【正文】 福州市住宅市場分析報告第一章：近期宏觀經濟相關信息及分析第一節(jié) 、國務院發(fā)布《中國房地產業(yè)季報》――預計全年全國房價將上漲5%國務院發(fā)展研究中心發(fā)布的2006年一季度《中國房地產業(yè)季報》說，保持房價的基本穩(wěn)定將是今后很長一段時間內房地產調控的艱巨任務，近期相關部門的一系列動作表明，以抑制投資為先的新一輪宏觀調控基本啟動，預計中央政府還會出臺一些專門針對房地產業(yè)的宏觀調控政策。 　　據這份最新出臺的報告說，隨著調控政策的貫徹落實，2006年房地產市場供求形勢將進一步得到改善。房地產開發(fā)投資增幅將穩(wěn)步回落，預計全年增速將在20%左右的區(qū)間上下浮動。而房價總體上將維持穩(wěn)中上漲的態(tài)勢，年均漲幅將維持在5%左右。第二節(jié)、中國金融決策機構上調各類貸款利率中國人民銀行決定，從2006年4月28日起上調金融機構貸款基準利率。，%%。%%。這是中國人民銀行自2004年以來第二次決定調高銀行商業(yè)貸款利率水平，另外，從2006年5月8日起。其中，5年（含）%%，%%。 第三節(jié)、關于落實新建住房結構比例要求的若干意見一直懸而未決的“套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到70%以上”的謎團昨日最終解開。根據建設部最新出臺的《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》(以下簡稱165號文件)的規(guī)定，90平方米套型建筑面積明確為單套住房的建筑面積，而70%比例將針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。一、90平米為單套住房建筑面積根據165號文件，90平方米套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。文件指出，各地要嚴格按照上述要求，落實新建商品住房項目的規(guī)劃設計條件，確定套型結構比例要求，且不得擅自突破。對擅自突破的，城市規(guī)劃主管部門不得核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證；對不符合規(guī)劃許可內容的，施工圖設計文件審查機構不得出具審查合格書，建設主管部門不得核發(fā)施工許可證，房地產主管部門不得核發(fā)預售許可證。點評：以建筑面積代替套型建筑面積的做法，其實是簡化了評估標準，同時對90平方米的實際要求更加嚴格。因為，按照建設部此前的解釋，從測算方式上看，套型建筑面積的參照指標是標準層的建筑面積，不包括車庫、花園、物業(yè)管理用房、會所、裙房等各種配套的建筑面積。如果以套型建筑面積要求90平方米，開發(fā)商進入銷售環(huán)節(jié)的建筑面積指標可能超過90平方米。而此次統(tǒng)一后的建筑面積則包括所有的公攤面積，開發(fā)商可能尋找的做大面積的空間變得更小。二、70%比例針對年度城市總量根據165號文件，自2006年6月1日起，各城市?穴包括縣城，下同?雪年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到70%以上。點評：此前，關于新開工項目70%以上面積建90平方米以下小戶型的說法，曾經被開發(fā)商視為影響力最大的政策之一，進而引發(fā)大量房地產開發(fā)項目暫住進度、靜待說法。調整后的細則將一部分政策調整權回歸地方政府，支持地方彈性控制。根據新規(guī)定，市中心等高檔商品房可能不被硬性要求70%以上面積都開發(fā)小戶型。三、未取得許可證項目各地自定對于6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，165號文件提出要“妥善處理”。點評：對于這一要求，一些專家表達了不同的觀點。上海房地產專家印堃華表示，已經通過了規(guī)劃設計方案的項目，如果要求變更，需要政府出具強有力的變更依據，否則有涉嫌侵權的可能。四、土地出讓前須提供規(guī)劃165號文件要求，城市規(guī)劃主管部門要完善控制性詳細規(guī)劃編制工作，首先應對擬新建或改造住房建設項目的居住用地，明確提出住宅建筑套密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅套數)、住宅面積凈密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積)兩項強制性指標。 點評：該政策主要配合十五條調控意見中的另一個“70%”，即優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。但也有開發(fā)商質疑，新的招拍掛項目和政府收回的土地都可能按規(guī)定進行透明操作，但對于大多數囤積在開發(fā)商手中的閑置土地來說，可能通過更改規(guī)劃日期等方式規(guī)避政策，可操作性就有可能降低。五、依法沒收違規(guī)建設住房165號文件強調，當前將重點查處套型建筑結構的設計、施工、開發(fā)、監(jiān)理方面的違規(guī)行為。另外，165號文件還要求嚴肅查處違法違規(guī)行為。文件特別強調，對違規(guī)建設的住房，依法該沒收的，要堅決予以沒收。所沒收的住房主要用于解決低收入家庭居住困難。 點評：對此，由于此前不少開發(fā)商“上有政策，下有對策”，對于樓盤規(guī)避新政想了很多“歪招”，專家表示，新政能夠如此詳細地在各配套環(huán)節(jié)制定監(jiān)控細則，是保證政策得以落實的關鍵。而最終能否在房地產市場上起到預期的調控目的，則要看地方政府下一步的執(zhí)行情況。第二章：福州市規(guī)劃相關法規(guī)信息分析第一節(jié)、06年6月份福房指數市場分析報告新政首月榕城樓市新氣象，火熱六月，“國六條”出臺后，房地產市場再次在宏觀調控政策的洗禮下呈現出調整的態(tài)勢。榕城一手房、二手房市場均在新政影響下出現了新的變化。一、新政下的榕城樓市（一）福房指數穩(wěn)步上揚，市場需求旺盛，繼續(xù)穩(wěn)步上揚，%，%。由于指數的設計是用來反映房地產市場發(fā)展的走勢和周期，是房地產業(yè)的“晴雨表”。當市場中需求大于供給時，價格上漲，指數上行，本月福房指數的上揚說明住宅市場的需求仍然非常旺盛。表1：2005年6月2006年6月福房指數月份2005年6月7月8月9月10月11月12月2006年1月2月3月4月5月6月新福房指數圖1：2005年6月2006年6月福房價格指數從福房指數趨勢線上看，從去年11月起，福房指數一路上漲，雖然漲幅不是很大，卻體現福州樓市進入了新一輪的上漲周期。由于政策的時滯性，本次新政對樓市的影響將在今后幾個月中逐漸在福房指數上體現，上漲的勢頭會有所抑制。圖2：2005年6月2006年6月福房價格指數及趨勢線（二）住宅交易量走高，剛性需求突顯6月商品住宅的交易量進一步走高，較5月上漲了78％，成交金額為409104萬元，比上月翻了一番。商品住宅本月均價為4207元/m2，與上月3781元/m2相比，%。理性分析本月價格上漲的原因，主要是一些樓盤價格的上漲，如江南水都、金鉆大廈和圣淘沙花園等以及高端樓盤銷售的增加對商品住宅均價的拉高。從2006年6月福州樓盤成交情況排行分析，江南水都以53699萬元的成交金額高居榜首，成交套數1041套，是上月成交套數的兩倍。融僑地產“賣的不僅是房子”的經營理念及其品牌效應是其成功的不二法寶。而目前，“”又一路過關斬將，榮獲“2006全球幸福指數人居金獎”的殊榮，其銷售的火爆更加體現公眾對融僑品質、融僑品牌的信任與推崇。圖3：2005年6月2006年6月福房指數成交量表2：2006年6月福州樓盤成交前12位排序按成交金額排序樓盤名稱套數成交均價(元/M2)1江南水都104140962金鉆大廈38160233仁文大儒世家41336784圣淘沙花園20555135金山灣13754716香江紅海園27234557金域藍灣15332908武夷綠洲11638119金山桔園213238810金輝城市三環(huán)154332211大景城127379312麗景天成1123071住宅成交量上漲的背后突顯的是榕城市民剛性的住房需求。剛性的住房需求體現在以下3個方面：一是正常的自住性住房需求，表現為城市化進程的加快，中心城市人口擴大，福州市區(qū)外人口的購房比例達到50％——60％左右。二是改善性的住房需求，隨著居民收入水平的提高，部分先富起來的人改善住房需求得以擴大，二次置業(yè)，購買第二套住房的比例加大。三是被動的住房需求，如老城區(qū)茶亭街和北大路一帶進行改造等項目引發(fā)的被動性住房需求。第二節(jié)、新政引發(fā)高端住宅日益受寵（一）、國六條對購房者的心理此次“國六條”的實施，對購房者的心理預期有很大的影響。與“國八條”后產生的觀望情緒不同，“國六條”給購房者的預期不是會不會穩(wěn)定房價，而是調整住房供應結構對其產生的影響。購房者普遍關注的是如果今后商品房70％以上是小戶型，那么90平方米以上的住宅就會變得奇貨可居，今后這類房源的價格必然會大幅上揚。特別是對改善型的住房需求者影響更大，既然是改善住房，當然要求居住戶型的增大，那么該出手時就要出手，再觀望大戶型的住房只會越來越少，越少越貴。在這樣的心理預期下，本月對高端住房消費需求集中釋放出來。從2006年6月福州住宅成交情況分析表可看出4000元/平方米價位以下的成交金額占了42％，較上月58％少了16％。而本月5000元/平方米價位以上的占了31％，比上月20％增加了11％。表中顯現，與5月份相比，本月住宅消費明顯往高端發(fā)展傾向，而中低檔的住宅消費有所下降，3000以下本月僅占8%，這與以上分析的新政下由于對高端住宅預期的減少引發(fā)對高端住宅需求的釋放可相互印證。本月對高端住宅消費的增加，也是造成本月住宅均價上漲的一個重要原因。表3：6月用福州住宅成交情況2006年6月福州住宅成交情況分析表與5月對比價位（元/M2）套數（套）成交金額（萬元）成交面積（M2）占比占比3000以下78224754972498%15%30003999231710447929715134%43%4000499915678360019027127%22%50005999747511219302316%11%6000以上543458976330915%9%圖4：6月住宅成交情況圖6月住宅成交面積分析：由6月商品住宅一手房成交面積分析表看出，面積120—140平方米和140平方米以上戶型是福州市民的最愛，其銷售套數占分別占31％和29％，二者合計占去一手房市場半壁以上江山，高達60%。因此在福州這個二線城市，未來將考驗“90平方米以下戶型占總開發(fā)量70%”這一政策的有效性。政府似乎要多做住房理性消費的宣傳引導工作。表4：6月一手房成交面積2006年6月商品住宅一手房成交面積分析表面積（M2）套數所占比例金額（萬元）所占比例90以下96316%255948%90120141124%5846819%120140182531%9699731%140以上169229%13011542%合計5891100%311175100%第三節(jié)、新政下別墅日益稀缺別墅指數繼上月小幅下挫后本月大幅上揚，本月別墅價格指數為7200點，%，但成交面積2576平方米，％。此次“國六條”規(guī)定從6月1日起，一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。別墅的總供應量將因此不斷下降，別墅更加稀缺。物以稀為貴，別墅供應量一旦較少，甚至停止供應，其價格定會不斷攀升。從本月別墅價格指數的大幅上揚可以看出別墅市場供給縮減的預期對別墅價格的巨大影響。隨著社會經濟的發(fā)展，別墅的市場需求將越來越大，特別是隨著人們收入水平的不斷提高，中高端的居住需求還會擴大。從這個角度看，可以預見中高端居住產品的供應將顯得更稀缺。所以，未來別墅市場非?？春谩５珡谋驹聞e墅成交面積萎縮分析，也要警惕別墅價格過高出現的有價無市的新狀況。別墅價格指數圖：第四節(jié)、中小戶型二手房熱銷，自住型二手房受新政影響不大本月二手房交易量達57515萬元，％。由于本月二手房交易統(tǒng)計時間是從5月25日到6月26日，因此，5月29日九部委《意見》一推出，市場反映強烈。5月30日、31日福州二手房交易登記受理量大增，都為趕在6月1日新政執(zhí)行前辦理。2005年6月～2006年6月的福州市二手房交易量如下表：從本月二手房成交面積結構分析，120平方米以下的中小戶型的銷售套數占了總二手房銷售套數的73％，最熱銷的為90平方米以下的小戶型，其銷售套數占了47％，中小戶型的二手房最受購房者的青睞。二手房成交面積結構與一手房成交面積結構形成截然相反的態(tài)勢。其實，一手房市場和二手房市場是相互關聯的，對改善型住房需求者而言，購買新房就會有相應的二手房出售。二次置業(yè)者由于其購房實力較強，有能力購買大戶型以滿足其提高居住水平的要求，而對購買力有限的自住型需求者，購買中小戶型的二手房就成為其首選，造就了中小戶型二手房熱銷的景象。6月二手房成六面積表：2006年6月商品住宅二手房成交面積分析表面積（M2）套數所占比例金額（萬元）所占比例90以下121547%1525426%9012067026%1578527%12014030712%973317%140以上37515%1725030%合計