【正文】 四大賣點(diǎn)滿足城市居住理想；216。 工作內(nèi)容：禮遇醇醉中秋節(jié)客戶維系活動(dòng)；金卡銷售；加強(qiáng)銷售現(xiàn)場展示；概念樓書制作；花園洋房手冊(cè)設(shè)計(jì)制作； 2011年1月份216。 2010年11月，制訂并提交價(jià)格表；216。 工作內(nèi)容：除舊迎新優(yōu)惠活動(dòng)；6. 同策提交報(bào)告計(jì)劃216。 工作主題：產(chǎn)品信息傳遞216。 工作目標(biāo)：進(jìn)入項(xiàng)目營銷籌備期，開始進(jìn)行原始客戶積累216。? 9月30日后，項(xiàng)目均價(jià)3150。系列活動(dòng)之四：開盤活動(dòng)（開盤強(qiáng)銷期） ? 意義：營造現(xiàn)場氣氛、調(diào)動(dòng)客戶購房情緒，實(shí)現(xiàn)開盤熱銷。 ? 現(xiàn)場售樓部廣場舉行活動(dòng)，攔截客戶。九、 物 業(yè) 管 理（一）、委托物業(yè)管理1. 為給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)高安全、高潔凈、高舒適的生活環(huán)境，讓業(yè)主享受到良好的服務(wù)，項(xiàng)目擬請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)等級(jí)、通過IS09002質(zhì)量體系論證的、具有豐富物管經(jīng)驗(yàn)或者擁有境外管理背景的物管企業(yè)來進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。在地下室、會(huì)所、營業(yè)房、公共通道等處設(shè)置煙感或溫感等自動(dòng)報(bào)警裝置，并安裝疏散標(biāo)志燈、應(yīng)急照明燈。節(jié)日時(shí)可加大燈光亮度和密度，烘托節(jié)日氣氛。公建配套照明公建配套乃園區(qū)生活的中心熱點(diǎn)，人為裝飾的景觀密度較高，理應(yīng)成為樓盤夜生活的亮點(diǎn)，其夜間照明應(yīng)較為醒目亮麗，為冷清、黯淡的夜色增添溫馨的氣氛。各配電點(diǎn)以控制電纜相連后并入路燈控制網(wǎng)，小區(qū)主干道照明、支路照明、綠化景點(diǎn)照明可采用獨(dú)立電纜供電，這樣可以根據(jù)不同需要對(duì)主干道及部分路燈及綠化景點(diǎn)內(nèi)的路燈實(shí)行半夜燈控制，既節(jié)約電能，又滿足不同時(shí)段小區(qū)環(huán)境的功能需求。2. 廚房：家庭生活的操作空間，光源主要起照明環(huán)境的作用，設(shè)置照明開關(guān)。（三）室內(nèi)管線布置要求1) 每戶人家埋設(shè)冷熱水管，并在內(nèi)墻封閉位置用顏色予以表明，便于業(yè)主二次裝修。景觀布局結(jié)構(gòu)在項(xiàng)目的景觀布局結(jié)構(gòu)上，設(shè)想從如下幾方面構(gòu)架社區(qū)的景觀體系：入口景觀區(qū)社區(qū)入口作為重要的景觀節(jié)點(diǎn)，傳達(dá)著社區(qū)的整體意象，體現(xiàn)著社區(qū)的檔次。2. 臥室、客廳、書房等：墻面用混合砂漿底，膩?zhàn)訅汗?，頂棚以膩?zhàn)踊蚪ㄖ嗯剑孛嬗眉?xì)石混凝土。二、建筑單體設(shè)計(jì)原則1. 注重建筑和自然環(huán)境的融合，體現(xiàn)低碳居家的概念。第六部分 產(chǎn)品定位一、 客戶群定位 目標(biāo)客戶群特征（1） 行業(yè)特點(diǎn)案例一：港務(wù)局 張姐背景：結(jié)婚十年，夫妻倆都在港務(wù)局工作，家庭年收入710萬。3． 市場供應(yīng)狀況分析（1） 供應(yīng)量持續(xù)放大（2） 今年投放市場樓盤特點(diǎn)集資房、福利房、商品房持續(xù)建設(shè)，以高層為主，（3） 價(jià)格持續(xù)走高。所以，這個(gè)社區(qū)彌漫著加拿大式閑淡寫意的氛圍，和優(yōu)雅氣質(zhì)，吸引著許多城市精英擇此而居。標(biāo)題：這里的生活氣息，屬于自己正文：有沒想過，在什么地方自己最自在無拘？是的，在屬于自己的生活氛圍里。東潤楓景，考量了不同人對(duì)空間大小的舒適感受標(biāo)準(zhǔn)，而設(shè)計(jì)主臥室面積在17—27平方米，小臥室面積約10—13平方米；臥室都是南北朝向，通風(fēng)采光好，還保持人體磁場和自然磁場的和諧；而且戶型設(shè)計(jì)時(shí)利用走廊和不同房間的位置安排，把臥室和公共區(qū)隔離，巧妙保有了生活的私密性。風(fēng)淡云清的日子，相約三五同好的鄰人，背上行囊，野營攀巖去。優(yōu)雅的社區(qū)氛圍，就是在這相互選擇中逐漸形成。一陣林風(fēng)過來，不由深深一吸，和著泥土、樹葉味的氣息，便沁入了心脾。 無根的流浪著東四環(huán)路將是CBD未來最重要的軸線地段，物業(yè)價(jià)值永恒的試金石交通的尺度，是工作和生活是否可以兼顧對(duì)時(shí)間的態(tài)度，說到底是生活的態(tài)度引文：也許，沒有不堵車的大城市，但卻有不堵車的城區(qū)。今天，在北京東四環(huán)路的北部，這個(gè)夢(mèng)終于可以圓了。不過，這東潤楓景電臺(tái)廣告(30”)在楓丹白露樹，聽林風(fēng)沙沙，蟲兒啾啾；閑坐中央廣場，看孩子跟鴿子姍姍學(xué)步；咖啡店一隅，心情如行云悠悠淡淡；往來的是，與你一樣對(duì)美和品味的追求不曾妥協(xié)的鄰人……在這，常感覺時(shí)間不夠，實(shí)在有太多的美好讓人沉醉。 發(fā)現(xiàn)居住的真意正文：東潤楓景，位于東四橋與亮馬橋交匯處，燕莎城東2500米，一片叫楓丹白露林的地方。 兒的生活氛圍卻咖般閑淡寫意。 激烈地男聲：就這個(gè)價(jià)，讓無可讓！今天，人們對(duì)城市發(fā)展的控制心余力絀——生活空間的質(zhì)與量趕不上心靈的需求；建筑失去了與人的親密關(guān)系；夸大了商業(yè)價(jià)值的尺度；人在都市叢林里，得不到應(yīng)有的尊重。 WTO，讓CBD散發(fā)出鉆石般的魅力。清風(fēng)拂過池水，泛起了漣漪。東潤楓景，就是為這城市的精英們而建。散步的樂趣在于，充滿有趣的人、事、物運(yùn)動(dòng)經(jīng)驗(yàn)可產(chǎn)生動(dòng)態(tài)的張力；靜止的構(gòu)成亦具張力公共設(shè)施的水準(zhǔn)，反映出該社區(qū)的居住水準(zhǔn)一個(gè)社區(qū)要求實(shí)用功能和精神享受相平衡當(dāng)科技越來越昌明和感性時(shí)，人就笑了傳統(tǒng)文化向來重視自然的和諧共存，然而，在過度追求物質(zhì)文明的過程里，我們不自覺的拋離了這寶貴的文化精髓。東潤楓景，發(fā)現(xiàn)生活的真意。東潤楓景，發(fā)現(xiàn)居住的真意。 整體規(guī)劃分析項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率建筑特色設(shè)計(jì)金龍渤海新城199301228441小高層、別墅、多層綜合住宅，整體容積率較低海天雅居100000100000高層建筑為主，圍合式布局，借助金龍景觀，無自主特色本案1483483775圍合式住宅，其他待定整體規(guī)劃分析： 園林景觀設(shè)計(jì)及綠化率分析項(xiàng)目名稱景觀設(shè)計(jì)特點(diǎn)綠化率金龍渤海新城內(nèi)有環(huán)形人造湖，設(shè)計(jì)大片綠地，景色優(yōu)美35%海天雅居臺(tái)地式景觀44%本案商務(wù)區(qū)劃明顯，采取四合院布局，兼有古典氣息40%以上 樓宇配套設(shè)施分析項(xiàng)目名稱樓宇配套設(shè)施裝修金龍渤海新城普通樓宇對(duì)講毛坯房海天雅居可視樓宇對(duì)講毛坯房本案可視樓宇對(duì)講毛坯房樓宇設(shè)施分析： 戶型及銷售率分析項(xiàng)目名稱規(guī)劃套數(shù)居 室 面 積/m2銷售率一 居二 居三 居四 居金龍渤海新城5661 m276m28698m2~1360海天雅居85881200本案08097104136000 價(jià)格分析目前，金龍渤海新城待開盤價(jià)位為：3600元左右 海天雅居開盤價(jià)位為：3500左右 建議本小區(qū)定價(jià)不超過3000市場存量分析：項(xiàng)目名稱存量金龍渤海新城現(xiàn)房剩余20套以內(nèi)期房為4棟高層1922層海天雅居4棟高層四、 客戶群分析 客戶類別細(xì)分（1） 職業(yè)特征類國有的私營控股大型企業(yè)職工及個(gè)體投資經(jīng)營者占主要地位，當(dāng)?shù)鼐用裾急戎刂饾u降低（2） 家庭構(gòu)成剛結(jié)婚的兩口之家及三代同堂的家庭為主 主導(dǎo)客戶群分析（1） 年齡以25—45歲中青年為主（2） 大型企業(yè)職工月收入均在2500元以上?！I的話肯定要買個(gè)三房才夠住啦！110平米左右，差不多吧！——你們這個(gè)位置有點(diǎn)偏……戶型很好噢，價(jià)格高過3000了嗎？——總價(jià)30萬差不多吧？心理特點(diǎn)：想低價(jià)位購入特征描述：對(duì)未來的發(fā)展存在一定質(zhì)疑購買行為特征：純投資，以后估計(jì)不住；案例二：某局剛就業(yè)年輕男士背景：住在宿舍，騎自行車上下班。三、住宅戶型設(shè)計(jì)原則：u 充分、合理的空間布局u 緊湊的平面布局和豐富的空間劃分u 空間序列完整，通過有限空間的合理整合突出功能優(yōu)勢u 平均空間尺度，以合理的尺度保持家居的親切感和被包圍的安全感u 可以彰顯特質(zhì)的重點(diǎn)空間應(yīng)當(dāng)局部放大，比如起居室、主臥室等u 注意不同空間之間的視覺聯(lián)絡(luò)，通過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感 設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1) 兩室兩廳戶型設(shè)計(jì)在8597平米左右；三室戶形設(shè)計(jì)在106136平方米。2. 強(qiáng)調(diào)景觀的立體層次感和視覺均享性，配套設(shè)施的景觀化，景觀配套要具有一定的使用功能、審美功能，景觀可參與性、實(shí)用性，體現(xiàn)以人為本。景觀軸線和景觀節(jié)點(diǎn)景觀軸線、景觀節(jié)點(diǎn)作為景觀塑造的重要手法，可以組織景觀序列，引導(dǎo)人們進(jìn)入不同的景觀區(qū)域。1) 衛(wèi)生間排氣系統(tǒng)：衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置專門的排氣管道通向屋頂；2) 廚房排氣系統(tǒng)：為保護(hù)建筑外墻的美觀，避免油煙對(duì)外墻的污染，應(yīng)設(shè)專門煙道通屋頂，由脫排油煙機(jī)把廢氣排出；3) 熱水器排氣：由于現(xiàn)代家庭多用強(qiáng)排式熱水器，排氣要求與室外空氣相連，為了建筑立面的美觀及居住者生活的方便，應(yīng)在設(shè)計(jì)時(shí)統(tǒng)一預(yù)留熱水器排煙洞。使房間光線協(xié)調(diào)柔和，舒適愜意。鑒于網(wǎng)絡(luò)的技術(shù)手段已經(jīng)發(fā)展到可以不專設(shè)線路的階段，因此，電話線路只要每戶一門即可。其光源主要有射燈、裝飾燈具等。園區(qū)內(nèi)在會(huì)所等處設(shè)置消防栓，消防栓的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮其隱蔽性，室外消防栓間距不超過120米。 （二）防噪處理方式 窗采用中空雙層玻璃，合理安排空調(diào)安裝位置和方式、采用降低噪音的雙壁螺旋水管道、戶內(nèi)分隔墻和樓板具有足夠的厚度，以保障室內(nèi)的安靜。3. 項(xiàng)目開盤前，物業(yè)公司需擬定小區(qū)物業(yè)管理辦法和業(yè)主管理公約。建議物業(yè)公司在項(xiàng)目前期就介入項(xiàng)目，這樣對(duì)各類管線、預(yù)埋管道清楚明白，才能在日后的工作中順利排除各類問題。? 宣傳重點(diǎn)：規(guī)劃前景；城市未來發(fā)展前景，歸港口后的升值潛力；低人口密度；入住企業(yè)、人員的高素質(zhì)。? 效果控制：通過渲染地震宣傳渲染多層住宅質(zhì)量，在港口地產(chǎn)界引起廣泛關(guān)注，達(dá)到預(yù)期宣傳效果。? 利用2期價(jià)格的提升，促進(jìn)1期剩余單位的消化。 工作內(nèi)容：優(yōu)化收籌方案；現(xiàn)場接待中心開放；城市居住理想系列軟文發(fā)放；社區(qū)網(wǎng)站開放；5. 開盤前營銷工作梳理 營銷思路216。 工作目標(biāo)：通過現(xiàn)場展示加強(qiáng)項(xiàng)目價(jià)值傳遞，提升客戶預(yù)期；216。 按月提交具體月度執(zhí)行方案。 工作主題：新年新象新公爵，新生活來臨；216。 工作目標(biāo)：加強(qiáng)產(chǎn)品價(jià)值，傳遞加強(qiáng)老客戶維系，提升老客戶對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值預(yù)期； 216。4. 已執(zhí)行的營銷工作回顧 2010年7月份216。? 9月28日，價(jià)格統(tǒng)一均價(jià)3050，限50單位。? 詳案在開發(fā)商認(rèn)同思路后另行提供。? 8月26日，站牌及圍擋等宣傳道具完畢? 9月26日，現(xiàn)場售樓部銷售進(jìn)場，賣場實(shí)景到位。配套有償服務(wù)：A．健身、娛樂活動(dòng)；B．餐飲、酒吧；C．保健、醫(yī)療；D．美發(fā)美容；E．小超市。二、會(huì)所應(yīng)有功能：多功能中心服務(wù)會(huì)所 可作為銷售中心使用，當(dāng)整個(gè)樓盤銷售完畢，銷售中心再改為商業(yè)用途；u 首層羽毛球館等運(yùn)動(dòng)服務(wù)設(shè)施等；u 設(shè)置物業(yè)公司辦公室；u 設(shè)置超市；u 設(shè)置看樓候車室；u 備用發(fā)電機(jī)房。消防控制中心設(shè)在會(huì)所大樓底層。燈桿高度宜降至及腰處，間或采用地?zé)?，適當(dāng)配置光線柔和的彩燈，形成社區(qū)精致的夜景。建議沿小區(qū)周邊設(shè)置室外光源，利用照明系統(tǒng)添景。（四）路燈小區(qū)規(guī)模較大，區(qū)內(nèi)路燈盞數(shù)多，單靠一個(gè)配電點(diǎn)送電往往因送電半徑大引起末端壓降損失過大，應(yīng)采用多點(diǎn)送電的方式，既解決壓降損失，又簡化管線網(wǎng)絡(luò)，有利于今后管線維護(hù)。預(yù)留電視機(jī)、家庭影院、空調(diào)、家用小電器、裝飾物等插座，每個(gè)插座設(shè)置在設(shè)定的功能區(qū)域，做到線距最短。2. 室外排水：室外排水為雨、污水分流制。u 根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)位以及基地的自然條件、建筑的風(fēng)格等因素，項(xiàng)目的景觀應(yīng)該定位于富有自然生態(tài)氣息的田園化的景觀風(fēng)格。四、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目設(shè)想全部為毛坯房銷售，建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)如下：1. 廚房、衛(wèi)生間：墻面用水泥砂漿底、水泥砂漿面（拉毛），地面用細(xì)石混凝土，頂棚用水泥砂漿或石膏批平。設(shè)簡約的弧形或直線形檐口、陽臺(tái)欄桿處的鏤空綠鈾花飾藝術(shù)派等特征。高區(qū)價(jià)格一致價(jià)格建議：29003050元／平米。港口已不再審批住宅用地。在這里，居住意義被詮釋為：工作就是工作，生活就是生活。東潤楓景，和所有以知識(shí)文化為榮的人一起，努力建造一個(gè)還原生活本來面貌的家。 （配臥室圖）臥室，首先要舒適，同時(shí)私密性要好。 配戶型圖 假日，去社區(qū)的生活沙龍，看看畫展，聽聽滋潤心魂的旋律，無論雅尼，還是羅大佑。引文：你選擇住宅，住宅也在選擇你。 一例B+H的北美閑淡正文：下了班，不過十來分鐘，車子已穿行在東潤楓景和東四環(huán)路的百米綠化帶里。引文：城里工作，郊外生活，一種曾讓人夢(mèng)寐以求的生活模式。（感性、優(yōu)雅的女聲）：在東潤楓景，咖啡館不是一步一家。外表和職位不能代表的人文素質(zhì)，在這里時(shí)時(shí)可以感受。東潤楓景，發(fā)現(xiàn)居住的真意。 本組標(biāo)志形似楓葉又象人形，活潑而唯美。她占地26公頃，西傍朝陽公園，南連228公頃的城市綠化區(qū)，與東四環(huán)路之間是百米寬的綠化帶。（厚實(shí)、低緩的男聲）：燕莎以東2500米的東潤楓景，一個(gè)純?nèi)环潘?64316363腳本二 聲交雜在一起。今天，人人追求功效，速度也越來越快。這對(duì)近水樓臺(tái)的東潤楓景來說，其升值的潛力是不言而喻。步移景換，走到哪兒，都有不同的綠色景致。不工作時(shí)，無論晴雨，社區(qū)咖啡館都是一個(gè)消磨時(shí)光的好去處，喝一下午咖啡，聊天，看書，或者只是喝咖啡。 （配圖）恬靜，是都市人對(duì)家的一份希望。引文：簡單生活，將生活和現(xiàn)實(shí)價(jià)值相結(jié)合，將有限的時(shí)間和精力浪費(fèi)到美好的事物上。如果說生活是息息相關(guān)的話，那么，人與大自然的合而為一，或許是我們邁向美好生活的唯一方向。 在新世紀(jì)伊始，天鴻集團(tuán)憑藉多年經(jīng)驗(yàn)、卓爾的實(shí)力，以及對(duì)居住真意的深切認(rèn)識(shí)，洞察時(shí)代先機(jī)，在“騰飛”的北京CBD和燕莎商圈上，開發(fā)建設(shè)大型現(xiàn)代休閑生活社區(qū)——東潤楓景——一個(gè)純粹生活意義的家。標(biāo) 題：這里，“慢”是生活的調(diào)子正標(biāo) 題：東潤楓景的日子，如歌的行板正（3） 私有車擁有量呈逐年上漲趨勢，但外來企業(yè)職工多以班車為主。由于剛參加工作，沒有太多的