【正文】 引起末端壓降損失過大，應(yīng)采用多點(diǎn)送電的方式，既解決壓降損失，又簡化管線網(wǎng)絡(luò)，有利于今后管線維護(hù)。戶內(nèi)接口配置如下：接口種類客廳臥室餐廳廚房衛(wèi)生間電話預(yù)留預(yù)留網(wǎng)絡(luò)預(yù)留預(yù)留（二）有線電視系統(tǒng) 有線電視網(wǎng)絡(luò)建議按一般住宅園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。建議沿小區(qū)周邊設(shè)置室外光源，利用照明系統(tǒng)添景。道路照明項(xiàng)目周圍的環(huán)境屬于郊外，在晚上的光線非常暗。燈桿高度宜降至及腰處，間或采用地?zé)?，適當(dāng)配置光線柔和的彩燈，形成社區(qū)精致的夜景。設(shè)計(jì)足夠的消防登高面。消防控制中心設(shè)在會所大樓底層。這樣既方便生活垃圾投放，又便于保持清潔衛(wèi)生和美觀。二、會所應(yīng)有功能：多功能中心服務(wù)會所 可作為銷售中心使用，當(dāng)整個樓盤銷售完畢，銷售中心再改為商業(yè)用途；u 首層羽毛球館等運(yùn)動服務(wù)設(shè)施等；u 設(shè)置物業(yè)公司辦公室；u 設(shè)置超市；u 設(shè)置看樓候車室；u 備用發(fā)電機(jī)房。4. 在樓盤交付之后，向業(yè)主提供： A．公共服務(wù)； B．免費(fèi)代辦服務(wù)； C．專項(xiàng)有償服務(wù)； D．配套有償服務(wù)。配套有償服務(wù)：A．健身、娛樂活動；B．餐飲、酒吧；C．保健、醫(yī)療；D．美發(fā)美容；E．小超市。? 鋪墊期發(fā)起“21高尚住宅標(biāo)準(zhǔn)”，提高同等檔次樓盤的競爭門檻；后期在通過“絕版成規(guī)模多層社區(qū)”導(dǎo)向項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，再次驗(yàn)證項(xiàng)目的高尚素質(zhì)； 一期主線：賣價(jià)位，多層的稀缺，讓客戶接受海興地理位置? 以項(xiàng)目未來發(fā)展方向?yàn)樾麄髑腥朦c(diǎn)，并渲染項(xiàng)目是港口重點(diǎn)扶持項(xiàng)目,提升項(xiàng)目投資潛力； ? 通過賣場周圍的圍擋等，實(shí)景展示項(xiàng)目品質(zhì)，促成銷售；? 通過銷售員的宣傳及客戶的口碑宣傳，讓客戶對項(xiàng)目社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生良好的憧憬，在市場上引起一定程度的轟動； ? 在項(xiàng)目各種展示條件下，通過大氣的營銷手法及適當(dāng)?shù)膬r(jià)格杠桿策略，達(dá)成項(xiàng)目熱銷目標(biāo)。? 8月26日，站牌及圍擋等宣傳道具完畢? 9月26日，現(xiàn)場售樓部銷售進(jìn)場，賣場實(shí)景到位。 ? 廣告計(jì)劃：主要以DM單的形式出現(xiàn)。? 詳案在開發(fā)商認(rèn)同思路后另行提供。 銷售步驟安排（1） 內(nèi)部認(rèn)購期鋪墊期－銷售員培訓(xùn)內(nèi)部認(rèn)購期? 7月26日，正式開始內(nèi)部認(rèn)購。? 9月28日，價(jià)格統(tǒng)一均價(jià)3050，限50單位。 項(xiàng)目計(jì)劃于7月26日開始內(nèi)部認(rèn)籌；216。4. 已執(zhí)行的營銷工作回顧 2010年7月份216。 提高老帶新成交效率；216。 工作目標(biāo)：加強(qiáng)產(chǎn)品價(jià)值，傳遞加強(qiáng)老客戶維系，提升老客戶對項(xiàng)目的價(jià)值預(yù)期； 216。 工作內(nèi)容：名車名酒品鑒會；花園洋房空間模擬展覽；一線媒體宣傳出街； 2011年2月份216。 工作主題：新年新象新公爵，新生活來臨；216。五、 售前準(zhǔn)備 乙方提供售樓處裝修方案（八月一日前完成） 甲方討論通過裝修方案并實(shí)施裝修（方案提交三日內(nèi)） 乙方話術(shù)制定交甲方審核（7月29日前交甲方審核，8月3日前完成話術(shù)） 乙方銷售人員由甲方考核通過上崗（8月5日集中考核） 乙方提交售樓處工作制度（7月30日前） 乙方提交售樓處工作安排（7月30日前） 乙方提供認(rèn)籌方案（7月28日確定） 甲方討論批準(zhǔn)執(zhí)行（7月28日敲定） 乙方提供物料制作清單及圖樣（28日上午清單確定，圖樣30日前確定） 甲方定稿制作1 甲方銷售部制定廣告策略，交領(lǐng)導(dǎo)審批，審核后執(zhí)行六、 廣宣策略目前黃驊港市場常駐人口較少，對我項(xiàng)目地塊位置不認(rèn)可，心理價(jià)位較低，且海天雅居、渤海新城開盤時(shí)間較為集中，造成成交率不高的局面，為迅速打開局面，為我項(xiàng)目創(chuàng)造良好的口碑及市場收益，特制定如下廣宣策略，請領(lǐng)導(dǎo)審批至各有關(guān)部門配合完成。 按月提交具體月度執(zhí)行方案。 工作內(nèi)容：算價(jià)及預(yù)銷控；開盤解籌；一線媒體高強(qiáng)度投放；圣誕迎新老客戶答謝宴會； 2011年4月份216。 工作目標(biāo)：通過現(xiàn)場展示加強(qiáng)項(xiàng)目價(jià)值傳遞，提升客戶預(yù)期；216。 工作主題：優(yōu)質(zhì)服務(wù)體驗(yàn)216。 工作內(nèi)容：優(yōu)化收籌方案；現(xiàn)場接待中心開放；城市居住理想系列軟文發(fā)放；社區(qū)網(wǎng)站開放；5. 開盤前營銷工作梳理 營銷思路216。 開盤前短期回款。? 利用2期價(jià)格的提升，促進(jìn)1期剩余單位的消化。? 9月26日，8：3012：00，13：0019：00為上班時(shí)間。? 效果控制：通過渲染地震宣傳渲染多層住宅質(zhì)量，在港口地產(chǎn)界引起廣泛關(guān)注，達(dá)到預(yù)期宣傳效果。? 主題：1，主持人作開場白，介紹來賓；2，合作單位代表發(fā)言，闡述本單位對“七星佳園”項(xiàng)目開發(fā)的支持；3，政府領(lǐng)導(dǎo)寄希望；4，公司作總結(jié)性發(fā)言，表明決心。? 宣傳重點(diǎn)：規(guī)劃前景；城市未來發(fā)展前景，歸港口后的升值潛力；低人口密度；入住企業(yè)、人員的高素質(zhì)。? 海天雅居通過相對專業(yè)的宣傳推廣展示，在市場上形成了轟動效應(yīng)。建議物業(yè)公司在項(xiàng)目前期就介入項(xiàng)目，這樣對各類管線、預(yù)埋管道清楚明白，才能在日后的工作中順利排除各類問題。生活服務(wù)設(shè)施；； 、乒乓球室、棋牌室等；； ； ；；（四）、物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目 公共服務(wù)（費(fèi)用已含入物業(yè)管理費(fèi)）A．24小時(shí)保安值班、巡邏、消防和車輛管理；B．公共場所保潔；C．公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；D．住宅區(qū)生活垃圾收集和傾倒；E．公共設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)。3. 項(xiàng)目開盤前，物業(yè)公司需擬定小區(qū)物業(yè)管理辦法和業(yè)主管理公約。多功能中心服務(wù)會所位于基地 部位置，朝向社區(qū)主入口。 （二）防噪處理方式 窗采用中空雙層玻璃，合理安排空調(diào)安裝位置和方式、采用降低噪音的雙壁螺旋水管道、戶內(nèi)分隔墻和樓板具有足夠的厚度，以保障室內(nèi)的安靜。地下車庫和會所等設(shè)置自動噴淋滅火系統(tǒng)。園區(qū)內(nèi)在會所等處設(shè)置消防栓，消防栓的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮其隱蔽性，室外消防栓間距不超過120米。戶外公共活動區(qū)域照明主要為中心廣場。其光源主要有射燈、裝飾燈具等。（五）背景音響系統(tǒng) 建議在會所、商業(yè)街區(qū)、中心廣場、綠化景觀、公共活動場地等部位設(shè)置背景音響系統(tǒng)。鑒于網(wǎng)絡(luò)的技術(shù)手段已經(jīng)發(fā)展到可以不專設(shè)線路的階段，因此，電話線路只要每戶一門即可。住宅和商鋪均設(shè)置一戶一表。使房間光線協(xié)調(diào)柔和，舒適愜意。1. 客廳:家庭生活的聚集地，單一的光源無法滿足人們的使用要求。1) 衛(wèi)生間排氣系統(tǒng)：衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置專門的排氣管道通向屋頂；2) 廚房排氣系統(tǒng)：為保護(hù)建筑外墻的美觀，避免油煙對外墻的污染，應(yīng)設(shè)專門煙道通屋頂，由脫排油煙機(jī)把廢氣排出；3) 熱水器排氣：由于現(xiàn)代家庭多用強(qiáng)排式熱水器，排氣要求與室外空氣相連，為了建筑立面的美觀及居住者生活的方便，應(yīng)在設(shè)計(jì)時(shí)統(tǒng)一預(yù)留熱水器排煙洞。七、 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 給排水系統(tǒng)（一）供水方式按國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，市政供水應(yīng)進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間。景觀軸線和景觀節(jié)點(diǎn)景觀軸線、景觀節(jié)點(diǎn)作為景觀塑造的重要手法，可以組織景觀序列，引導(dǎo)人們進(jìn)入不同的景觀區(qū)域。同時(shí)，也要考慮到未來物業(yè)管理的成本控制。2. 強(qiáng)調(diào)景觀的立體層次感和視覺均享性，配套設(shè)施的景觀化，景觀配套要具有一定的使用功能、審美功能，景觀可參與性、實(shí)用性，體現(xiàn)以人為本。9) 主臥室的大小在20到25平方米左右，盡量寬敞。三、住宅戶型設(shè)計(jì)原則：u 充分、合理的空間布局u 緊湊的平面布局和豐富的空間劃分u 空間序列完整，通過有限空間的合理整合突出功能優(yōu)勢u 平均空間尺度，以合理的尺度保持家居的親切感和被包圍的安全感u 可以彰顯特質(zhì)的重點(diǎn)空間應(yīng)當(dāng)局部放大，比如起居室、主臥室等u 注意不同空間之間的視覺聯(lián)絡(luò)，通過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感 設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1) 兩室兩廳戶型設(shè)計(jì)在8597平米左右；三室戶形設(shè)計(jì)在106136平方米?，F(xiàn)代式簡約建筑風(fēng)格，南面設(shè)敞廊和陽臺，屋頂設(shè)立平臺?！I的話肯定要買個三房才夠住啦！110平米左右，差不多吧！——你們這個位置有點(diǎn)偏……戶型很好噢，價(jià)格高過3000了嗎？——總價(jià)30萬差不多吧？心理特點(diǎn)：想低價(jià)位購入特征描述：對未來的發(fā)展存在一定質(zhì)疑購買行為特征：純投資，以后估計(jì)不??；案例二：某局剛就業(yè)年輕男士背景：住在宿舍，騎自行車上下班。 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查周邊現(xiàn)有商業(yè)：（1） （2） （3） （4） 文化教育4公里（5） 郵政、電信、二、 SWOT分析（1） 優(yōu)勢S1. 絕版多層設(shè)計(jì)S2. 價(jià)位優(yōu)勢S3. 政府政策優(yōu)勢S4. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)以中小戶型為主S5. 地處未來商貿(mào)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮骃5. 緊鄰凈水湖公園（2） 劣勢W1. 由于地塊關(guān)系，處于海興地塊位置偏W2. 產(chǎn)權(quán)問題W3. 孩子上學(xué)問題 W4. 周邊發(fā)展較慢 配套不齊全W5. 交通不便（3） 機(jī)遇O1. 80110平米戶型產(chǎn)品市場緊俏O2. 根據(jù)國家政策多層為市場空缺，直接競品項(xiàng)目較少O3. 價(jià)格的優(yōu)勢占領(lǐng)市場O4. 城市建設(shè)的發(fā)展（4） 挑戰(zhàn)T1. 市場政策影響，樓市觀望氛圍濃厚T2. 新的宏觀調(diào)控政策的出臺，樓市走向不明T3. 項(xiàng)目地理位置對未來市場形成巨大的潛在威脅T4. 近期開盤樓盤形成直線競爭第五部分 價(jià)格定位一、 開發(fā)成本核算 項(xiàng)目成本計(jì)算條件說明社區(qū)總占地面積 m2，總建筑面積 m2，容積率 ，可銷售面積 m2 項(xiàng)目成本核算名稱數(shù)量/ m2建安標(biāo)準(zhǔn)（元/ m2）建安造價(jià)/元占地面積14834總建筑面積83775地上建筑面積83775住宅68875配套公建14900地下建筑面積0項(xiàng)目名稱計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法（僅供參考）測算基數(shù)金額/元一、土地成本二、前期工程費(fèi)臨時(shí)水、電、路及場地平整費(fèi)建安計(jì)算%可行性、方案咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)地上建面5元/m2測量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)建安概算%執(zhí)照費(fèi)建安概算%標(biāo)底編制費(fèi)建安概算%預(yù)算審查費(fèi)建安概算%招投標(biāo)費(fèi)建安概算%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安概算%工程監(jiān)理費(fèi)建安概算2%黏土磚費(fèi)地上建面14元/m21竣工圖費(fèi)測量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)70%10%1檔案保證金10萬元三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)紅線內(nèi)建安面積8%紅線外建安面積8%環(huán)境設(shè)計(jì)與綠化建筑面積8元/m2四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費(fèi)建安工程費(fèi)地上建筑面積住宅面積1500元/m2配套公建面積3000元/m2地下建筑面積面積3000元/m2設(shè)備及裝修費(fèi)用五、不可預(yù)見費(fèi)用一至四項(xiàng)3%六、上交開發(fā)辦的管理費(fèi)一至五項(xiàng)%七、管理費(fèi)一至五項(xiàng)%八、貸款利息總建面100元/m2九、兩稅一費(fèi)銷售收入%十、銷售費(fèi)用銷售收入3%十一、開發(fā)成本一至十項(xiàng)平均成本按總建筑面積綜合成本俺可售地上面積扣除地下造價(jià)后綜合成本按可售地上面積十二、銷售收入住宅銷售面積均價(jià)地下車位銷售面積均價(jià)商鋪銷售面積均價(jià)十三、毛利率十四、所得稅稅率（ %）十五、凈利率十六、投資總收益二、 價(jià)格定價(jià)市場比較定價(jià)法 權(quán)重因素對項(xiàng)目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評定。 整體規(guī)劃分析項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率建筑特色設(shè)計(jì)金龍渤海新城199301228441小高層、別墅、多層綜合住宅，整體容積率較低海天雅居100000100000高層建筑為主，圍合式布局，借助金龍景觀，無自主特色本案1483483775圍合式住宅，其他待定整體規(guī)劃分析： 園林景觀設(shè)計(jì)及綠化率分析項(xiàng)目名稱景觀設(shè)計(jì)特點(diǎn)綠化率金龍渤海新城內(nèi)有環(huán)形人造湖，設(shè)計(jì)大片綠地，景色優(yōu)美35%海天雅居臺地式景觀44%本案商務(wù)區(qū)劃明顯，采取四合院布局，兼有古典氣息40%以上 樓宇配套設(shè)施分析項(xiàng)目名稱樓宇配套設(shè)施裝修金龍渤海新城普通樓宇對講毛坯房海天雅居可視樓宇對講毛坯房本案可視樓宇對講毛坯房樓宇設(shè)施分析： 戶型及銷售率分析項(xiàng)目名稱規(guī)劃套數(shù)居 室 面 積/m2銷售率一 居二 居三 居四 居金龍渤海新城5661 m276m28698m2~1360海天雅居85881200本案08097104136000 價(jià)格分析目前，金龍渤海新城待開盤價(jià)位為：3600元左右 海天雅居開盤價(jià)位為：3500左右 建議本小區(qū)定價(jià)不超過3000市場存量分析：項(xiàng)目名稱存量金龍渤海新城現(xiàn)房剩余20套以內(nèi)期房為4棟高層1922層海天雅居4棟高層四、 客戶群分析 客戶類別細(xì)分（1） 職業(yè)特征類國有的私營控股大型企業(yè)職工及