【導(dǎo)讀】康城項(xiàng)目市場(chǎng)可行性報(bào)告。康城項(xiàng)目銷售形式部署及調(diào)整因素。本項(xiàng)目簡(jiǎn)稱“康城”，位于四川省樂(lè)山市新城區(qū)嘉興路，占地面積30左右畝。樂(lè)山古稱嘉州，是一座歷經(jīng)三千多年的中國(guó)古城，是全國(guó)99個(gè)國(guó)家級(jí)歷史文化。幅員面積825平方公里，總?cè)丝?，其中非農(nóng)人口22萬(wàn)。樂(lè)山市政府在2020年大力發(fā)展新城區(qū)，建造起樂(lè)山新世紀(jì)廣場(chǎng)，在政府大力。而在2020年匯得陽(yáng)光大廈與匯得陽(yáng)光美林苑一期都榮獲2020年樂(lè)山十佳優(yōu)秀樓盤大。突出賣點(diǎn)的園林式休閑小區(qū)將成功推出。這一新世紀(jì)廣場(chǎng)的正式落成，已經(jīng)將樂(lè)山新城區(qū)帶入

　　

【正文】 專門設(shè)計(jì)了多種靈活的付款方式，使畢業(yè)不久的在職大學(xué)生也能購(gòu)買。 ? 3）經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式 ? ①嘉州花城推出的住宅產(chǎn)品多層與電梯公寓兩種。 ? 多層平層建筑面積在 110~140平方米。這些設(shè)計(jì)都是樂(lè)山嘉州花城在銷售過(guò)程被證實(shí)最受歡迎的戶型。 ? 電梯公寓：全部設(shè)計(jì)以大環(huán)境、規(guī)劃為主，盡量減少公攤系數(shù)。 ? ②五星級(jí)的物業(yè)管理 ? 嘉州花城倡導(dǎo)物業(yè)管理，因此產(chǎn)生了樂(lè)山五星級(jí)的物業(yè)管理。整個(gè)社區(qū)因有良好安全管理而不設(shè)防盜網(wǎng)，小區(qū)都實(shí)行封閉式管理。社區(qū)內(nèi)建立了智能化管理，可實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)講可視、等多種便利服務(wù)。 ? （四）大盤在促銷上的成熟手法值得美林苑 康城借鑒 ? 充分發(fā)揮營(yíng)銷中心和示范單位的作用 ? 類似成都數(shù)盤的推廣手法，以上大型住宅項(xiàng)目均在入口處修建了寬敞、外形典雅的營(yíng)銷中心，作為項(xiàng)目形象展示的焦點(diǎn)。內(nèi)部空間布局則采用功能分區(qū)的形式，盡可能減少相互干擾，加上訓(xùn)練有素的售樓員，親和感的燈光、展板、照片，給客戶形成專業(yè)地產(chǎn)商的良好印象，容易產(chǎn)生信任感。示范單位的室內(nèi)裝修，營(yíng)造了極濃郁的居家氛圍，起到了有效的引導(dǎo)作用，激發(fā)了現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)樓者的購(gòu)買欲望。 ? 充分運(yùn)用現(xiàn)代廣告手法，不斷地完全項(xiàng)目形象 ? 無(wú)論在開(kāi)盤前的廣告預(yù)熱，還是銷售期間的廣告升溫，大盤都成功地運(yùn)用了多種廣告形式，將發(fā)展商所要釋放的信息有效地傳遞給目標(biāo)客戶。電視廣告、報(bào)紙的軟硬性廣告、戶外路牌廣告、主要路口的燈箱彩旗廣告以及發(fā)展商不斷推陳出新的售樓書(shū)，使得有意購(gòu)買者能較為全面地了解項(xiàng)目的整體形象，也逐漸地吸引了更多的潛在買家。 ? 及時(shí)收集市場(chǎng)的有效資訊 ? 樓盤都注重收集來(lái)訪客戶的資料。如祈福新村售樓人員在接待客戶時(shí)，請(qǐng)客戶填寫(xiě)意向選擇調(diào)查表，內(nèi)容涉及到購(gòu)房者的年齡、家庭成員、意向選擇房型、樓盤信息來(lái)源、對(duì)于小區(qū)的各項(xiàng)指標(biāo)的滿意程度等。這對(duì)市場(chǎng)推廣和后續(xù)開(kāi)發(fā)非常有意義。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、項(xiàng)目地塊 SWOT分析 項(xiàng)目地塊分析 地塊狀況 位置：位于樂(lè)山市新城區(qū)，東鄰規(guī)劃中的道路，南臨鳳凰路，西臨嘉興路，北接白燕路。距 樂(lè)山老城區(qū)商業(yè)中心的車程僅 10分鐘，距樂(lè)山新世紀(jì)廣場(chǎng)不行不到 10分鐘車程。 占地面積： 30畝左右，約 2多萬(wàn)平方米?？傋≌?、商業(yè)建筑面積 ，物管面積： ，容積率： 地形：基本規(guī)整的梯形，西略短，東長(zhǎng)。 地塊周圍建筑物、景觀 前方景觀（西方） 面臨成熟社區(qū)，與美林苑一期斜視相對(duì)，位于嘉興路旁。 后方景觀（東方） 主要為七、八十年代的陳舊自建住宅，當(dāng)?shù)氐木用褡越ǚ?，高度一般在三層左右，樓間距 小，布局凌亂，環(huán)境較差，立面效果差，視覺(jué)效果很差。 左方景觀（南方） 為樂(lè)山鳳凰路，但是只可見(jiàn)福鑫花園，沒(méi)有好的景觀，視覺(jué)受到限制。 右方景觀（北方） 主要臨近白燕路，多為氣修、氣貿(mào)服務(wù)一條街，房屋矮小，陳舊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 人文、歷史景觀 ? 樂(lè)山古稱嘉州，是一座歷經(jīng)三千多年的中國(guó)古城 ，是全國(guó) 99個(gè)國(guó)家級(jí)歷史文化名城和 44個(gè)對(duì)外開(kāi)放城市之一， 1996年 12月被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)為世界文化與自然遺產(chǎn)的第一大佛，座落在岷江、大渡河、青衣江三江交匯之處，被譽(yù)為“山是一座佛，佛是一座山”。三江環(huán)抱著美麗的城市，綠心、綠島、生態(tài)林點(diǎn)綴于江水與秀城之間，使這座邁向現(xiàn)代化的古老而又新興的城市與大自然的綺麗風(fēng)光和諧地融為一體，素有“天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州”的美譽(yù)，并因此而榮幸地被聯(lián)合國(guó)確定為中國(guó)第一個(gè)優(yōu)良人居環(huán)境城市合作項(xiàng)目。樂(lè)山人杰地靈，曾是李白、蘇東坡、黃庭堅(jiān)等歷代文人墨客賦詩(shī)作畫(huà)、尋找靈感的寶地，奇妙的山水孕育了現(xiàn)代大文豪郭沫若先生。 ? 距離地塊不到半小時(shí)車程就是樂(lè)山大佛旅游風(fēng)景區(qū)，坐落于樂(lè)山的大佛被聯(lián)合國(guó)給予世界遺產(chǎn)，馳名中外，當(dāng)?shù)厝撕V信其靈驗(yàn)，是游覽和拜謁之地。 ? 樂(lè)山最大的廣場(chǎng) 新世紀(jì)廣場(chǎng)，距地塊步行僅 8分鐘，因其包含樂(lè)山獨(dú)特的藝術(shù)和深厚的文化積淀，成為了當(dāng)?shù)氐男蓍e、娛樂(lè)集中場(chǎng)所。 ? 景觀綜述 ? 從地塊周圍環(huán)臨的景觀、建筑物及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程序看，東、南、西、北四個(gè)方向景觀、建筑物都不具有優(yōu)勢(shì)，由其東方向更是影響視覺(jué)效果。 ? 環(huán)境、污染情況 ? 水、氣、土地污染情況 ? 地塊周圍為生活社區(qū)，沒(méi)有大型嚴(yán)重污染工廠，水、氣、土的污染情況比較輕。 ? 噪音污染 ? 因地塊只有兩面鄰街，主要交通干道 —— 嘉興路往來(lái)的機(jī)動(dòng)車輛較少產(chǎn)生的噪音對(duì)未來(lái)小區(qū)的污染不是很嚴(yán)重。 ? 社會(huì)治安環(huán)境 ? 因?yàn)榈貕K位于新城區(qū)生活社區(qū)片區(qū)，社會(huì)治安環(huán)境還算良好，但因地塊東、西面緊鄰當(dāng)?shù)鼐用褡越ǚ?，考慮房屋出租帶來(lái)的流動(dòng)人口，此方向的治安需著重考慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 交通條件 地塊周圍的交通條件 本地塊直接連接嘉興路和未來(lái)規(guī)劃道路，距峨眉山 30分鐘的車程，距夾江 50分鐘 的車程，距成都市一個(gè)小時(shí) 40分鐘的車程，每日有多次直達(dá)成都、重慶等地的高速 公路線路，交通便利，樂(lè)山市公交車 9等路車開(kāi)往本地塊。 交通路網(wǎng)遠(yuǎn)景規(guī)劃 緊臨項(xiàng)目地塊的未來(lái)規(guī)劃道路修通后將更方便住戶的生活、交通需求。 105國(guó)道 與三樂(lè)路的立交橋的即將修建，將形成良好的空中景觀。 地塊直入交通條件，地塊周圍臨主干道，直入交通條件十分方便、暢通，西鄰嘉 興路；東鄰未來(lái)規(guī)劃道路；北鄰白燕路；南臨鳳凰路，嘉興路與項(xiàng)目主入口東大門 相接。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目周邊情況 樂(lè)山最好的消費(fèi)群： 眾所周知，樂(lè)山市政府倡導(dǎo)新城區(qū)大力開(kāi)發(fā)，不僅擁有政府的大力支持，還擁有較為集中 的社區(qū)， 2萬(wàn)常住人口、 5萬(wàn)多流動(dòng)人口，是樂(lè)山市新開(kāi)發(fā)的生活區(qū)域。居民消費(fèi)力普遍較 高，項(xiàng)目周邊更是聚集了政府單位、軍區(qū)、住宅區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等機(jī)關(guān)單位及宿舍，擁有高 消費(fèi)力人群。 主要消費(fèi)者來(lái)源： 學(xué)生、教師、公務(wù)員、私營(yíng)老板、其他青年人。 ? 年齡結(jié)構(gòu)： 集中在 18歲 —45歲之間。 ? 收入水平： 集中在 7002500元 /月，有自主的收入來(lái)源。 ? 生活狀態(tài)： 自我、個(gè)性、時(shí)尚，生活充滿激情與活力，追求“休閑娛樂(lè)、輕松自由、豐富多彩的生活”。 5萬(wàn)多人的集中社區(qū)： 5萬(wàn)多人的生活社區(qū)包括鳳凰小區(qū)、莊大小區(qū)、鐵人小區(qū)等中、大型社區(qū)，正在開(kāi)發(fā)以及 即將開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)。 特性： 以中青年為主體，消費(fèi)能力強(qiáng)，屬于半消費(fèi)半生產(chǎn)型群體。 3萬(wàn)多人的校園經(jīng)濟(jì)圈： 3多萬(wàn)包括樂(lè)山旅游學(xué)校、金盾學(xué)校、樂(lè)山計(jì)算機(jī)學(xué)校、柏楊小學(xué)穩(wěn)定人群，以及由于新 城區(qū)的開(kāi)發(fā)而帶來(lái)的超過(guò) 3萬(wàn)人的流動(dòng)人口，構(gòu)成了主體的消費(fèi)群體。 ? 特性： 以中青年為主體，消費(fèi)能力強(qiáng)，屬于生產(chǎn)型群體，普遍大專以上文化程度，月收入較高，在 1000元 4000元不等，年齡 2030歲之間。有強(qiáng)烈的文化娛樂(lè)購(gòu)物需求。 該區(qū)域原有居民： ? 特性： 以中年為主體，主要為企事業(yè)單位工作人員、教師、公司、廠房職工以及本地居民，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源。具有強(qiáng)烈改善現(xiàn)有生活居住條件的愿望。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 三、樂(lè)山市居民住宅供給 —— 需求分析 ? 樂(lè)山市 —— 樂(lè)山市各類代表性居民住宅情況分析 ? 樂(lè)山市區(qū)、縣 —— 樂(lè)山市區(qū)、縣具有代表性的幾類住宅 ? 樂(lè)山市是一個(gè)從傳統(tǒng)而又開(kāi)放的旅游城市。其旅游業(yè)非常發(fā)達(dá)，同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后，整個(gè)城市還具有相當(dāng)?shù)泥l(xiāng)村色彩。表現(xiàn)在居民的住宅消費(fèi)習(xí)慣上，當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)地自建房屋的傳統(tǒng)習(xí)慣依然十分盛行，購(gòu)買新商品房喜歡“跟風(fēng)”。目前，樂(lè)山市主要有以下幾類具有代表性的住宅。 ? ①普通自建房 ? ②別墅、豪華自建房等 ? ③普通商品房 ? ④中高檔洋房 ? ⑤別墅等豪華商品房 ? 2）樂(lè)山市各類代表性住宅的主要特點(diǎn) ? ①市場(chǎng)定位 樓盤類型 市場(chǎng)定位 普通自建房 自用 別墅等豪華自建房 自用 普通商品房 企業(yè)普通職工 中高檔洋房別墅等 企業(yè)中高級(jí)管理員工、政府公務(wù)員 豪華商品房 企業(yè)高層管理人員、私營(yíng)老板、四川其他區(qū)域購(gòu)房者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ② 建筑風(fēng)格 樓盤類型 建筑風(fēng)格、選材 普通自建房 無(wú)風(fēng)格意識(shí)，選材從經(jīng)濟(jì)角度考慮 別墅等豪華自建房 川西民宅或是歐式風(fēng)格，選材考究、與眾不同 普通商品房 無(wú)特別風(fēng)格意識(shí)，選材普通 中高檔洋房別墅等 擁有時(shí)尚時(shí)代風(fēng)格氣息，選材上注重與建筑風(fēng)格本身的匹配 豪華商品房 國(guó)外風(fēng)格，選材注重與建筑風(fēng)格本身的匹配 ③ 建筑布局、環(huán)藝規(guī)劃及小區(qū)生活空間的營(yíng)造 樓盤類型 建筑布局、環(huán)藝規(guī)劃及小區(qū)生活空間的營(yíng)造 普通自建房 無(wú)規(guī)劃意識(shí)、無(wú)小區(qū)概念 別墅等豪華自建房 高密度兵營(yíng)式布局，無(wú)所謂環(huán)藝和公共生活空間 普通商品房 火柴盒式的建筑布局和共享空間 中高檔洋房別墅等 注重環(huán)藝和生活空間的營(yíng)造，但建筑布局普遍死板 豪華商品房 注重環(huán)藝規(guī)劃和生活空間的營(yíng)造，但建筑布局普遍死板 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ④ 戶型設(shè)計(jì)及房間功能分配 樓盤類型 戶型設(shè)計(jì)及房間功能分配 普通自建房 依傳統(tǒng)需要設(shè)計(jì) 別墅等豪華自建房 自取所需 普通商品房 建成之后，已經(jīng)落后 中高檔洋房 多從新理念角度考慮，以小巧實(shí)用為主 別墅等豪華商品房 較合理，可參考 ⑤ 物業(yè)管理 樓盤類型 物業(yè)管理 普通自建房 無(wú) 別墅等豪華自建房 無(wú) 普通商品房 本土化狀態(tài)的物業(yè)管理 中高檔洋房 典型管理 別墅等豪華商品房 典型管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 樂(lè)山樓市面臨三大趨勢(shì)： ? 根據(jù)樂(lè)山市兩年半來(lái)市場(chǎng)發(fā)展與政府宏觀調(diào)控?cái)?shù)據(jù)分析，樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在 以下問(wèn)題： ? 商住用地開(kāi)發(fā)量過(guò)大，商品房總量供過(guò)于求。目前由于各方面調(diào)控市場(chǎng)一直處于“待 銷”狀態(tài)，購(gòu)房者保持觀望態(tài)度。 ? 2020年“三大重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域”集中建筑與樂(lè)山區(qū)、縣分散建設(shè)比較嚴(yán)重，相對(duì)來(lái)說(shuō)影響了環(huán)境效益和社會(huì)效益。 ? 規(guī)劃、建筑、物業(yè)管理、中介服務(wù)等管理工作不力，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 ? 樂(lè)山市當(dāng)?shù)鼐用窦彝ソY(jié)構(gòu)狀況 ? 根據(jù)調(diào)查所得的相關(guān)資料，樂(lè)山市居民家庭結(jié)構(gòu)具有以下特征： 家庭類型 外來(lái)人口家庭 當(dāng)?shù)丶彝? 人口情況 普遍一家三口結(jié)構(gòu) 普遍一家三口以上結(jié)構(gòu) 長(zhǎng)輩是否同住 與夫婦一方父母同住較普遍 普通家庭成家子女不與父母同住，富有家庭同住情況普遍 外為客人情況 經(jīng)常接待家鄉(xiāng)南下客人 一般不在家接待 保姆雇傭情況 若不與父母同住，一般會(huì)雇保姆 只要經(jīng)濟(jì)條件許可，一般會(huì)請(qǐng)保姆 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ： 家庭類型 需求程度 外來(lái)家庭 當(dāng)?shù)丶彝? A— 1主人房 1間，必備 1間，必備 A— 2子女房 1間，必備 1~2間，必備，數(shù)量依家庭實(shí)際人口需要定 A— 3長(zhǎng)輩房 1間，必備 1間，非必備 A— 4客人房 1間，非必備 1間，非必備 A— 5工人房 1間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力和實(shí)際需要定 1間，非必備，高經(jīng)濟(jì)能力和實(shí)際需要定 A— 6多功能房 1~3間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定 1~3間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定 B— 1飯廳 1間，必備 1間，必備 B— 2客廳 1間，必備 1間，必備 C— 1主人衛(wèi) 1間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定 1間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定 C— 2公用衛(wèi) 1間，必備 1間，必備 C— 3工人衛(wèi) 1間，非必備，視有無(wú)工作房定 1間，非必備，視有無(wú)工人房定 D— 1廚房 1間，必備 1間，必備 D— 2陽(yáng)臺(tái) 1間，必備 1間，必備 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （三）項(xiàng)目定位 總體市場(chǎng)定位： 為 2020年樂(lè)山人量向定造的歐式地中海園林景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃尚住宅社區(qū)。 主力客戶群定位 地域：以樂(lè)山市為中心輻射的新、老城區(qū)為主，其他地區(qū)及樂(lè)山區(qū)、縣為輔。 階層細(xì)分 普通多層住宅（主力戶型）的目標(biāo)客戶 這類目標(biāo)客戶擁有穩(wěn)定的收入來(lái)源，家庭年收入在 4萬(wàn) ~8萬(wàn)元的小康之家，年齡在 25 歲 ~35歲居多，家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，生活品味較高，擁有較高的學(xué)歷和文化層次。主要對(duì)象 有以下幾種：樂(lè)山知名企事業(yè)、單位職工中的中高級(jí)白領(lǐng)階層和銷售精英；在當(dāng)?shù)剜] 電、金融、醫(yī)療部門就職的白領(lǐng)人士；當(dāng)?shù)貜氖聜€(gè)體經(jīng)營(yíng)、小規(guī)模加工生產(chǎn)的私營(yíng)企業(yè) 主；樂(lè)山區(qū)、縣先富裕起來(lái)，有能力來(lái)樂(lè)山及向往來(lái)樂(lè)山生活居住的購(gòu)房人群。 躍層式大戶型住宅的目標(biāo)客戶 該群體擁有豐厚的私家財(cái)產(chǎn)，家庭年收入在 1030萬(wàn)元以上，年齡在 35歲 ~60歲。主 要對(duì)象有：當(dāng)?shù)貜氖陆ㄖ┕?、建材交易的老板；?dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)花卉、養(yǎng)殖場(chǎng)的老板；樂(lè)山 及周邊地區(qū)大中型企業(yè)集團(tuán)的高層管理人員；區(qū)縣暴發(fā)戶等成功與有能力之士。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 ? 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 ? （一）類比土地價(jià)值的概念 ? １、 類比土地價(jià)值的概念 ? 類比土地價(jià)值是指在正常的市場(chǎng)條件和規(guī)劃水平下，某地塊與周邊同一價(jià)值圈內(nèi)同類檔次項(xiàng)目地塊相比，所具備的土地比較價(jià)值。在具體的數(shù)量計(jì)算中，要綜合考慮正常地價(jià)、基本的平均建安成本、同類項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)情況等因素。 ? ２、 決定土地價(jià)值的核