【正文】 七星佳園認籌方案一、 銷售周期7月26日—8月26日二、 銷售范圍一期2號樓合計150套房源三、 銷售目的 搶占有限的客戶 加快公司品牌推廣速度 迅速回籠資金四、 銷售任務(wù)目標任務(wù)2000萬，達成目標任務(wù)80%以上（1600萬）視為完成任務(wù)。 工作目標：持續(xù)熱銷；216。 工作主題：名車名酒公爵人，滿足生活對身份的渴望；216。 工作內(nèi)容：港口釣魚體驗會；優(yōu)化老帶新方案；社區(qū)網(wǎng)站建設(shè)； 2010年11月份216。 以老客戶維護為主，加強項目具體信息傳遞，提升項目價值，重點提升購卡客戶心理預(yù)期，實現(xiàn)開盤成功熱銷；216。3. 整體營銷思路堅持兩條腿走路：通過逐步提升項目價值，實現(xiàn)收籌熱銷，保證項目系統(tǒng)性成功；通過給銷售終端足夠的工具支持實現(xiàn)收款目標。 滄州黃驊港項目認籌前工作梳理謹 呈：柒元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1. 計劃預(yù)期216。? 9月26日，以3050均價，每20人價格上調(diào)50元，當天限100個單位；每批10人，限時15分鐘，否則視為自動放棄限時搶購活動。注：具體方案在活動前1個月提供。 ? 廣告宣傳：9月23日發(fā)布新聞發(fā)布會信息，9月28日、29日以新聞形式在各電視臺、報紙上。 ? 效果控制：與政府規(guī)劃部門聯(lián)合炒作，增強宣傳可信性。 ? 本項目在9月26日前，需要將現(xiàn)場售樓部裝修完畢并入住，工地戶外圍擋提前進入；? 提前銷售,減少渤海新城及海天雅居對于本項目的競爭性入市時機策略安排 ? 7月26日，開始內(nèi)部認購,主要以戶外及DM單、短信作為宣傳方式。 九、 營銷推廣策略 產(chǎn)品定位推出時機 推出方式項目總體營銷戰(zhàn)略形象高度——虛線 21世紀高尚人居領(lǐng)地七星家園身份象征 ? 打造港口絕版高尚人文社區(qū)形成差異化競爭優(yōu)勢； ? 該形象便于項目后期社區(qū)文化、品牌的建立及推廣； ? 21世紀多層居住理念的世紀，“富人住多層”的時代。免費代辦服務(wù)A．代收代繳水電費；B．代收代繳有線電視、衛(wèi)星電視收視費；C．代辦報刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；D．代叫出租車；E．代為搬運單件貨物；F．代請保姆；G．代請私人保健醫(yī)生；H．代辦暫住證；I．私宅報警器日常檢查；J．代訂生日蛋糕、花籃；K．代聘裝潢設(shè)計、施工單位；L．代訂飛機、輪船、汽車、火車票；M．組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼、文化、體育活動；N．電話及訪客留言轉(zhuǎn)告。其中涉及裝修管理規(guī)定要具體，如裝修承包商的資質(zhì)審核、建筑垃圾的處理及清理費用的收取等。占地面積1000平方米，建筑面積2500平方米，突出功能全的服務(wù)特征，強化社區(qū)生活氛圍。（三）其它 u 垃圾收集點應(yīng)妥善處理，設(shè)專用通道，并將其設(shè)置在隱蔽處的半封閉小間內(nèi)。消防電氣 園區(qū)內(nèi)建筑根據(jù)消防規(guī)范要求，設(shè)置消防自動報警系統(tǒng)及聯(lián)動控制系統(tǒng)。消防系統(tǒng)總平面 園區(qū)道路保持環(huán)通流暢，能滿足消防車的通行。可根據(jù)高低錯落的規(guī)劃設(shè)計布置不同功能的動、靜區(qū)域，燈光密度有密有疏，燈光亮度有明有暗，盡可能考慮不同年齡、不同心情的需求。周邊綠地上設(shè)一精致光源，與綠地景觀相呼應(yīng)，形成一道景觀。（六）公共照明自動控制系統(tǒng)項目夜間照明不僅是園區(qū)本身采光、造景之必須，也是展現(xiàn)園區(qū)景觀，為后續(xù)開發(fā)營造氛圍的有效手段。建議采用網(wǎng)通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)兩種上網(wǎng)的方式，用戶可根據(jù)自己需要選擇上網(wǎng)途徑，對網(wǎng)通及有線電視網(wǎng)絡(luò)的管理要作一定的預(yù)留，包括管道、網(wǎng)通交接間、衛(wèi)星電視機房、設(shè)備電源及機器位置等。公共部位根據(jù)功能設(shè)置的不同，電表配置應(yīng)考慮分別計量。設(shè)置電視、空調(diào)、電腦、落地臺燈等插座（不少于4組）。因裝有吸頂燈、壁燈及投光燈，并根據(jù)需要分開控制，應(yīng)配置調(diào)光開關(guān)，盡可能多設(shè)置插座（不少于4組），方便住宅使用。選材及安裝等方面采取有效措施，避免排水管道的滲漏污染室內(nèi)環(huán)境，以及排水管水流噪音對生活的干擾。（二）排水系統(tǒng)1. 室內(nèi)排水：室內(nèi)排水為廢、污水分流制；污水經(jīng)排水立管排入污水管道，空調(diào)冷凝水排入雨水立管。由社區(qū)的主入口開始，通過一系列的景觀節(jié)點的組織，直到中區(qū)，形成一個景觀主軸線。景觀風(fēng)格u 景觀與建筑應(yīng)相互協(xié)調(diào)，總體風(fēng)格要相互匹配，景觀應(yīng)進一步表達建筑規(guī)劃對戶外空間的要求，注重景觀與建筑的融合、共生。3. 總體景觀設(shè)計必須注意美學(xué)風(fēng)格和文化內(nèi)涵的統(tǒng)一。 10) 次臥室的面積在15平方米左右，盡量保證每間臥室不小于15平米。2) 車庫設(shè)計個數(shù)最好達到1：1。素混凝土墻面，局部裝飾體現(xiàn)現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格常見手法，如門窗洞口上部墻面鋪設(shè)簡約的弧形或直線形檐口、陽臺欄桿處的鏤空綠鈾花飾藝術(shù)派等特征。由于剛參加工作，沒有太多的錢，必須家里資助來買房子；描述：約2025歲，隨和健談。 選擇項目金龍渤海新城、海天雅居 價格比較項目/影響因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進度報價海天雅居金龍渤海新城1111113500本案三、 結(jié)論定價策略：低開高走拉大價差，用低價區(qū)吸引人氣。（3） 私有車擁有量呈逐年上漲趨勢，但外來企業(yè)職工多以班車為主。 1． 黃驊港開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場主要特征：（1）政策支持明晰、土地集中放量（2）投資客群信心充足（3）企事業(yè)單位集資樓占據(jù)市場一定份額（4）商品房市場初現(xiàn)、圈地待建特征明晰（5）黃驊港開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快2． 市場情況分析港口房地產(chǎn)市場尚不成熟，政府對當?shù)刈≌l(fā)展的重視程度不高，意將生活住宅中心設(shè)在中捷及黃驊市區(qū)。標 題：東潤楓景的日子，如歌的行板正在北京，燕莎商城東邊2500米，有一片遠離工作壓力、純?nèi)环潘尚蓍e的北美式生活社區(qū)——東潤楓景。標 題：這里，“慢”是生活的調(diào)子正這里，讓我們向所有從事教育工作的人，致以深深敬意——因為，我們尊重知識，更尊重傳播知識的人。 在新世紀伊始，天鴻集團憑藉多年經(jīng)驗、卓爾的實力，以及對居住真意的深切認識，洞察時代先機，在“騰飛”的北京CBD和燕莎商圈上，開發(fā)建設(shè)大型現(xiàn)代休閑生活社區(qū)——東潤楓景——一個純粹生活意義的家。十六年來，天鴻集團共投資120億元，開發(fā)建設(shè)各類房屋800多萬平方米，總資產(chǎn)超過百億元，共有80多家國內(nèi)外全資、控股及參股企業(yè)，而且在國內(nèi)和美國、澳洲、港澳等地擁有多個成功項目，積累了豐厚的專業(yè)經(jīng)驗，在業(yè)內(nèi)外有極高聲譽。如果說生活是息息相關(guān)的話，那么，人與大自然的合而為一，或許是我們邁向美好生活的唯一方向。想買點什么，看場電影，預(yù)定球場……有100MHZ寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)，你只需鼠標輕輕一點，即如你所愿。引文：簡單生活，將生活和現(xiàn)實價值相結(jié)合，將有限的時間和精力浪費到美好的事物上。 （配圖）恬靜，是都市人對家的一份希望。不工作時，無論晴雨，社區(qū)咖啡館都是一個消磨時光的好去處，喝一下午咖啡，聊天，看書，或者只是喝咖啡。居民和文化相互作用出社區(qū)的性格東潤楓景印象：咖啡、音樂、畫、書步移景換，走到哪兒，都有不同的綠色景致。這對近水樓臺的東潤楓景來說，其升值的潛力是不言而喻。這一切，?。ń煌ê臀飿I(yè)價值）有根的穩(wěn)固著 她的名字是——東潤楓景（規(guī)劃篇）社區(qū)是人創(chuàng)造的，也是為人所創(chuàng)造的藍天、碧水、綠地是人最基本的生活條件唯一使都市人還與自然保持聯(lián)系的就是植物了植物不但能降低溫度、噪音、消塵，而且舒緩壓力，獲得慰藉和靈感今天，人人追求功效，速度也越來越快。 聲交雜在一起。 男聲：好的，張總，我馬上回公司 64316363腳本二（厚實、低緩的男聲）：燕莎以東2500米的東潤楓景，一個純?nèi)环潘?館，就在去咖啡館的路上。專為CBD白領(lǐng)而誕生的東潤楓景，以清新的環(huán)境、閑淡優(yōu)雅的生活氣氛，和現(xiàn)代的氣息，吸引了許多城中精英來這里定居。她占地26公頃，西傍朝陽公園，南連228公頃的城市綠化區(qū)，與東四環(huán)路之間是百米寬的綠化帶。報紙廣告創(chuàng)意說明（規(guī)劃篇）引文：有根的穩(wěn)固著 本組標志形似楓葉又象人形，活潑而唯美。 標志為樓盤之形象識別物，它應(yīng)該言簡意賅傳播出東潤楓景的主題意念——發(fā)現(xiàn)生活的真意。東潤楓景，發(fā)現(xiàn)居住的真意。東潤楓景標志說明四個寫意的元素，有大小、遠近對比，顯得生動有空間感。北美格調(diào)的社區(qū)，為加拿大B+H公司的國際設(shè)計師嘔心之作。外表和職位不能代表的人文素質(zhì)，在這里時時可以感受。（感性、優(yōu)雅的女聲）：在東潤楓景，咖啡館不是一步一家。 女人憂慮的聲音：兒子現(xiàn)在老愛玩電子游戲，你也……趙傳的歌曲《蝸牛的家》：“在密密麻麻的高對工作而言，這無可厚非，可生活呢，莫非也越快越好？走馬看花，到頭來，可能說不出任何一種花的樣子和香味。引文：城里工作，郊外生活，一種曾讓人夢寐以求的生活模式。可最令人心動的是，可以從容地將時間浪費到美好的事物上。 一例B+H的北美閑淡正文：下了班，不過十來分鐘，車子已穿行在東潤楓景和東四環(huán)路的百米綠化帶里。巧手匠心的園藝師，把一草一木與建筑的開敞圍合結(jié)合起來，讓這現(xiàn)代園林應(yīng)了“天人合一”的美學(xué)原則。引文：你選擇住宅，住宅也在選擇你。在這里，不是一步一個咖啡館，可東潤楓景卻有咖啡般的生活節(jié)奏和氛圍。 假日，去社區(qū)的生活沙龍，看看畫展，聽聽滋潤心魂的旋律，無論雅尼，還是羅大佑。 外表和職位不能代表的人文素質(zhì)，在這里時時可以感受得到。 配戶型圖東潤楓景在盡量減少每一單元的住戶，帶電梯的小高層，一梯23戶。 （配臥室圖）臥室，首先要舒適，同時私密性要好。標題：速度帶來快感(Jaissance)，“慢”的生活才最快樂（Plaisir）正文：（配34幅圖）在喧囂和塵土的都市大街，散步失去了樂趣；在東潤楓景，你能找回久違的散步的快樂。引文：成熟，是閱歷的雕琢。東潤楓景，和所有以知識文化為榮的人一起，努力建造一個還原生活本來面貌的家。 文：人在喧囂都市，總想時間快些——實在沒多少值得流連；對工作，你更講高效率。在這里，居住意義被詮釋為：工作就是工作，生活就是生活。 文：衡量生命的厚度，需要一種美好的心情和環(huán)境。港口已不再審批住宅用地。（4） 因認同當?shù)匕l(fā)展?jié)摿?，且港口房租較高，當?shù)鼐用穸沃脴I(yè)幾多次置業(yè)較為普遍（5） 工程進度的速度對置業(yè)熱情有直接的影響（6） 鄰里素質(zhì)的高低對中高收入階層置業(yè)心里有重要的影響（7） 國家新出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策對投資者有一定影響，但對港口影響不大（8） 當?shù)鼐用駥Φ貕K歸屬問題較為關(guān)注，認為地塊距現(xiàn)有生活區(qū)較遠 主導(dǎo)客戶群購房動機分析（1） 購房目的婚房、居住、投資（2） 購房關(guān)注因素A 項目體量B 鄰里素質(zhì)C 安全程度D 房屋面積E 生活便利程度F 地塊歸屬問題G 價位問題J 政策變動 主導(dǎo)客戶群購房偏好（1） 購買面積：90~110m2（2） 目標客戶最在意的功能區(qū)：臥室、客廳（3） 目標客戶認為客廳的主要功能：休閑、待客（4） 目標客戶認為最滿意的主臥面積：10~12m2（5） 目標客戶心目中衛(wèi)浴的意義：洗漱、方便、洗澡（6） 目標客戶使用浴缸的程度：低（7） 目標客戶對主臥浴室的空間規(guī)劃：便池、洗臉池、可有熱水器（8） 目標客戶對主臥浴室的面積需求：4 m2（9） 目標客戶對廚房的面積需求：5~6 m2（10） 目標客戶對餐廳的面積需求：無明顯需求（11） 目標客戶認為最佳的采暖方式：地熱供暖（12） 目標客戶希望小區(qū)的會所功能：娛樂休閑（13） 目標客戶對園林景觀風(fēng)格的偏愛：綠化率高（14） 目標客戶購買房產(chǎn)最重視的因素：價位、面積、實用性第四部分 地塊SWOT分析一、 地塊環(huán)境調(diào)研 項目土地性質(zhì)調(diào)查本地塊坐落于海興縣城海防公路西側(cè)，高壓走廊北側(cè)，屬倉儲用地 地塊周邊環(huán)境調(diào)查（1） 自然景觀（2） 人文歷史景觀 地塊交通條件調(diào)查（1） 主要交通干道：海防路，307國道，三號路、一號路（2） 主要的公共交通及其線路：暫無公交線路，計劃安排班車（3） 項目對外交通狀況：石黃高速 石（家莊）黃（驊港）高速與京滬高速、津汕高速、石太高速、滄保高速相接，形成了直達黃驊港的疏運大通道。高區(qū)價格一致價格建議：29003050元／平米。語錄：——現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場看不懂——在渤海新城買房的話，小孩上學(xué)近。設(shè)簡約的弧形或直線形檐口、陽臺欄桿處的鏤空綠鈾花飾藝術(shù)派等特征。3) 起居室面寬在4米以上4) 門廳（避免從起居室直接入戶的情況，同時門廳可以作為公共空間和家庭空間兩條動線的起點），門廳的設(shè)計不要大于3平米。四、建筑裝飾標準本項目設(shè)想全部為毛坯房銷售，建筑裝飾標準如下：1. 廚房、衛(wèi)生間：墻面用水泥砂漿底、水泥砂漿面（拉毛），地面用細石混凝土，頂棚用水泥砂漿或石膏批平。景觀配套設(shè)計的色調(diào)親爽柔和，人的感官效果達到舒適、雅致。u 根據(jù)項目所處的區(qū)位以及基地的自然條件、建筑的風(fēng)格等因素，項目的景觀應(yīng)該定位于富有自然生態(tài)氣息的田園化的景觀風(fēng)格。同時，由核心景觀區(qū)向外發(fā)散，形成若干個景觀次軸線。2. 室外排水：室外排水為雨、污水分流制。 考慮涉及兩個分離衛(wèi)生間的戶型給排水管道的布置，做到一路管道、一套洗浴設(shè)施的共用性。預(yù)留電視機、家庭影院、空調(diào)、家用小電器、裝飾物等插座，每個插座設(shè)置在設(shè)定的功能區(qū)域，做到線距最短。5. 陽臺：設(shè)置吸頂燈、防潮插座。（四）路燈小區(qū)規(guī)模較大，區(qū)內(nèi)路燈盞數(shù)多，單靠一個配電點送電往往因送電半徑大