【正文】 中國 最大管理資源中心 第 1 頁 共 51 頁 鴻禾公寓中國城全程策劃書 吳清治 目錄： 項目總論 一、項目基本情況 二、項目模式與合作方式 三、項目可行性報告的總論 第一節(jié)市場研究與方案構思 一、項目市場研究 （一）本市房地產市場走勢分析 （二）本市本小區(qū)內房地產市場走勢分析 （三）項目臨近地段房地產市場走勢分析 二、項目環(huán)境分析 （一）地塊環(huán)境分析 （二）土地性質綜述 （三）項目地段的優(yōu)劣分析 （四）結論 三、項目的市場定位 （一）項目市場細分 （二）樓盤概念的導入 （三）目標市場 （四）項目市場定位 第二節(jié)項目方案策劃 一、規(guī)劃設計方案 （一）規(guī)劃 設計目標 中國 最大管理資源中心 第 2 頁 共 51 頁 （二）項目投資經營方案 （三）項目開發(fā)建設方案 （四）項目營銷方案 （五）物業(yè)管理方案 （六）物業(yè)管理的前期介入 （七）管理費的確定 （八）具體對本小區(qū)物業(yè)管理的建議 第三節(jié)項目不確定性分析 一、項目投資估算及資金籌措計劃 二、盈虧平衡分析 三、敏感性分析 四、風險規(guī)避和控制措施 五、項目效益評價 六、結論與建議 一、項目基本情況 海口“國用（ 2002）第 01— 01895 號”地塊落于被譽為?？谖宕笞钣邪l(fā)展前途的地產板塊之一的“金三角板塊”的迎賓大道 901 號，用地性質為商住用地，用地現(xiàn)狀為部分臨時 建筑，用地面積為 3174 平方米。東接“永安大世界”，距迎賓大道 300 米，與海南師范學院隔路相望；南臨“中國城”演藝中心，西靠?？谑协偵絽^(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；北距南海大道 400 米，與“海南師范學院學生公寓”相鄰。?？凇皣茫?2002）第 01— 01895 號”由海南天鴻實業(yè)投資有限公司投得，總地價為 144萬元。市規(guī)劃局已經批準了該項目的建設用地，并給出了紅線與規(guī)劃設計要點，本地塊目前已經拆遷完畢。該地塊實際已滿足“五通”條件。 二、項目模式與合作方式 中國 最大管理資源中心 第 3 頁 共 51 頁 本項目由本公司獨資開發(fā)，項目的經營方式為：住宅部分全部銷售。 三、項 目可行性報告的結論 本項目總投資為 800 萬元（含貸款利息）萬元，自有資金為 300 萬，向銀行借貸 400 萬元。經分析研究，本項目主要經濟指標是： 本項目住宅銷售部分：小高層的得房成本為 1200 元 /平方米，住宅售價為 15001800 元 /平方米。住宅部分利潤總額為 400 萬元，稅后利潤為 萬元，投資利潤率為 %，總投資利稅率 50%，資本金利潤率 %。住宅全部投資的稅前凈現(xiàn)值 萬元，內部收益率為 42%。 由上面所列數(shù)據可分析：本項目住宅部分利潤總額較大，投資利潤率也較高，其全部投資和 自有資金投資內部收益率均大大超出行業(yè)的基準收益率 8%，累計盈余資金較多，因此，住宅部分經濟效益較好，方案可行。 第一章市場研究與方案構思 項目市場研究 一、海南房地產市場走勢分析： ?？谑杏址Q椰城，處于熱帶濱海，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特色風光景觀。 1988 年海南建省辦經濟特區(qū)，海口市成為海南省省會，是全省政治、經濟、科技、文化中心，交通郵電樞紐。?？谑刑幱谌A南經濟開發(fā)帶的前沿位置，毗鄰港澳臺、東南亞，是連接大陸本土和東南亞的樞紐，對發(fā)展華南經濟圈的區(qū)域合作和外向型經濟有著得天獨厚的地理優(yōu)勢。近幾年 來，?？谑锌缛肓恕爸袊鞘芯C合環(huán)境實力 50 強 ”“中國城市投資硬環(huán)境 40 優(yōu)”行列，被世界衛(wèi)生組織和國家衛(wèi)生部確定為全國唯一的世界健康城市試點，并榮獲“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治十佳城市”、“全國衛(wèi)生城市、國家環(huán)境保護模范城市”、 中國 最大管理資源中心 第 4 頁 共 51 頁 “全國園林綠化先進城市”、“全國造林綠化十佳城市”等一系列榮譽稱號。 2002 年，海口、瓊山兩市合并。 1．自然概況 位?？谑形挥跂| ′ ′北緯 ′ ′，地處海南島北部，北瀕瓊州海峽，隔 18 海里與大陸本土最南端海安鎮(zhèn)相望，東面與文昌市 相鄰，南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。海口市東起大致坡鎮(zhèn)老村，西云至西秀鎮(zhèn)撥南村，兩端相距 公里；南起大坡鎮(zhèn)五車上村，北至大海，兩端相距 公里。 面積?？谑嘘懙匾?guī)劃總面積 平方公里，其中農業(yè)用地 1756 平方公里，建設用地 363 平方公里，未利用土地 153 平方公里；海域面積 830平方公里，海岸線 131 公里。 人口 2020 年底，?？谑谐Ｗ∪丝? 萬人，其中秀英區(qū) 萬人，龍華區(qū) 萬人，瓊山區(qū) 萬人，美蘭區(qū) 萬人。戶 籍人口 萬人，其中秀英區(qū) 萬人，龍華區(qū) 萬人，瓊山區(qū) 萬人，美蘭區(qū) 萬人。戶籍人口中非農業(yè)人口 萬人，農業(yè)人口 萬人。 氣候 ?？谑械靥幍途暥葻釒П本?，屬于熱帶海洋氣候，春季溫暖少雨多旱，夏季高溫多雨，秋季多臺風暴雨，冬季冷氣流侵襲時有陣寒。全年日照時間長，輻射能量大，年平均日照時數(shù) 2000 小時以上，太陽輻射量可達 11 到 12 萬卡。年平均氣溫 ℃，最高平均氣溫 28℃左右，最低平均氣溫 18℃左右。 2．基礎設施 空港：?？诿捞m國際機場為我國８ 大空港之一，距?？谑兄行氖袇^(qū)25 公里，按國際民航組織制定的 4F 級標準修建。?？谑鞋F(xiàn)有海南、南方兩家基地航空公司。共開通航線 228 條，其中國內航線 221，國際航 中國 最大管理資源中心 第 5 頁 共 51 頁 線 7 條，日進出航班 150 多架。 2020 年旅客吞吐量達 萬人次。 海港：?？谑鞋F(xiàn)有秀英港、新港兩個主要港口，萬噸級泊位 2 個，千噸級泊位 18 個，開通到廣州、北海、湛江、海安和越南下龍灣等城市的定期客運航線，以及通往新加坡、香港、深圳等城市的不定期客運航線；貨運可直接通往國內沿海沿江各主要城市，并可通往新加坡、日本、和香港等國家與地區(qū)。 鐵路： 2002 年 12 月建成通車的粵海鐵路是我國第一條橫跨海峽的鐵路通道，北起廣東湛江市，通過瓊州海峽抵達?？谑?，屬國家Ⅱ級干線，設計輸送能力為年輸送貨物 1100 萬噸、開行旅客列車 9 對。?？谡臼腔浐ｈF路和海南省境內第一大客運站，位于?？谑袨I海大道西端，處在旅游休閑勝地西海岸與盈濱半島之間，交通十分便利。 公路：海口市以加快城市交通建設推動交通運輸業(yè)發(fā)展作為帶動城市發(fā)發(fā)展的重要手段，構架以東西、南北向主干道為骨架的貫穿主市區(qū)、連接全島的地面交通網絡。 電力：海口地區(qū)電力供應充足，目前 110KV 及以上變電站 17 座，主變容量 、年供電量、售電量分別達到 160 萬千伏安、 17 億千瓦時、 16 億千瓦時，電力供應富余，供電可靠率已達到 %。 供水?？谌展┧芰σ堰_ 80 萬噸，水資源充足。 排污：?？谀壳拔鬯幚聿捎酶哓摵苫钚晕勰嗵幚砉に?，日處理污水 30 萬噸，是全國污水處理率較高城市。 電信： 2020 年末程控電話交換機總容量 萬門，市內固定電話用戶 萬用戶，其中住宅電話 萬戶；固定電話普及率達%；城市公用電話 萬部；移動電話用戶 萬戶；計算機互聯(lián)網絡用戶 萬戶。 郵政 ：?？卩]政可與全國 31 個省、市的愈萬個儲蓄網點辦理通存通 中國 最大管理資源中心 第 6 頁 共 51 頁 兌業(yè)務。 3．社會經濟發(fā)展狀況 生產總值： 2020 年海口市生產總值完成 億元。其中，第一產業(yè)增加值完成 億元，第二產業(yè)增加值完成 億元，第三產業(yè)增加值完成 億元。一、二、三產業(yè)結構比例為 ： ：。 旅游：?？谑呛Ｄ下糜蔚募⒌?，是首批“中國優(yōu)秀旅游城市”，熱帶海島旅游資源十分豐富，四季如春，自然景觀和人文景觀異彩紛呈。主要景點有瓊州大地震遺址 (海底村莊 )、石山火山群地質公園、東山湖熱帶野生動 物園、東寨港紅樹林國家級自然保護區(qū)、玉龍泉國家森林公園、西海岸帶狀公園、熱帶海洋世界、萬綠園、熱帶森林博覽園等。 2020年接待游客 萬人次，旅游總收入 億元。 金融：?？谝研纬芍醒脬y行、國有獨資銀行、股份制商業(yè)銀行、農村信用社、信托投資公司、國際租賃公司、外資銀行、非銀行金融機構為主的多元化金融體系。 2020 年末金融機構本外幣各項存款余額 億元，本外幣各項貸款余額 億元。證券股票發(fā)展迅速，全省共有證券經營機構 8 個，全部在海口，證券營業(yè)部 36 個。 文教?？?市 2020 年末共有中小學校 658 所， (含 108 所民辦學校和 153 個初小或教學點 )。?？谑芯哂鞋F(xiàn)代化規(guī)模的圖書館、博物館，廣播和電視覆蓋率為 100%。 醫(yī)療：海口市 2020 年年末共有衛(wèi)生醫(yī)療機構 (含社會醫(yī)療機構 )642所，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院 133 個，衛(wèi)生防疫機構 16 個，婦幼保健院 (所、站 )6 個；衛(wèi)生醫(yī)療機構擁有病床 5258 張，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院擁有病床3919 張；衛(wèi)生技術人員 8394 人。 （ 1）房地產歷史回顧 中國 最大管理資源中心 第 7 頁 共 51 頁 提起海南的房地產，人們馬上就聯(lián)想到 20 世紀 90 年代初海南房地產泡沫時代：原報建筑面積 1600 多萬平方 米，積壓空置商品房 700 多萬平方米，閑置土地 18000 多公頃，沉淀資金 800 億元人民幣。這些“爛尾樓”工程 95%集中在?？?、三亞、瓊山三市， 70%以上都是靠銀行貸款興建，占據著城市的中心位置，成本高，由于投資主體、投資方式和資金來源情況相當混亂，以及市場行為不規(guī)范等因素導致經濟關系和權屬關系極為復雜，絕大多數(shù)開發(fā)商都無力續(xù)建，十年來嚴重制約著海南經濟的發(fā)展。 （ 2）房地產復蘇 經國務院批準，海南省于 1999 年 8 月開始大規(guī)模地處置積壓房地產的試點工作。截至 2002 年底，處置工作初見成效，全省共有 444 宗“爛尾 樓”工程申報了處置方案，涉及原報建面積 1339 萬平方米，占“爛尾樓”工程總量的 83%；已有 214 宗、 萬平方米的工程復工續(xù)建，占總量的 37%，其中 萬平方米已竣工。這部分房產均價在每平米 10002200 元之間。 據省建設廳統(tǒng)計數(shù)據表明， 2000 年至 2020 年，我省商品房開發(fā)類型以住宅為主，平均占 %，其中普通住宅占 66%，別墅高檔公寓占 34%。尤其是 2020 年，住宅占到 %，住宅占據商品房開發(fā)主導地位，與市場實際需求相吻合，表明我省的商品房開發(fā)結構基本合理。 同時，商品 房的供求也呈現(xiàn)出基本平衡。 2000 年至 2020 年，全省商品房竣工面積為 萬平方米，而同期銷售面積達到 萬平方米。其中 2020 年商品房銷售面積為 萬平方米，比竣工面積 萬平方米大。據統(tǒng)計，我省新建商品房空置率已從 2000 年的％下降到了 2020 年的 ％，低于業(yè)內認可的 10％的警戒線。房價年均增長 %，房地產業(yè)拉動 GDP 增長。 中國 最大管理資源中心 第 8 頁 共 51 頁 省建設廳負責人認為， 2000 年以來我省商品房各年每