【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 左右 建議本小區(qū)定價(jià)不超過(guò)3000市場(chǎng)存量分析：項(xiàng)目名稱(chēng)存量金龍渤海新城現(xiàn)房剩余20套以?xún)?nèi)期房為4棟高層1922層海天雅居4棟高層四、 客戶(hù)群分析 客戶(hù)類(lèi)別細(xì)分（1） 職業(yè)特征類(lèi)國(guó)有的私營(yíng)控股大型企業(yè)職工及個(gè)體投資經(jīng)營(yíng)者占主要地位，當(dāng)?shù)鼐用裾急戎刂饾u降低（2） 家庭構(gòu)成剛結(jié)婚的兩口之家及三代同堂的家庭為主 主導(dǎo)客戶(hù)群分析（1） 年齡以25—45歲中青年為主（2） 大型企業(yè)職工月收入均在2500元以上。（3） 私有車(chē)擁有量呈逐年上漲趨勢(shì)，但外來(lái)企業(yè)職工多以班車(chē)為主。（4） 因認(rèn)同當(dāng)?shù)匕l(fā)展?jié)摿?，且港口房租較高，當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)幾多次置業(yè)較為普遍（5） 工程進(jìn)度的速度對(duì)置業(yè)熱情有直接的影響（6） 鄰里素質(zhì)的高低對(duì)中高收入階層置業(yè)心里有重要的影響（7） 國(guó)家新出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)投資者有一定影響，但對(duì)港口影響不大（8） 當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)地塊歸屬問(wèn)題較為關(guān)注，認(rèn)為地塊距現(xiàn)有生活區(qū)較遠(yuǎn) 主導(dǎo)客戶(hù)群購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析（1） 購(gòu)房目的婚房、居住、投資（2） 購(gòu)房關(guān)注因素A 項(xiàng)目體量B 鄰里素質(zhì)C 安全程度D 房屋面積E 生活便利程度F 地塊歸屬問(wèn)題G 價(jià)位問(wèn)題J 政策變動(dòng) 主導(dǎo)客戶(hù)群購(gòu)房偏好（1） 購(gòu)買(mǎi)面積：90~110m2（2） 目標(biāo)客戶(hù)最在意的功能區(qū)：臥室、客廳（3） 目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)為客廳的主要功能：休閑、待客（4） 目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)為最滿(mǎn)意的主臥面積：10~12m2（5） 目標(biāo)客戶(hù)心目中衛(wèi)浴的意義：洗漱、方便、洗澡（6） 目標(biāo)客戶(hù)使用浴缸的程度：低（7） 目標(biāo)客戶(hù)對(duì)主臥浴室的空間規(guī)劃：便池、洗臉池、可有熱水器（8） 目標(biāo)客戶(hù)對(duì)主臥浴室的面積需求：4 m2（9） 目標(biāo)客戶(hù)對(duì)廚房的面積需求：5~6 m2（10） 目標(biāo)客戶(hù)對(duì)餐廳的面積需求：無(wú)明顯需求（11） 目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)為最佳的采暖方式：地?zé)峁┡?2） 目標(biāo)客戶(hù)希望小區(qū)的會(huì)所功能：娛樂(lè)休閑（13） 目標(biāo)客戶(hù)對(duì)園林景觀風(fēng)格的偏愛(ài)：綠化率高（14） 目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)最重視的因素：價(jià)位、面積、實(shí)用性第四部分 地塊SWOT分析一、 地塊環(huán)境調(diào)研 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查本地塊坐落于海興縣城海防公路西側(cè)，高壓走廊北側(cè)，屬倉(cāng)儲(chǔ)用地 地塊周邊環(huán)境調(diào)查（1） 自然景觀（2） 人文歷史景觀 地塊交通條件調(diào)查（1） 主要交通干道：海防路，307國(guó)道，三號(hào)路、一號(hào)路（2） 主要的公共交通及其線(xiàn)路：暫無(wú)公交線(xiàn)路，計(jì)劃安排班車(chē)（3） 項(xiàng)目對(duì)外交通狀況：石黃高速 石（家莊）黃（驊港）高速與京滬高速、津汕高速、石太高速、滄保高速相接，形成了直達(dá)黃驊港的疏運(yùn)大通道。307國(guó)道（黃驊港銀川）直通黃驊、滄州神（府東勝煤田）—黃（驊港）鐵路，全長(zhǎng)860公里，國(guó)家1級(jí)干線(xiàn)，橫跨內(nèi)蒙、陜西、山西、河北四省區(qū)。滄黃鐵路（滄州—黃驊港），全長(zhǎng)91公里，與京滬鐵路、神黃鐵路接軌。海防公路南可達(dá)山東、江浙，北可至天津，通過(guò)秦皇島與東北三省相連。津汕（天津—廣東汕尾）高速公路在黃驊市與黃驊港開(kāi)發(fā)區(qū)之間穿過(guò)。邯黃鐵路 邯鄲—黃驊港鐵路正在建設(shè)中。 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查周邊現(xiàn)有商業(yè)：（1） （2） （3） （4） 文化教育4公里（5） 郵政、電信、二、 SWOT分析（1） 優(yōu)勢(shì)S1. 絕版多層設(shè)計(jì)S2. 價(jià)位優(yōu)勢(shì)S3. 政府政策優(yōu)勢(shì)S4. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)以中小戶(hù)型為主S5. 地處未來(lái)商貿(mào)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮骃5. 緊鄰凈水湖公園（2） 劣勢(shì)W1. 由于地塊關(guān)系，處于海興地塊位置偏W2. 產(chǎn)權(quán)問(wèn)題W3. 孩子上學(xué)問(wèn)題 W4. 周邊發(fā)展較慢 配套不齊全W5. 交通不便（3） 機(jī)遇O1. 80110平米戶(hù)型產(chǎn)品市場(chǎng)緊俏O2. 根據(jù)國(guó)家政策多層為市場(chǎng)空缺，直接競(jìng)品項(xiàng)目較少O3. 價(jià)格的優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)O4. 城市建設(shè)的發(fā)展（4） 挑戰(zhàn)T1. 市場(chǎng)政策影響，樓市觀望氛圍濃厚T2. 新的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，樓市走向不明T3. 項(xiàng)目地理位置對(duì)未來(lái)市場(chǎng)形成巨大的潛在威脅T4. 近期開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)形成直線(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)第五部分 價(jià)格定位一、 開(kāi)發(fā)成本核算 項(xiàng)目成本計(jì)算條件說(shuō)明社區(qū)總占地面積 m2，總建筑面積 m2，容積率 ，可銷(xiāo)售面積 m2 項(xiàng)目成本核算名稱(chēng)數(shù)量/ m2建安標(biāo)準(zhǔn)（元/ m2）建安造價(jià)/元占地面積14834總建筑面積83775地上建筑面積83775住宅68875配套公建14900地下建筑面積0項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法（僅供參考）測(cè)算基數(shù)金額/元一、土地成本二、前期工程費(fèi)臨時(shí)水、電、路及場(chǎng)地平整費(fèi)建安計(jì)算%可行性、方案咨詢(xún)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)地上建面5元/m2測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)建安概算%執(zhí)照費(fèi)建安概算%標(biāo)底編制費(fèi)建安概算%預(yù)算審查費(fèi)建安概算%招投標(biāo)費(fèi)建安概算%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安概算%工程監(jiān)理費(fèi)建安概算2%黏土磚費(fèi)地上建面14元/m21竣工圖費(fèi)測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)70%10%1檔案保證金10萬(wàn)元三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)紅線(xiàn)內(nèi)建安面積8%紅線(xiàn)外建安面積8%環(huán)境設(shè)計(jì)與綠化建筑面積8元/m2四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費(fèi)建安工程費(fèi)地上建筑面積住宅面積1500元/m2配套公建面積3000元/m2地下建筑面積面積3000元/m2設(shè)備及裝修費(fèi)用五、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用一至四項(xiàng)3%六、上交開(kāi)發(fā)辦的管理費(fèi)一至五項(xiàng)%七、管理費(fèi)一至五項(xiàng)%八、貸款利息總建面100元/m2九、兩稅一費(fèi)銷(xiāo)售收入%十、銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入3%十一、開(kāi)發(fā)成本一至十項(xiàng)平均成本按總建筑面積綜合成本俺可售地上面積扣除地下造價(jià)后綜合成本按可售地上面積十二、銷(xiāo)售收入住宅銷(xiāo)售面積均價(jià)地下車(chē)位銷(xiāo)售面積均價(jià)商鋪銷(xiāo)售面積均價(jià)十三、毛利率十四、所得稅稅率（ %）十五、凈利率十六、投資總收益二、 價(jià)格定價(jià)市場(chǎng)比較定價(jià)法 權(quán)重因素對(duì)項(xiàng)目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評(píng)定。 選擇項(xiàng)目金龍渤海新城、海天雅居 價(jià)格比較項(xiàng)目/影響因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)海天雅居金龍渤海新城1111113500本案三、 結(jié)論定價(jià)策略：低開(kāi)高走拉大價(jià)差，用低價(jià)區(qū)吸引人氣。高區(qū)價(jià)格一致價(jià)格建議：29003050元／平米。第六部分 產(chǎn)品定位一、 客戶(hù)群定位 目標(biāo)客戶(hù)群特征（1） 行業(yè)特點(diǎn)案例一：港務(wù)局 張姐背景：結(jié)婚十年，夫妻倆都在港務(wù)局工作，家庭年收入710萬(wàn)。目前住房為一套房，有購(gòu)房愿望，表示經(jīng)濟(jì)能力可以。描述：大約37歲，不是本地人，大姐穿著都很樸素，人很實(shí)在。語(yǔ)錄：——想買(mǎi)房啊，可是要看價(jià)錢(qián)噢，也沒(méi)有很多錢(qián)?！郧拔覀?cè)诓澈Ｐ鲁强催^(guò)房，后來(lái)一直沒(méi)開(kāi)盤(pán)，就沒(méi)買(mǎi)?！I(mǎi)的話(huà)肯定要買(mǎi)個(gè)三房才夠住啦！110平米左右，差不多吧！——你們這個(gè)位置有點(diǎn)偏……戶(hù)型很好噢，價(jià)格高過(guò)3000了嗎？——總價(jià)30萬(wàn)差不多吧？心理特點(diǎn)：想低價(jià)位購(gòu)入特征描述：對(duì)未來(lái)的發(fā)展存在一定質(zhì)疑購(gòu)買(mǎi)行為特征：純投資，以后估計(jì)不住；案例二：某局剛就業(yè)年輕男士背景：住在宿舍，騎自行車(chē)上下班。由于剛參加工作，沒(méi)有太多的錢(qián)，必須家里資助來(lái)買(mǎi)房子；描述：約2025歲，隨和健談。語(yǔ)錄：——現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)看不懂——在渤海新城買(mǎi)房的話(huà)，小孩上學(xué)近。為了小孩上學(xué)，很多同事都在渤海新城買(mǎi)房——寧可多花點(diǎn)錢(qián)在位置好的地方買(mǎi)——海天雅居準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)，價(jià)錢(qián)也就是3200那樣，我們朋友們想買(mǎi)一塊，能夠承受30003700的價(jià)格水平——我們這里都是年輕人 超過(guò)30%的首付就買(mǎi)不起了心理特點(diǎn)：喜歡位置好的 價(jià)位只是一方面特征描述：貸款買(mǎi)房 沒(méi)多少錢(qián)購(gòu)買(mǎi)行為特征：自己以后常駐黃驊港 純居住 項(xiàng)目定位（1） 地產(chǎn)項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)品牌打造產(chǎn)品精致品牌口碑文化底蘊(yùn)核心價(jià)值城市副中心純居住時(shí)代絕版多層住宅附加價(jià)值`純七星未來(lái)城市中央都市菁英真我主場(chǎng)（2） 競(jìng)爭(zhēng)性分析項(xiàng)目名稱(chēng)海天雅居項(xiàng)目地址中興大街與1號(hào)路交叉口開(kāi)發(fā)商滄州美好家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目概況高層19層 多層18棟 占地80畝 總建面10萬(wàn)平米均價(jià)3500元主力戶(hù)型85120平米 二期為4棟高層銷(xiāo)售電話(huà)03175766611 13102712711項(xiàng)目名稱(chēng)渤海新城項(xiàng)目地址中興大街與307國(guó)道交叉口開(kāi)發(fā)商滄州金龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目概況分三期開(kāi)發(fā)，一期共計(jì)14棟，其中5棟多層，9棟小高層，二期為10棟高層，三期為三棟高層和部分別墅均價(jià)3700元 8月中旬搞活動(dòng)主力戶(hù)型一室5661 兩室7692 三室106136 銷(xiāo)售電話(huà)03175761188 8883588產(chǎn)品定位項(xiàng)目名稱(chēng)七星佳園項(xiàng)目地址海防路開(kāi)發(fā)商滄州柒元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目概況共計(jì)80畝地。分兩期開(kāi)發(fā)，一期共計(jì)4棟多層，二期為7棟高層均價(jià)3050元主力戶(hù)型 兩室8097 三室106136 銷(xiāo)售電話(huà)03178883211二、 策劃推廣賣(mài)點(diǎn)訴求（1） 地段優(yōu)勢(shì)：城市向南 未來(lái)城市副中心（2） 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：遠(yuǎn)離污染 追求超廣闊生活（3） 建筑風(fēng)格：絕版六層建筑（4） 戶(hù)型設(shè)計(jì)：人文化經(jīng)典戶(hù)型設(shè)計(jì)（5） 總價(jià)優(yōu)勢(shì)：公攤少、凈化水入戶(hù)、自打地?zé)峋飿I(yè)費(fèi)低，生活費(fèi)用低（6） 品質(zhì)優(yōu)越：建筑過(guò)程嚴(yán)格管理、嚴(yán)格把關(guān)，邀請(qǐng)權(quán)威部門(mén)檢測(cè)，保證居住安全（7） 人性建設(shè)：建設(shè)前犧牲利潤(rùn)，完全采納意向客戶(hù)建議建設(shè)樓盤(pán)（8） 物業(yè)管理：知名物業(yè)公司介入，專(zhuān)業(yè)安全。（9） 風(fēng)水絕佳第七部分 產(chǎn)品規(guī)格策略一、 建筑風(fēng)格北方氣候干旱，降雨較少，周邊植被色調(diào)單一，在冬季，更是一片枯澀，與積累的灰塵一起，形成一種灰蒙蒙，缺乏活力的形象。為此，我們需要一種簡(jiǎn)潔、清新、亮麗、健康的建筑風(fēng)格——簡(jiǎn)約現(xiàn)代建筑。巧妙地運(yùn)用代表簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)情的建筑符號(hào)：外墻局部使用文化石和涂料，小窗采用防銹鍛鐵。現(xiàn)代式簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，南面設(shè)敞廊和陽(yáng)臺(tái)，屋頂設(shè)立平臺(tái)。素混凝土墻面，局部裝飾體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格常見(jiàn)手法，如門(mén)窗洞口上部墻面鋪設(shè)簡(jiǎn)約的弧形或直線(xiàn)形檐口、陽(yáng)臺(tái)欄桿處的鏤空綠鈾花飾藝術(shù)派等特征。設(shè)簡(jiǎn)約的弧形或直線(xiàn)形檐口、陽(yáng)臺(tái)欄桿處的鏤空綠鈾花飾藝術(shù)派等特征。二、建筑單體設(shè)計(jì)原則1. 注重建筑和自然環(huán)境的融合，體現(xiàn)低碳居家的概念。2. 建筑朝向應(yīng)盡量考慮朝向和通風(fēng)需要。當(dāng)景觀與朝向相矛盾的時(shí)候，朝向可作出適當(dāng)?shù)淖尣?，但不?yīng)偏離總體南北向布局。3. 建筑室內(nèi)空間力求緊湊和靈活，以充分提高套內(nèi)的使用效率。4. 住宅的功能配置和平面、空間的設(shè)計(jì)應(yīng)該最大程度地滿(mǎn)足現(xiàn)代人的生活方式和需求，在建筑的形式和功能之間達(dá)到良好的平衡。三、住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)原則：u 充分、合理的空間布局u 緊湊的平面布局和豐富的空間劃分u 空間序列完整，通過(guò)有限空間的合理整合突出功能優(yōu)勢(shì)u 平均空間尺度，以合理的尺度保持家居的親切感和被包圍的安全感u 可以彰顯特質(zhì)的重點(diǎn)空間應(yīng)當(dāng)局部放大，比如起居室、主臥室等u 注意不同空間之間的視覺(jué)聯(lián)絡(luò)，通過(guò)隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感 設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1) 兩室兩廳戶(hù)型設(shè)計(jì)在8597平米左右；三室戶(hù)形設(shè)計(jì)在106136平方米。2) 車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)個(gè)數(shù)最好達(dá)到1：1。3) 起居室面寬在4米以上4) 門(mén)廳（避免從起居室直接入戶(hù)的情況，同時(shí)門(mén)廳可以作為公共空間和家庭空間兩條動(dòng)線(xiàn)的起點(diǎn)），門(mén)廳的設(shè)計(jì)不要大于3平米。5) 起居室 起居室的面積在2030平米之間，與餐廳結(jié)合布置，能夠形成較大的空間感覺(jué)。起居室的面寬應(yīng)在4米以上。6) 三室戶(hù)型，主臥室應(yīng)該有獨(dú)立的衛(wèi)生間。7) 公共衛(wèi)生間盡量設(shè)計(jì)成潔污分離。 8) 3個(gè)臥室的戶(hù)型，其中至少應(yīng)有2個(gè)臥室朝南。9) 主臥室的大小在20到25平方米左右，盡量寬敞。 10) 次臥室的面積在15平方米左右，盡量保證每間臥室不小于15平米。四、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目設(shè)想全部為毛坯房銷(xiāo)售，建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)如下：1. 廚房、衛(wèi)生間：墻面用水泥砂漿底、水泥砂漿面（拉毛），地面用細(xì)石混凝土，頂棚用水泥砂漿或石膏批平。2. 臥室、客廳、書(shū)房等：墻面用混合砂漿底，膩?zhàn)訅汗?，頂棚以膩?zhàn)踊蚪ㄖ嗯?，地面用?xì)石混凝土。3. 陽(yáng)臺(tái)：地面用細(xì)石混凝土，頂面用外墻涂料。五、 項(xiàng) 目 景 觀 設(shè) 計(jì)項(xiàng)目的景觀營(yíng)造對(duì)社區(qū)綜合品質(zhì)的提升至關(guān)重要，屆時(shí)將邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)工作。以下只是就景觀設(shè)計(jì)提出一些初步的原則性設(shè)想。景觀營(yíng)造的總體思路1. 整體景觀規(guī)劃的系統(tǒng)性與分期開(kāi)發(fā)的階段性結(jié)合，利于景觀的分期建設(shè)與開(kāi)發(fā)的分期建設(shè)一致，服務(wù)于營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)場(chǎng)環(huán)境的制造，達(dá)到景觀先行的效果。2. 強(qiáng)調(diào)景觀的立體層次感和視覺(jué)均享性，配套設(shè)施的景觀化，景觀配套要具有一定的使用功能、審美功能，景觀可參與性、實(shí)用性，體現(xiàn)以人為本。3. 總體景觀設(shè)計(jì)必須注意美學(xué)風(fēng)格和文化內(nèi)涵的統(tǒng)一。景觀配套設(shè)計(jì)的色調(diào)親爽柔和，人的感官效果達(dá)到舒適、雅致。4. 利用地塊已有的外部自然環(huán)境，維系和提高地塊的環(huán)境生態(tài)質(zhì)量，將外部景觀融入小區(qū)的整體園林景觀。5. 景觀配套設(shè)計(jì)有利于小區(qū)安防系統(tǒng)布置的需