【正文】 在報(bào)紙上討論“?？谟e大道新區(qū)改造規(guī)模的形成，對(duì)周邊居住生活地影響”；“中國(guó)城是否成為迎賓大道上的最大商業(yè)中心，是否帶動(dòng)該地區(qū)的價(jià)值升值”；“鴻禾中國(guó)城公寓將成為?？趯W(xué)府板塊中的一個(gè)最大的受益者” b)硬性廣告： 選擇《海南日?qǐng)?bào)》作為主要的報(bào)紙媒介，配以《海南 特區(qū)報(bào)》為輔助的報(bào)紙媒介。 理由： 第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。 理由： 本案為同期開(kāi)發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對(duì)支持后期的開(kāi)發(fā)意義極其重大。該娛樂(lè)城人員層次較高，有較大的客源潛力。 名校效應(yīng)、升值無(wú)限 現(xiàn)在的買(mǎi)房人越 來(lái)越精明，除了地段、價(jià)格、戶型等必備因素外，子女將來(lái)接受怎樣的教育，也成為他們頭疼的事情。（時(shí)間： 2002 年 12 月 —— 2020 年 5 月） 主要工作包括市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷方案策劃、初步可行性分析、規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)、 項(xiàng)目報(bào)建、拆遷征地及辦理土地出讓 中國(guó) 最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 51 頁(yè) 合同和土地使用證。 2．開(kāi)發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為一次性進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 中國(guó) 最大管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 51 頁(yè) 二、項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案 1．投資組合方式 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開(kāi)發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，像本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 萬(wàn)元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 18 個(gè)月，是一個(gè)建設(shè)周期中等，資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。 。在這里，不妨引用一下它這個(gè)得到社會(huì)公認(rèn)的好經(jīng)驗(yàn)，把本小區(qū)我的目標(biāo)表述的更加具體一點(diǎn)： 。 在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時(shí)，我們不但從消費(fèi)者的角度出發(fā)，了解市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，摸清市場(chǎng)上哪類型的住宅的需要量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等等問(wèn)題。而我們的樓盤(pán)，因?yàn)榫邆涠喾矫娴膬?yōu)勢(shì)，而且我們的在前面 的市場(chǎng)細(xì)分中已確定，我們的目標(biāo)客戶是收入較高的白領(lǐng)階層，所以我們的樓盤(pán)市場(chǎng)定位應(yīng)是中高檔次樓盤(pán)。因此，我們結(jié)合了該項(xiàng)目的地塊位置的特殊性，充分利用“中國(guó)城”這個(gè)大社區(qū)的品牌效應(yīng)，突出本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，所以，對(duì)本項(xiàng)目命名為“鴻禾中國(guó)城公寓”。因此，由于本項(xiàng)目的地理位置的特殊性，房屋出租市場(chǎng)較為活躍，我們除了鎖定收入較高的白領(lǐng)階層作為目標(biāo)客戶以外，投資客戶也是一大塊主要客戶。而本項(xiàng)目卻小而精，置身于“中國(guó)城”大社區(qū)中，花最少的錢(qián)，卻擁有了最大的社區(qū)環(huán)境。 2．劣勢(shì)分析： ：本地塊處于地段以前是一片池塘與荒地的結(jié)合帶，經(jīng)過(guò)十幾年的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，對(duì)于以前的住宅建筑來(lái)說(shuō)，顯然已經(jīng)變得殘舊，沒(méi)有什么標(biāo)志性的建筑，所以開(kāi)不成什么自然景觀。 5．配套設(shè)施 1)菜市場(chǎng)：本地塊附近有金花菜市場(chǎng)、安寧菜市場(chǎng) 2)商店、購(gòu)物中心：該地塊附近商店較多，日常生活所需都不用擔(dān)心，在本項(xiàng)目塊對(duì) 面是一個(gè)購(gòu)物超市。 北方景觀：在該方向上，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”一墻之隔，所有的景觀均被公寓樓擋住，所以近 景與遠(yuǎn)景都不好。行家認(rèn)為，迎賓大道沒(méi)線如此的樓盤(pán)密集度，加上這些樓盤(pán)大多仍是中檔價(jià)格的自住型，?？谖宕笞钣邪l(fā)展前途的地產(chǎn)板塊之一的“金三角板塊”樓盤(pán)的新一輪大戰(zhàn)將在迎賓大道出現(xiàn)，屆時(shí)這里勢(shì)必成為置業(yè)者關(guān)注的新熱點(diǎn)。以大型水景為主題，采用綜合式園林布局手法，運(yùn)用明快、新穎、流暢、疏密結(jié)合，色彩對(duì)比，富有園林藝術(shù)特色的設(shè)計(jì)構(gòu)思，通過(guò)大氣得體的假山瀑布、自然流暢的水面輪廓和道路、別致的步汀和小噴泉，各種熱帶植物有機(jī)的結(jié)合，形成動(dòng)靜 分區(qū)，環(huán)境優(yōu)美的商住小區(qū)。前六幢以中小戶型為主，各小戶型又可自由組合，每個(gè)戶 型均充分考慮通風(fēng)、采光，且配有大面積的觀景凸窗，使得窗外美景盡收眼底。 ：一、二、期基本售磬，三期正在推出，市場(chǎng)反映較為熱烈，銷售業(yè)績(jī)良好。 3．競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 中國(guó) 最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 51 頁(yè) 1)四季華庭 ：四季華庭位于 ?？谧罹咴鲋禎摿Φ哪虾４蟮琅c迎賓大道交匯處，交通極其便利通暢，占地面各 12 萬(wàn)平米，總建筑面積 18 萬(wàn)平米，總投資 3 億人民幣。超過(guò) 57%的受訪者的個(gè)人月收入在 1300—— 2500 元之間。從這幾個(gè)數(shù)據(jù)我們可以看出：住宅需求很大，多數(shù)市民都希望能改善他們的居住環(huán)境。并且該項(xiàng)區(qū)的學(xué)生公寓需求量非常大，高等學(xué)院附近的二手市 場(chǎng)相當(dāng)活躍。車(chē)站帶來(lái)的不但是交通的便利，還將會(huì)帶來(lái)大量人流，造就無(wú)限的商機(jī)，這些都是為迎賓大道路段的樓盤(pán)埋下了升值的伏筆，再加上海南師范學(xué)院、海南中學(xué)等校園區(qū)綠樹(shù)成蔭的自然生態(tài)環(huán)境，十分符合城市人追求的理想居住條件，也是此路段樓盤(pán)所追逐的最大賣(mài)點(diǎn)。但這一帶外來(lái)人口較多，治安形勢(shì)比較嚴(yán)峻。這種樓盤(pán)的類型的復(fù)雜性，沒(méi)有任何其他區(qū)域能與之相媲美。該板塊分布著眾多的新聞單位、高等院校 及重點(diǎn)中學(xué)，西側(cè)是海南職業(yè)技術(shù)學(xué)院，向東過(guò)龍昆南路有海南師范學(xué)院，旁邊有海南中學(xué)、海師附中等，教育網(wǎng)絡(luò)比較完善。 這一板塊的東邊直角線是?？诔鞘兄休S線龍昆南路，該路改造已經(jīng)接近尾聲，現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)通車(chē)，這一地塊的樓盤(pán)成為最大的受益者。 2020 年島外人士購(gòu)房用于旅游 度假和作為第二居住地的達(dá)到 50 萬(wàn)平方米，占全省商品房銷售面積的 40％以上。其中 2020 年商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，比竣工面積 萬(wàn)平方米大。這些“爛尾樓”工程 95%集中在海口、三亞、瓊山三市， 70%以上都是靠銀行貸款興建，占據(jù)著城市的中心位置，成本高，由于投資主體、投資方式和資金來(lái)源情況相當(dāng)混亂，以及市場(chǎng)行為不規(guī)范等因素導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)關(guān)系和權(quán)屬關(guān)系極為復(fù)雜，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都無(wú)力續(xù)建，十年來(lái)嚴(yán)重制約著海南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2020年接待游客 萬(wàn)人次，旅游總收入 億元。 排污：?？谀壳拔鬯幚聿捎酶哓?fù)荷活性污泥處理工藝，日處理污水 30 萬(wàn)噸，是全國(guó)污水處理率較高城市。共開(kāi)通航線 228 條，其中國(guó)內(nèi)航線 221，國(guó)際航 中國(guó) 最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 51 頁(yè) 線 7 條，日進(jìn)出航班 150 多架。 人口 2020 年底，?？谑谐Ｗ∪丝? 萬(wàn)人，其中秀英區(qū) 萬(wàn)人，龍華區(qū) 萬(wàn)人，瓊山區(qū) 萬(wàn)人，美蘭區(qū) 萬(wàn)人。 第一章市場(chǎng)研究與方案構(gòu)思 項(xiàng)目市場(chǎng)研究 一、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析： ?？谑杏址Q椰城，處于熱帶濱海，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特色風(fēng)光景觀。市規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，本地塊目前已經(jīng)拆遷完畢。該地塊實(shí)際已滿足“五通”條件。 1988 年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，海口市成為海南省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，交通郵電樞紐。戶 籍人口 萬(wàn)人，其中秀英區(qū) 萬(wàn)人，龍華區(qū) 萬(wàn)人，瓊山區(qū) 萬(wàn)人，美蘭區(qū) 萬(wàn)人。 2020 年旅客吞吐量達(dá) 萬(wàn)人次。 電信： 2020 年末程控電話交換機(jī)總?cè)萘? 萬(wàn)門(mén)，市內(nèi)固定電話用戶 萬(wàn)用戶，其中住宅電話 萬(wàn)戶；固定電話普及率達(dá)%；城市公用電話 萬(wàn)部；移動(dòng)電話用戶 萬(wàn)戶；計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)用戶 萬(wàn)戶。 金融：?？谝研纬芍醒脬y行、國(guó)有獨(dú)資銀行、股份制商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、信托投資公司、國(guó)際租賃公司、外資銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)為主的多元化金融體系。 （ 2）房地產(chǎn)復(fù)蘇 經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，海南省于 1999 年 8 月開(kāi)始大規(guī)模地處置積壓房地產(chǎn)的試點(diǎn)工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我省新建商品房空置率已從 2000 年的％下降到了 2020 年的 ％，低于業(yè)內(nèi)認(rèn)可的 10％的警戒線。根據(jù)數(shù)據(jù)表明從 2020 年以來(lái)，全國(guó)城市房地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)一個(gè)共同的現(xiàn)象，即由一個(gè)拐點(diǎn)引領(lǐng)，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速進(jìn)入上升期，這在省會(huì)城市和一些明星城市表現(xiàn)得尤其突出。從龍昆南路向南直達(dá)美蘭機(jī)場(chǎng)，穿過(guò)瓊山府城一帶。此外，還有電視臺(tái)、報(bào)社等多家新聞單位集中在這里。 3．結(jié)論 自從 2020 年以來(lái)，海口市政府確定結(jié)合瓊山并入海口的實(shí)際，此次規(guī)劃在延續(xù)現(xiàn)行規(guī)劃帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)的同時(shí)，提出了 ?？谥鞒菂^(qū)用地空間布局為“一個(gè)中心、兩個(gè)組團(tuán)”，并遵循“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則，將圍繞“城在花中，城在水中，城在林中”的規(guī)劃目標(biāo)，加強(qiáng)規(guī)劃建設(shè)和環(huán)境保護(hù)，“做大、做強(qiáng)、做精、做美”?？?，把?？诮ǔ扇司迎h(huán)境一流的“國(guó)際性熱帶濱海生態(tài)花園城市”的城市發(fā)展思路。 迎賓大道是?？谑形ㄒ坏囊粭l最具有海南特色的景觀大道同時(shí)也瓊山區(qū)通往機(jī)場(chǎng)與市中心的主干道。 中國(guó) 最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 51 頁(yè) 公共汽車(chē) 南站的轉(zhuǎn)移給迎賓大道帶來(lái)了無(wú)限生機(jī)，這是重要的一點(diǎn)。 迎賓大道一帶的休閑娛樂(lè)業(yè)也發(fā)達(dá)，?？趭蕵?lè)界最高水平的中國(guó)城、永安娛樂(lè)廣場(chǎng)、休閑小站等多家知名茶藝館都聚集在此。 B. 30%的受訪者表示會(huì)購(gòu)置一房一廳的房子，同時(shí)有 26 的受訪者表示會(huì)購(gòu)置三房二廳的房子，而選擇 30—— 80 平方米，作為投資型的客戶約占 60%，這說(shuō)明一房一廳與二房二廳的房子還是人們最想要的戶型。 中國(guó) 最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 51 頁(yè) 2)消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查結(jié)論： 我們從三方面來(lái)說(shuō)明我們從受訪者身上得到的信息： 首先，是規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：大部分受訪者表示感謝，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購(gòu)買(mǎi)房子所以的小區(qū)要有一定的綠化，而且最好有好的景觀，至于朝向，最好是南北對(duì)流和朝南；同時(shí)，受訪者都表示，小區(qū)內(nèi)或附近，都必須有足夠的配套設(shè)施，例如小學(xué)、醫(yī)院、菜市場(chǎng)等，最重要的是能方便人們生活；其次，是銷售方面，大部分受訪者表示會(huì)選擇 15—20 年的樓價(jià)七成以下銀行按揭，對(duì)于首期款，能接受的程度大 約是 3—5 萬(wàn)左右，而月供款大約是 800 元左右，到于獲取樓盤(pán)信息渠道，絕大多數(shù)的受訪者表示一般通過(guò)報(bào)紙、戶外廣告、傳單和網(wǎng)絡(luò)廣告獲得信息。四季華庭作為?？谑惺着糯笾攸c(diǎn)項(xiàng)目之唯一房地產(chǎn)項(xiàng)目，受惠于政府策略性發(fā)展規(guī)劃，寬達(dá)百米以上的迎賓大道及南海大道商業(yè)旺址經(jīng)已實(shí)施。 ：該樓盤(pán)占地 12 萬(wàn)平米，規(guī)模較大，規(guī)劃合理，小區(qū)綠化率較高，環(huán)境好，且附近生活配套完善，所以能吸引較多的顧客。后五幢以中、大戶型為主，滿足了戶型的“升級(jí)換代”，特有陽(yáng)光書(shū)房的設(shè)計(jì)，盡情享受室外的陽(yáng)光與綠意。商場(chǎng)建筑風(fēng)格為后現(xiàn)代坡頂建筑立面層次分明、色彩豐富、莊重大氣。 項(xiàng)目環(huán)境分析 一、地塊環(huán)境分析 1．土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目面積 3174 平方米。 （ 2）景觀綜述： 從本地塊周?chē)h(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程度來(lái)看，西、北二個(gè)方向的景面都不理想，因?yàn)槎急恍碌幕蚺f的建筑物擋住。 3)小學(xué)：山高小學(xué) 海師附小 4)中學(xué)：海南中學(xué)、海師附中 5)大學(xué)：海南師范學(xué)院 6)醫(yī)院：一八七醫(yī)院、安寧醫(yī)院 7)銀行、郵局、酒店：本地塊附近，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等近在咫尺；海南師范學(xué)院東門(mén)附近的中國(guó)郵政局，酒店有禧龍酒店； 配套設(shè)施綜述： 本項(xiàng)目所處的地段是居住人口比較集中的區(qū)域，各種的生活配套設(shè)施十分完善，衣、食、住、行等都可以滿足居民的需要，但從消費(fèi)的角度來(lái)說(shuō)，本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少大規(guī)模和高檔次的購(gòu)物中心。唯有海南師范學(xué)院集歷史、文化、自然景觀為一體的有標(biāo)志性的 景點(diǎn)，給本地段添了一張王牌。 因此，只要我們堅(jiān)持走高質(zhì)量樓盤(pán)的路線，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)“大環(huán)境小社區(qū)”的精品設(shè)計(jì)來(lái)與弱化本地塊的弱勢(shì)，盡量美好本小區(qū)的環(huán)境，使其更貼近自然，更適合人居住，然后通過(guò)“人性”的概念，找準(zhǔn)入市的時(shí)機(jī)，全面推向市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。所以，我們的樓盤(pán)也要設(shè)計(jì)小單位的戶型。 三、目標(biāo)市場(chǎng) 本項(xiàng)目是一個(gè)小型的綠色精品社區(qū)，居住戶數(shù)為 248 戶，所以其目標(biāo)市場(chǎng)范圍應(yīng)盡布及海口市區(qū)及島外投資市場(chǎng)；目標(biāo)客戶 25—— 60 的人群為主；目標(biāo)客戶的職業(yè)為中高等收入的白領(lǐng)階層和個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主；目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)狀況以家庭月收入在 4000—— 7000