【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 濟南市住宅市場 分析 每一種事物的發(fā)展，都要經(jīng)歷幾個階段的發(fā)展變化，具體的實例可以參考人類社會的發(fā)展。馬克思等人在充分的研究了人類社會的發(fā)展歷程后，提出了馬克思主義哲學理論，其中指出，人類社會的發(fā)展經(jīng)歷的幾個階段有原始社會、奴隸社會、封建社會、資本主義社會和共產(chǎn)主義社會，并且指出最終的社會形式為共產(chǎn)主義社會。 房地產(chǎn)業(yè)同樣有其發(fā)展的規(guī)律，本文的主要目的，就是通過參考沿海發(fā)展較早的幾個沿海城市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，結合濟南房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，推斷下一步房地產(chǎn)發(fā)展的方向，基本確定未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，明確將來住 宅小區(qū)的規(guī)劃、戶型、樓體類型等。我們的目標就是確定 “ 超前半步 ” 的人類居住要求，做一個新時代的弄潮兒，方能做成品牌項目、做成品牌企業(yè)，方能引領居住革命潮流。 本文主要介紹了濟南的房地產(chǎn)發(fā)展周期、濟南市住宅小區(qū)的歷史沿革等，結合沿海發(fā)達城市的住宅小區(qū)發(fā)展情況，推斷下一階段住宅的發(fā)展方向。 一、 濟南住宅產(chǎn)品階段分析 住宅產(chǎn)品作為房地產(chǎn)的主導性產(chǎn)品，也同其他商品一樣存在著更新?lián)Q代的問題。從濟南房地產(chǎn)的發(fā)展來看，住宅產(chǎn)品主要經(jīng)歷了三次變革。第一代產(chǎn)品主要表現(xiàn)為材質簡單、做工粗糙，僅滿足人們居住的基本要求 ，沒有什么風格可言，產(chǎn)品的同質化現(xiàn)象嚴重。第二代產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 品開始倡導 “ 人車分流 ” 等 “ 以人為本 ” 的設計理念，初步引入環(huán)境概念，風格化的產(chǎn)品設計理念開始出現(xiàn)。第三代產(chǎn)品則在第二代產(chǎn)品的基礎上進行了強化，引進先進的網(wǎng)絡技術和生態(tài)環(huán)境概念，強化環(huán)境與科技的結合，住宅產(chǎn)品與國際水準接近。濟南市住宅產(chǎn)品的變革階段時間劃分為： 階段劃分 年代界限 代表樓盤 第一階段 1990 年 —— 98年 甸柳莊小區(qū)、花園小區(qū)、燕山小區(qū)、玉函小區(qū)、佛山苑小區(qū) 第二階段 1998 年 —— 2000年 無影山花園、綠景嘉園、玉景家園、金泰花園、百花小 區(qū)、中創(chuàng)開元山莊、中潤富華園、雅居園 第三階段 2001 年至今， 陽光舜城、陽光 100 國際新城、新世界陽光花園、 偉東新都、中潤世紀城 下面將三個階段的住宅單獨分析。 1. 粗放型開發(fā)的第一代住宅 此類住宅代表著一個時代的產(chǎn)物，有許多共性之處，雖然也包括一些過渡性的產(chǎn)品，但是產(chǎn)品品質的變化還是顯而易見的。 濟南第一代住宅的主要特征 內(nèi)容 設計特征 消費特點 整體規(guī)劃 多層以行列式布局為主，基本上沒有高層和小高層產(chǎn)品 對朝向、采光和通風很注重 建筑設計 多層以一梯兩戶為主，注重南北朝象的布局 高實用率較受歡迎 建筑風格 多層以傳統(tǒng)的火柴盒式的設計為主 對風格的鑒賞能力差 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 內(nèi)容 設計特征 消費特點 配套設計 簡單的配套設施，以服務性配套為主 注重服務性配套 車位布置 以地面停車為主 消費水平低，有車族少 景觀環(huán)境 景觀主要體現(xiàn)在小區(qū)綠化，樹種較少、小品也較為粗糙 室內(nèi)設計重于室外設計 戶型設計 二房二廳、三房二廳為主，面積以 70100 平方米為主 基 本的溫飽型消費 外觀處理 外墻多半是馬賽克及水粉石，色彩單調，也有部分涂料，但多是國產(chǎn)低檔涂料 低成本的消費 防衛(wèi)設施 許多小區(qū)沒有封閉式管理，多數(shù)是以防盜門、防盜窗解決安全問題 被動式防衛(wèi) 細部處理 窗戶多數(shù)是普通玻璃，入戶以大鐵門為主，圍墻粗糙，屋頂設計平屋頂為主 注重實用性，缺乏觀賞性 上表是濟南市第一代住宅產(chǎn)品的一些基本設計特征。第一代產(chǎn)品無論從開發(fā)商、建筑師及消費者來講，對住宅產(chǎn)品的認知度都還停留在較低層次，對居家概念的認識還比較粗淺，因為產(chǎn)品還極其粗糙。從建筑設計理念上來看，有 以下一些特征： 注重朝向、采光、通風的實用性布局 早期濟南多層住宅多半是行列式的布局，并且沒有電梯，強調住宅朝向，戶戶向南，一梯兩戶的設計通風和采光都較好，也有一梯四戶的設計。許多多層住宅的容積率較低，綠化空地較多，但是樓盤素質仍然不得體現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 實用性第一的設計原則，滿足消費者生存溫飽的需求 第一代產(chǎn)品還受到我國早期建筑思想注重實用性的影響，消費者很關心每個單位的使用率。從戶性的設計也反映出了第一代住宅產(chǎn)品多半為了滿足消費者基本的生存需求。例選佛山苑小區(qū)，二房二廳的面積一般在 6080 平方米， 三房二廳的面積在 80110 平方米之間的居多。最初只有一個衛(wèi)生間，一個客廳?？傮w上來看，多數(shù)住宅單位面積都較小。 服務性配套重于觀賞性、娛樂性配套 濟南第一代住宅小區(qū)的配套較少，一般配有小學、幼兒園、郵局、便利店、肉菜市場等。早期住宅小區(qū)的停車場多設置在地面。 室內(nèi)設計重于室外設計 考慮到居住問題的第一步就是要完善住的需求，這是消費者最為關心的問題。這個時期的消費者看重的還是房子本身的結構，房間是否方正實用幾乎是每個消費者關心的問題。因為設計師考慮的首要問題就是解決房間的布局，盡量方正實用， 而對于房子的外觀設計、環(huán)境規(guī)劃尚未有概念。 低成本產(chǎn)品的大量重復制造 第一代產(chǎn)品之所以以行列式設計比較多，主要考慮到的是成本問題。戶型的變化不大，設計起來相對容易，也能夠在短時間內(nèi)重復制造。 2. 精細型的第二代產(chǎn)品 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，逐步出現(xiàn)了專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，如中潤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 集團、三慶房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設計理念和產(chǎn)品風格等方面有了很大改變，開發(fā)出的住宅產(chǎn)品與第一代產(chǎn)品差距較大。 濟南第二代住宅的主要特征 內(nèi)容 設計特征 消費特點 建筑設計：多層以一梯兩戶為主 對物業(yè)管理費開始接 受。 建筑風格：注重外觀設計、出現(xiàn)歐式建筑的坡屋頂 小