【正文】 個(gè)體投資經(jīng)營(yíng)者占主要地位，當(dāng)?shù)鼐用裾急戎刂饾u降低（2） 家庭構(gòu)成剛結(jié)婚的兩口之家及三代同堂的家庭為主 主導(dǎo)客戶(hù)群分析（1） 年齡以25—45歲中青年為主（2） 大型企業(yè)職工月收入均在2500元以上。隨著人口的增加，黃驊港開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有住宅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需要；黃驊港開(kāi)發(fā)區(qū)處于城市開(kāi)發(fā)初期，未來(lái)土地供應(yīng)量大，可開(kāi)發(fā)土地的規(guī)模和條件都比較有利，地塊尚屬于空地，區(qū)域內(nèi)道路平整，未來(lái)兩年房地產(chǎn)將成為“城市發(fā)展”帶動(dòng)的“競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)”；主要的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中在海防路以西，土地的未來(lái)升值潛力要優(yōu)于海防路東側(cè)地塊，項(xiàng)目的可操性很大。東潤(rùn)楓景，發(fā)現(xiàn)居住的真意。標(biāo)題：發(fā)現(xiàn)居住的真意正文：選擇一個(gè)社區(qū)，就是認(rèn)同一種生活方式。東潤(rùn)楓景，發(fā)現(xiàn)生活的真意。今天，我們懂得道理，有學(xué)識(shí)，甚而成為城市精英，或許有些人和事真的不該忘了。 廣廈千萬(wàn)間正文：北京天鴻集團(tuán)成立于1983年，一個(gè)中國(guó)心時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與演變歷程的見(jiàn)證者。傳統(tǒng)文化向來(lái)重視自然的和諧共存，然而，在過(guò)度追求物質(zhì)文明的過(guò)程里，我們不自覺(jué)的拋離了這寶貴的文化精髓。 住戶(hù)安全。散步的樂(lè)趣在于，充滿(mǎn)有趣的人、事、物運(yùn)動(dòng)經(jīng)驗(yàn)可產(chǎn)生動(dòng)態(tài)的張力；靜止的構(gòu)成亦具張力公共設(shè)施的水準(zhǔn)，反映出該社區(qū)的居住水準(zhǔn)一個(gè)社區(qū)要求實(shí)用功能和精神享受相平衡當(dāng)科技越來(lái)越昌明和感性時(shí)，人就笑了東潤(rùn)楓景，就是為這城市的精英們而建。人喜歡欣賞人，人的視覺(jué)或經(jīng)驗(yàn)，常選擇性地對(duì)人文這一動(dòng)態(tài)景觀留下深刻的印象，一個(gè)能提供豐富文化、休閑活動(dòng)的社區(qū)，便容易使居民產(chǎn)生認(rèn)同和歸屬感。清風(fēng)拂過(guò)池水，泛起了漣漪。 WTO，讓CBD散發(fā)出鉆石般的魅力。隨著今年“十一”，東四環(huán)路的正式開(kāi)通，東潤(rùn)楓景將成為擁有清幽與現(xiàn)代生活的居住典范。漫步社區(qū)的現(xiàn)代建筑和園林，滿(mǎn)眼蔥翠，清甜的氣息隨風(fēng)沁入心脾，廣場(chǎng)上，白鴿點(diǎn)頭踱步，歌聲悠揚(yáng)處有咖啡香來(lái)。今天，人們對(duì)城市發(fā)展的控制心余力絀——生活空間的質(zhì)與量趕不上心靈的需求；建筑失去了與人的親密關(guān)系；夸大了商業(yè)價(jià)值的尺度；人在都市叢林里，得不到應(yīng)有的尊重。東潤(rùn)楓景全套文案 (2)樓書(shū)文案（序） 激烈地男聲：就這個(gè)價(jià)，讓無(wú)可讓?zhuān)?（一陣嘈雜的電話(huà)鈴聲此起彼伏） 兒的生活氛圍卻咖般閑淡寫(xiě)意。 這里，品味與品味為鄰正文：人選擇住宅，住宅也選擇人。 發(fā)現(xiàn)居住的真意正文：東潤(rùn)楓景，位于東四橋與亮馬橋交匯處，燕莎城東2500米，一片叫楓丹白露林的地方。我們深信，以高級(jí)白領(lǐng)的語(yǔ)言（油畫(huà)、優(yōu)雅的設(shè)計(jì)風(fēng)格）和讓人感動(dòng)的生活觀點(diǎn)，可以很好地與目標(biāo)消費(fèi)者溝通，并得到他們的認(rèn)同和好感。在楓丹白露樹(shù)，聽(tīng)林風(fēng)沙沙，蟲(chóng)兒啾啾；閑坐中央廣場(chǎng)，看孩子跟鴿子姍姍學(xué)步；咖啡店一隅，心情如行云悠悠淡淡；往來(lái)的是，與你一樣對(duì)美和品味的追求不曾妥協(xié)的鄰人……在這，常感覺(jué)時(shí)間不夠，實(shí)在有太多的美好讓人沉醉?！癉”組標(biāo)志以空靈的線(xiàn)條更勾勒出東潤(rùn)楓景悠閑、自由、輕松的生活氛圍；四個(gè)動(dòng)態(tài)“人形”的聚合，賦予東潤(rùn)楓景以人氣，喻示她是張揚(yáng)“人本主義”的社區(qū)。這里有生活，有藝術(shù)，有美，唯獨(dú)沒(méi)有壓力。東潤(rùn)楓景電臺(tái)廣告(30”) 不過(guò)，這售樓熱線(xiàn)：643162664316363所以，我們建造這樣一個(gè)社區(qū)：塑造舒適的生活環(huán)境，人性的建筑、園林、陽(yáng)光、空氣和綠地,這里——有生活、有美、有藝術(shù)，唯獨(dú)沒(méi)有壓力。今天，在北京東四環(huán)路的北部，這個(gè)夢(mèng)終于可以圓了。 離燕莎城2500米，東四橋與亮馬橋交匯處，有一片被生態(tài)學(xué)家稱(chēng)之為“都市林蔭”（urban shadow）的地方，那就是東潤(rùn)楓景。 無(wú)根的流浪著東四環(huán)路將是CBD未來(lái)最重要的軸線(xiàn)地段，物業(yè)價(jià)值永恒的試金石交通的尺度，是工作和生活是否可以兼顧對(duì)時(shí)間的態(tài)度，說(shuō)到底是生活的態(tài)度引文：也許，沒(méi)有不堵車(chē)的大城市，但卻有不堵車(chē)的城區(qū)。（園林綠化）陽(yáng)光、空氣、綠地是人居住的基本需求自然生機(jī)也是愉悅感的重要來(lái)源由純速度，速度本身而得到的快感，并非快樂(lè)或樂(lè)趣，前者的目的是速度上的高潮，愈快愈好，而后者卻可以“慢慢”體會(huì)引文：剛剛進(jìn)入東潤(rùn)楓景，節(jié)奏忽然慢了下來(lái)，不一樣的感覺(jué)油然而生。一陣林風(fēng)過(guò)來(lái)，不由深深一吸，和著泥土、樹(shù)葉味的氣息，便沁入了心脾。即便季節(jié)變換，園中常綠植物依然清秀可人，暗香盈袖。優(yōu)雅的社區(qū)氛圍，就是在這相互選擇中逐漸形成。一如我們的生活方式：白天西服、領(lǐng)帶，并不妨礙晚上一身休閑泡小區(qū)酒吧。風(fēng)淡云清的日子，相約三五同好的鄰人，背上行囊，野營(yíng)攀巖去。（建筑室內(nèi)環(huán)境）愛(ài)好節(jié)奏和諧之美的形式，是人生來(lái)就有的傾向。 因舒適而 美麗（配外立面的圖）許多人第一次見(jiàn)到東潤(rùn)楓景建筑時(shí)，會(huì)有兩個(gè)詞從心里涌出：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約。這樣，寧?kù)o就成了居家生活的環(huán)境。東潤(rùn)楓景，考量了不同人對(duì)空間大小的舒適感受標(biāo)準(zhǔn)，而設(shè)計(jì)主臥室面積在17—27平方米，小臥室面積約10—13平方米；臥室都是南北朝向，通風(fēng)采光好，還保持人體磁場(chǎng)和自然磁場(chǎng)的和諧；而且戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)利用走廊和不同房間的位置安排，把臥室和公共區(qū)隔離，巧妙保有了生活的私密性。東潤(rùn)楓景，引入風(fēng)行北美的“5分鐘步行法”——倡導(dǎo)區(qū)內(nèi)步行的風(fēng)尚，近距離布置社區(qū)商店、保健中心、幼兒園、園林、咖啡屋等生活設(shè)施，和你家的步行距離不超過(guò)5分鐘。 （發(fā)展商）人類(lèi)所有偉大的文化，都是由居住產(chǎn)生的。洞悉人和世界，是悠悠歲月的鍛造。標(biāo)題：這里的生活氣息，屬于自己正文：有沒(méi)想過(guò)，在什么地方自己最自在無(wú)拘？是的，在屬于自己的生活氛圍里。不過(guò)生活呢，就該“慢”起來(lái)，才有從容的心情，去細(xì)細(xì)享受美好。所以，這個(gè)社區(qū)彌漫著加拿大式閑淡寫(xiě)意的氛圍，和優(yōu)雅氣質(zhì)，吸引著許多城市精英擇此而居。東潤(rùn)楓景，離燕莎中心2500米，交通在這里的意義，就是讓你省下盡量多的時(shí)間，去盡情享受生活。3． 市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析（1） 供應(yīng)量持續(xù)放大（2） 今年投放市場(chǎng)樓盤(pán)特點(diǎn)集資房、福利房、商品房持續(xù)建設(shè)，以高層為主，（3） 價(jià)格持續(xù)走高。307國(guó)道（黃驊港銀川）直通黃驊、滄州神（府東勝煤田）—黃（驊港）鐵路，全長(zhǎng)860公里，國(guó)家1級(jí)干線(xiàn)，橫跨內(nèi)蒙、陜西、山西、河北四省區(qū)。第六部分 產(chǎn)品定位一、 客戶(hù)群定位 目標(biāo)客戶(hù)群特征（1） 行業(yè)特點(diǎn)案例一：港務(wù)局 張姐背景：結(jié)婚十年，夫妻倆都在港務(wù)局工作，家庭年收入710萬(wàn)。為了小孩上學(xué)，很多同事都在渤海新城買(mǎi)房——寧可多花點(diǎn)錢(qián)在位置好的地方買(mǎi)——海天雅居準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)，價(jià)錢(qián)也就是3200那樣，我們朋友們想買(mǎi)一塊，能夠承受30003700的價(jià)格水平——我們這里都是年輕人 超過(guò)30%的首付就買(mǎi)不起了心理特點(diǎn)：喜歡位置好的 價(jià)位只是一方面特征描述：貸款買(mǎi)房 沒(méi)多少錢(qián)購(gòu)買(mǎi)行為特征：自己以后常駐黃驊港 純居住 項(xiàng)目定位（1） 地產(chǎn)項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)品牌打造產(chǎn)品精致品牌口碑文化底蘊(yùn)核心價(jià)值城市副中心純居住時(shí)代絕版多層住宅附加價(jià)值`純七星未來(lái)城市中央都市菁英真我主場(chǎng)（2） 競(jìng)爭(zhēng)性分析項(xiàng)目名稱(chēng)海天雅居項(xiàng)目地址中興大街與1號(hào)路交叉口開(kāi)發(fā)商滄州美好家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目概況高層19層 多層18棟 占地80畝 總建面10萬(wàn)平米均價(jià)3500元主力戶(hù)型85120平米 二期為4棟高層銷(xiāo)售電話(huà)03175766611 13102712711項(xiàng)目名稱(chēng)渤海新城項(xiàng)目地址中興大街與307國(guó)道交叉口開(kāi)發(fā)商滄州金龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目概況分三期開(kāi)發(fā)，一期共計(jì)14棟，其中5棟多層，9棟小高層，二期為10棟高層，三期為三棟高層和部分別墅均價(jià)3700元 8月中旬搞活動(dòng)主力戶(hù)型一室5661 兩室7692 三室106136 銷(xiāo)售電話(huà)03175761188 8883588產(chǎn)品定位項(xiàng)目名稱(chēng)七星佳園項(xiàng)目地址海防路開(kāi)發(fā)商滄州柒元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目概況共計(jì)80畝地。二、建筑單體設(shè)計(jì)原則1. 注重建筑和自然環(huán)境的融合，體現(xiàn)低碳居家的概念。5) 起居室 起居室的面積在2030平米之間，與餐廳結(jié)合布置，能夠形成較大的空間感覺(jué)。2. 臥室、客廳、書(shū)房等：墻面用混合砂漿底，膩?zhàn)訅汗?，頂棚以膩?zhàn)踊蚪ㄖ嗯?，地面用?xì)石混凝土。4. 利用地塊已有的外部自然環(huán)境，維系和提高地塊的環(huán)境生態(tài)質(zhì)量，將外部景觀融入小區(qū)的整體園林景觀。景觀布局結(jié)構(gòu)在項(xiàng)目的景觀布局結(jié)構(gòu)上，設(shè)想從如下幾方面構(gòu)架社區(qū)的景觀體系：入口景觀區(qū)社區(qū)入口作為重要的景觀節(jié)點(diǎn)，傳達(dá)著社區(qū)的整體意象，體現(xiàn)著社區(qū)的檔次。 六、照明設(shè)計(jì)夜景設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧景觀效果及安全性。（三）室內(nèi)管線(xiàn)布置要求1) 每戶(hù)人家埋設(shè)冷熱水管，并在內(nèi)墻封閉位置用顏色予以表明，便于業(yè)主二次裝修。電氣系統(tǒng)（一）供電容量配置要求 1. 提供11000伏高壓電源至地塊；2. 規(guī)劃變配電房的位置以便提前施工。2. 廚房：家庭生活的操作空間，光源主要起照明環(huán)境的作用，設(shè)置照明開(kāi)關(guān)。6. 公共部分：聲光控開(kāi)光。各配電點(diǎn)以控制電纜相連后并入路燈控制網(wǎng)，小區(qū)主干道照明、支路照明、綠化景點(diǎn)照明可采用獨(dú)立電纜供電，這樣可以根據(jù)不同需要對(duì)主干道及部分路燈及綠化景點(diǎn)內(nèi)的路燈實(shí)行半夜燈控制，既節(jié)約電能，又滿(mǎn)足不同時(shí)段小區(qū)環(huán)境的功能需求。有關(guān)增加各種娛樂(lè)收視的問(wèn)題，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的趨勢(shì)，屆時(shí)在網(wǎng)上自然就會(huì)解決。公建配套照明公建配套乃園區(qū)生活的中心熱點(diǎn)，人為裝飾的景觀密度較高，理應(yīng)成為樓盤(pán)夜生活的亮點(diǎn)，其夜間照明應(yīng)較為醒目亮麗，為冷清、黯淡的夜色增添溫馨的氣氛。因此，園區(qū)內(nèi)部道路的照明應(yīng)體現(xiàn)安全、溫馨、舒適的特點(diǎn)，與園區(qū)外部產(chǎn)生較大的反差。節(jié)日時(shí)可加大燈光亮度和密度，烘托節(jié)日氣氛。各建筑單體之間的消防間距符合規(guī)范要求。在地下室、會(huì)所、營(yíng)業(yè)房、公共通道等處設(shè)置煙感或溫感等自動(dòng)報(bào)警裝置，并安裝疏散標(biāo)志燈、應(yīng)急照明燈。u 小區(qū)內(nèi)的景觀水體設(shè)置循環(huán)過(guò)濾系統(tǒng)、定期清潔。九、 物 業(yè) 管 理（一）、委托物業(yè)管理1. 為給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)高安全、高潔凈、高舒適的生活環(huán)境，讓業(yè)主享受到良好的服務(wù)，項(xiàng)目擬請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)等級(jí)、通過(guò)IS09002質(zhì)量體系論證的、具有豐富物管經(jīng)驗(yàn)或者擁有境外管理背景的物管企業(yè)來(lái)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。5. 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后一年之內(nèi)，爭(zhēng)取獲區(qū)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱(chēng)號(hào)；二年之內(nèi)爭(zhēng)取獲黃驊港優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱(chēng)號(hào)。二期主線(xiàn)：炒作升值? 低開(kāi)高走的價(jià)位? 真正的好盤(pán)，在于能以好的項(xiàng)目外在品質(zhì)為基礎(chǔ)，為業(yè)主提供一個(gè)良好的居住氛圍，創(chuàng)造社區(qū)品牌，在物質(zhì)與精神上雙重滿(mǎn)足業(yè)主居住需求，體現(xiàn)“21世紀(jì)人居理念”；? 從二期開(kāi)始，建立“業(yè)主會(huì)” ——見(jiàn)老帶新方案。 ? 現(xiàn)場(chǎng)售樓部廣場(chǎng)舉行活動(dòng)，攔截客戶(hù)。? 詳細(xì)方案在開(kāi)發(fā)商認(rèn)同后另行提供。系列活動(dòng)之四：開(kāi)盤(pán)活動(dòng)（開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期） ? 意義：營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛、調(diào)動(dòng)客戶(hù)購(gòu)房情緒，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)。? VIP卡為優(yōu)先購(gòu)房及優(yōu)惠購(gòu)房卡。? 9月30日后，項(xiàng)目均價(jià)3150。 項(xiàng)目戶(hù)型調(diào)整后，小三室可售面積大增；216。 工作目標(biāo)：進(jìn)入項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)籌備期，開(kāi)始進(jìn)行原始客戶(hù)積累216。 加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳力度，擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)影響力； 2010年9月份216。 工作主題：產(chǎn)品信息傳遞216。 工作目標(biāo)：極致現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值傳遞，提升客戶(hù)預(yù)期，為開(kāi)盤(pán)蓄勢(shì)；216。 工作內(nèi)容：除舊迎新優(yōu)惠活動(dòng)；6. 同策提交報(bào)告計(jì)劃216。 項(xiàng)目策劃組：甲方銷(xiāo)售部人員、乙方文案、設(shè)計(jì)人員組成臨時(shí)策劃小組，完成整體項(xiàng)目的全部廣告文案及平面設(shè)計(jì)。 2010年11月，制訂并提交價(jià)格表；216。 工作主題：盛大開(kāi)盤(pán)；216。 工作內(nèi)容：禮遇醇醉中秋節(jié)客戶(hù)維系活動(dòng)；金卡銷(xiāo)售；加強(qiáng)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)展示；概念樓書(shū)制作；花園洋房手冊(cè)設(shè)計(jì)制作； 2011年1月份216。 工作目標(biāo)：通過(guò)組織客戶(hù)活動(dòng)，有效維系客戶(hù)感情及項(xiàng)目忠誠(chéng)度，同時(shí)向客戶(hù)傳遞項(xiàng)目信息，在活動(dòng)中增強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心；216。 工作主題：配套、產(chǎn)品、團(tuán)隊(duì)、品牌，四大賣(mài)點(diǎn)滿(mǎn)足城市居住理想；216。 保本的同時(shí)，盡最大限度實(shí)現(xiàn)高價(jià)值；216。尾盤(pán)消化期? 通過(guò)促銷(xiāo)促進(jìn)一期銷(xiāo)售。開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期－限時(shí)搶購(gòu)? 9月26日8：30正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，但9月26日、27日只對(duì)VIP卡客戶(hù)。 列活動(dòng)之五：高層論壇（持銷(xiāo)期） ? 意義：體現(xiàn)項(xiàng)目高素質(zhì)及企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化形象；? 時(shí)間：10月1日? 地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場(chǎng)廣場(chǎng)? 與會(huì)：多層建筑知識(shí)講師，潛在客戶(hù)及成交老客戶(hù)，電視臺(tái)、報(bào)社等媒體記者。 ? 時(shí)間：2010年9月23日? 地點(diǎn)：銷(xiāo)售部現(xiàn)場(chǎng)廣場(chǎng)? 與會(huì)：公司，政府，合作單位，潛在客戶(hù)，媒體記者。? 時(shí)間：2010年8月1日－8月31日。而客戶(hù)的積累緣自客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目某個(gè)方面的認(rèn)同。C、泊車(chē)費(fèi)、供暖費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另定?；A(chǔ)設(shè)施： A．配電房；B．生活水池及變頻水泵房；C．公共車(chē)位、車(chē)庫(kù)及管理系統(tǒng)；D．安防智能系統(tǒng)（包括報(bào)警監(jiān)控中心）；E．衛(wèi)星電視系統(tǒng)；F．背景音樂(lè)系統(tǒng)；G．垃圾中轉(zhuǎn)房。2. 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，根據(jù)開(kāi)發(fā)公司的要求，提供相應(yīng)的物業(yè)管理及保安服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及管理委托合同。其中個(gè)性化直接與社區(qū)定位關(guān)聯(lián)，在會(huì)所功能設(shè)計(jì)上應(yīng)根據(jù)業(yè)主或訪客的需求設(shè)置運(yùn)動(dòng)設(shè)施、休閑服務(wù)等。 u 陽(yáng)臺(tái)：雨水應(yīng)自成系統(tǒng)排到室外散水面或明溝，不與屋面雨水系統(tǒng)相連接，以防室外排水管系中的有害氣體、臭氣通過(guò)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)入室內(nèi)。各建筑均設(shè)置室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)。園區(qū)應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，采用控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)裝置。路燈分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要設(shè)燈，既便于看清道路，又便于辨認(rèn)各標(biāo)識(shí)系統(tǒng)?？煽紤]局部采用外墻裝飾射燈，配以色彩的變幻。（四）三表自動(dòng)采集系統(tǒng) 建