【導(dǎo)讀】東接“永安大世界”，距迎賓大道300米，與海南師范學(xué)院隔路相。南海大道400米，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”相鄰。市規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)。計(jì)要點(diǎn)，本地塊目前已經(jīng)拆遷完畢。該地塊實(shí)際已滿(mǎn)足“五通”條件。本項(xiàng)目由本公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式為：住宅部分全部銷(xiāo)售。向銀行借貸400萬(wàn)元。經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是：。住宅部分利潤(rùn)總額為400萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)。住宅全部投資的稅前凈現(xiàn)值萬(wàn)元，內(nèi)部收益。1988年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，海口市成為海南省省。會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，交通郵電樞紐。東面與文昌市相鄰，南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。人口2020年底，?？谑谐Ｗ　?8℃左右，最低平均氣溫18℃左右。共開(kāi)通航線228條，其中國(guó)內(nèi)航線221，國(guó)際航。線7條，日進(jìn)出航班150多架。線，設(shè)計(jì)輸送能力為年輸送貨物1100萬(wàn)噸、開(kāi)行旅客列車(chē)9對(duì)。站是粵海鐵路和海南省境內(nèi)第一大客運(yùn)站，位于?？谑袨I海大道西端，

　　

【正文】 新的感覺(jué)。 中國(guó) 最大管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 51 頁(yè) 二、項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案 1．投資組合方式 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開(kāi)發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，像本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 萬(wàn)元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 18 個(gè)月，是一個(gè)建設(shè)周期中等，資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一個(gè)方面可相對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有二個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款 、三是銷(xiāo)售房收入用于投資。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷(xiāo)售收入扣除與銷(xiāo)售有關(guān)的稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷(xiāo)售收入的 25%計(jì)算，從有銷(xiāo)售收入月開(kāi)始，建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的最后 3 個(gè)月不需桉銷(xiāo)售收入的 25%計(jì)算，因此，還缺少資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì) 800 萬(wàn)元，自有資金 300 萬(wàn)元，占總投資的%，銷(xiāo)售收入再投入用于投資合計(jì) 100 萬(wàn)元，另需貸款額合計(jì) 400萬(wàn)元。 2．資金運(yùn)作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和前期工程費(fèi)；在獲得土地使用權(quán)后，可將其向銀 行或金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。 3．項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 本項(xiàng)目因全部為住宅，所以在經(jīng)營(yíng)中采取的是全部銷(xiāo)售的方針，采用這樣的經(jīng)營(yíng)模式的原因是：第一、本公司實(shí)力存在一定的壓力，急于把所有的可售面積一下銷(xiāo)售出去以獲取利潤(rùn)；第二、本項(xiàng)目的住宅部分 中國(guó) 最大管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 51 頁(yè) 70%完成銷(xiāo)售已基本收加建設(shè)總投資，可還清大部分甚至所有的貸款。 三．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案 1．建設(shè)方式 采用搭接式的施工方法，采用分開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程 監(jiān)理，有效的控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量，使到所建的住宅小區(qū)盡可能價(jià)廉物美。 2．開(kāi)發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為一次性進(jìn)行開(kāi)發(fā)。首先完成樣板樓展示工程，同時(shí)開(kāi)發(fā)地城南面的兩個(gè)單元、部分綠化與一些配套設(shè)施。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買(mǎi)家感受到基本的公共設(shè)施與精裝修樣板房。本期重點(diǎn)要求在于作好防護(hù)工作，確保已完成的工程與人員的出入的安全工作，通過(guò)綠化帶進(jìn)行隔離，盡量減低人們的理威脅感。本期推出的樓盤(pán)售價(jià)不家太高，以略高于成本價(jià)的價(jià)格即可，志在 吸引買(mǎi)家，樹(shù)立小區(qū)的形象，創(chuàng)立小區(qū)的知名度，為以后提高售價(jià)作好準(zhǔn)備，也就是是說(shuō)，采用低開(kāi)高走的策略。最后再開(kāi)發(fā)第三單元，這時(shí)，小區(qū)已基本成型，配套設(shè)施已經(jīng)基本成熟，“人氣”聚集，此時(shí)，樓盤(pán)價(jià)格可提高一個(gè)檔次，這時(shí)，也是獲取較大利潤(rùn)的時(shí)機(jī)。 3．建設(shè)進(jìn)度 （ 1）有關(guān)開(kāi)程計(jì)劃的說(shuō)明 本項(xiàng)目計(jì)劃從 2002 年 12 月開(kāi)始進(jìn)行前期工程，總工期 18 個(gè)月，整個(gè)工程分兩期開(kāi)發(fā)。 。（時(shí)間： 2002 年 12 月 —— 2020 年 5 月） 主要工作包括市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)方案策劃、初步可行性分析、規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)、 項(xiàng)目報(bào)建、拆遷征地及辦理土地出讓 中國(guó) 最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 51 頁(yè) 合同和土地使用證。 （時(shí)間： 2020 年 6 月 —— 2020 年 5 月） 主要工作包括：三個(gè)單元的土建工程、項(xiàng)目裝修工程、綠化工程、項(xiàng)目工程驗(yàn)收、項(xiàng)目交付使用。 四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 1．賣(mài)點(diǎn)策劃 項(xiàng)目規(guī)劃完美，棲身于逾萬(wàn)平方米的大型社區(qū)內(nèi)，與五星級(jí)酒店同一個(gè)小區(qū)，大型的會(huì)所、優(yōu)美的綠化花園上住房更多的休閑空間。 各種配套設(shè)施應(yīng)有盡有，交通便捷，令你生活更自如。 項(xiàng)目周邊的地段都是人口密集的居住區(qū)，各種生活配套完善，一項(xiàng)目的建設(shè)，配套建了更多的設(shè)施，為本地段營(yíng)造良好的居住氛圍起 到了畫(huà)龍點(diǎn)晴的作用。 七成二十五年按揭，三個(gè)月分期付首付 為降低置業(yè)者購(gòu)房的門(mén)欄，方便一些月薪收入較高而且穩(wěn)定、但暫時(shí)沒(méi)有較多儲(chǔ)蓄的年輕人購(gòu)房，我們項(xiàng)目實(shí)行三個(gè)月分期付首付的方式。購(gòu)房者只要要三個(gè)月交清三成的首付款，即可入住，以后實(shí)行七成按揭付款。 出租市場(chǎng)前景無(wú)限 由于本項(xiàng)目的地理位置較為優(yōu)越，周邊流動(dòng)人口較多，房屋出租市場(chǎng)極為活躍，因此，我們與海口市內(nèi)大型中介公司聯(lián)合推出“包租、代租，保證年投資回報(bào)率 5%—— 6%”的房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)，如包租可先提前返還一年租金。 名校效應(yīng)、升值無(wú)限 現(xiàn)在的買(mǎi)房人越 來(lái)越精明，除了地段、價(jià)格、戶(hù)型等必備因素外，子女將來(lái)接受怎樣的教育，也成為他們頭疼的事情。所以，我們不忽略 中國(guó) 最大管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 51 頁(yè) 這一點(diǎn)，抓住我們地塊臨近海南師范學(xué)院、海南中學(xué)這一有利因素。 戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎、實(shí)用 由于海口經(jīng)過(guò)當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫時(shí)代，目前?？谑袌?chǎng)在售的大部分小戶(hù)型多數(shù)是當(dāng)年的半拉子寫(xiě)字樓、酒店或大戶(hù)型改造的，在戶(hù)型設(shè)計(jì)與改造上存在很多不合理與隱患，多數(shù)體現(xiàn)在沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，衛(wèi)生間廚房都是沒(méi)有采光的，所以在?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上極缺少新建并設(shè)計(jì)合理的小戶(hù)型樓盤(pán)。而本項(xiàng)目就是針對(duì)這個(gè)契機(jī)，設(shè)計(jì)出時(shí)尚、標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)用的一房一廳一廚一衛(wèi)一陽(yáng) 臺(tái)，并無(wú)暗房的精品小戶(hù)型。相信就憑這個(gè)獨(dú)一無(wú)二的精品小戶(hù)型會(huì)使我們的樓盤(pán)的成功銷(xiāo)售取得事半功倍的效果。 物業(yè)管理的前期介入 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)是“項(xiàng)目”立足于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要條件，而物業(yè)公司的前期介入，一來(lái)可以大大增加買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)信心；二來(lái)可以提供一些必需的家政服務(wù)，從而大大方便了業(yè)主；第三，更重要的是物業(yè)管理公司的前期介入能為本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作提供專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo)，這更利于本項(xiàng)的銷(xiāo)售和管理。 五．營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目在各銷(xiāo)售期分別實(shí)施不同的營(yíng)銷(xiāo)策略，詳情如下： ： 我司建議售樓處設(shè)在 主干道附近的“中國(guó)城娛樂(lè)城”大廳里，裝飾成為帶有樓盤(pán)特色和文化的豪華售樓處。 理由： 迎賓大道為海口主干道，“中國(guó)城娛樂(lè)城”作為海口最大娛樂(lè)場(chǎng)所，同時(shí)也是該路段的標(biāo)志性建筑。該娛樂(lè)城人員層次較高，有較大的客源潛力。 人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。 中國(guó) 最大管理資源中心 第 33 頁(yè) 共 51 頁(yè) 交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，方便客戶(hù)咨詢(xún)。 缺點(diǎn)：投入費(fèi)用高。 本案操作由期房開(kāi)始，建議將本案操作分為三個(gè)階段： 第一階段：建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)沖擊，營(yíng)造樓盤(pán)品牌，回籠資金。 以“個(gè)性生活方式，大眾化價(jià)格”推出市場(chǎng)，從而吸引更多的購(gòu)買(mǎi)者，匯聚人氣，樹(shù) 立品牌，為二期的銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 大力宣傳，樹(shù)立品牌。在首次展銷(xiāo)會(huì)的前十五天，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并開(kāi)始接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，到十五天后才正式公開(kāi)發(fā)售，這一做法給市場(chǎng)造成懸念，開(kāi)成發(fā)展商惜售的市場(chǎng)形象，若能有效地和現(xiàn)場(chǎng)人氣的積聚配合起來(lái)，相信會(huì)取得更好的效果。 理由： 本案為同期開(kāi)發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對(duì)支持后期的開(kāi)發(fā)意義極其重大。 中、后期的銷(xiāo)售成功主要依賴(lài)于前期建立的良好市場(chǎng)人氣，由此而形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。在此階段應(yīng)注意前期 的價(jià)格制定 ,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。 第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對(duì)較高的利潤(rùn)。 展銷(xiāo)會(huì)開(kāi)展期間，邀請(qǐng)一些大型房地產(chǎn)中介公司與政府相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)親臨現(xiàn)場(chǎng)觀摩指導(dǎo)，為樓盤(pán)的銷(xiāo)售助興與擴(kuò)大知名度 制造旺銷(xiāo)搶購(gòu)氛圍： ：把銷(xiāo)控表填充得滿(mǎn)一些，讓客戶(hù)感覺(jué)該項(xiàng)目賣(mài)得好 中國(guó) 最大管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 51 頁(yè) ，保持銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)人氣。 在售樓處不斷地播放廣告錄像；請(qǐng)來(lái)合同公證處、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行按揭處有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)辦公，使現(xiàn)場(chǎng)氣 氛變得更熱鬧。 樣板房的設(shè)置一定要舒適別致 ,給人以舒適像回到家的感覺(jué)。室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)要注意設(shè)計(jì)風(fēng)格體現(xiàn)“時(shí)尚化、精品化、智能化” 在促銷(xiāo)的過(guò)程中，給出一些噱頭來(lái)吸引消費(fèi)者，例如“開(kāi)盤(pán)特惠房產(chǎn)十套：額外 折優(yōu)惠，并免收 1 年物業(yè)管理費(fèi)用”等促銷(xiāo)優(yōu)惠政策。 理由： 第三階段的銷(xiāo)售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤(pán)品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造更為有利條件。 第三階段：獲取最高利潤(rùn)，通過(guò)樓盤(pán)品牌將開(kāi)發(fā)商形象提高至更高層次。 舊業(yè)主介紹的 新業(yè)主購(gòu)房，可獲得現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)或等值的管理費(fèi)。 3．銷(xiāo)售方式 首次推出以現(xiàn)場(chǎng)展銷(xiāo)會(huì)為主要手段，強(qiáng)勢(shì)展銷(xiāo)會(huì)時(shí)再配以盤(pán)外展銷(xiāo)會(huì)，如在?？诜康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)、明珠廣場(chǎng)等人流昊大的地點(diǎn)設(shè)看樓專(zhuān)車(chē)上落點(diǎn)，方便客戶(hù)天現(xiàn)場(chǎng)參觀 4．付款方式 一次性付款：折扣： 95%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內(nèi)）95%（含定金）辦理產(chǎn)權(quán)證后七天內(nèi)： 5%； 分期付款：折扣： 97%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內(nèi)） 50%（含定金）主體 中國(guó) 最大管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 51 頁(yè) 封體： 30%交付房屋： 15%；辦理產(chǎn)權(quán)證后七天內(nèi)： 5%； 按揭付款：折扣： 99%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內(nèi)） 30%（含定金）； 免息分期按揭付款：折扣： 100%；定金： 5000元；簽約（下定五日內(nèi)） 10%（含定金），三個(gè)月內(nèi)補(bǔ)足 30%（含定金）； 5．促銷(xiāo)手段 1)廣告 A．廣告媒體 A)售樓書(shū)： 售樓書(shū)是有關(guān)物業(yè)的較為詳細(xì)的介紹材料。在項(xiàng)目未完成前，買(mǎi)家如要了解物業(yè)情況，很大程度上需要依靠售樓書(shū)，而售樓書(shū)本身是給客戶(hù)的第一印象，所以包裝設(shè)計(jì)及素質(zhì)很重要；便樓書(shū)用不著過(guò)分追求高檔次，應(yīng)注意其說(shuō)服力，精致而完善。 B)廣告推廣： 第一階段：目前不宜做大型 的廣告推廣，只適于一些小篇幅地樹(shù)立想象類(lèi)地系列軟性報(bào)道，然后，逐漸增強(qiáng)報(bào)道力度，在正式開(kāi)盤(pán)與樣板間完成前推出一系列地硬廣告，以“鴻禾生活談”形成第一階段。 a)軟性廣告選題建議： 選擇《海南日?qǐng)?bào)》作為主要的報(bào)紙媒介，配以《海南特區(qū)報(bào)》為輔助的報(bào)紙媒介。在報(bào)紙上討論“?？谟e大道新區(qū)改造規(guī)模的形成，對(duì)周邊居住生活地影響”；“中國(guó)城是否成為迎賓大道上的最大商業(yè)中心，是否帶動(dòng)該地區(qū)的價(jià)值升值”；“鴻禾中國(guó)城公寓將成為?？趯W(xué)府板塊中的一個(gè)最大的受益者” b)硬性廣告： 選擇《海南日?qǐng)?bào)》作為主要的報(bào)紙媒介，配以《海南 特區(qū)報(bào)》為輔助的報(bào)紙媒介。廣告畫(huà)面力求簡(jiǎn)潔吸引、既要展現(xiàn)青春時(shí)尚，又要體現(xiàn) 中國(guó) 最大管理資源中心 第 36 頁(yè) 共 51 頁(yè) 大都市形象。廣告方案要形象生動(dòng)，語(yǔ)言輕松活潑，使人看后難以忘懷。 廣告投放時(shí)間：為星期二（榜眼）、星期五（二分之一版）、星期六（二分之一版）三天分別以不同的版面投放。 c)戶(hù)外廣告： 制作一些戶(hù)外廣告：如車(chē)廂廣告、燈箱廣告以及車(chē)站廣告牌，廣告牌均以醒目的標(biāo)語(yǔ)、美麗圖案向消費(fèi)者展示項(xiàng)目的重要賣(mài)點(diǎn) 第二階段：進(jìn)入正式銷(xiāo)售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶(hù)型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，