【正文】 2. 室外排水：室外排水為雨、污水分流制。七、 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 給排水系統(tǒng)（一）供水方式按國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，市政供水應(yīng)進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間。光源的色溫多選用暖光源，各式路燈、景燈、地?zé)?、壁燈和泛光燈靈活運(yùn)用。照明應(yīng)提供居住者在社區(qū)行走時(shí)以及在開車時(shí)的舒適性，同時(shí)，照明的的效果應(yīng)讓人感到安全，能充分掌握外圍的環(huán)境狀況。同時(shí)，由核心景觀區(qū)向外發(fā)散，形成若干個(gè)景觀次軸線。景觀軸線和景觀節(jié)點(diǎn)景觀軸線、景觀節(jié)點(diǎn)作為景觀塑造的重要手法，可以組織景觀序列，引導(dǎo)人們進(jìn)入不同的景觀區(qū)域。核心景觀區(qū)連接項(xiàng)目東門南門，結(jié)合總體布局，通過水面、坡地、步道、廣場、多層次的植物來形成一個(gè)核心景觀區(qū)，作為整個(gè)社區(qū)的景觀核心。因此，入口景觀的設(shè)計(jì)必須強(qiáng)調(diào)其可識別性和獨(dú)特性，充分體現(xiàn)社區(qū)的自然意象。u 根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)位以及基地的自然條件、建筑的風(fēng)格等因素，項(xiàng)目的景觀應(yīng)該定位于富有自然生態(tài)氣息的田園化的景觀風(fēng)格。同時(shí)，也要考慮到未來物業(yè)管理的成本控制。7. 通過各組團(tuán)景觀的設(shè)計(jì)形成小區(qū)整體景觀環(huán)境的立意主題。5. 景觀配套設(shè)計(jì)有利于小區(qū)安防系統(tǒng)布置的需要。景觀配套設(shè)計(jì)的色調(diào)親爽柔和，人的感官效果達(dá)到舒適、雅致。2. 強(qiáng)調(diào)景觀的立體層次感和視覺均享性，配套設(shè)施的景觀化，景觀配套要具有一定的使用功能、審美功能，景觀可參與性、實(shí)用性，體現(xiàn)以人為本。以下只是就景觀設(shè)計(jì)提出一些初步的原則性設(shè)想。3. 陽臺：地面用細(xì)石混凝土，頂面用外墻涂料。四、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目設(shè)想全部為毛坯房銷售，建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)如下：1. 廚房、衛(wèi)生間：墻面用水泥砂漿底、水泥砂漿面（拉毛），地面用細(xì)石混凝土，頂棚用水泥砂漿或石膏批平。9) 主臥室的大小在20到25平方米左右，盡量寬敞。7) 公共衛(wèi)生間盡量設(shè)計(jì)成潔污分離。起居室的面寬應(yīng)在4米以上。3) 起居室面寬在4米以上4) 門廳（避免從起居室直接入戶的情況，同時(shí)門廳可以作為公共空間和家庭空間兩條動(dòng)線的起點(diǎn)），門廳的設(shè)計(jì)不要大于3平米。三、住宅戶型設(shè)計(jì)原則：u 充分、合理的空間布局u 緊湊的平面布局和豐富的空間劃分u 空間序列完整，通過有限空間的合理整合突出功能優(yōu)勢u 平均空間尺度，以合理的尺度保持家居的親切感和被包圍的安全感u 可以彰顯特質(zhì)的重點(diǎn)空間應(yīng)當(dāng)局部放大，比如起居室、主臥室等u 注意不同空間之間的視覺聯(lián)絡(luò)，通過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感 設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1) 兩室兩廳戶型設(shè)計(jì)在8597平米左右；三室戶形設(shè)計(jì)在106136平方米。3. 建筑室內(nèi)空間力求緊湊和靈活，以充分提高套內(nèi)的使用效率。2. 建筑朝向應(yīng)盡量考慮朝向和通風(fēng)需要。設(shè)簡約的弧形或直線形檐口、陽臺欄桿處的鏤空綠鈾花飾藝術(shù)派等特征?，F(xiàn)代式簡約建筑風(fēng)格，南面設(shè)敞廊和陽臺，屋頂設(shè)立平臺。為此，我們需要一種簡潔、清新、亮麗、健康的建筑風(fēng)格——簡約現(xiàn)代建筑。分兩期開發(fā)，一期共計(jì)4棟多層，二期為7棟高層均價(jià)3050元主力戶型 兩室8097 三室106136 銷售電話03178883211二、 策劃推廣賣點(diǎn)訴求（1） 地段優(yōu)勢：城市向南 未來城市副中心（2） 環(huán)境優(yōu)勢：遠(yuǎn)離污染 追求超廣闊生活（3） 建筑風(fēng)格：絕版六層建筑（4） 戶型設(shè)計(jì)：人文化經(jīng)典戶型設(shè)計(jì)（5） 總價(jià)優(yōu)勢：公攤少、凈化水入戶、自打地?zé)峋飿I(yè)費(fèi)低，生活費(fèi)用低（6） 品質(zhì)優(yōu)越：建筑過程嚴(yán)格管理、嚴(yán)格把關(guān)，邀請權(quán)威部門檢測，保證居住安全（7） 人性建設(shè)：建設(shè)前犧牲利潤，完全采納意向客戶建議建設(shè)樓盤（8） 物業(yè)管理：知名物業(yè)公司介入，專業(yè)安全。語錄：——現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場看不懂——在渤海新城買房的話，小孩上學(xué)近?！I的話肯定要買個(gè)三房才夠住啦！110平米左右，差不多吧！——你們這個(gè)位置有點(diǎn)偏……戶型很好噢，價(jià)格高過3000了嗎？——總價(jià)30萬差不多吧？心理特點(diǎn)：想低價(jià)位購入特征描述：對未來的發(fā)展存在一定質(zhì)疑購買行為特征：純投資，以后估計(jì)不?。话咐耗尘謩偩蜆I(yè)年輕男士背景：住在宿舍，騎自行車上下班。語錄：——想買房啊，可是要看價(jià)錢噢，也沒有很多錢。目前住房為一套房，有購房愿望，表示經(jīng)濟(jì)能力可以。高區(qū)價(jià)格一致價(jià)格建議：29003050元／平米。 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查周邊現(xiàn)有商業(yè)：（1） （2） （3） （4） 文化教育4公里（5） 郵政、電信、二、 SWOT分析（1） 優(yōu)勢S1. 絕版多層設(shè)計(jì)S2. 價(jià)位優(yōu)勢S3. 政府政策優(yōu)勢S4. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)以中小戶型為主S5. 地處未來商貿(mào)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮骃5. 緊鄰凈水湖公園（2） 劣勢W1. 由于地塊關(guān)系，處于海興地塊位置偏W2. 產(chǎn)權(quán)問題W3. 孩子上學(xué)問題 W4. 周邊發(fā)展較慢 配套不齊全W5. 交通不便（3） 機(jī)遇O1. 80110平米戶型產(chǎn)品市場緊俏O2. 根據(jù)國家政策多層為市場空缺，直接競品項(xiàng)目較少O3. 價(jià)格的優(yōu)勢占領(lǐng)市場O4. 城市建設(shè)的發(fā)展（4） 挑戰(zhàn)T1. 市場政策影響，樓市觀望氛圍濃厚T2. 新的宏觀調(diào)控政策的出臺，樓市走向不明T3. 項(xiàng)目地理位置對未來市場形成巨大的潛在威脅T4. 近期開盤樓盤形成直線競爭第五部分 價(jià)格定位一、 開發(fā)成本核算 項(xiàng)目成本計(jì)算條件說明社區(qū)總占地面積 m2，總建筑面積 m2，容積率 ，可銷售面積 m2 項(xiàng)目成本核算名稱數(shù)量/ m2建安標(biāo)準(zhǔn)（元/ m2）建安造價(jià)/元占地面積14834總建筑面積83775地上建筑面積83775住宅68875配套公建14900地下建筑面積0項(xiàng)目名稱計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法（僅供參考）測算基數(shù)金額/元一、土地成本二、前期工程費(fèi)臨時(shí)水、電、路及場地平整費(fèi)建安計(jì)算%可行性、方案咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)地上建面5元/m2測量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)建安概算%執(zhí)照費(fèi)建安概算%標(biāo)底編制費(fèi)建安概算%預(yù)算審查費(fèi)建安概算%招投標(biāo)費(fèi)建安概算%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安概算%工程監(jiān)理費(fèi)建安概算2%黏土磚費(fèi)地上建面14元/m21竣工圖費(fèi)測量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)70%10%1檔案保證金10萬元三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)紅線內(nèi)建安面積8%紅線外建安面積8%環(huán)境設(shè)計(jì)與綠化建筑面積8元/m2四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費(fèi)建安工程費(fèi)地上建筑面積住宅面積1500元/m2配套公建面積3000元/m2地下建筑面積面積3000元/m2設(shè)備及裝修費(fèi)用五、不可預(yù)見費(fèi)用一至四項(xiàng)3%六、上交開發(fā)辦的管理費(fèi)一至五項(xiàng)%七、管理費(fèi)一至五項(xiàng)%八、貸款利息總建面100元/m2九、兩稅一費(fèi)銷售收入%十、銷售費(fèi)用銷售收入3%十一、開發(fā)成本一至十項(xiàng)平均成本按總建筑面積綜合成本俺可售地上面積扣除地下造價(jià)后綜合成本按可售地上面積十二、銷售收入住宅銷售面積均價(jià)地下車位銷售面積均價(jià)商鋪銷售面積均價(jià)十三、毛利率十四、所得稅稅率（ %）十五、凈利率十六、投資總收益二、 價(jià)格定價(jià)市場比較定價(jià)法 權(quán)重因素對項(xiàng)目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評定。津汕（天津—廣東汕尾）高速公路在黃驊市與黃驊港開發(fā)區(qū)之間穿過。滄黃鐵路（滄州—黃驊港），全長91公里，與京滬鐵路、神黃鐵路接軌。（4） 因認(rèn)同當(dāng)?shù)匕l(fā)展?jié)摿Γ腋劭诜孔廨^高，當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)幾多次置業(yè)較為普遍（5） 工程進(jìn)度的速度對置業(yè)熱情有直接的影響（6） 鄰里素質(zhì)的高低對中高收入階層置業(yè)心里有重要的影響（7） 國家新出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策對投資者有一定影響，但對港口影響不大（8） 當(dāng)?shù)鼐用駥Φ貕K歸屬問題較為關(guān)注，認(rèn)為地塊距現(xiàn)有生活區(qū)較遠(yuǎn) 主導(dǎo)客戶群購房動(dòng)機(jī)分析（1） 購房目的婚房、居住、投資（2） 購房關(guān)注因素A 項(xiàng)目體量B 鄰里素質(zhì)C 安全程度D 房屋面積E 生活便利程度F 地塊歸屬問題G 價(jià)位問題J 政策變動(dòng) 主導(dǎo)客戶群購房偏好（1） 購買面積：90~110m2（2） 目標(biāo)客戶最在意的功能區(qū)：臥室、客廳（3） 目標(biāo)客戶認(rèn)為客廳的主要功能：休閑、待客（4） 目標(biāo)客戶認(rèn)為最滿意的主臥面積：10~12m2（5） 目標(biāo)客戶心目中衛(wèi)浴的意義：洗漱、方便、洗澡（6） 目標(biāo)客戶使用浴缸的程度：低（7） 目標(biāo)客戶對主臥浴室的空間規(guī)劃：便池、洗臉池、可有熱水器（8） 目標(biāo)客戶對主臥浴室的面積需求：4 m2（9） 目標(biāo)客戶對廚房的面積需求：5~6 m2（10） 目標(biāo)客戶對餐廳的面積需求：無明顯需求（11） 目標(biāo)客戶認(rèn)為最佳的采暖方式：地?zé)峁┡?2） 目標(biāo)客戶希望小區(qū)的會(huì)所功能：娛樂休閑（13） 目標(biāo)客戶對園林景觀風(fēng)格的偏愛：綠化率高（14） 目標(biāo)客戶購買房產(chǎn)最重視的因素：價(jià)位、面積、實(shí)用性第四部分 地塊SWOT分析一、 地塊環(huán)境調(diào)研 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查本地塊坐落于海興縣城海防公路西側(cè)，高壓走廊北側(cè)，屬倉儲(chǔ)用地 地塊周邊環(huán)境調(diào)查（1） 自然景觀（2） 人文歷史景觀 地塊交通條件調(diào)查（1） 主要交通干道：海防路，307國道，三號路、一號路（2） 主要的公共交通及其線路：暫無公交線路，計(jì)劃安排班車（3） 項(xiàng)目對外交通狀況：石黃高速 石（家莊）黃（驊港）高速與京滬高速、津汕高速、石太高速、滄保高速相接，形成了直達(dá)黃驊港的疏運(yùn)大通道。 整體規(guī)劃分析項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率建筑特色設(shè)計(jì)金龍渤海新城199301228441小高層、別墅、多層綜合住宅，整體容積率較低海天雅居100000100000高層建筑為主，圍合式布局，借助金龍景觀，無自主特色本案1483483775圍合式住宅，其他待定整體規(guī)劃分析： 園林景觀設(shè)計(jì)及綠化率分析項(xiàng)目名稱景觀設(shè)計(jì)特點(diǎn)綠化率金龍渤海新城內(nèi)有環(huán)形人造湖，設(shè)計(jì)大片綠地，景色優(yōu)美35%海天雅居臺地式景觀44%本案商務(wù)區(qū)劃明顯，采取四合院布局，兼有古典氣息40%以上 樓宇配套設(shè)施分析項(xiàng)目名稱樓宇配套設(shè)施裝修金龍渤海新城普通樓宇對講毛坯房海天雅居可視樓宇對講毛坯房本案可視樓宇對講毛坯房樓宇設(shè)施分析： 戶型及銷售率分析項(xiàng)目名稱規(guī)劃套數(shù)居 室 面 積/m2銷售率一 居二 居三 居四 居金龍渤海新城5661 m276m28698m2~1360海天雅居85881200本案08097104136000 價(jià)格分析目前，金龍渤海新城待開盤價(jià)位為：3600元左右 海天雅居開盤價(jià)位為：3500左右 建議本小區(qū)定價(jià)不超過3000市場存量分析：項(xiàng)目名稱存量金龍渤海新城現(xiàn)房剩余20套以內(nèi)期房為4棟高層1922層海天雅居4棟高層四、 客戶群分析 客戶類別細(xì)分（1） 職業(yè)特征類國有的私營控股大型企業(yè)職工及個(gè)體投資經(jīng)營者占主要地位，當(dāng)?shù)鼐用裾急戎刂饾u降低（2） 家庭構(gòu)成剛結(jié)婚的兩口之家及三代同堂的家庭為主 主導(dǎo)客戶群分析（1） 年齡以25—45歲中青年為主（2） 大型企業(yè)職工月收入均在2500元以上。項(xiàng)目用地位于渤海新區(qū)規(guī)劃中的商業(yè)商務(wù)中心區(qū)，現(xiàn)屬海興縣臨港開發(fā)區(qū)，周邊交通四通八達(dá)，北臨石黃高速2公里，距渤海新區(qū)1公里，；南至沿海高速(環(huán)城高速)；；；二、 區(qū)域樓市分析項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)無在建樓盤三、 周邊競爭項(xiàng)目市場調(diào)研分析本次調(diào)查的目的側(cè)重于識別有關(guān)樓盤相關(guān)的指標(biāo)，并以此界定不同市場層次的特征，從而為七星佳園制定營銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評估和決策基準(zhǔn)。4． 市場需求狀況分析（1） 住宅需求分析，隨著港口的不斷發(fā)展，港口市場還有很大發(fā)展空間（2） 住宅基本特征分析，二居及小三居更適合市民需求5． 市場前景預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政策性方面看，今后5~10年以至更長時(shí)期，港口經(jīng)濟(jì)將會(huì)保持高速增長。港口已不再審批住宅用地。隨著人口的增加，黃驊港開發(fā)區(qū)現(xiàn)有住宅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市發(fā)展的需要；黃驊港開發(fā)區(qū)處于城市開發(fā)初期，未來土地供應(yīng)量大，可開發(fā)土地的規(guī)模和條件都比較有利，地塊尚屬于空地，區(qū)域內(nèi)道路平整，未來兩年房地產(chǎn)將成為“城市發(fā)展”帶動(dòng)的“競爭產(chǎn)業(yè)”；主要的住宅房地產(chǎn)開發(fā)集中在海防路以西，土地的未來升值潛力要優(yōu)于海防路東側(cè)地塊，項(xiàng)目的可操性很大。七星佳園項(xiàng)目營銷策劃書第一部分 項(xiàng)目背景為準(zhǔn)確市場定位，我們對七星佳園項(xiàng)目進(jìn)行了前期的市場調(diào)研。在楓丹白露樹，聽林風(fēng)沙沙，蟲兒啾啾；