售人員上崗培訓(xùn)；尋找原始客戶，開始客戶卡辦理；制訂全年媒體計(jì)劃； 2010年8月份216。 以老客戶維護(hù)為主，加強(qiáng)項(xiàng)目具體信息傳遞，提升項(xiàng)目價(jià)值，重點(diǎn)提升購卡客戶心理預(yù)期，實(shí)現(xiàn)開盤成功熱銷；216。 工作主題：公園樣板社區(qū)；216。 工作內(nèi)容：港口釣魚體驗(yàn)會；優(yōu)化老帶新方案；社區(qū)網(wǎng)站建設(shè)； 2010年11月份216。 工作目標(biāo)：通過在活動中引入國際知名消費(fèi)品牌，與項(xiàng)目品牌形成價(jià)值鏈接，提升項(xiàng)目形象和客戶心理預(yù)期，同時進(jìn)行客戶維護(hù)，提高客戶忠誠度；216。 工作主題：名車名酒公爵人，滿足生活對身份的渴望；216。 工作內(nèi)容：新公爵產(chǎn)品規(guī)劃展；項(xiàng)目系列手冊設(shè)計(jì)制作：園林、建材；項(xiàng)目新聞發(fā)布會；一線媒體密集投放；項(xiàng)目均價(jià)釋放； 2011年3月份216。 工作目標(biāo)：持續(xù)熱銷；216。 2010年10月，確定價(jià)格策略；216。七星佳園認(rèn)籌方案一、 銷售周期7月26日—8月26日二、 銷售范圍一期2號樓合計(jì)150套房源三、 銷售目的 搶占有限的客戶 加快公司品牌推廣速度 迅速回籠資金四、 銷售任務(wù)目標(biāo)任務(wù)2000萬，達(dá)成目標(biāo)任務(wù)80%以上（1600萬）視為完成任務(wù)