【正文】 廣告方案要形象生動，語言輕松活潑，使人看后難以忘懷。 B)廣告推廣： 第一階段：目前不宜做大型 的廣告推廣，只適于一些小篇幅地樹立想象類地系列軟性報道，然后，逐漸增強報道力度，在正式開盤與樣板間完成前推出一系列地硬廣告，以“鴻禾生活談”形成第一階段。 第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。 樣板房的設(shè)置一定要舒適別致 ,給人以舒適像回到家的感覺。在此階段應(yīng)注意前期 的價格制定 ,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。 大力宣傳，樹立品牌。 中國 最大管理資源中心 第 33 頁 共 51 頁 交通動線發(fā)達，方便客戶咨詢。 五．營銷策略 項目在各銷售期分別實施不同的營銷策略，詳情如下： ： 我司建議售樓處設(shè)在 主干道附近的“中國城娛樂城”大廳里，裝飾成為帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。 戶型設(shè)計新穎、實用 由于?？诮?jīng)過當年房地產(chǎn)泡沫時代，目前海口市場在售的大部分小戶型多數(shù)是當年的半拉子寫字樓、酒店或大戶型改造的，在戶型設(shè)計與改造上存在很多不合理與隱患，多數(shù)體現(xiàn)在沒有陽臺，衛(wèi)生間廚房都是沒有采光的，所以在海口房地產(chǎn)市場上極缺少新建并設(shè)計合理的小戶型樓盤。購房者只要要三個月交清三成的首付款，即可入住，以后實行七成按揭付款。 四、項目營銷方案 1．賣點策劃 項目規(guī)劃完美，棲身于逾萬平方米的大型社區(qū)內(nèi)，與五星級酒店同一個小區(qū)，大型的會所、優(yōu)美的綠化花園上住房更多的休閑空間。 3．建設(shè)進度 （ 1）有關(guān)開程計劃的說明 本項目計劃從 2002 年 12 月開始進行前期工程，總工期 18 個月，整個工程分兩期開發(fā)。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家感受到基本的公共設(shè)施與精裝修樣板房。 3．項目經(jīng)營方案 本項目因全部為住宅，所以在經(jīng)營中采取的是全部銷售的方針，采用這樣的經(jīng)營模式的原因是：第一、本公司實力存在一定的壓力，急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤；第二、本項目的住宅部分 中國 最大管理資源中心 第 30 頁 共 51 頁 70%完成銷售已基本收加建設(shè)總投資，可還清大部分甚至所有的貸款。 本項目開發(fā)投資的資金來源有二個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款 、三是銷售房收入用于投資。 2．規(guī)劃特點 本小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計經(jīng)環(huán)保、節(jié)能、信息為主題，不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一個智能住宅小區(qū)?，F(xiàn)在社會上到處都在講環(huán)保人們也喜歡環(huán)保因此，本小區(qū)要迎合消費者的需求；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會降低建筑的成本，而且可以有交延長建筑的使用壽命。 4．質(zhì)量標準化。這些都能體現(xiàn)了本小區(qū)的超前意識。前面在市場定位中談到，本樓盤主要的購房對象細分為本地客戶與外省人這二個大部分，本小區(qū)設(shè)計理念就是要把這些來自不同地方的人融合在一塊，建造本小區(qū)獨特的社區(qū)文化，使得整個小區(qū)家家戶戶都能 夠互助互愛，過著溫馨快樂的生活，所以，本小區(qū)規(guī)劃還是比較講究的。良好的居住環(huán)境，是當今社會人人都渴望的，特別是住在城市里的人，對那到處都是污濁的空氣，到處是鋼筋 混凝土，到處都是喧囂的生活氣氛充滿了厭煩之情，人們需要一塊凈土，需要清新的空氣，所以本小區(qū)的上校 就是要為人們提供一個“綠色 —— 時尚 —— 健康”為主題的家園的居住環(huán)境。極力考慮到環(huán)保方面的理念，建造倍受青睞的“生態(tài)住宅” 中國 最大管理資源中心 第 26 頁 共 51 頁 在市場定位方面充分考慮到市場的需要，迎合當住宅的潮流，根據(jù)項目的整體規(guī)劃及其配套設(shè)施情況，對項目的市場定位為：?？谑袇^(qū)中的大環(huán)境、大配套、大商圈、精品社區(qū)時尚精英家園項目的宣傳主題：“高質(zhì)、便利、溫馨、升值” 第二章：項目方案策劃 一、規(guī)劃設(shè)計目標 本小區(qū)占地為 3174 平方米，總建筑面積 8000 平方米，項目的建成將完善“中國城”大社區(qū)內(nèi)的居住小區(qū)。小高層的銷售單價為 1800 元 /平方米，此一區(qū)間的價位較為合理，應(yīng)該是為市場所能接受的價格。 四、項目市場定位 ：小高層的得房成本為 1200 元 /平方米 在可行性研究的財務(wù)預(yù)算中用市場比較法、成本估算法初步確定了項目住宅均價。 目標市場分析：項目在首次推出 市場時，社區(qū)環(huán)境的規(guī)劃尚未完全實現(xiàn)，且項目的小區(qū)配套問題仍未解決，因此，項目要以“低開高走“的價格策略進行首期銷售，以“物美價廉”作為其重要的賣點。同時，本小區(qū)也要適應(yīng)社會的潮流，進行“智能化”的設(shè)計，使到其具備現(xiàn)代化的智能小區(qū)管理服務(wù)。主力戶型集中于一房一廳一廚一衛(wèi)一陽臺，面積在 30—— 50 平方米左右，因為現(xiàn)在這個地段市場上對這種戶型的需求最大。我們可以引入現(xiàn)代化、智能他的設(shè)計，把它建成為以“綠色 —— 時尚 ——健康”為主題的家園，以迎合?？凇叭珖鴪@林綠化先進城市”的設(shè)想。 項目的威脅分析 本項目的威脅，應(yīng)從幾個方 面來分析：一是南海大道沿線的一些樓盤，如四季華庭、亞洲豪苑、京江廣場等，這些樓盤現(xiàn)在在市場上賣得不錯，因此，它們對本項目有一定的威脅性；二是本項目周圍地段匯隆廣場、皇家花園、錦上花、玉龍皇家花園等，這些樓盤的規(guī)模雖然不大，但是它們都是低價位的房產(chǎn)，而且在民眾中的口碑都不錯，所以，這此樓盤也會給本項造成較大的威脅；三是環(huán)境問題，這里包括的噪音污染、廢氣污染等各方面給本項目造成的威脅，如果這些方面能夠很好的解決，這反而本小區(qū)的幾個賣點。像四季華庭、京江廣場、亞洲豪苑等項目從自身項目對比上，相對與本項目來說，都是大盤。從另一個角度來說，擁用“世界吉尼斯紀錄之中國最大的演藝舞臺”的中國城演藝中心與二期開發(fā)的五星級酒店也給本地段增加了一景，但這一景觀還需進一步完善。 ：本項目地塊對面就是海南師范院校，附近有海師附中、海南中學(xué)、山高小學(xué)等。 （二）項目地塊的優(yōu)劣分析 1．優(yōu)勢分析 境小社區(qū)：本項目用地位于“中國城”大社區(qū)的中，可以享受的一切“中國城”大社區(qū)中的環(huán)境與服務(wù)。 中國 最大管理資源中心 第 20 頁 共 51 頁 地塊附近有南海站和中國城站等多個公共汽車站，有 2 1 34 11 等 10 多公交線路。東、南面近景不好，遠景較好，總體來說，地塊周圍景觀屬該地塊的弱項，需要通過環(huán)境藝術(shù)設(shè)計來弱化本地塊周圍景觀不利的影響。 南方景觀：在該方向上，面向中國城大社區(qū)內(nèi)，是一個大型生態(tài)停車場與正在施工的“中國城五星級溫泉大酒店”的施工現(xiàn)場。該項目東接“永安大世界”與海南師范學(xué)院隔路相望；南 臨“中國城”演藝中心與在建的中國城五星溫泉大酒店，西靠?？谑协偵絽^(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；北距南海大道 400 米，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”相鄰。 亞洲豪苑南區(qū)占地 150 畝地，將于 2020 年 8 月動工，目前已正式立項并正辦理前期施工手續(xù)，南區(qū)規(guī)劃將以商業(yè)帶小戶型公寓為主，即將建設(shè)一個集休閑、飲食、娛樂為一休的大型商業(yè)廣場 亞豪新天地，商場規(guī)劃面積達 3 萬平方米，樓高三層，面積可自由組合，以其綜合的功能，將建成一個新的商業(yè)旺地 ：一、二期已完成銷售，三期銷售率為 55% ：該項目由于其嶄新的歐陸田園概念，以及獨特的規(guī)劃 中國 最大管理資源中心 第 18 頁 共 51 頁 設(shè)計，在這樣的一個生活配套相當完善的大型住宅社區(qū)， 必將再次引起消費者的轟動。擁有超過一百多個車位的大型停車場，商場首層層高七米，可以改做兩層經(jīng)營，多得一倍使用面積；該項目主要的購買對象為一些收入較高的 中國 最大管理資源中心 第 17 頁 共 51 頁 有文化人仕 ,相當一部分是二次置業(yè)者 ,其售均價在 2800 元 /平方米左右。低容積率、低密度、寬大視野，智能力門禁管理系統(tǒng)。外圍 200 米的商業(yè)裙樓，日臻完善的商業(yè)氛圍，同步滿足您的日常生活所需。多功能會館，豪華游泳池，溫泉泡池，綠化率高達 45%以上。 2)耀江花園 市場地位：該項目位于?？谑泻５侣飞?，距城市主干道?？谑凶罘比A的迎賓大道約 120 米，鬧中取靜。該樓盤由于某種環(huán)境較好，建筑立面為米黃色，格調(diào)較好。四季華庭的景觀設(shè)計，則以精紗絕倫的構(gòu)想，全面呈示四季的季相變化。 通過市場調(diào)查，特別是直接面對面消費者訪談?wù){(diào)查，我們可以看出現(xiàn)在的買房者變得越來越理性，要求越來越高。 再次，是物業(yè)管理工作方面：對于這方面，我們收到的不只是我們所提出問題的答案，而且聆聽到受訪者的真心話，同時，這也恰恰反映出人們對物業(yè)管理這個問題的態(tài)度，受訪者們表示，現(xiàn)在在海口市，沒有多少個物業(yè)管理公司是做得好，不是承諾不能兌現(xiàn)就是服務(wù)跟不上，更別談什么社區(qū)文化了。 ， 74%的受訪者學(xué)歷在中專到大專，超過一半的受訪者是機關(guān) /事業(yè)單位干部、專業(yè)技術(shù)人員和貿(mào)易人員。 C. 42%的受訪者選擇小高層住宅， 28%的受訪者選擇高層住宅，而選擇多層住宅的受訪者只占 30%左右，這說明市面上喜歡多層住宅的市民所占的比例已逐漸下降。而消費者訪談?wù){(diào)查共完成了 180 份問卷。南海大道上具有發(fā)展品牌餐飲一條街、汽車專賣、家私建材市場、旅游購物商城的廣闊前景，都是商家的必爭之地。迎賓大道一帶匯集了不少知名學(xué)府，海南師范學(xué)院、海師附中、海南中學(xué)、山高小學(xué)等等。南站不僅僅使交通得到改善，更重要的是匯集了人氣，對該區(qū)域的經(jīng)濟，尤其商業(yè)有著積極的作用。迎賓大道的數(shù)盤得益于市政建設(shè)的多方面利好，如迎賓大道的擴建工程的完成、南海大道、紅城湖路全面改造通車等因素，令迎賓大道特別是海南師范學(xué)院附近的交通堵塞程度大大減緩。其中迎賓大道因有海南師范學(xué)院，海師附中，海南中學(xué)等海南名樓而格外引人注目。 三、項目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析 1．區(qū)位特點 本項目位于瓊山區(qū) “國用（ 2002）第 01— 01895 號”地塊，東接“永安大世界”，距迎賓大道 300 米，與海南師范學(xué)院隔路相望；南臨“中國城”會所，西靠海口市瓊山區(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；北距南海大道 400米，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”相鄰。經(jīng)過多方面的努力，最終確定了這個離機場距離最近、居民人口眾多、土地量充沛、與海口市中心距離適中的瓊山區(qū) ,作為南拓的主要對象。既有占地十幾萬平方米的大盤；同時也有大量中小規(guī)模、中低檔次的樓盤。該板塊 中國 最大管理資源中心 第 10 頁 共 51 頁 的休閑娛樂業(yè)也發(fā)達，?？趭蕵方缱罡咚降闹袊羌岸嗉抑杷囸^都聚集在此。 瓊山區(qū)作為一個合成新區(qū)，過去在一般人的眼中是“江郎才盡 — 三不管”之地，但是近幾年，隨著迎賓大道的改造，帶動了“金三角”地帶的房地產(chǎn)發(fā)展迅速，新樓盤層出不窮，人氣十足，比較知名的有昌茂花園、皇家花園、耀江花園、四季華庭、亞洲豪苑、京江花園、金盤雅苑等。而通向東邊的路包括紅城湖路，則將該板塊和府城、海府大道連接起來。 二、?？谑协偵絽^(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析 中國 最大管理資源中心 第 9 頁 共 51 頁 1．回顧與展望 瓊山區(qū)近幾年樓市發(fā)展十分迅速，由南沙路、南海大道、龍昆南、紅城湖組成的板塊，我們稱為“金三角”，該板塊已逐漸形成了成熟的，集商、住、娛、樂、食為一體的現(xiàn)代都市生活核心地段 ，是?？谑袠鞘凶钔膮^(qū)域之一。合肥、長沙、南昌、西安都出現(xiàn)