【正文】 元左右的家庭為主。針對(duì)可比樓盤在銷售過程中所體現(xiàn)的本地段樓市動(dòng)態(tài)，采用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格。同時(shí)也從發(fā)展商的角度出發(fā)，總開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸收其他發(fā)展商的優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)，務(wù)求把小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)做的更好，所以，鴻禾小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要達(dá)到什么機(jī)關(guān)報(bào)目標(biāo)，還得回到前面做的市場(chǎng)定位部分，具體如下： “綠色 —— 時(shí)尚 —— 健康”為主題的生態(tài)住宅小區(qū)。第一，本小區(qū)導(dǎo)入最新的家居智能化的設(shè)置，而且這處智能化的設(shè)施在 3—— 5 年內(nèi)不落后，第二，建筑規(guī)劃符合當(dāng)今時(shí)代的潮流；第三，建筑的選材用料，要大量運(yùn)用環(huán)保型、國(guó)家推行的新型材料；第四，服務(wù)意識(shí)的超前化，包括物業(yè)管理工作的前期介入，小區(qū)配套 設(shè)施的配置等，都要從“更好地為日后的住戶著想”為出發(fā)點(diǎn)。對(duì)于 這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不公是本小區(qū)追求的一個(gè)目標(biāo)，同時(shí)也是其發(fā)展商想方設(shè)計(jì)要達(dá)到的目標(biāo)。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一個(gè)方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。首先完成樣板樓展示工程，同時(shí)開發(fā)地城南面的兩個(gè)單元、部分綠化與一些配套設(shè)施。 （時(shí)間： 2020 年 6 月 —— 2020 年 5 月） 主要工作包括：三個(gè)單元的土建工程、項(xiàng)目裝修工程、綠化工程、項(xiàng)目工程驗(yàn)收、項(xiàng)目交付使用。所以，我們不忽略 中國(guó) 最大管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 51 頁(yè) 這一點(diǎn)，抓住我們地塊臨近海南師范學(xué)院、海南中學(xué)這一有利因素。 人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。 中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場(chǎng)人氣，由此而形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造更為有利條件。廣告畫面力求簡(jiǎn)潔吸引、既要展現(xiàn)青春時(shí)尚，又要體現(xiàn) 中國(guó) 最大管理資源中心 第 36 頁(yè) 共 51 頁(yè) 大都市形象。 a)軟性廣告選題建議： 選擇《海南日?qǐng)?bào)》作為主要的報(bào)紙媒介，配以《海南特區(qū)報(bào)》為輔助的報(bào)紙媒介。室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)要注意設(shè)計(jì)風(fēng)格體現(xiàn)“時(shí)尚化、精品化、智能化” 在促銷的過程中，給出一些噱頭來吸引消費(fèi)者，例如“開盤特惠房產(chǎn)十套：額外 折優(yōu)惠，并免收 1 年物業(yè)管理費(fèi)用”等促銷優(yōu)惠政策。在首次展銷會(huì)的前十五天，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并開始接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，到十五天后才正式公開發(fā)售，這一做法給市場(chǎng)造成懸念，開成發(fā)展商惜售的市場(chǎng)形象，若能有效地和現(xiàn)場(chǎng)人氣的積聚配合起來，相信會(huì)取得更好的效果。 理由： 迎賓大道為?？谥鞲傻溃爸袊?guó)城娛樂城”作為?？谧畲髪蕵穲?chǎng)所，同時(shí)也是該路段的標(biāo)志性建筑。 出租市場(chǎng)前景無限 由于本項(xiàng)目的地理位置較為優(yōu)越，周邊流動(dòng)人口較多，房屋出租市場(chǎng)極為活躍，因此，我們與?？谑袃?nèi)大型中介公司聯(lián)合推出“包租、代租，保證年投資回報(bào)率 5%—— 6%”的房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)，如包租可先提前返還一年租金。 。 三．項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案 1．建設(shè)方式 采用搭接式的施工方法，采用分開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程 監(jiān)理，有效的控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量，使到所建的住宅小區(qū)盡可能價(jià)廉物美。 住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用 了現(xiàn)代風(fēng)格的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和變異性，外立面采用淺色調(diào)，給人以清新的感覺。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本小區(qū)要求要達(dá)到國(guó)家的優(yōu)良水平， 中國(guó) 最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 51 頁(yè) 這也是本小區(qū)敢于向購(gòu)房者提出的“三項(xiàng)承諾”的信心標(biāo)志。 上面所述的本小區(qū)的總體目標(biāo)定位，當(dāng)然還有其它的目標(biāo)，但總的說來，本小區(qū)是向著“最適合人居住環(huán)境“的目標(biāo)前進(jìn)。本項(xiàng)目在交通、升值空間等方面具有極大的優(yōu)勢(shì)，如果再加上合理的規(guī)劃， 那將為該路段添上一道亮麗的風(fēng)景。在此基礎(chǔ)上，并且進(jìn)行了仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查研究，根據(jù)對(duì)迎賓大道、南海大道附近樓盤如匯隆廣場(chǎng)、皇家花園、錦上花等的調(diào)查，比較，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)樓盤都是走中檔路線，售價(jià)集中在 1700 左右。當(dāng)然，上述的這些概念，并不是什么新的概念，它們已經(jīng)是 被社會(huì)上的人所能接受，但它們并沒有說過時(shí)了，他們恰恰是現(xiàn)在人們所向往的。根據(jù)我們前面的市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在迎賓大道與南海大道這一帶，小面積單位的房子比較好賣，原因是這里交通 方便，而且靠邊海南師范學(xué)院，買入這些房子，可以自住，也可以出租。但是，他們?cè)诮ㄔ斐杀痉矫媾c小區(qū)的配套方面，都需要投入大量的資金。所以，本志塊所處地段文化氣氛濃厚，對(duì)于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長(zhǎng)來說，無疑是最佳的選擇。所以，該地塊附近交通十分便利這也是本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)。雖然從目前的情況來看較為雜、亂、臟，但是從未來的一年后，隨著酒店的工程竣工后，大量的綠化與公共設(shè)施完善后，該方向是本小區(qū)最為直觀觀賞五星級(jí)酒店夜景的朝向，同時(shí)也是樓與樓之間間距最遠(yuǎn)的方向。 4．結(jié)論 迎賓大道的即將完工開通，無疑是最佳的賣點(diǎn)；海南師范學(xué)院、海南中學(xué)的人文環(huán)境，則為周邊環(huán)境增色不少，名項(xiàng)完善的生活配套設(shè)施，造就了一個(gè)良好的居住環(huán)境。小區(qū)園林由名家設(shè)計(jì)，專業(yè)園林單位施工。自有品牌礦泉水入戶，讓您享受自然與健康。售介均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，在本地段算是高檔樓盤，銷售對(duì)象為一些中高收入的人士，其中包括一些投資者。他們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在?？诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣方市場(chǎng)到了買方市場(chǎng)，只要手中有錢就不怕買不到好房子，所以他們?cè)谶x擇樓房的時(shí)候會(huì)更為謹(jǐn)慎。 26%的受訪者是行政事業(yè)干部，而大的部分，占總體的 31%的受訪者表示有特 殊的職位。其調(diào)查結(jié)論主要有兩方面： 1)問卷調(diào)查結(jié)論： A. 42%的受訪者的住房戶型是二房，而接近 70%的受訪者的住房面積在 90 平方米左右，同時(shí)，有 %的受訪者的住房是單位的福利 中國(guó) 最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 51 頁(yè) 分房，有 72%的受訪者表示將要購(gòu)房用于自住。濃郁的文化氣息陶冶了居民的情操。?？诠财嚹险镜脑O(shè)立，更是加強(qiáng)了?？谂c省內(nèi)各市縣的交流。該地塊附近交通極為便利，本地塊附近本來就是人流密 集居住區(qū)，附近的各種生活配套設(shè)施十分完善。樓盤的價(jià)格也有很大的差別，既有高達(dá)每平方 3000 多元的高檔住宅，更有大量每平方米 1500 元左右的平價(jià)盤，能滿足不同買家的需要。 該板塊各類生活配套完善，居民生活極為方便。 2000— 2020 年以來瓊山區(qū)共有在售樓盤 108 個(gè)，占全市總數(shù)的 %；其中 2020 年商品房銷售面積為 萬平方米，瓊山區(qū)就占有了 32 萬平方米。 2020 年我省房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng) ％，高于全?。サ脑鏊伲尸F(xiàn)出拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 2000 年至 2020 年，全省商品房竣工面積為 萬平方米，而同期銷售面積達(dá)到 萬平方米。 （ 1）房地產(chǎn)歷史回顧 中國(guó) 最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 51 頁(yè) 提起海南的房地產(chǎn)，人們馬上就聯(lián)想到 20 世紀(jì) 90 年代初海南房地產(chǎn)泡沫時(shí)代：原報(bào)建筑面積 1600 多萬平方 米，積壓空置商品房 700 多萬平方米，閑置土地 18000 多公頃，沉淀資金 800 億元人民幣。主要景點(diǎn)有瓊州大地震遺址 (海底村莊 )、石山火山群地質(zhì)公園、東山湖熱帶野生動(dòng) 物園、東寨港紅樹林國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、玉龍泉國(guó)家森林公園、西海岸帶狀公園、熱帶海洋世界、萬綠園、熱帶森林博覽園等。 供水?？谌展┧芰σ堰_(dá) 80 萬噸，水資源充足。?？谑鞋F(xiàn)有海南、南方兩家基地航空公司。 面積海口市陸地規(guī)劃總面積 平方公里，其中農(nóng)業(yè)用地 1756 平方公里，建設(shè)用地 363 平方公里，未利用土地 153 平方公里；海域面積 830平方公里，海岸線 131 公里。 由上面所列數(shù)據(jù)可分析：本項(xiàng)目住宅部分利潤(rùn)總額較大，投資利潤(rùn)率也較高，其全部投資和 自有資金投資內(nèi)部收益率均大大超出行業(yè)的基準(zhǔn)收益率 8%，累計(jì)盈余資金較多，因此，住宅部分經(jīng)濟(jì)效益較好，方案可行。?？凇皣?guó)用（ 2002）第 01— 01895 號(hào)”由海南天鴻實(shí)業(yè)投資有限公司投得，總地價(jià)為 144萬元。 二、項(xiàng)目模式與合作方式 中國(guó) 最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 51 頁(yè) 本項(xiàng)目由本公司獨(dú)資開發(fā)，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式為：住宅部分全部銷售。?？谑刑幱谌A南經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的前沿位置，毗鄰港澳臺(tái)、東南亞，是連接大陸本土和東南亞的樞紐，對(duì)發(fā)展華南經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域合作和外向型經(jīng)濟(jì)有著得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。戶籍人口中非農(nóng)業(yè)人口 萬人，農(nóng)業(yè)人口 萬人。 海港：海口市現(xiàn)有秀英港、新港兩個(gè)主要港口，萬噸級(jí)泊位 2 個(gè)，千噸級(jí)泊位 18 個(gè)，開通到廣州、北海、湛江、海安和越南下龍灣等城市的定期客運(yùn)航線，以及通往新加坡、香港、深圳等城市的不定期客運(yùn)航線；貨運(yùn)可直接通往國(guó)內(nèi)沿海沿江各主要城市，并可通往新加坡、日本、和香港等國(guó)家與地區(qū)。 郵政 ：?？卩]政可與全國(guó) 31 個(gè)省、市的愈萬個(gè)儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)辦理通存通 中國(guó) 最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 51 頁(yè) 兌業(yè)務(wù)。 2020 年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額 億元，本外幣各項(xiàng)貸款余額 億元。截至 2002 年底，處置工作初見成效，全省共有 444 宗“爛尾 樓”工程申報(bào)了處置方案，涉及原報(bào)建面積 1339 萬平方米，占“爛尾樓”工程總量的 83%；已有 214 宗、 萬平方米的工程復(fù)工續(xù)建，占總量的 37%，其中 萬平方米已竣工。房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng)。合肥、長(zhǎng)沙、南昌、西安都出現(xiàn)了這個(gè)現(xiàn)象。而通向東邊的路包括紅城湖路，則將該板塊和府城、海府大道連接起來。該板塊 中國(guó) 最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 51 頁(yè) 的休閑娛樂業(yè)也發(fā)達(dá)，海口娛樂界最高水平的中國(guó)城及多家知名茶藝館都聚集在此。經(jīng)過多方面的努力，最終確定了這個(gè)離機(jī)場(chǎng)距離最近、居民人口眾多、土地量充沛、與?？谑兄行木嚯x適中的瓊山區(qū) ,作為南拓的主要對(duì)象。其中迎賓大道因有海南師范學(xué)院，海師附中，海南中學(xué)等海南名樓而格外引人注目。南站不僅僅使交通得到改善，更重要的是匯集了人氣，對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)，尤其商業(yè)有著積極的作用。南海大道上具有發(fā)展品牌餐飲一條街、汽車專賣、家私建材市場(chǎng)、旅游購(gòu)物商城的廣闊前景，都是商家的必爭(zhēng)之地。 C. 42%的受訪者選擇小高層住宅， 28%的受訪者選擇高層住宅，而選擇多層住宅的受訪者只占 30%左右，這說明市面上喜歡多層住宅的市民所占的比例已逐漸下降。 再次，是物業(yè)管理工作方面：對(duì)于這方面，我們收到的不只是我們所提出問題的答案，而且聆聽到受訪者的真心話，同時(shí)，這也恰恰反映出人們對(duì)物業(yè)管理這個(gè)問題的態(tài)度，受訪者們表示，現(xiàn)在在海口市，沒有多少個(gè)物業(yè)管理公司是做得好，不是承諾不能兌現(xiàn)就是服務(wù)跟不上，更別談什么社區(qū)文化了。四季華庭的景觀設(shè)計(jì)，則以精紗絕倫的構(gòu)想，全面呈示四季的季相變化。 2)耀江花園 市場(chǎng)地位：該項(xiàng)目位于?？谑泻５侣飞希喑鞘兄鞲傻篮？谑凶罘比A的迎賓大道約 120 米，鬧中取靜。外圍 200 米的商業(yè)裙樓，日臻完善的商業(yè)氛圍，同步滿足您的日常生活所需。擁有超過一百多個(gè)車位的大型停車場(chǎng)，商場(chǎng)首層層高七米，可以改做兩層經(jīng)營(yíng)，多得一倍使用面積；該項(xiàng)目主要的購(gòu)買對(duì)象為一些收入較高的