【正文】 架于實質感官功能上。即便季節(jié)變換，園中常綠植物依然清秀可人，暗香盈袖。孩子們在中央廣場，跑著，笑著。一陣林風過來，不由深深一吸，和著泥土、樹葉味的氣息，便沁入了心脾。（園林綠化）陽光、空氣、綠地是人居住的基本需求自然生機也是愉悅感的重要來源由純速度，速度本身而得到的快感，并非快樂或樂趣，前者的目的是速度上的高潮，愈快愈好，而后者卻可以“慢慢”體會引文：剛剛進入東潤楓景，節(jié)奏忽然慢了下來，不一樣的感覺油然而生。4074040408等多路公交車，將東潤楓景和中央商務區(qū)（CBD）輕松相連，十來分鐘車程，連接著兩個不同世界，一邊是工作與效率，一邊是與人居相依的悠閑生活。 無根的流浪著東四環(huán)路將是CBD未來最重要的軸線地段，物業(yè)價值永恒的試金石交通的尺度，是工作和生活是否可以兼顧對時間的態(tài)度，說到底是生活的態(tài)度引文：也許，沒有不堵車的大城市，但卻有不堵車的城區(qū)。她屬于廣義東部中央商務區(qū)（CBD）和燕莎商圈，地利得天獨厚；又依傍“城市綠肺”朝陽公園，南連城市綠化區(qū)，西與東四環(huán)隔著100多米的綠化帶；另一位芳鄰是北京最大的十八洞高爾夫球場。 離燕莎城2500米，東四橋與亮馬橋交匯處，有一片被生態(tài)學家稱之為“都市林蔭”（urban shadow）的地方，那就是東潤楓景。 正文：如果你喜歡現(xiàn)代生活，又對清新空氣、陽光、泥土還有深深地眷念，那你真該來東潤楓景走走。今天，在北京東四環(huán)路的北部，這個夢終于可以圓了。所以，我們建造這樣一個社區(qū)：塑造舒適的生活環(huán)境，人性的建筑、園林、陽光、空氣和綠地,這里——有生活、有美、有藝術，唯獨沒有壓力。當我們回顧、品味、體驗、評價居住環(huán)境是否方便、舒適、宜人、溫馨？基本標準就是城市人性尺度。怎么樣，咱也去瞧瞧？響亮男聲： 發(fā)現(xiàn)居住的真意，東潤楓景。售樓熱線：643162664316363 女聲：來東潤楓景看看，你將發(fā)現(xiàn)居住的真意 嘩嘩聲） （足球賽熱烈地喝彩聲和解說員聲音）不過，這 東潤楓景電臺廣告(30”)（人文）引文：東潤楓景印象：咖啡、音樂、書、畫標題：這里有生活，有藝術，有美，唯獨沒有壓力。所以，本創(chuàng)意選取名油畫《大碗島星期天的下午》、《草地上的午餐》和《楓丹白露的早晨》為主畫面，感性地渲染出一種優(yōu)雅迷人的生活環(huán)境和方式；配合標題“這里有生活，有藝術，有美，唯獨沒有壓力”，點明小區(qū)是高級灰（高級白領）式純生活?！癉”組標志以空靈的線條更勾勒出東潤楓景悠閑、自由、輕松的生活氛圍；四個動態(tài)“人形”的聚合，賦予東潤楓景以人氣，喻示她是張揚“人本主義”的社區(qū)。當然，這需要美好的心情和環(huán)境，在東潤楓景，你會擁有這些：她離燕莎城2500米，時間和距離意義，在你就是省下盡量多的時間，去充分享受生活。在楓丹白露樹，聽林風沙沙，蟲兒啾啾；閑坐中央廣場，看孩子跟鴿子姍姍學步；咖啡店一隅，心情如行云悠悠淡淡；往來的是，與你一樣對美和品味的追求不曾妥協(xié)的鄰人……在這，常感覺時間不夠，實在有太多的美好讓人沉醉。 標志的英文名意譯為“Fontainebleau”,即“楓丹白露”，一個很美很格調的名字。我們深信，以高級白領的語言（油畫、優(yōu)雅的設計風格）和讓人感動的生活觀點，可以很好地與目標消費者溝通，并得到他們的認同和好感。 發(fā)現(xiàn)居住的真意正文：東潤楓景，位于東四橋與亮馬橋交匯處，燕莎城東2500米，一片叫楓丹白露林的地方。（交通）引文：生活，就是要把時間浪費到美好的事物上標題：工作與生活——2500米正文：東潤楓景北距四元橋2公里，西臨東四環(huán)，距首都機場高速公路僅2公里，到燕莎城不過15分鐘車程，多路公交車將小區(qū)與城中繁華地輕松相連。 這里，品味與品味為鄰正文：人選擇住宅，住宅也選擇人。腳本一：悠揚的薩克斯曲《歸家》旋律、咖啡店里輕微的說話聲（厚實、低緩的男聲）：我不在家，就在咖啡館（略停頓），不在咖啡 兒的生活氛圍卻咖般閑淡寫意。 東潤楓景，發(fā)現(xiàn)居住的真意。 （一陣嘈雜的電話鈴聲此起彼伏） 激烈地男聲：就這個價，讓無可讓！ （以上部分的不同聲音快速切換） （舒緩薩克斯風《回家》，男女和小孩笑聲、鳥蟲吟聲，流水 樓大廈找不到我的家”）男甲：別人說CBD白領風光，可誰知道咱們每天加班沒完沒了。東潤楓景全套文案 (2)樓書文案（序） 人是萬物的尺度。今天，人們對城市發(fā)展的控制心余力絀——生活空間的質與量趕不上心靈的需求；建筑失去了與人的親密關系；夸大了商業(yè)價值的尺度；人在都市叢林里，得不到應有的尊重。標題：在東潤楓景，發(fā)現(xiàn)了居住的真意她占地約26公頃，對居住的真意有獨特理解——生活就是純粹的，當然要與工作完全剝離。漫步社區(qū)的現(xiàn)代建筑和園林，滿眼蔥翠，清甜的氣息隨風沁入心脾，廣場上，白鴿點頭踱步，歌聲悠揚處有咖啡香來。這里的生活也因此多了份悠閑。隨著今年“十一”，東四環(huán)路的正式開通，東潤楓景將成為擁有清幽與現(xiàn)代生活的居住典范。 WTO，讓CBD散發(fā)出鉆石般的魅力。那是一種追尋已久的生活情調，讓人一下子就喜歡上了。進了小區(qū)，眼前豁然開朗，沒過多修飾的植物抖擻著綠意。清風拂過池水，泛起了漣漪。你不由地想停住腳步，慢慢地享受。人喜歡欣賞人，人的視覺或經(jīng)驗，常選擇性地對人文這一動態(tài)景觀留下深刻的印象，一個能提供豐富文化、休閑活動的社區(qū)，便容易使居民產(chǎn)生認同和歸屬感。標題：在東潤楓景東潤楓景，就是為這城市的精英們而建。生活就是生活！ 加拿大B+H設計公司，讓東潤楓景的房子帶著道地北美情調。散步的樂趣在于，充滿有趣的人、事、物運動經(jīng)驗可產(chǎn)生動態(tài)的張力；靜止的構成亦具張力公共設施的水準，反映出該社區(qū)的居住水準一個社區(qū)要求實用功能和精神享受相平衡當科技越來越昌明和感性時，人就笑了小區(qū)林蔭道，一家人散著步，清風送來淡淡的芬芳，陽臺上的熟人，點頭打招呼，聊幾句，仿佛又回到從前的大院兒。住戶安全。 傳統(tǒng)文化向來重視自然的和諧共存，然而，在過度追求物質文明的過程里，我們不自覺的拋離了這寶貴的文化精髓。感動心靈，是熱愛生活的回報。 廣廈千萬間正文：北京天鴻集團成立于1983年，一個中國心時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與演變歷程的見證者。今天，我們懂得道理，有學識，甚而成為城市精英，或許有些人和事真的不該忘了。它，不一定是你見得最多的，也并非要形而下的占有；而是一種你內心認同、渴望的生活環(huán)境、氛圍和人。東潤楓景，發(fā)現(xiàn)生活的真意。在東潤楓景，我們落足心力建設純然的生活環(huán)境——北美式建筑園林，中央廣場，咖啡館，酒吧，私立名校，甚至地板供熱每個細節(jié)。標題：發(fā)現(xiàn)居住的真意正文：選擇一個社區(qū)，就是認同一種生活方式。東潤楓景，發(fā)現(xiàn)生活的真意。東潤楓景，發(fā)現(xiàn)居住的真意。在楓丹白露樹，聽林風沙沙，蟲兒啾啾；閑坐中央廣場，看孩子跟鴿子姍姍學步；咖啡店一隅，聽老歌流轉；往來的是，與你一樣對美和品味追求不愿妥協(xié)的鄰人……在這兒，常感覺時間不夠，實在有太多的美好讓人沉醉。隨著人口的增加，黃驊港開發(fā)區(qū)現(xiàn)有住宅將遠遠不能滿足城市發(fā)展的需要；黃驊港開發(fā)區(qū)處于城市開發(fā)初期，未來土地供應量大，可開發(fā)土地的規(guī)模和條件都比較有利，地塊尚屬于空地，區(qū)域內道路平整，未來兩年房地產(chǎn)將成為“城市發(fā)展”帶動的“競爭產(chǎn)業(yè)”；主要的住宅房地產(chǎn)開發(fā)集中在海防路以西，土地的未來升值潛力要優(yōu)于海防路東側地塊，項目的可操性很大。4． 市場需求狀況分析（1） 住宅需求分析，隨著港口的不斷發(fā)展，港口市場還有很大發(fā)展空間（2） 住宅基本特征分析，二居及小三居更適合市民需求5． 市場前景預測宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及政策性方面看，今后5~10年以至更長時期，港口經(jīng)濟將會保持高速增長。 整體規(guī)劃分析項目名稱占地面積建筑面積容積率建筑特色設計金龍渤海新城199301228441小高層、別墅、多層綜合住宅，整體容積率較低海天雅居100000100000高層建筑為主，圍合式布局，借助金龍景觀，無自主特色本案1483483775圍合式住宅，其他待定整體規(guī)劃分析： 園林景觀設計及綠化率分析項目名稱景觀設計特點綠化率金龍渤海新城內有環(huán)形人造湖，設計大片綠地，景色優(yōu)美35%海天雅居臺地式景觀44%本案商務區(qū)劃明顯，采取四合院布局，兼有古典氣息40%以上 樓宇配套設施分析項目名稱樓宇配套設施裝修金龍渤海新城普通樓宇對講毛坯房海天雅居可視樓宇對講毛坯房本案可視樓宇對講毛坯房樓宇設施分析： 戶型及銷售率分析項目名稱規(guī)劃套數(shù)居 室 面 積/m2銷售率一 居二 居三 居四 居金龍渤海新城5661 m276m28698m2~1360海天雅居85881200本案08097104136000 價格分析目前，金龍渤海新城待開盤價位為：3600元左右 海天雅居開盤價位為：3500左右 建議本小區(qū)定價不超過3000市場存量分析：項目名稱存量金龍渤海新城現(xiàn)房剩余20套以內期房為4棟高層1922層海天雅居4棟高層四、 客戶群分析 客戶類別細分（1） 職業(yè)特征類國有的私營控股大型企業(yè)職工及個體投資經(jīng)營者占主要地位，當?shù)鼐用裾急戎刂饾u降低（2） 家庭構成剛結婚的兩口之家及三代同堂的家庭為主 主導客戶群分析（1） 年齡以25—45歲中青年為主（2） 大型企業(yè)職工月收入均在2500元以上。滄黃鐵路（滄州—黃驊港），全長91公里，與京滬鐵路、神黃鐵路接軌。 周邊市政配套設施調查周邊現(xiàn)有商業(yè)：（1） （2） （3） （4） 文化教育4公里（5） 郵政、電信、二、 SWOT分析（1） 優(yōu)勢S1. 絕版多層設計S2. 價位優(yōu)勢S3. 政府政策優(yōu)勢S4. 產(chǎn)品設計以中小戶型為主S5. 地處未來商貿區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮骃5. 緊鄰凈水湖公園（2） 劣勢W1. 由于地塊關系，處于海興地塊位置偏W2. 產(chǎn)權問題W3. 孩子上學問題 W4. 周邊發(fā)展較慢 配套不齊全W5. 交通不便（3） 機遇O1. 80110平米戶型產(chǎn)品市場緊俏O2. 根據(jù)國家政策多層為市場空缺，直接競品項目較少O3. 價格的優(yōu)勢占領市場O4. 城市建設的發(fā)展（4） 挑戰(zhàn)T1. 市場政策影響，樓市觀望氛圍濃厚T2. 新的宏觀調控政策的出臺，樓市走向不明T3. 項目地理位置對未來市場形成巨大的潛在威脅T4. 近期開盤樓盤形成直線競爭第五部分 價格定位一、 開發(fā)成本核算 項目成本計算條件說明社區(qū)總占地面積 m2，總建筑面積 m2，容積率 ，可銷售面積 m2 項目成本核算名稱數(shù)量/ m2建安標準（元/ m2）建安造價/元占地面積14834總建筑面積83775地上建筑面積83775住宅68875配套公建14900地下建筑面積0項目名稱計費標準及計算方法（僅供參考）測算基數(shù)金額/元一、土地成本二、前期工程費臨時水、電、路及場地平整費建安計算%可行性、方案咨詢、規(guī)劃設計費地上建面5元/m2測量、勘察、設計費建安概算%執(zhí)照費建安概算%標底編制費建安概算%預算審查費建安概算%招投標費建安概算%質量監(jiān)督費建安概算%工程監(jiān)理費建安概算2%黏土磚費地上建面14元/m21竣工圖費測量、勘察、設計費70%10%1檔案保證金10萬元三、基礎設施費紅線內建安面積8%紅線外建安面積8%環(huán)境設計與綠化建筑面積8元/m2四、房屋建安工程及設備、裝修費建安工程費地上建筑面積住宅面積1500元/m2配套公建面積3000元/m2地下建筑面積面積3000元/m2設備及裝修費用五、不可預見費用一至四項3%六、上交開發(fā)辦的管理費一至五項%七、管理費一至五項%八、貸款利息總建面100元/m2九、兩稅一費銷售收入%十、銷售費用銷售收入3%十一、開發(fā)成本一至十項平均成本按總建筑面積綜合成本俺可售地上面積扣除地下造價后綜合成本按可售地上面積十二、銷售收入住宅銷售面積均價地下車位銷售面積均價商鋪銷售面積均價十三、毛利率十四、所得稅稅率（ %）十五、凈利率十六、投資總收益二、 價格定價市場比較定價法 權重因素對項目的地段、交通、品質、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權重評定。目前住房為一套房，有購房愿望，表示經(jīng)濟能力可以?！I的話肯定要買個三房才夠住啦！110平米左右，差不多吧！——你們這個位置有點偏……戶型很好噢，價格高過3000了嗎？——總價30萬差不多吧？心理特點：想低價位購入特征描述：對未來的發(fā)展存在一定質疑購