【導(dǎo)讀】住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理房地產(chǎn)物業(yè)管理房地產(chǎn)企業(yè)管理房地產(chǎn)樓書文案房地產(chǎn)?？偨ㄖ娣e337,217M2，其中地上建筑面積270,257M2. 停車位1,841個(gè)，小區(qū)基本呈圍合布局，地下車庫(kù)集中設(shè)置于中央綠地之下。地塊分基本三期建設(shè)，南部2、3、4號(hào)樓為一期，1、5號(hào)樓為為二期，6號(hào)公寓。一期預(yù)計(jì)于2020年5月交用。一期住宅由三棟高層建筑組成，層數(shù)由26、27-32層不等，總建筑面積130215M2，共有大約848個(gè)住宅單位，詳細(xì)情況見表1。開發(fā)一期中2居、3居在套型比例中各占34%，4居比例也相當(dāng)大，占總戶數(shù)。的%以上，但4居面積比例則更大。2居面積范圍97—120M2，總價(jià)范圍為60萬(wàn)—80萬(wàn)；3居室面積范圍。套、三居189套、四居20套。以上，總價(jià)超過(guò)100萬(wàn)元，最大一套的總價(jià)大約在130萬(wàn)元左右。三期公建總建筑面積81188M2，其中公寓58688M2，公建22500M2。高檔項(xiàng)目全部是精裝修，其中珠江帝景的裝修標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)高達(dá)2020元/. 模優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化品牌優(yōu)勢(shì)。

　　

【正文】 ? 長(zhǎng)者之家 舉步可達(dá)，親切宜人，設(shè)置老人大學(xué)、閱覽室、醫(yī)療保健室，更可以征求業(yè)主需要靈活設(shè)置功能，充分體現(xiàn)了人文關(guān)懷的細(xì)致。 ? 康體會(huì)所 功能：多功能活動(dòng)場(chǎng)（網(wǎng)球場(chǎng)、籃球館、羽毛球室）、壁球室、 攀石壁、多用途健身房 、 25*15 米游泳館、中醫(yī)保健、腳底按摩。 建議安排目前國(guó)內(nèi)較少見的擊劍、劍道等高檔次的對(duì)抗性項(xiàng)目。這類項(xiàng)目獨(dú)特性強(qiáng)，包裝形象好，能突出項(xiàng)目品質(zhì)。 ? “商務(wù)會(huì)所 功能：多功能娛樂(lè)室、商務(wù) /票務(wù)中心、醫(yī)療健康診所、餐廳、家政中心、洗衣店、美發(fā)廊、棋藝室、圖書館。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 3． 物業(yè)管理 建議邀請(qǐng)知名的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理，為區(qū)內(nèi)業(yè)住提供 24 小時(shí)全天候管家式的服務(wù)，并提供貼身私人秘書或助理般的服務(wù)。并注重建設(shè)和諧的社區(qū)文化。事無(wú)大小，皆有專業(yè)且細(xì)心的物業(yè)專員細(xì)意安排，讓住戶免卻日常雜務(wù)之憂，在享受天倫之樂(lè)的同時(shí)，也能夠盡情享受“國(guó)際化社區(qū)的尊貴生活”。 ? 代理服務(wù) a. 代訂各種娛樂(lè)場(chǎng)所 /餐館訂座、訂位 b. 代辦購(gòu)物 c. 代辦票務(wù)（鐵路、公汽、航空、海運(yùn)） d. 代取送物品 e. 代訂報(bào)到、牛奶 f. 代接送小孩 g. 代繳費(fèi)（水、電、煤氣、電話費(fèi)等） 設(shè)立上述服務(wù)的原因： —— 買家日常工作繁忙，對(duì)于家 中的事物可能無(wú)暇照顧，推出相關(guān)的代理服務(wù)，可讓他們專心工作。無(wú)須在為家中瑣碎的事務(wù)煩惱，免除了“城中新貴”的后顧之憂 ? 家政服務(wù) a. 美食到會(huì)（五星級(jí)酒店廚師出租、菜式設(shè)計(jì)、安排宴會(huì)、職業(yè)服務(wù)員等） b. 洗衣（水洗、干洗） c. 家居清潔服務(wù)（打掃拖洗地板、抹試家具、門窗、家具打蠟、吸塵等） d. 裁縫服務(wù)（縫補(bǔ)、代改） e. 看護(hù)服務(wù)（老人、病人、兒童） f. 個(gè)性化的家政服務(wù)，提供經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的保姆、鐘點(diǎn)工，提供高品質(zhì)的家政服務(wù)。 設(shè)立上述服務(wù)的原因： —— 從住宅使用者的角度上來(lái)看，無(wú)論是業(yè)主還是住戶，他們物業(yè)管理公司提供的家政服務(wù)越細(xì)致 、越多、他們就會(huì)生活得越輕松。 ? 商務(wù)服務(wù) a. 臨時(shí)秘書服務(wù) b. 傳真 c. 打字 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 d. 翻譯 e. 代擬文件、合同 設(shè)立上述服務(wù)的原因： —— 日理萬(wàn)機(jī)的公司總裁、老板難免會(huì)在住所中處理一些突發(fā)性商務(wù)事情，若在社區(qū)內(nèi)亦能提供如自己公司秘書一樣的服務(wù)處理有關(guān)事務(wù)，會(huì)令他們能更加無(wú)后顧之憂。 ? 醫(yī)療及康體服務(wù) a. 家庭醫(yī)護(hù)服務(wù)（上門診療 /保健按摩） b. 各類康體運(yùn)動(dòng)陪練、教練 設(shè)立上述服務(wù)的原因： —— 家中的老人和小孩的小病痛時(shí)有發(fā)生，若社區(qū)內(nèi)邀請(qǐng)有豐富經(jīng)驗(yàn)的醫(yī)生上門診治，猶如私家醫(yī)生一樣，足能體現(xiàn)本項(xiàng)目住戶的尊貴。 —— 本項(xiàng)目會(huì) 所內(nèi)設(shè)有多種康體設(shè)施，個(gè)中并不是每個(gè)人皆精通的。設(shè)教練或陪 練服務(wù)，可讓住戶在各類康體運(yùn)動(dòng)的技術(shù)上得到提高，好讓在他們朋友面前大顯身手。 ? 家居維修服務(wù) a. 物業(yè)養(yǎng)護(hù) b. 家居水、電、煤氣維修 以上兩項(xiàng)為物業(yè)管理中必須擁有的服務(wù)。 ? 門童和禮賓師服務(wù) a. 行李搬運(yùn) b. 每戶大堂設(shè)禮賓師接待到訪的客人 設(shè)立上述服務(wù)的原因：要體現(xiàn)酒店式的服務(wù)，行李搬運(yùn)和接待是最基本的內(nèi)容。通過(guò)這些服務(wù)，讓住戶到訪的客人亦能得到尊貴的服務(wù)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是讓住戶更加有“面子”。 ? 社區(qū)文化服務(wù) 由發(fā)展商設(shè)立社區(qū)文化基金，支持業(yè)主成立諸如社區(qū)足球隊(duì)、籃球隊(duì)、圍 棋會(huì)、攝影協(xié)會(huì)、旅游協(xié)會(huì)、讀書會(huì)、（長(zhǎng)者、少兒、青年）藝術(shù)團(tuán)等社團(tuán)組織及活動(dòng)，并定期舉辦社區(qū)文化活動(dòng)，如社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、文化節(jié)、新春嘉年華會(huì)、文藝表演等豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)。 ? 會(huì)所管理 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 會(huì)所管理是海外最近流行的一種新服務(wù)，是指充分利用會(huì)所的資源，使之能得到最有效的分配。并因應(yīng)會(huì)所的設(shè)施，不定期推出迎合住戶需求的主題活動(dòng)。管家并不會(huì) 24小時(shí)跟著主人走，因此通過(guò)高質(zhì)素的會(huì)所管理服務(wù)，住戶亦可得到細(xì)致入微的恩勤服務(wù)。在香港，有一家名叫“美國(guó)會(huì) ”(American Club)的的公司，現(xiàn)正為香港高尚住客會(huì)所提供優(yōu)質(zhì)的會(huì)所 管理服務(wù)。 本項(xiàng)目會(huì)所總建面積逾 1 萬(wàn)平方米，功能十分豐富，因此有必要一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的會(huì)所管理公司對(duì)此實(shí)施完善的管理計(jì)劃。同時(shí)，引入這個(gè)新鮮的理念，又可以成為項(xiàng)目宣傳炒作的一個(gè)工具。 4． 智能化 社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入數(shù)字化的時(shí)代，人類家居的進(jìn)程亦是如此，人居環(huán)境的提高和改善都將會(huì)與“數(shù)字化”息息相關(guān)。 建議創(chuàng)造 IHome 智能生活社區(qū)，以滿足住戶對(duì)“數(shù)字智能化”的需求。 家居智能化系統(tǒng) —— 三表遠(yuǎn)傳自動(dòng)計(jì)量 —— 一卡通 —— 可視對(duì)講 —— 100M 寬頻用戶終端接入 —— 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) —— 安防系統(tǒng) （以下各種報(bào)警器材均可通過(guò)聯(lián)網(wǎng)“布防”，直接接駁小區(qū)保安中心及公安局，來(lái)實(shí)現(xiàn)家居安防） ● 門 /窗磁開關(guān) ● 煤氣泄露報(bào)警器 ● 震動(dòng)傳感器 ● 溢水檢測(cè)器 ● 紅外線探測(cè)器（當(dāng)陽(yáng)臺(tái)有非法侵入時(shí) ● 煙霧報(bào)警器 系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警） ● 緊急按鈕 ● 紅外線移動(dòng)探測(cè)器 ● 玻璃破碎探測(cè)器 —— 家電遠(yuǎn)程遙控（建議） 通過(guò)電話實(shí)現(xiàn)異地遠(yuǎn)程遙控家電的開啟 —— VOD 點(diǎn)播 —— 公共廣播及背景音樂(lè)體統(tǒng)（建議） 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 小區(qū)局域綜合信息管理平臺(tái)（建議） —— 網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程教育（建議） ? 通過(guò)信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)與 清華大學(xué) 網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)整合，將清華教育搬到小區(qū)家庭住戶，充分發(fā)揮清華教育資源的優(yōu)勢(shì)。 ? 提供從小學(xué)初級(jí)教育到大學(xué)高等教育，從成人學(xué)歷認(rèn)證到繼續(xù)教育的全面培訓(xùn)。 —— 社區(qū)家庭醫(yī)療服務(wù) ? 普通醫(yī)療診治 ? 保健理療 ? 健康常識(shí) —— 社區(qū)網(wǎng)站（提供住戶生活關(guān)心的各個(gè)方面）（建議） ● 新聞服務(wù) ● 影視天地 ● 烹調(diào)美食 ● 天氣預(yù)報(bào) ● 寵物世界 ● 旅游信息 ● 網(wǎng)上游戲 ● 車天車 地 ●會(huì)所預(yù)定 ● 網(wǎng)上超市 ● 投資理財(cái) ● 社區(qū)留言 ● 生活時(shí)尚 ● 網(wǎng)上字典 ● 二手租賃 ● 社區(qū)咨詢 5． 教育配套 本項(xiàng)目地塊內(nèi)規(guī)劃有中、小學(xué)和幼兒園，是 CBD 區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目無(wú)法比擬的一環(huán)。下一代的教育是中國(guó)人最為看重的，優(yōu)良的教育配套，將會(huì)成為吸引買家的又一賣點(diǎn)。 ? 特別建議：建議將小區(qū)內(nèi)的幼兒園和小學(xué)規(guī)劃建成一所國(guó)際性學(xué)校 ，聘請(qǐng)外籍教師及國(guó)內(nèi)著名專家教授，以吸引更多望子成龍的家長(zhǎng)購(gòu)買本樓盤，同時(shí)亦能進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 幼兒園和學(xué)?？膳c北京傳統(tǒng)名校合作，幼兒園可考慮 北海幼兒園、一幼 等。選擇標(biāo)準(zhǔn)是社會(huì)認(rèn)同程度高，未與其他項(xiàng)目合作（沒(méi)有分校），有尊貴感和神秘感。 ? 幼兒園、學(xué)校的設(shè)施可與兒童會(huì)館統(tǒng)一考慮。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 6． 客戶服務(wù) 本項(xiàng)目定位為“適合家庭的”，這一形象將主要通過(guò)客戶服務(wù)來(lái)體現(xiàn)。對(duì)于完善的物業(yè)管理、良好的社區(qū)氛圍，客戶無(wú)疑是向往的，但由于是最麻煩的事情，并且通常要入住后才能體會(huì)得到，許多客戶在期房階段對(duì)物業(yè)更多的 是要求“誰(shuí)來(lái)管”，至于“如何管、管成什么樣”卻無(wú)暇顧及。 如果只是承諾會(huì)如何做，由于是期房，無(wú)法給客戶切實(shí)的感受，也就無(wú)法形成認(rèn)同。因此，必須在推廣時(shí)把今后物業(yè)的品質(zhì)和社區(qū)文化氛圍做出來(lái)。 建議成立客戶服務(wù)部，在推廣前期負(fù)責(zé)客戶活動(dòng)工作，針對(duì)每個(gè)家庭的不同成員，定期不間斷地安排各種為客戶服務(wù)的活動(dòng)，并以此強(qiáng)調(diào)本案對(duì)人的關(guān)心，凝聚人氣，以此把項(xiàng)目各個(gè)賣點(diǎn) — 綠化、會(huì)所、教育等各個(gè)點(diǎn)串起來(lái)。客戶服務(wù)部的工作應(yīng)該與銷售工作同步開始，并貫穿項(xiàng)目推廣始終，對(duì)象為意向客戶和簽約客戶?？山M織的活動(dòng)包括： ? 聘請(qǐng)專家作為社區(qū)教 育、健康、醫(yī)療、文化顧問(wèn)。 ? 與媒體合作冠名專欄，比如朝陽(yáng)國(guó)際保健顧問(wèn) ***談保健。 ? 定期或不定期安排在售樓處做醫(yī)療、教育咨詢等。 ? 名作、新書讀書會(huì)。 ? 文化講座。 ? 電影、音樂(lè)會(huì)、話劇專場(chǎng)。 ? 在客戶中評(píng)選項(xiàng)目代言家庭，獲勝者給與高額獎(jiǎng)勵(lì)。 ? 組織孩子學(xué)繪畫、音樂(lè)等。 ? 安排小朋友的課余活動(dòng)。 ? 社區(qū)寵物秀。 ? 建立社區(qū)文化基金。 ? 組織業(yè)主之間的交流、比賽、聯(lián)誼等活動(dòng)。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 六、 銷售價(jià)格 定價(jià)原則和開盤均價(jià)測(cè)算 價(jià)格是營(yíng)銷的核心環(huán)節(jié)，定價(jià)需要考慮的三個(gè)主要問(wèn)題是：成本、客戶需求和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格。成本是價(jià)格的最低點(diǎn)， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格是定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)，客戶對(duì)產(chǎn)品獨(dú)有特征的評(píng)價(jià)是價(jià)格的上限。 目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上主要有下列幾種定價(jià)方法： 成本加成定價(jià)法 ，即在產(chǎn)品的成本上加上利潤(rùn)； 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 ，即根據(jù)產(chǎn)品的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格，它要求價(jià)格水平與購(gòu)買者心目中的產(chǎn)品價(jià)值相一致； 市場(chǎng)比較定價(jià)法 ，即隨行就市定價(jià)法，它是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，而不太注重自己的成本因素。 由于本項(xiàng)目入市較晚，項(xiàng)目周邊的遠(yuǎn)洋天地、珠江羅馬在市場(chǎng)上具有較大影響力，并得到市場(chǎng)認(rèn)同，因此 本案開盤定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)是保持對(duì)周邊知名項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力 ，具體定價(jià)按照市場(chǎng)比較 定價(jià)法、并結(jié)合成本情況確定，因?yàn)槭袃r(jià)反映了北京房地產(chǎn)行業(yè)的集體智慧，該價(jià)格既帶來(lái)合理的利潤(rùn)，又不會(huì)破壞行業(yè)協(xié)調(diào)性。 由成本分析和市場(chǎng)情況，本案住宅部分的最終售價(jià)可在 6000— 7000元 /平方米之間，需要強(qiáng)調(diào)的是這一價(jià)格是提供開發(fā)商認(rèn)可的心理價(jià)位，我們的關(guān)注點(diǎn)在起步平均價(jià)。因?yàn)檫@是一個(gè)價(jià)格基礎(chǔ)，有了這方面的準(zhǔn)確定位才能夠取得市場(chǎng)認(rèn)可，才能夠在多變的市場(chǎng)中運(yùn)用調(diào)價(jià)的手段作出市場(chǎng)反應(yīng)，進(jìn)行銷售的操作。 根據(jù)本案主要