【正文】 地，將于 2020 年 8 月動工，目前已正式立項并正辦理前期施工手續(xù)，南區(qū)規(guī)劃將以商業(yè)帶小戶型公寓為主，即將建設(shè)一個集休閑、飲食、娛樂為一休的大型商業(yè)廣場 亞豪新天地，商場規(guī)劃面積達(dá) 3 萬平方米，樓高三層，面積可自由組合，以其綜合的功能，將建成一個新的商業(yè)旺地 ：一、二期已完成銷售，三期銷售率為 55% ：該項目由于其嶄新的歐陸田園概念，以及獨特的規(guī)劃 中國 最大管理資源中心 第 18 頁 共 51 頁 設(shè)計，在這樣的一個生活配套相當(dāng)完善的大型住宅社區(qū)， 必將再次引起消費者的轟動。 中國 最大管理資源中心 第 20 頁 共 51 頁 地塊附近有南海站和中國城站等多個公共汽車站，有 2 1 34 11 等 10 多公交線路。像四季華庭、京江廣場、亞洲豪苑等項目從自身項目對比上，相對與本項目來說，都是大盤。同時，本小區(qū)也要適應(yīng)社會的潮流，進行“智能化”的設(shè)計，使到其具備現(xiàn)代化的智能小區(qū)管理服務(wù)。極力考慮到環(huán)保方面的理念，建造倍受青睞的“生態(tài)住宅” 中國 最大管理資源中心 第 26 頁 共 51 頁 在市場定位方面充分考慮到市場的需要，迎合當(dāng)住宅的潮流，根據(jù)項目的整體規(guī)劃及其配套設(shè)施情況，對項目的市場定位為：?？谑袇^(qū)中的大環(huán)境、大配套、大商圈、精品社區(qū)時尚精英家園項目的宣傳主題：“高質(zhì)、便利、溫馨、升值” 第二章：項目方案策劃 一、規(guī)劃設(shè)計目標(biāo) 本小區(qū)占地為 3174 平方米，總建筑面積 8000 平方米，項目的建成將完善“中國城”大社區(qū)內(nèi)的居住小區(qū)。 4．質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。 3．項目經(jīng)營方案 本項目因全部為住宅，所以在經(jīng)營中采取的是全部銷售的方針，采用這樣的經(jīng)營模式的原因是：第一、本公司實力存在一定的壓力，急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤；第二、本項目的住宅部分 中國 最大管理資源中心 第 30 頁 共 51 頁 70%完成銷售已基本收加建設(shè)總投資，可還清大部分甚至所有的貸款。購房者只要要三個月交清三成的首付款，即可入住，以后實行七成按揭付款。 大力宣傳，樹立品牌。 B)廣告推廣： 第一階段：目前不宜做大型 的廣告推廣，只適于一些小篇幅地樹立想象類地系列軟性報道，然后，逐漸增強報道力度，在正式開盤與樣板間完成前推出一系列地硬廣告，以“鴻禾生活談”形成第一階段。 第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。 中國 最大管理資源中心 第 33 頁 共 51 頁 交通動線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。 四、項目營銷方案 1．賣點策劃 項目規(guī)劃完美，棲身于逾萬平方米的大型社區(qū)內(nèi)，與五星級酒店同一個小區(qū)，大型的會所、優(yōu)美的綠化花園上住房更多的休閑空間。 本項目開發(fā)投資的資金來源有二個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款 、三是銷售房收入用于投資。這些都能體現(xiàn)了本小區(qū)的超前意識。小高層的銷售單價為 1800 元 /平方米，此一區(qū)間的價位較為合理，應(yīng)該是為市場所能接受的價格。主力戶型集中于一房一廳一廚一衛(wèi)一陽臺，面積在 30—— 50 平方米左右，因為現(xiàn)在這個地段市場上對這種戶型的需求最大。從另一個角度來說，擁用“世界吉尼斯紀(jì)錄之中國最大的演藝舞臺”的中國城演藝中心與二期開發(fā)的五星級酒店也給本地段增加了一景，但這一景觀還需進一步完善。東、南面近景不好，遠(yuǎn)景較好，總體來說，地塊周圍景觀屬該地塊的弱項，需要通過環(huán)境藝術(shù)設(shè)計來弱化本地塊周圍景觀不利的影響。擁有超過一百多個車位的大型停車場，商場首層層高七米，可以改做兩層經(jīng)營，多得一倍使用面積；該項目主要的購買對象為一些收入較高的 中國 最大管理資源中心 第 17 頁 共 51 頁 有文化人仕 ,相當(dāng)一部分是二次置業(yè)者 ,其售均價在 2800 元 /平方米左右。 2)耀江花園 市場地位：該項目位于海口市海德路上，距城市主干道海口市最繁華的迎賓大道約 120 米，鬧中取靜。 再次，是物業(yè)管理工作方面：對于這方面，我們收到的不只是我們所提出問題的答案，而且聆聽到受訪者的真心話，同時，這也恰恰反映出人們對物業(yè)管理這個問題的態(tài)度，受訪者們表示，現(xiàn)在在?？谑校瑳]有多少個物業(yè)管理公司是做得好，不是承諾不能兌現(xiàn)就是服務(wù)跟不上，更別談什么社區(qū)文化了。南海大道上具有發(fā)展品牌餐飲一條街、汽車專賣、家私建材市場、旅游購物商城的廣闊前景，都是商家的必爭之地。其中迎賓大道因有海南師范學(xué)院，海師附中，海南中學(xué)等海南名樓而格外引人注目。該板塊 中國 最大管理資源中心 第 10 頁 共 51 頁 的休閑娛樂業(yè)也發(fā)達(dá)，?？趭蕵方缱罡咚降闹袊羌岸嗉抑杷囸^都聚集在此。合肥、長沙、南昌、西安都出現(xiàn)了這個現(xiàn)象。截至 2002 年底，處置工作初見成效，全省共有 444 宗“爛尾 樓”工程申報了處置方案，涉及原報建面積 1339 萬平方米，占“爛尾樓”工程總量的 83%；已有 214 宗、 萬平方米的工程復(fù)工續(xù)建，占總量的 37%，其中 萬平方米已竣工。 郵政 ：?？卩]政可與全國 31 個省、市的愈萬個儲蓄網(wǎng)點辦理通存通 中國 最大管理資源中心 第 6 頁 共 51 頁 兌業(yè)務(wù)。戶籍人口中非農(nóng)業(yè)人口 萬人，農(nóng)業(yè)人口 萬人。 二、項目模式與合作方式 中國 最大管理資源中心 第 3 頁 共 51 頁 本項目由本公司獨資開發(fā)，項目的經(jīng)營方式為：住宅部分全部銷售。 由上面所列數(shù)據(jù)可分析：本項目住宅部分利潤總額較大，投資利潤率也較高，其全部投資和 自有資金投資內(nèi)部收益率均大大超出行業(yè)的基準(zhǔn)收益率 8%，累計盈余資金較多，因此，住宅部分經(jīng)濟效益較好，方案可行。海口市現(xiàn)有海南、南方兩家基地航空公司。主要景點有瓊州大地震遺址 (海底村莊 )、石山火山群地質(zhì)公園、東山湖熱帶野生動 物園、東寨港紅樹林國家級自然保護區(qū)、玉龍泉國家森林公園、西海岸帶狀公園、熱帶海洋世界、萬綠園、熱帶森林博覽園等。 2000 年至 2020 年，全省商品房竣工面積為 萬平方米，而同期銷售面積達(dá)到 萬平方米。 2000— 2020 年以來瓊山區(qū)共有在售樓盤 108 個，占全市總數(shù)的 %；其中 2020 年商品房銷售面積為 萬平方米，瓊山區(qū)就占有了 32 萬平方米。樓盤的價格也有很大的差別，既有高達(dá)每平方 3000 多元的高檔住宅，更有大量每平方米 1500 元左右的平價盤，能滿足不同買家的需要。?？诠财嚹险镜脑O(shè)立，更是加強了?？谂c省內(nèi)各市縣的交流。其調(diào)查結(jié)論主要有兩方面： 1)問卷調(diào)查結(jié)論： A. 42%的受訪者的住房戶型是二房，而接近 70%的受訪者的住房面積在 90 平方米左右，同時，有 %的受訪者的住房是單位的福利 中國 最大管理資源中心 第 13 頁 共 51 頁 分房，有 72%的受訪者表示將要購房用于自住。他們已經(jīng)認(rèn)識到，現(xiàn)在?？诘姆康禺a(chǎn)市場已經(jīng)從賣方市場到了買方市場，只要手中有錢就不怕買不到好房子，所以他們在選擇樓房的時候會更為謹(jǐn)慎。自有品牌礦泉水入戶，讓您享受自然與健康。 4．結(jié)論 迎賓大道的即將完工開通，無疑是最佳的賣點；海南師范學(xué)院、海南中學(xué)的人文環(huán)境，則為周邊環(huán)境增色不少，名項完善的生活配套設(shè)施，造就了一個良好的居住環(huán)境。所以，該地塊附近交通十分便利這也是本項目的一大優(yōu)勢。但是，他們在建造成本方面與小區(qū)的配套方面，都需要投入大量的資金。當(dāng)然，上述的這些概念，并不是什么新的概念，它們已經(jīng)是 被社會上的人所能接受，但它們并沒有說過時了，他們恰恰是現(xiàn)在人們所向往的。本項目在交通、升值空間等方面具有極大的優(yōu)勢，如果再加上合理的規(guī)劃， 那將為該路段添上一道亮麗的風(fēng)景。對于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本小區(qū)要求要達(dá)到國家的優(yōu)良水平， 中國 最大管理資源中心 第 28 頁 共 51 頁 這也是本小區(qū)敢于向購房者提出的“三項承諾”的信心標(biāo)志。 三．項目開發(fā)建設(shè)方案 1．建設(shè)方式 采用搭接式的施工方法，采用分開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程 監(jiān)理，有效的控制項目的工期、成本、質(zhì)量，使到所建的住宅小區(qū)盡可能價廉物美。 出租市場前景無限 由于本項目的地理位置較為優(yōu)越，周邊流動人口較多，房屋出租市場極為活躍，因此，我們與海口市內(nèi)大型中介公司聯(lián)合推出“包租、代租，保證年投資回報率 5%—— 6%”的房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)，如包租可先提前返還一年租金。在首次展銷會的前十五天，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并開始接受內(nèi)部認(rèn)購，到十五天后才正式公開發(fā)售，這一做法給市場造成懸念，開成發(fā)展商惜售的市場形象，若能有效地和現(xiàn)場人氣的積聚配合起來，相信會取得更好的效果。 a)軟性廣告選題建議： 選擇《海南日報》作為主要的報紙媒介，配以《海南特區(qū)報》為輔助的報紙媒介。 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。 人員流動量大，易擴大知名度。 （時間： 2020 年 6 月 —— 2020 年 5 月） 主要工作包括：三個單元的土建工程、項目裝修工程、綠化工程、項目工程驗收、項目交付使用。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一個方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使項目順利開發(fā)。第一，本小區(qū)導(dǎo)入最新的家居智能化的設(shè)置，而且這處智能化的設(shè)施在 3—— 5 年內(nèi)不落后，第二，建筑規(guī)劃符合當(dāng)今時代的潮流；第三，建筑的選材用料，要大量運用環(huán)保型、國家推行的新型材料；第四，服務(wù)意識的超前化，包括物業(yè)管理工作的前期介入，小區(qū)配套 設(shè)施的配置等，都要從“更好地為日后的住戶著想”為出發(fā)點。針對可比樓盤在銷售過程中所體現(xiàn)的本地段樓市動態(tài)，采用市場比較法確定銷售價格。所以，我們的樓盤也要設(shè)計小單位的戶型。唯有海南師范學(xué)院集歷史、文化、自然景觀為一體的有標(biāo)志性的 景點，給本地段添了一張王牌。 （ 2）景觀綜述： 從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度來看，西、北二個方向的景面都不理想，因為都被新的或舊的建筑物擋住。商場建筑風(fēng)格為后現(xiàn)代坡頂建筑立面層次分明、色彩豐富、莊重大氣。 ：該樓盤占地 12 萬平米，規(guī)模較大，規(guī)劃合理，小區(qū)綠化率較高，環(huán)境好，且附近生活配套完善，所以能吸引較多的顧客。