【正文】 廣告投放時(shí)間：為星期二（榜眼）、星期五（二分之一版）、星期六（二分之一版）三天分別以不同的版面投放。廣告畫(huà)面力求簡(jiǎn)潔吸引、既要展現(xiàn)青春時(shí)尚，又要體現(xiàn) 中國(guó) 最大管理資源中心 第 36 頁(yè) 共 51 頁(yè) 大都市形象。 a)軟性廣告選題建議： 選擇《海南日?qǐng)?bào)》作為主要的報(bào)紙媒介，配以《海南特區(qū)報(bào)》為輔助的報(bào)紙媒介。在項(xiàng)目未完成前，買家如要了解物業(yè)情況，很大程度上需要依靠售樓書(shū)，而售樓書(shū)本身是給客戶的第一印象，所以包裝設(shè)計(jì)及素質(zhì)很重要；便樓書(shū)用不著過(guò)分追求高檔次，應(yīng)注意其說(shuō)服力，精致而完善。 舊業(yè)主介紹的 新業(yè)主購(gòu)房，可獲得現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)或等值的管理費(fèi)。 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤(pán)品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造更為有利條件。室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)要注意設(shè)計(jì)風(fēng)格體現(xiàn)“時(shí)尚化、精品化、智能化” 在促銷的過(guò)程中，給出一些噱頭來(lái)吸引消費(fèi)者，例如“開(kāi)盤(pán)特惠房產(chǎn)十套：額外 折優(yōu)惠，并免收 1 年物業(yè)管理費(fèi)用”等促銷優(yōu)惠政策。 在售樓處不斷地播放廣告錄像；請(qǐng)來(lái)合同公證處、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行按揭處有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)辦公，使現(xiàn)場(chǎng)氣 氛變得更熱鬧。 第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對(duì)較高的利潤(rùn)。 中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場(chǎng)人氣，由此而形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。在首次展銷會(huì)的前十五天，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并開(kāi)始接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，到十五天后才正式公開(kāi)發(fā)售，這一做法給市場(chǎng)造成懸念，開(kāi)成發(fā)展商惜售的市場(chǎng)形象，若能有效地和現(xiàn)場(chǎng)人氣的積聚配合起來(lái)，相信會(huì)取得更好的效果。 以“個(gè)性生活方式，大眾化價(jià)格”推出市場(chǎng)，從而吸引更多的購(gòu)買者，匯聚人氣，樹(shù) 立品牌，為二期的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 缺點(diǎn)：投入費(fèi)用高。 人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。 理由： 迎賓大道為海口主干道，“中國(guó)城娛樂(lè)城”作為?？谧畲髪蕵?lè)場(chǎng)所，同時(shí)也是該路段的標(biāo)志性建筑。 物業(yè)管理的前期介入 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)是“項(xiàng)目”立足于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要條件，而物業(yè)公司的前期介入，一來(lái)可以大大增加買家的購(gòu)買信心；二來(lái)可以提供一些必需的家政服務(wù)，從而大大方便了業(yè)主；第三，更重要的是物業(yè)管理公司的前期介入能為本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作提供專業(yè)的指導(dǎo)，這更利于本項(xiàng)的銷售和管理。而本項(xiàng)目就是針對(duì)這個(gè)契機(jī)，設(shè)計(jì)出時(shí)尚、標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)用的一房一廳一廚一衛(wèi)一陽(yáng) 臺(tái)，并無(wú)暗房的精品小戶型。所以，我們不忽略 中國(guó) 最大管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 51 頁(yè) 這一點(diǎn)，抓住我們地塊臨近海南師范學(xué)院、海南中學(xué)這一有利因素。 出租市場(chǎng)前景無(wú)限 由于本項(xiàng)目的地理位置較為優(yōu)越，周邊流動(dòng)人口較多，房屋出租市場(chǎng)極為活躍，因此，我們與?？谑袃?nèi)大型中介公司聯(lián)合推出“包租、代租，保證年投資回報(bào)率 5%—— 6%”的房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)，如包租可先提前返還一年租金。 七成二十五年按揭，三個(gè)月分期付首付 為降低置業(yè)者購(gòu)房的門(mén)欄，方便一些月薪收入較高而且穩(wěn)定、但暫時(shí)沒(méi)有較多儲(chǔ)蓄的年輕人購(gòu)房，我們項(xiàng)目實(shí)行三個(gè)月分期付首付的方式。 各種配套設(shè)施應(yīng)有盡有，交通便捷，令你生活更自如。 （時(shí)間： 2020 年 6 月 —— 2020 年 5 月） 主要工作包括：三個(gè)單元的土建工程、項(xiàng)目裝修工程、綠化工程、項(xiàng)目工程驗(yàn)收、項(xiàng)目交付使用。 。最后再開(kāi)發(fā)第三單元，這時(shí)，小區(qū)已基本成型，配套設(shè)施已經(jīng)基本成熟，“人氣”聚集，此時(shí)，樓盤(pán)價(jià)格可提高一個(gè)檔次，這時(shí)，也是獲取較大利潤(rùn)的時(shí)機(jī)。本期重點(diǎn)要求在于作好防護(hù)工作，確保已完成的工程與人員的出入的安全工作，通過(guò)綠化帶進(jìn)行隔離，盡量減低人們的理威脅感。首先完成樣板樓展示工程，同時(shí)開(kāi)發(fā)地城南面的兩個(gè)單元、部分綠化與一些配套設(shè)施。 三．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案 1．建設(shè)方式 采用搭接式的施工方法，采用分開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程 監(jiān)理，有效的控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量，使到所建的住宅小區(qū)盡可能價(jià)廉物美。 2．資金運(yùn)作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和前期工程費(fèi)；在獲得土地使用權(quán)后，可將其向銀 行或金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)的稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入的 25%計(jì)算，從有銷售收入月開(kāi)始，建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的最后 3 個(gè)月不需桉銷售收入的 25%計(jì)算，因此，還缺少資金，則向銀行借貸。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一個(gè)方面可相對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。 住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用 了現(xiàn)代風(fēng)格的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和變異性，外立面采用淺色調(diào)，給人以清新的感覺(jué)。形成了良好的居住生活空間層次，使區(qū)域性休憩活動(dòng)與近域性休憩活動(dòng)有明顯的空間界限，有利于社區(qū)的安全防衛(wèi)功能，又不失社區(qū)的整體性。 ，對(duì)于今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)“服務(wù)營(yíng)銷”的呼聲越來(lái)越大，良好的售后服務(wù)，已經(jīng)成為樓盤(pán)促銷的手段。對(duì)于 這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不公是本小區(qū)追求的一個(gè)目標(biāo)，同時(shí)也是其發(fā)展商想方設(shè)計(jì)要達(dá)到的目標(biāo)。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本小區(qū)要求要達(dá)到國(guó)家的優(yōu)良水平， 中國(guó) 最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 51 頁(yè) 這也是本小區(qū)敢于向購(gòu)房者提出的“三項(xiàng)承諾”的信心標(biāo)志。一方面，本小區(qū)定位的目標(biāo)客戶群是中高收入的白領(lǐng)階層，他們的學(xué)歷大多數(shù)在大專以上；另一方面，本小區(qū)內(nèi)以及周邊的文化氛很濃厚，所以在小區(qū)規(guī)劃時(shí)，要求建筑的藝術(shù)化，包括建筑設(shè)計(jì)本身和整個(gè)小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)。 。第一，本小區(qū)導(dǎo)入最新的家居智能化的設(shè)置，而且這處智能化的設(shè)施在 3—— 5 年內(nèi)不落后，第二，建筑規(guī)劃符合當(dāng)今時(shí)代的潮流；第三，建筑的選材用料，要大量運(yùn)用環(huán)保型、國(guó)家推行的新型材料；第四，服務(wù)意識(shí)的超前化，包括物業(yè)管理工作的前期介入，小區(qū)配套 設(shè)施的配置等，都要從“更好地為日后的住戶著想”為出發(fā)點(diǎn)。 上面所述的本小區(qū)的總體目標(biāo)定位，當(dāng)然還有其它的目標(biāo)，但總的說(shuō)來(lái)，本小區(qū)是向著“最適合人居住環(huán)境“的目標(biāo)前進(jìn)。 。 中國(guó) 最大管理資源中心 第 27 頁(yè) 共 51 頁(yè) 。同時(shí)也從發(fā)展商的角度出發(fā)，總開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸收其他發(fā)展商的優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)，務(wù)求把小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)做的更好，所以，鴻禾小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要達(dá)到什么機(jī)關(guān)報(bào)目標(biāo)，還得回到前面做的市場(chǎng)定位部分，具體如下： “綠色 —— 時(shí)尚 —— 健康”為主題的生態(tài)住宅小區(qū)。本項(xiàng)目在交通、升值空間等方面具有極大的優(yōu)勢(shì)，如果再加上合理的規(guī)劃， 那將為該路段添上一道亮麗的風(fēng)景。 本項(xiàng)目是順應(yīng)市場(chǎng)的需要，更好滿足 人們要求居住環(huán)境，避開(kāi)鬧市的喧囂與擁擠。同時(shí)，為了能促進(jìn)銷售，價(jià)格的調(diào)整應(yīng)該是分階段進(jìn)行。針對(duì)可比樓盤(pán)在銷售過(guò)程中所體現(xiàn)的本地段樓市動(dòng)態(tài)，采用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格。在此基礎(chǔ)上，并且進(jìn)行了仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查研究，根據(jù)對(duì)迎賓大道、南海大道附近樓盤(pán)如匯隆廣場(chǎng)、皇家花園、錦上花等的調(diào)查，比較，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)樓盤(pán)都是走中檔路線，售價(jià)集中在 1700 左右。 房地產(chǎn)投資者在現(xiàn)時(shí)的銀行利率不高，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下，相信部分投資者會(huì)選擇投資具有適度超前性的物業(yè)作為長(zhǎng)線投 資的手段，本項(xiàng)目整體規(guī)劃合理、價(jià)格適中，而且交通十分方便，主是重要的一點(diǎn)是，本項(xiàng)目臨近海南師范學(xué)院落，其出租前景十分廣闊。 在?？诒镜刈⒅刭|(zhì)量的白領(lǐng)階層單身貴族這類目標(biāo)客戶群有較高而穩(wěn)定的收入，文化素質(zhì)高，注重生活的情趣。 三、目標(biāo)市場(chǎng) 本項(xiàng)目是一個(gè)小型的綠色精品社區(qū)，居住戶數(shù)為 248 戶，所以其目標(biāo)市場(chǎng)范圍應(yīng)盡布及?？谑袇^(qū)及島外投資市場(chǎng)；目標(biāo)客戶 25—— 60 的人群為主；目標(biāo)客戶的職業(yè)為中高等收入的白領(lǐng)階層和個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主；目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)狀況以家庭月收入在 4000—— 7000 元左右的家庭為主。當(dāng)然，上述的這些概念，并不是什么新的概念，它們已經(jīng)是 被社會(huì)上的人所能接受，但它們并沒(méi)有說(shuō)過(guò)時(shí)了，他們恰恰是現(xiàn)在人們所向往的。 二、樓盤(pán)概念的導(dǎo)入 根據(jù)前面的市場(chǎng)細(xì)分，本小區(qū)的目標(biāo)客戶是收入較高的白領(lǐng)階層與部分投資客戶，這些人需要的是一個(gè)好的居住環(huán)境，所以，本小區(qū)應(yīng)該導(dǎo)入“綠色、生態(tài)、智能、升值家園”等口號(hào)。 項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分： 從地理上細(xì)分：以島外江浙、上海一帶居民為主，海口市原居民為次。所以，我們的樓盤(pán)也要設(shè)計(jì)小單位的戶型。根據(jù)我們前面的市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在迎賓大道與南海大道這一帶，小面積單位的房子比較好賣，原因是這里交通 方便，而且靠邊海南師范學(xué)院，買入這些房子，可以自住，也可以出租。 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 一、項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對(duì)煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，人們?cè)絹?lái)越需要回歸自然，結(jié)清新的空氣優(yōu)雅的生活環(huán)境越來(lái)越向往，對(duì)于一些收入較高的白領(lǐng)階層，他們往往反目光投向一些郊外樓盤(pán)。 （三）結(jié)論 從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來(lái)看，本地塊是比較理想的住宅建筑用地，根據(jù)SWOT 理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢(shì)，但考慮到本地塊臨近迎賓大道、南海大道和學(xué)生公寓，汽車噪音與人為噪音對(duì)小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍環(huán)境形象還有待于提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。 因此，只要我們堅(jiān)持走高質(zhì)量樓盤(pán)的路線，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)“大環(huán)境小社區(qū)”的精品設(shè)計(jì)來(lái)與弱化本地塊的弱勢(shì)，盡量美好本小區(qū)的環(huán)境，使其更貼近自然，更適合人居住，然后通過(guò)“人性”的概念，找準(zhǔn)入市的時(shí)機(jī)，全面推向市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。但是，他們?cè)诮ㄔ斐杀痉矫媾c小區(qū)的配套方面，都需要投入大量的資金。 3．項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析： 從上面提到的本地塊的幾大方面優(yōu)勢(shì)，特別是用地特殊地理位置與 中國(guó) 最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 51 頁(yè) 環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，是本地段樓盤(pán)無(wú) 法比擬的。 ：本地塊位于城市主干道 — 迎賓大道的旁邊，地塊的北面是南海大道，所以，由于靠近公路，這將會(huì)給地塊嚴(yán)重的汽車噪音和廢氣污染。唯有海南師范學(xué)院集歷史、文化、自然景觀為一體的有標(biāo)志性的 景點(diǎn)，給本地段添了一張王牌。所以，本志塊所處地段文化氣氛濃厚，對(duì)于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最佳的選擇。 ：本項(xiàng)目所處地段，是大型的居住區(qū)，附近的配套設(shè)施應(yīng)有盡有，銀行，中小學(xué)、商店等等，一應(yīng)俱全，這樣不僅 能夠減少小區(qū)配套設(shè)施的投入，而且是對(duì)于日后小區(qū)的宣傳將會(huì)起到非常大的作用。無(wú)疑形成了規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開(kāi)發(fā)商降低項(xiàng)目單方開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用；另一方面有利于項(xiàng)目形成自我獨(dú)立環(huán)境，營(yíng)造大社區(qū)小環(huán)境的生活氛圍，必能增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 3)小學(xué)：山高小學(xué) 海師附小 4)中學(xué)：海南中學(xué)、海師附中 5)大學(xué)：海南師范學(xué)院 6)醫(yī)院：一八七醫(yī)院、安寧醫(yī)院 7)銀行、郵局、酒店：本地塊附近，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等近在咫尺；海南師范學(xué)院東門(mén)附近的中國(guó)郵政局，酒店有禧龍酒店； 配套設(shè)施綜述： 本項(xiàng)目所處的地段是居住人口比較集中的區(qū)域，各種的生活配套設(shè)施十分完善，衣、食、住、行等都可以滿足居民的需要，但從消費(fèi)的角度來(lái)說(shuō)，本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少大規(guī)模和高檔次的購(gòu)物中心。所以，該地塊附近交通十分便利這也是本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)。 4．地塊周圍的交通條件 本地塊東面為迎賓大道，迎賓大道是一條混合型道路，車流量較大。 3．環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況 （ 1）環(huán)境衛(wèi)生情況 本地塊原本是?？谧≌瑓^(qū)地塊，不會(huì)給本地段遺留下什么污染問(wèn)題，但本地塊的西南方向有一大片閑置土地，里面堆滿了垃圾，雜亂無(wú)章，影響了周圍的環(huán)境，而地塊的東面都是大馬路，汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音對(duì)將來(lái)小區(qū)的將造成 較大的影響。 （ 2）景觀綜述： 從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程度來(lái)看，西、北二個(gè)方向的景面都不理想，因?yàn)槎急恍碌幕蚺f的建筑物擋住。雖然從目前的情況來(lái)看較為雜、亂、臟，但是從未來(lái)的一年后，隨著酒店的工程竣工后，大量的綠化與公共設(shè)施完善后