【正文】 景觀作為與居住者直接相關(guān)的景觀區(qū)域，應(yīng)注重景觀尺度的宜人性和可參與性，為人們創(chuàng)造可逗留的活動空間。由社區(qū)的主入口開始，通過一系列的景觀節(jié)點(diǎn)的組織，直到中區(qū)，形成一個景觀主軸線。 六、照明設(shè)計夜景設(shè)計應(yīng)兼顧景觀效果及安全性。景觀照明要強(qiáng)調(diào)視覺效果，強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)區(qū)域的光環(huán)境塑造，例如入口景觀烘托、水景照明、雕塑照明、特殊焦點(diǎn)景觀照明、樹木照明等。在景觀照明設(shè)計的處理上，還要注意避免造成社區(qū)的光污染，特別是會所區(qū)或運(yùn)動照明的高照度地區(qū)，應(yīng)利用地形或植栽進(jìn)行必要的遮擋，以免影響居住者的正常生活。（二）排水系統(tǒng)1. 室內(nèi)排水：室內(nèi)排水為廢、污水分流制；污水經(jīng)排水立管排入污水管道，空調(diào)冷凝水排入雨水立管。（三）室內(nèi)管線布置要求1) 每戶人家埋設(shè)冷熱水管，并在內(nèi)墻封閉位置用顏色予以表明，便于業(yè)主二次裝修。3) 衛(wèi)生間：埋設(shè)坐便器、洗臉盆、淋浴房、洗拖把池、洗衣機(jī)管線接口。4) 工作臺：預(yù)留燃?xì)鉄崴鞯倪M(jìn)出口位置。選材及安裝等方面采取有效措施，避免排水管道的滲漏污染室內(nèi)環(huán)境，以及排水管水流噪音對生活的干擾。電氣系統(tǒng)（一）供電容量配置要求 1. 提供11000伏高壓電源至地塊；2. 規(guī)劃變配電房的位置以便提前施工。商業(yè)設(shè)施按有空調(diào)建筑考慮。（二）電氣開關(guān)插座配置要求整體要求合理布局，做到操作方便、安全可靠，不僅僅滿足于基本的照明要求，重視居室內(nèi)的燈光效果的營造。因裝有吸頂燈、壁燈及投光燈，并根據(jù)需要分開控制，應(yīng)配置調(diào)光開關(guān)，盡可能多設(shè)置插座（不少于4組），方便住宅使用。2. 廚房：家庭生活的操作空間，光源主要起照明環(huán)境的作用，設(shè)置照明開關(guān)。3. 衛(wèi)生間：應(yīng)使用防水開關(guān)。4. 臥室：調(diào)光開光。設(shè)置電視、空調(diào)、電腦、落地臺燈等插座（不少于4組）。6. 公共部分：聲光控開光。居室內(nèi)所有插座均有漏電保護(hù)裝置。分戶電表出戶，以單元為單位在公共部位（一樓側(cè)墻）集中設(shè)置。公共部位根據(jù)功能設(shè)置的不同，電表配置應(yīng)考慮分別計量。各配電點(diǎn)以控制電纜相連后并入路燈控制網(wǎng)，小區(qū)主干道照明、支路照明、綠化景點(diǎn)照明可采用獨(dú)立電纜供電，這樣可以根據(jù)不同需要對主干道及部分路燈及綠化景點(diǎn)內(nèi)的路燈實行半夜燈控制，既節(jié)約電能，又滿足不同時段小區(qū)環(huán)境的功能需求。（五）其它在地下車庫、疏散走道、公共空間出入口等部位應(yīng)根據(jù)功能設(shè)置，考慮通風(fēng)換氣、消防等配置，還應(yīng)設(shè)置應(yīng)急照明和疏散照明系統(tǒng)。要充分考慮項目客戶群體對網(wǎng)絡(luò)的需求。建議采用網(wǎng)通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)兩種上網(wǎng)的方式，用戶可根據(jù)自己需要選擇上網(wǎng)途徑，對網(wǎng)通及有線電視網(wǎng)絡(luò)的管理要作一定的預(yù)留，包括管道、網(wǎng)通交接間、衛(wèi)星電視機(jī)房、設(shè)備電源及機(jī)器位置等。有關(guān)增加各種娛樂收視的問題，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的趨勢，屆時在網(wǎng)上自然就會解決。（三）安保智能系統(tǒng) 作為當(dāng)?shù)囟ㄎ恢袡n的一個住宅園區(qū)，會有一定程度的安全隱患。（四）三表自動采集系統(tǒng) 建議三表出戶，IC卡收費(fèi)制。（六）公共照明自動控制系統(tǒng)項目夜間照明不僅是園區(qū)本身采光、造景之必須，也是展現(xiàn)園區(qū)景觀，為后續(xù)開發(fā)營造氛圍的有效手段。公建配套照明公建配套乃園區(qū)生活的中心熱點(diǎn)，人為裝飾的景觀密度較高，理應(yīng)成為樓盤夜生活的亮點(diǎn)，其夜間照明應(yīng)較為醒目亮麗，為冷清、黯淡的夜色增添溫馨的氣氛。會所服務(wù)中心應(yīng)體現(xiàn)高貴和華麗的燈光效果，成為本案奪目的一個亮點(diǎn)，其光源主要有室內(nèi)熒光燈、室外霓虹燈及裝飾性燈具等。可考慮局部采用外墻裝飾射燈，配以色彩的變幻。周邊綠地上設(shè)一精致光源，與綠地景觀相呼應(yīng)，形成一道景觀。因此，園區(qū)內(nèi)部道路的照明應(yīng)體現(xiàn)安全、溫馨、舒適的特點(diǎn)，與園區(qū)外部產(chǎn)生較大的反差。路燈照明系統(tǒng)采用自動控制方式，視時間和天色明暗可自動調(diào)節(jié)。路燈分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要設(shè)燈，既便于看清道路，又便于辨認(rèn)各標(biāo)識系統(tǒng)?？筛鶕?jù)高低錯落的規(guī)劃設(shè)計布置不同功能的動、靜區(qū)域，燈光密度有密有疏，燈光亮度有明有暗，盡可能考慮不同年齡、不同心情的需求。節(jié)日時可加大燈光亮度和密度，烘托節(jié)日氣氛。門頭可統(tǒng)一設(shè)置小型霓虹燈裝飾。園區(qū)應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，采用控制中心報警聯(lián)動裝置。消防系統(tǒng)總平面 園區(qū)道路保持環(huán)通流暢，能滿足消防車的通行。各建筑單體之間的消防間距符合規(guī)范要求。各幢建筑的樓梯間均有自然采光和通風(fēng)。各建筑均設(shè)置室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)。消防電氣 園區(qū)內(nèi)建筑根據(jù)消防規(guī)范要求，設(shè)置消防自動報警系統(tǒng)及聯(lián)動控制系統(tǒng)。在地下室、會所、營業(yè)房、公共通道等處設(shè)置煙感或溫感等自動報警裝置，并安裝疏散標(biāo)志燈、應(yīng)急照明燈。u 廚房：設(shè)置出屋面的垂直煙道，并應(yīng)有防回流和串煙的措施，在灶具或吸煙處要設(shè)局部排氣設(shè)備。 u 陽臺：雨水應(yīng)自成系統(tǒng)排到室外散水面或明溝，不與屋面雨水系統(tǒng)相連接，以防室外排水管系中的有害氣體、臭氣通過陽臺進(jìn)入室內(nèi)。（三）其它 u 垃圾收集點(diǎn)應(yīng)妥善處理，設(shè)專用通道，并將其設(shè)置在隱蔽處的半封閉小間內(nèi)。u 小區(qū)內(nèi)的景觀水體設(shè)置循環(huán)過濾系統(tǒng)、定期清潔。八、 會 所 設(shè) 計一、會所設(shè)置原則：u 會所首先要保證業(yè)主活動的私密性和安全性，在體現(xiàn)休閑度假同時，應(yīng)提供良好的社交場所，一般采取封閉型管理。其中個性化直接與社區(qū)定位關(guān)聯(lián)，在會所功能設(shè)計上應(yīng)根據(jù)業(yè)主或訪客的需求設(shè)置運(yùn)動設(shè)施、休閑服務(wù)等。占地面積1000平方米，建筑面積2500平方米，突出功能全的服務(wù)特征，強(qiáng)化社區(qū)生活氛圍。九、 物 業(yè) 管 理（一）、委托物業(yè)管理1. 為給業(yè)主創(chuàng)造一個高安全、高潔凈、高舒適的生活環(huán)境，讓業(yè)主享受到良好的服務(wù)，項目擬請具有一級資質(zhì)等級、通過IS09002質(zhì)量體系論證的、具有豐富物管經(jīng)驗或者擁有境外管理背景的物管企業(yè)來進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。3. 業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會決定聘請一家物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理。2. 在項目開發(fā)期間，根據(jù)開發(fā)公司的要求，提供相應(yīng)的物業(yè)管理及保安服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及管理委托合同。其中涉及裝修管理規(guī)定要具體，如裝修承包商的資質(zhì)審核、建筑垃圾的處理及清理費(fèi)用的收取等。5. 小區(qū)業(yè)主委員會成立后一年之內(nèi)，爭取獲區(qū)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號；二年之內(nèi)爭取獲黃驊港優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號。 （三）、開發(fā)商一次性投入內(nèi)容開發(fā)公司為保證業(yè)主高品質(zhì)的生活，將提供物業(yè)管理必須的管理用房、基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套服務(wù)設(shè)施（含經(jīng)營用房）。基礎(chǔ)設(shè)施： A．配電房；B．生活水池及變頻水泵房；C．公共車位、車庫及管理系統(tǒng)；D．安防智能系統(tǒng)（包括報警監(jiān)控中心）；E．衛(wèi)星電視系統(tǒng)；F．背景音樂系統(tǒng)；G．垃圾中轉(zhuǎn)房。免費(fèi)代辦服務(wù)A．代收代繳水電費(fèi)；B．代收代繳有線電視、衛(wèi)星電視收視費(fèi)；C．代辦報刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；D．代叫出租車；E．代為搬運(yùn)單件貨物；F．代請保姆；G．代請私人保健醫(yī)生；H．代辦暫住證；I．私宅報警器日常檢查；J．代訂生日蛋糕、花籃；K．代聘裝潢設(shè)計、施工單位；L．代訂飛機(jī)、輪船、汽車、火車票；M．組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼、文化、體育活動；N．電話及訪客留言轉(zhuǎn)告。 物管費(fèi)支出范圍：A、即本章第四節(jié)第1款《公共服務(wù)項目》中所列，所收物管費(fèi)即為維持這些服務(wù)及管理的支出。C、泊車費(fèi)、供暖費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另定。 九、 營銷推廣策略 產(chǎn)品定位推出時機(jī) 推出方式項目總體營銷戰(zhàn)略形象高度——虛線 21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地七星家園身份象征 ? 打造港口絕版高尚人文社區(qū)形成差異化競爭優(yōu)勢； ? 該形象便于項目后期社區(qū)文化、品牌的建立及推廣； ? 21世紀(jì)多層居住理念的世紀(jì)，“富人住多層”的時代。二期主線：炒作升值? 低開高走的價位? 真正的好盤，在于能以好的項目外在品質(zhì)為基礎(chǔ)，為業(yè)主提供一個良好的居住氛圍，創(chuàng)造社區(qū)品牌，在物質(zhì)與精神上雙重滿足業(yè)主居住需求，體現(xiàn)“21世紀(jì)人居理念”；? 從二期開始，建立“業(yè)主會” ——見老帶新方案。 入市時機(jī)? 幾個基本思考問題:? 開盤能否熱銷是項目后期是否可以實現(xiàn)順暢銷售的重要條件。而客戶的積累緣自客戶對項目某個方面的認(rèn)同。 ? 本項目在9月26日前，需要將現(xiàn)場售樓部裝修完畢并入住，工地戶外圍擋提前進(jìn)入；? 提前銷售,減少渤海新城及海天雅居對于本項目的競爭性入市時機(jī)策略安排 ? 7月26日，開始內(nèi)部認(rèn)購,主要以戶外及DM單、短信作為宣傳方式。 ? 現(xiàn)場售樓部廣場舉行活動，攔截客戶。 ? 暫定9月26日，正式開盤銷售。? 時間：2010年8月1日－8月31日。 ? 效果控制：與政府規(guī)劃部門聯(lián)合炒作，增強(qiáng)宣傳可信性。? 詳細(xì)方案在開發(fā)商認(rèn)同后另行提供。 B、時間：8月1日－8月6日C、操作思路： ? 8月1日－8月6日：短信發(fā)放，炒作21世紀(jì)居住理念8大生活主張，與項目“21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地”相呼應(yīng)；? 8月7日－8月9日，以“城市向南”的名義，進(jìn)行短信渲染，并輔以夾報宣傳；? 8月9日－8月11日，宣傳“七星佳園”作為“21世紀(jì)”理想居住地的優(yōu)勢所在； 注：詳案在發(fā)展商認(rèn)同思路后另行提供。 ? 時間：2010年9月23日? 地點(diǎn)：銷售部現(xiàn)場廣場? 與會：公司，政府，合作單位，潛在客戶，媒體記者。 ? 廣告宣傳：9月23日發(fā)布新聞發(fā)布會信息，9月28日、29日以新聞形式在各電視臺、報紙上。系列活動之四：開盤活動（開盤強(qiáng)銷期） ? 意義：營造現(xiàn)場氣氛、調(diào)動客戶購房情緒，實現(xiàn)開盤熱銷。? 限時搶購：1，開盤前兩天，只對VIP卡客戶銷售；2，9月26日當(dāng)天，從早上8點(diǎn)半，限時搶購正式開始，根據(jù)排隊順序依次選房，每人限制時間15分鐘，超過15分鐘視為自動放棄，售樓部開放時間到晚上6點(diǎn)整；3，9月26日當(dāng)天，每兩個小時銷售價格上調(diào)一次，9月27日，價格統(tǒng)一，但仍低于整體均價100元，9月28日，價格恢復(fù)到3050元，同時購房不再限制于VIP卡客戶。 列活動之五：高層論壇（持銷期） ? 意義：體現(xiàn)項目高素質(zhì)及企業(yè)的專業(yè)化形象；? 時間：10月1日? 地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場廣場? 與會：多層建筑知識講師，潛在客戶及成交老客戶，電視臺、報社等媒體記者。注：具體方案在活動前1個月提供。? VIP卡為優(yōu)先購房及優(yōu)惠購房卡。? VIP卡認(rèn)購金為20000元；? 持有該VIP卡的客戶，享有正式開盤當(dāng)天的排隊搶購權(quán)；購房時可以享受正常優(yōu)惠外額外1％的折扣；該VIP卡可自由轉(zhuǎn)讓，但為防止客戶丟失，轉(zhuǎn)讓接收人必須持有原購卡人的轉(zhuǎn)讓說明書。開盤強(qiáng)銷期－限時搶購? 9月26日8：30正式開盤銷售，但9月26日、27日只對VIP卡客戶。? 9月26日，以3050均價，每20人價格上調(diào)50元，當(dāng)天限100個單位；每批10人，限時15分鐘，否則視為自動放棄限時搶購活動。? 9月30日后，項目均價3150。持銷期? 根據(jù)銷售情況適時提升價格。尾盤消化期? 通過促銷促進(jìn)一期銷售。 滄州黃驊港項目認(rèn)籌前工作梳理謹(jǐn) 呈：柒元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1. 計劃預(yù)期216。 項目戶型調(diào)整后，小三室可售面積大增；216。2. 整體目標(biāo)216。 保本的同時，盡最大限度實現(xiàn)高價值；216。3. 整體營銷思路堅持兩條腿走路：通過逐步提升項目價值，實現(xiàn)收籌熱銷，保證項目系統(tǒng)性成功；通過給銷售終端足夠的工具支持實現(xiàn)收款目標(biāo)。 工作目標(biāo)：進(jìn)入項目營銷籌備期，開始進(jìn)行原始客戶積累216。 工作內(nèi)容：營銷價值進(jìn)一步梳理，總結(jié)七大核心賣點(diǎn)；銷售人員上崗培訓(xùn)；尋找原始客戶，開始客戶卡辦理；制訂全年媒體計劃； 2010年8月份216。 工作主題：配套、產(chǎn)品、團(tuán)隊、品牌，四大賣點(diǎn)滿足城市居住理想；216。 以老客戶維護(hù)為主，加強(qiáng)項目具體信息傳遞，提升項目價值，重點(diǎn)提升購卡客戶心理預(yù)期，實現(xiàn)開盤成功熱銷；216。 加強(qiáng)市場宣傳力度，擴(kuò)大項目市場影響力； 2010年9月份216。 工作主題：公園樣板社區(qū)；216。 工作目標(biāo)：通過組織客戶活動，有效維系客戶感情及項目忠誠度，同時向客戶傳遞項目信息，在活動中增強(qiáng)客戶的購買信心；216。 工作內(nèi)容：港口釣魚體驗會；優(yōu)化老帶新方案；社區(qū)網(wǎng)站建設(shè)； 2010年11月份216。 工作主題：產(chǎn)品信息傳遞216。 工作目標(biāo)：通過在活動中引入國際知名消費(fèi)品牌，與項目品牌形成價值鏈接，提升項目形象和客戶心理預(yù)期，同時進(jìn)行客戶維護(hù)，提高客戶忠誠度；216。 工作內(nèi)容：禮遇醇醉中秋節(jié)客戶維系活動；金卡銷售；加強(qiáng)銷售現(xiàn)場展示；概念樓書制作；花園洋房手冊設(shè)計制作； 2011年1月份216。 工作主題：名車名酒公爵人，滿足生活對身份的渴望；216。 工作目標(biāo)：極致現(xiàn)場價值傳遞，提升客戶預(yù)期，為開盤蓄勢；216。 工作內(nèi)容：新公爵產(chǎn)品規(guī)劃展；項目系列手冊設(shè)計制作：園林、建材；項目新聞發(fā)布會；一線媒體密集投放；項目均價釋放； 2011年3月份216。 工作主題：盛大開盤；216。 工作目標(biāo)：持續(xù)熱銷；216。 工作內(nèi)容：除舊迎新優(yōu)惠活動；6. 同策提交報告計劃216。 2010年10月，確定價格策略；216。 2010年11月，制訂并提交價格表；216。七星佳園認(rèn)籌方案一、 銷售周期7月26日—8月26日二、 銷售范圍一期2號樓合計150套房源三、 銷售目的 搶占有限的客戶 加快公司品牌推廣速度 迅速回籠資金四、 銷售任務(wù)目標(biāo)任務(wù)2000萬，達(dá)成目標(biāo)任務(wù)80%以上（1600萬）視為完成任務(wù)。 項目策劃組：甲方銷售部人員、乙方文案、設(shè)計人員組成臨時策劃小組，完成整體項目的全部廣告文案及平面設(shè)計