【正文】 海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 ? 價位 （提 價策略成功） 遠(yuǎn)洋天地開盤時，相當(dāng)?shù)囟蔚臉潜P售價都在 8000 以上，遠(yuǎn)洋不求一期的高利潤，把相對更容易得到市場認(rèn)同的產(chǎn)品（一期主要為板樓）以塔樓不到5000，板樓精裝 6600 推出，具有極大的殺傷力，保證了一期快速清盤，贏得了市場。推盤時分期分批，小幅提價，并保留部分好樓座在現(xiàn)樓階段再出手，創(chuàng)造更高利潤， 20個月時間，均價上漲了 1100元（ 18%）。今天，遠(yuǎn)洋天地現(xiàn)房板樓的價位（經(jīng)裝修后 7700元 /平方米）已經(jīng)與朝陽園二期不相上下。當(dāng)然，塔樓的價格依然較低，期房均價 5800元 /平方米。 ? 項目定位和社區(qū)文化 遠(yuǎn)洋 天地的以 CBD 年輕白領(lǐng)為主要客戶群，定位為青春白領(lǐng)的自由家園。其推廣各個環(huán)節(jié)在兩年的時間里都一直緊緊圍繞這一核心定位。 廣告用語“年輕的天地，我們的生活”一語中的，并且給人廣闊的想象空間。 最為人熟悉的一大群年輕人普通得似乎是鄰家男孩，更加強(qiáng)了親切感。 賣場、樣板間、樓書、印刷品都十分簡潔、明快、精致、時尚，但絕非高不可攀，這一切都是買家日常的工作和生活。 提倡環(huán)保，欣賞先鋒藝術(shù)，把廠房改建成藝術(shù)中心，實驗話劇，搖滾樂 ??所有這些被現(xiàn)代都市年輕人崇尚的行為和物品，都在遠(yuǎn)洋天地得到表現(xiàn)，并且走得更遠(yuǎn)。 所有 這一切推廣動作都源于開發(fā)商試圖創(chuàng)造出只為年輕人服務(wù)的社區(qū)文化，使遠(yuǎn)洋的生活成為年輕人的榜樣，它挖掘了年輕人在精神層面的一切需求，并且在精神和文化層面打動人心。這證明，北京的客戶買房不僅是在乎房子本身，更在乎“生活方式”。難怪有人認(rèn)為：房子首先是精神的蔽所，其次才是身體的蔽所。 2） 珠江羅馬花園 ? 位置 位于朝陽路延長線，朝陽路以北 600 米，青年路西側(cè)，毗鄰北京知名的外銷物業(yè)朝陽園，距本案約 2公里。 ? 規(guī)模 項目占地 21 公頃，地上建筑面積 41 萬平方米。社區(qū)采取圍合式布局，由貫穿住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 社區(qū)的東西走向的綠化景觀走廊和南北走向的 秋景大道（主要交通干線）將社區(qū)分為四個組團(tuán)。 ? 建筑類型 建筑類型為主要為板樓和板塔結(jié)合，建筑層數(shù)為 22層，局部 1 1 1 8層。開發(fā)商充分利用意大利方面的支持，建筑設(shè)計、園林設(shè)計均頗得意大利風(fēng)格的神韻。 ? 社區(qū)配套 社區(qū)配套完善，規(guī)劃有雙語幼兒園、國際小學(xué)，甚至設(shè)有意大利使館簽證的咨詢處。 ? 推廣分期 一期推出的是社區(qū)西北角的陽光那波里，共 5棟板樓、 2棟塔樓。目前該項目尚未開盤，預(yù)計 9月 8日正式開盤。 ? 售價 價塔樓精裝修 6300 元 /平方米（毛坯大約 5900 左右），板樓精裝修 7000 元 /平方米，基本上與 遠(yuǎn)洋天地持平。 ? 推廣與包裝 宣傳推廣力度頗大，特別是固定媒體發(fā)布：朝陽路沿線路牌、國貿(mào)東三環(huán)沿線的廣告牌。 項目定位為純正意大利風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)國際化生活品質(zhì)，同時在廣告方面主打 “投資珠江羅馬，搶占 CBD” 的概念。 作為珠江旗下樓盤，本身就具有了強(qiáng)大的號召力。圍繞著 CBD 核心區(qū)，珠江地產(chǎn)有帝景、羅馬、綠洲、國際城 4個項目，均是 40萬平方米以上的規(guī)模，其價位分別為：帝景 10,000、羅馬 7,000、綠洲 5,500、 4,500。覆蓋了需求層面的高、中、低檔，大有把 CBD 客戶群一網(wǎng)打盡之勢，與本案競爭最直接的就是珠江羅 馬花園。 售樓處氣勢宏大，裝修成歐式 5星級酒店大堂的風(fēng)格，配有身著制服的門童（不是保安）和保潔工人，給客戶造成一定壓力。 精裝修是珠江傳統(tǒng)作法， 2套樣板間風(fēng)格迥異，一套古典、一套現(xiàn)代，展示了不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)。 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 ? 銷售進(jìn)度 目前該項目銷售勢頭良好，據(jù)稱一周 7天認(rèn)購 60余套（ 2萬元定金）。 3） 金港國際花園 ? 位置 項目位于現(xiàn)代城路南 500 米，西大望路以東，百子灣路以北。 ? 規(guī)模與建筑風(fēng)格 占地面積 7 萬平方米，總建筑面積 28 萬平方米，總套數(shù)約 1500 戶。 板式小高層，圍合式布局，歐式風(fēng)格。 ? 推廣分期和戶型分布 該項目于 2020 年 4 月底開盤，推出 5 棟板樓和 2 棟點式樓（板塔），板樓除以東 17— 14 層外，層數(shù)都在 10 層以下。總套數(shù)共約 660 套，其中一居超過 200套、 2 居 100 套， 3 居 200 余套， 4 居 100 套。 ? 價格 毛坯均價 6700元 /平方米，提供裝修菜單，分為每平方米 500、 600、 800元等 7種風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)，但目前還未有明確標(biāo)準(zhǔn)。 ? 銷售進(jìn)度 1 居、 2 居基本售完，銷售總套數(shù)在 300 套左右，但 3 居、 4 居基本無成交。 ? 推廣包裝策略 突出 CBD 概念，主打廣告語為“ CBD 生活街區(qū) ”。 金港國際大、小戶型的銷售表現(xiàn)可說是兩重天，一 方面是 1居、 2居的熱銷到幾乎供不應(yīng)求，另一方面 3 居、 4 居滯銷，幾乎沒有成交。 這充分說明 CBD 區(qū)的確有強(qiáng)大的市場需求，但與此同時 CBD 沒有被認(rèn)為是一個適合家庭居住的地方，并且市場的實際消費能力有限。因此金港國際這一定位顯然起到了正反兩方面的作用。 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 優(yōu)勢與機(jī)會分析 ? 地利優(yōu)勢 ? 本案位于朝陽路與東四環(huán)交匯處的慈云寺橋西南角，東臨東四環(huán)路，北臨朝陽路； ? 緊鄰 CBD核心區(qū)，去往國貿(mào) CBD、燕莎等商務(wù)區(qū)十分便捷，朝陽路改造后將使其交通優(yōu)勢更加凸顯； ? 公共交通發(fā)達(dá)，有多公交線路在附近停靠，如 11 34 38康恩專線、 115等，地塊東北側(cè)有輕軌?？空荆? ? 朝陽路是已被公眾認(rèn)可的高檔公寓“扎堆”的地段，是 CBD最佳臥城。 ? 規(guī)劃優(yōu)勢 ? 除北側(cè)一角，地塊全部被周邊樓宇遮蔽，既保證了物業(yè)形象包裝的需要，又給社區(qū)營造了幽靜的居住環(huán)境； ? 高層、圍合式設(shè)計，保證了整個小區(qū)開闊的空間感和社區(qū)的私密性； ? 5棟住宅樓自成一體，與沿街的商業(yè)建筑截然分開，既保證了居住品質(zhì)，又保證項目推廣有更大的靈活性； ? 車位充足，地下車庫集中設(shè)置于中央綠地之下，獨具特色。 ? 綠化優(yōu)勢 ? 中央集中綠地面積超過 2萬平方米； ? 地塊東側(cè)獨有 70米寬、 7200平方米綠化帶； ? 地塊內(nèi)現(xiàn)有相當(dāng)多成年樹木，如加以適當(dāng)利用可使園林更有特色，并具備很大推廣賣點。 ? 戶型優(yōu)勢： ，部分戶型層高更可達(dá)到 ，競爭對手難以匹敵。 ? 會所優(yōu)勢：會所可按功能性質(zhì)分開布置在 5樓、 6樓和配套商業(yè)中，面積大，內(nèi)容更為豐富，分區(qū)更為合理，由于 6樓可對外經(jīng)營，亦降低了會所經(jīng)營成本。 ? 教育配套優(yōu)勢：社區(qū)內(nèi)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一應(yīng)俱全。 ? 開發(fā)商優(yōu)勢： 實力雄厚，整個項目基本同期開發(fā)，可支持客戶信心，削弱開發(fā)商知名度低的不良影響。 ? 朝陽路即將拓寬改造，必將使這一區(qū)域成為市場熱點。 ? CBD白領(lǐng)的購房需求隨著經(jīng)濟(jì)增長和收入增加而不斷上升。 ? 城市改造力度加大，未來 35 年拆遷規(guī)模 900 萬平方米，需要大批安置用房，其中住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 也會有我們的客戶群。 ? 目前北京房地產(chǎn)市場中項目空白點較多，因此在項目定位上有更多的選擇余地。 劣勢與市場威脅 ? 2020年才可入住，屬于遠(yuǎn)期樓花，會影響買家信心。 ? 開發(fā)商知名度不高，而北京的買家愈來愈成熟，對于開發(fā)商的實力和知名度十分關(guān)注。 ? 項目四周皆為破舊民宅，影響項目形象 ? 西南側(cè)熱力廠有污染。 ? 基本上是塔樓，好朝向少，出房率低，與板樓相比競爭力弱。 ? 周邊樓盤多為國外名家設(shè)計， 而中國人的習(xí)慣是崇洋，相對而言我們在規(guī)劃設(shè)計方面缺少賣點。 ? 4居比例過大，套數(shù)比例在一期總戶數(shù)中占 24%，而據(jù)統(tǒng)計選擇四居的客戶只占客戶總量的 34%左右。 ? 同區(qū)競爭項目日益增多，分薄了客戶資源。 ? 位置最近的遠(yuǎn)洋天地、珠江羅馬是最為強(qiáng)勁的對手，相對本案，無論是開發(fā)商知名度，價格，容積率，規(guī)劃（都有塔樓、板樓多種戶型可以選擇）等各方面都處于優(yōu)勢，具有強(qiáng)大競爭力，它們同樣以 CBD 的白領(lǐng)階層作為目標(biāo)客戶群體，必將起到直接攔截和分流作用。 ? 遠(yuǎn)洋二期、橙色時光將于明年中入住，由于價位相差不多， 市場定位類似 ,必將對處于 期房階段的本項目構(gòu)成嚴(yán)重威脅。 ? 曾開發(fā)今典花園（空間蒙太奇）的 張寶全 已簽下 北京啤酒廠 ，開發(fā)規(guī)模 60萬平方米，擬開發(fā) 50100平方米的小戶型項目，預(yù)期全精裝均價最終為 8000元 /M2，預(yù)計年底開盤，開盤價定為 65006800元 /M2。由于單套總價低，降低了置業(yè)門檻，相信會吸引大批年輕客戶群和投資客戶。 ? 珠江羅馬周邊近期還有兩個 30萬平方米以上的項目推出，其中之一是曾開發(fā)星河灣廣州開發(fā)商，競爭加劇。明年東四環(huán)將有京棉一廠、國美家園兩個大盤推出，其規(guī)模都在 100萬平方米以上，單價不超過 5000元 /平方米，極可 能帶動樓市跳水。此外朝陽路以北幾大工廠即將拆遷，有大片土地供應(yīng)。預(yù)計朝陽路沿線供應(yīng)規(guī)模超過1000萬平方米。 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產(chǎn)檔案集 2020 房產(chǎn)大師案例集 三、 目標(biāo)市場分析 社會購買人群分析 （人群分析） 按照收入水平和文化層次兩個指標(biāo)，以低、中、高三個水平層次，可以將社會人群劃分為 9個組群。 高收入、高文化的頂級貴族階層 高收入、中文化的社會精英階層 高收入、低文化的庸俗暴發(fā)戶階層 中收入、高文化的知識英才階層 中收入、中文化的高級白領(lǐng)階層 中收入、低文化的普通市民階層 低收入、高文化的前衛(wèi)另類階層 低收入、中文化的清貧工薪階層 低收入、低文化的社會底 層 對于本案來說，不同組群的作用是不同的： ? 高文化、中收入階層：是最核心的骨干階層，規(guī)模最大，是我們項目主力戶型產(chǎn)品的主要購買者，也是社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進(jìn)者。是本案的標(biāo)準(zhǔn)客戶。年齡在 35歲左右，是一期中等戶型（主力戶型）的主要購買者。職業(yè)以高級專業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級管理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級公務(wù)員為主。購買動機(jī)為常住型。 ? 高文化、低收入階層：是項目品牌與生活方式的追捧者和標(biāo)榜者，年齡在 32歲以下，收入不太高，但年輕、前衛(wèi)、時尚、新潮，喜愛運動，追求新的生活方式，屬于超前消 費一族，是項目中小戶型的主要購買者。購買動