【導讀】東接“永安大世界”，距迎賓大道300米，與海南師范學院隔路相。南海大道400米，與“海南師范學院學生公寓”相鄰。市規(guī)劃局已經(jīng)批準了該項目的建設用地，并給出了紅線與規(guī)劃設。計要點，本地塊目前已經(jīng)拆遷完畢。該地塊實際已滿足“五通”條件。本項目由本公司獨資開發(fā)，項目的經(jīng)營方式為：住宅部分全部銷售。向銀行借貸400萬元。經(jīng)分析研究，本項目主要經(jīng)濟指標是：。住宅部分利潤總額為400萬元，稅后利潤。住宅全部投資的稅前凈現(xiàn)值萬元，內(nèi)部收益。1988年海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)，?？谑谐蔀楹Ｄ鲜∈　?，是全省政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，交通郵電樞紐。東面與文昌市相鄰，南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。人口2020年底，海口市常住。28℃左右，最低平均氣溫18℃左右。共開通航線228條，其中國內(nèi)航線221，國際航。線7條，日進出航班150多架。線，設計輸送能力為年輸送貨物1100萬噸、開行旅客列車9對。站是粵海鐵路和海南省境內(nèi)第一大客運站，位于?？谑袨I海大道西端，

　　

【正文】 新的感覺。 中國 最大管理資源中心 第 29 頁 共 51 頁 二、項目投資經(jīng)營方案 1．投資組合方式 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，像本項目總投資（含貸款建設期利息）為 萬元，整個建設經(jīng)營期為 18 個月，是一個建設周期中等，資金投入量大的建設項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一個方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。 本項目開發(fā)投資的資金來源有二個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款 、三是銷售房收入用于投資。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關的稅費后用于投資，初步估算按銷售收入的 25%計算，從有銷售收入月開始，建設經(jīng)營期的最后 3 個月不需桉銷售收入的 25%計算，因此，還缺少資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計 800 萬元，自有資金 300 萬元，占總投資的%，銷售收入再投入用于投資合計 100 萬元，另需貸款額合計 400萬元。 2．資金運作方式 在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權轉讓金和前期工程費；在獲得土地使用權后，可將其向銀 行或金融機構抵押貸款，用于地上建筑物建設；當住宅樓建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。 3．項目經(jīng)營方案 本項目因全部為住宅，所以在經(jīng)營中采取的是全部銷售的方針，采用這樣的經(jīng)營模式的原因是：第一、本公司實力存在一定的壓力，急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤；第二、本項目的住宅部分 中國 最大管理資源中心 第 30 頁 共 51 頁 70%完成銷售已基本收加建設總投資，可還清大部分甚至所有的貸款。 三．項目開發(fā)建設方案 1．建設方式 采用搭接式的施工方法，采用分開招標方式選擇施工單位，并聘請工程 監(jiān)理，有效的控制項目的工期、成本、質量，使到所建的住宅小區(qū)盡可能價廉物美。 2．開發(fā)方案設想與分析 考慮到本項目的市場推廣計劃及小區(qū)成片建設的需要，擬將整個項目分為一次性進行開發(fā)。首先完成樣板樓展示工程，同時開發(fā)地城南面的兩個單元、部分綠化與一些配套設施。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家感受到基本的公共設施與精裝修樣板房。本期重點要求在于作好防護工作，確保已完成的工程與人員的出入的安全工作，通過綠化帶進行隔離，盡量減低人們的理威脅感。本期推出的樓盤售價不家太高，以略高于成本價的價格即可，志在 吸引買家，樹立小區(qū)的形象，創(chuàng)立小區(qū)的知名度，為以后提高售價作好準備，也就是是說，采用低開高走的策略。最后再開發(fā)第三單元，這時，小區(qū)已基本成型，配套設施已經(jīng)基本成熟，“人氣”聚集，此時，樓盤價格可提高一個檔次，這時，也是獲取較大利潤的時機。 3．建設進度 （ 1）有關開程計劃的說明 本項目計劃從 2002 年 12 月開始進行前期工程，總工期 18 個月，整個工程分兩期開發(fā)。 。（時間： 2002 年 12 月 —— 2020 年 5 月） 主要工作包括市場調(diào)查、項目開發(fā)、營銷方案策劃、初步可行性分析、規(guī)劃、建筑、建筑施工設計、 項目報建、拆遷征地及辦理土地出讓 中國 最大管理資源中心 第 31 頁 共 51 頁 合同和土地使用證。 （時間： 2020 年 6 月 —— 2020 年 5 月） 主要工作包括：三個單元的土建工程、項目裝修工程、綠化工程、項目工程驗收、項目交付使用。 四、項目營銷方案 1．賣點策劃 項目規(guī)劃完美，棲身于逾萬平方米的大型社區(qū)內(nèi)，與五星級酒店同一個小區(qū)，大型的會所、優(yōu)美的綠化花園上住房更多的休閑空間。 各種配套設施應有盡有，交通便捷，令你生活更自如。 項目周邊的地段都是人口密集的居住區(qū)，各種生活配套完善，一項目的建設，配套建了更多的設施，為本地段營造良好的居住氛圍起 到了畫龍點晴的作用。 七成二十五年按揭，三個月分期付首付 為降低置業(yè)者購房的門欄，方便一些月薪收入較高而且穩(wěn)定、但暫時沒有較多儲蓄的年輕人購房，我們項目實行三個月分期付首付的方式。購房者只要要三個月交清三成的首付款，即可入住，以后實行七成按揭付款。 出租市場前景無限 由于本項目的地理位置較為優(yōu)越，周邊流動人口較多，房屋出租市場極為活躍，因此，我們與海口市內(nèi)大型中介公司聯(lián)合推出“包租、代租，保證年投資回報率 5%—— 6%”的房地產(chǎn)出租業(yè)務，如包租可先提前返還一年租金。 名校效應、升值無限 現(xiàn)在的買房人越 來越精明，除了地段、價格、戶型等必備因素外，子女將來接受怎樣的教育，也成為他們頭疼的事情。所以，我們不忽略 中國 最大管理資源中心 第 32 頁 共 51 頁 這一點，抓住我們地塊臨近海南師范學院、海南中學這一有利因素。 戶型設計新穎、實用 由于?？诮?jīng)過當年房地產(chǎn)泡沫時代，目前海口市場在售的大部分小戶型多數(shù)是當年的半拉子寫字樓、酒店或大戶型改造的，在戶型設計與改造上存在很多不合理與隱患，多數(shù)體現(xiàn)在沒有陽臺，衛(wèi)生間廚房都是沒有采光的，所以在?？诜康禺a(chǎn)市場上極缺少新建并設計合理的小戶型樓盤。而本項目就是針對這個契機，設計出時尚、標準、實用的一房一廳一廚一衛(wèi)一陽 臺，并無暗房的精品小戶型。相信就憑這個獨一無二的精品小戶型會使我們的樓盤的成功銷售取得事半功倍的效果。 物業(yè)管理的前期介入 優(yōu)質的物業(yè)管理服務是“項目”立足于競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場的必要條件，而物業(yè)公司的前期介入，一來可以大大增加買家的購買信心；二來可以提供一些必需的家政服務，從而大大方便了業(yè)主；第三，更重要的是物業(yè)管理公司的前期介入能為本項目的規(guī)劃設計等工作提供專業(yè)的指導，這更利于本項的銷售和管理。 五．營銷策略 項目在各銷售期分別實施不同的營銷策略，詳情如下： ： 我司建議售樓處設在 主干道附近的“中國城娛樂城”大廳里，裝飾成為帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。 理由： 迎賓大道為?？谥鞲傻?，“中國城娛樂城”作為?？谧畲髪蕵穲鏊瑫r也是該路段的標志性建筑。該娛樂城人員層次較高，有較大的客源潛力。 人員流動量大，易擴大知名度。 中國 最大管理資源中心 第 33 頁 共 51 頁 交通動線發(fā)達，方便客戶咨詢。 缺點：投入費用高。 本案操作由期房開始，建議將本案操作分為三個階段： 第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。 以“個性生活方式，大眾化價格”推出市場，從而吸引更多的購買者，匯聚人氣，樹 立品牌，為二期的銷售打下堅實的基礎。 大力宣傳，樹立品牌。在首次展銷會的前十五天，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并開始接受內(nèi)部認購，到十五天后才正式公開發(fā)售，這一做法給市場造成懸念，開成發(fā)展商惜售的市場形象，若能有效地和現(xiàn)場人氣的積聚配合起來，相信會取得更好的效果。 理由： 本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。 中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關鍵在于前期能否建立市場人氣，引起市場轟動。在此階段應注意前期 的價格制定 ,要求與整體結合，為中、后期的操作做好鋪墊。 第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤。 展銷會開展期間，邀請一些大型房地產(chǎn)中介公司與政府相關部門領導親臨現(xiàn)場觀摩指導，為樓盤的銷售助興與擴大知名度 制造旺銷搶購氛圍： ：把銷控表填充得滿一些，讓客戶感覺該項目賣得好 中國 最大管理資源中心 第 34 頁 共 51 頁 ，保持銷售現(xiàn)場人氣。 在售樓處不斷地播放廣告錄像；請來合同公證處、保險機構、銀行按揭處有關人員現(xiàn)場辦公，使現(xiàn)場氣 氛變得更熱鬧。 樣板房的設置一定要舒適別致 ,給人以舒適像回到家的感覺。室內(nèi)設計時要注意設計風格體現(xiàn)“時尚化、精品化、智能化” 在促銷的過程中，給出一些噱頭來吸引消費者，例如“開盤特惠房產(chǎn)十套：額外 折優(yōu)惠，并免收 1 年物業(yè)管理費用”等促銷優(yōu)惠政策。 理由： 第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。 第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。 舊業(yè)主介紹的 新業(yè)主購房，可獲得現(xiàn)金獎勵或等值的管理費。 3．銷售方式 首次推出以現(xiàn)場展銷會為主要手段，強勢展銷會時再配以盤外展銷會，如在?？诜康禺a(chǎn)交易市場、明珠廣場等人流昊大的地點設看樓專車上落點，方便客戶天現(xiàn)場參觀 4．付款方式 一次性付款：折扣： 95%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內(nèi)）95%（含定金）辦理產(chǎn)權證后七天內(nèi)： 5%； 分期付款：折扣： 97%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內(nèi)） 50%（含定金）主體 中國 最大管理資源中心 第 35 頁 共 51 頁 封體： 30%交付房屋： 15%；辦理產(chǎn)權證后七天內(nèi)： 5%； 按揭付款：折扣： 99%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內(nèi)） 30%（含定金）； 免息分期按揭付款：折扣： 100%；定金： 5000元；簽約（下定五日內(nèi)） 10%（含定金），三個月內(nèi)補足 30%（含定金）； 5．促銷手段 1)廣告 A．廣告媒體 A)售樓書： 售樓書是有關物業(yè)的較為詳細的介紹材料。在項目未完成前，買家如要了解物業(yè)情況，很大程度上需要依靠售樓書，而售樓書本身是給客戶的第一印象，所以包裝設計及素質很重要；便樓書用不著過分追求高檔次，應注意其說服力，精致而完善。 B)廣告推廣： 第一階段：目前不宜做大型 的廣告推廣，只適于一些小篇幅地樹立想象類地系列軟性報道，然后，逐漸增強報道力度，在正式開盤與樣板間完成前推出一系列地硬廣告，以“鴻禾生活談”形成第一階段。 a)軟性廣告選題建議： 選擇《海南日報》作為主要的報紙媒介，配以《海南特區(qū)報》為輔助的報紙媒介。在報紙上討論“?？谟e大道新區(qū)改造規(guī)模的形成，對周邊居住生活地影響”；“中國城是否成為迎賓大道上的最大商業(yè)中心，是否帶動該地區(qū)的價值升值”；“鴻禾中國城公寓將成為海口學府板塊中的一個最大的受益者” b)硬性廣告： 選擇《海南日報》作為主要的報紙媒介，配以《海南 特區(qū)報》為輔助的報紙媒介。廣告畫面力求簡潔吸引、既要展現(xiàn)青春時尚，又要體現(xiàn) 中國 最大管理資源中心 第 36 頁 共 51 頁 大都市形象。廣告方案要形象生動，語言輕松活潑，使人看后難以忘懷。 廣告投放時間：為星期二（榜眼）、星期五（二分之一版）、星期六（二分之一版）三天分別以不同的版面投放。 c)戶外廣告： 制作一些戶外廣告：如車廂廣告、燈箱廣告以及車站廣告牌，廣告牌均以醒目的標語、美麗圖案向消費者展示項目的重要賣點 第二階段：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領下，分期展現(xiàn)戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質，