【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 管理，等住戶入 戶了，卻又說(shuō)住戶交的費(fèi)用不能維持日常的運(yùn)作，以此為理由不提供曾承諾的服務(wù)。所以，人們都表示，一定要加強(qiáng)監(jiān)督，保護(hù)消費(fèi)的利益。當(dāng)然，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，都希望能得到物廉價(jià)美的東西，對(duì)于物業(yè)管理公司提供的服務(wù)也一樣。 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，特別是直接面對(duì)面消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查，我們可以看出現(xiàn)在的買(mǎi)房者變得越來(lái)越理性，要求越來(lái)越高。他們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在?？诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)到了買(mǎi)方市場(chǎng)，只要手中有錢(qián)就不怕買(mǎi)不到好房子，所以他們?cè)谶x擇樓房的時(shí)候會(huì)更為謹(jǐn)慎。 3．競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 中國(guó) 最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 51 頁(yè) 1)四季華庭 ：四季華庭位于 ?？谧罹咴鲋禎摿Φ哪虾４蟮琅c迎賓大道交匯處，交通極其便利通暢，占地面各 12 萬(wàn)平米，總建筑面積 18 萬(wàn)平米，總投資 3 億人民幣。四季華庭作為?？谑惺着糯笾攸c(diǎn)項(xiàng)目之唯一房地產(chǎn)項(xiàng)目，受惠于政府策略性發(fā)展規(guī)劃，寬達(dá)百米以上的迎賓大道及南海大道商業(yè)旺址經(jīng)已實(shí)施。四季華庭的景觀設(shè)計(jì)，則以精紗絕倫的構(gòu)想，全面呈示四季的季相變化。綠地面積達(dá) 萬(wàn)平方米，綠地率為 42%。集觀賞水景、亭、臺(tái)、廊、榭、下沉廣場(chǎng)于一身，擁有100 多種健康、芳香、形姿優(yōu)美的綠化樹(shù)種，揉合日本和歐美造園手法，如詩(shī)如畫(huà)地譜寫(xiě)出四季華庭的華麗篇章真正做到 了“我家即公園，公園在我家”的園林效果。該樓盤(pán)為市十大明星樓盤(pán)推薦樓盤(pán)、市十大最受歡迎樓盤(pán)推薦樓、獲得?？谑袠影骞こ獭Ｔ摌潜P(pán)由于某種環(huán)境較好，建筑立面為米黃色，格調(diào)較好。售介均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，在本地段算是高檔樓盤(pán)，銷(xiāo)售對(duì)象為一些中高收入的人士，其中包括一些投資者。 ：一、二、期基本售磬，三期正在推出，市場(chǎng)反映較為熱烈，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好。 ：該樓盤(pán)占地 12 萬(wàn)平米，規(guī)模較大，規(guī)劃合理，小區(qū)綠化率較高，環(huán)境好，且附近生活配套完善，所以能吸引較多的顧客。 2)耀江花園 市場(chǎng)地位：該項(xiàng)目位于?？谑泻５侣飞希喑鞘兄鞲傻篮？谑凶罘比A的迎賓大道約 120 米，鬧中取靜。耀江花園總平面呈“長(zhǎng)方形”布局，占地面積 畝，規(guī)劃建造 11 幢現(xiàn)代主義與優(yōu)美生態(tài)環(huán)境融合的住宅樓。其中住宅 12 萬(wàn)余方，商鋪 5000 余方，車(chē)位約 900個(gè)，配比接近 1:1。 3 萬(wàn) m2 景觀園林，營(yíng)建都市的綠色之城，大于 50% 中國(guó) 最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 51 頁(yè) 的綠化率，擁有寸金寸的 CLD 區(qū)域內(nèi)罕有的大型生態(tài)景觀。多功能會(huì)館，豪華游泳池，溫泉泡池，綠化率高達(dá) 45%以上。自有品牌礦泉水入戶，讓您享受自然與健康。前六幢以中小戶型為主，各小戶型又可自由組合，每個(gè)戶 型均充分考慮通風(fēng)、采光，且配有大面積的觀景凸窗，使得窗外美景盡收眼底。后五幢以中、大戶型為主，滿足了戶型的“升級(jí)換代”，特有陽(yáng)光書(shū)房的設(shè)計(jì)，盡情享受室外的陽(yáng)光與綠意。外圍 200 米的商業(yè)裙樓，日臻完善的商業(yè)氛圍，同步滿足您的日常生活所需。該項(xiàng)目均價(jià)在 3200 元左右，在本地段為最高價(jià)位。 ： 66%，市場(chǎng)反映較為熱烈 ：通過(guò)幾年各房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)該區(qū)域的的開(kāi)發(fā)與及配套完善，基本已形成了一個(gè)大型的高檔住宅區(qū)域，因此，該項(xiàng)目在各樓盤(pán)均已完成開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售后把握機(jī)遇，利用該區(qū)域的市場(chǎng)成熟與品牌效應(yīng)，一舉成 名。 3)京江廣場(chǎng) ：該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)占地 平方米；總建筑面積 43137 平方米；綠化面積為 平方米；容積率為 ；建筑密度為 25%；綠化率為 %。低容積率、低密度、寬大視野，智能力門(mén)禁管理系統(tǒng)。小區(qū)園林由名家設(shè)計(jì)，專業(yè)園林單位施工。以大型水景為主題，采用綜合式園林布局手法，運(yùn)用明快、新穎、流暢、疏密結(jié)合，色彩對(duì)比，富有園林藝術(shù)特色的設(shè)計(jì)構(gòu)思，通過(guò)大氣得體的假山瀑布、自然流暢的水面輪廓和道路、別致的步汀和小噴泉，各種熱帶植物有機(jī)的結(jié)合，形成動(dòng)靜 分區(qū)，環(huán)境優(yōu)美的商住小區(qū)。商場(chǎng)建筑風(fēng)格為后現(xiàn)代坡頂建筑立面層次分明、色彩豐富、莊重大氣。擁有超過(guò)一百多個(gè)車(chē)位的大型停車(chē)場(chǎng)，商場(chǎng)首層層高七米，可以改做兩層經(jīng)營(yíng)，多得一倍使用面積；該項(xiàng)目主要的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象為一些收入較高的 中國(guó) 最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 51 頁(yè) 有文化人仕 ,相當(dāng)一部分是二次置業(yè)者 ,其售均價(jià)在 2800 元 /平方米左右。 ：銷(xiāo)售率為 85% ：該項(xiàng)目共為二期，第一期已完成銷(xiāo)售，京江廣場(chǎng)為二期工程，由于一期市場(chǎng)反映已較為熱烈，自身小區(qū)規(guī)模較大，內(nèi)部配套也較齊備，發(fā)展商實(shí)力雄厚，具有較大的社會(huì)影響力，這對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售起到了一定的促 進(jìn)作用。 4)亞洲豪苑 ：該項(xiàng)目位于?？谑蟹比A的南海大道中段，臨近?？诒６悈^(qū)，總占地面積近 16 萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)完畢的北區(qū)，占地面積達(dá) 萬(wàn)平方米，建筑面積近 11 萬(wàn)平方米，提供 716 戶由63m2310m2 二房二廳、三房二廳、四房二廳、復(fù)式等多種戶型可供選擇。 亞洲豪苑北區(qū)動(dòng)工時(shí)間為 1999 年 6 月 15 日，目前整個(gè)小區(qū)已全部建設(shè)完畢， SRTDesignLimited(加拿大 )負(fù)責(zé)總體設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格揉合歐陸田園氣息及亞熱帶風(fēng)情，逾三千五百平方米的人工湖，將靈氣聚于園中，獨(dú)特的建筑造型，碗蜒的 石板小路，大面積的綠化，為客戶營(yíng)造了一個(gè)清新雅致的世外桃源。 亞洲豪苑南區(qū)占地 150 畝地，將于 2020 年 8 月動(dòng)工，目前已正式立項(xiàng)并正辦理前期施工手續(xù)，南區(qū)規(guī)劃將以商業(yè)帶小戶型公寓為主，即將建設(shè)一個(gè)集休閑、飲食、娛樂(lè)為一休的大型商業(yè)廣場(chǎng) 亞豪新天地，商場(chǎng)規(guī)劃面積達(dá) 3 萬(wàn)平方米，樓高三層，面積可自由組合，以其綜合的功能，將建成一個(gè)新的商業(yè)旺地 ：一、二期已完成銷(xiāo)售，三期銷(xiāo)售率為 55% ：該項(xiàng)目由于其嶄新的歐陸田園概念，以及獨(dú)特的規(guī)劃 中國(guó) 最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 51 頁(yè) 設(shè)計(jì)，在這樣的一個(gè)生活配套相當(dāng)完善的大型住宅社區(qū)， 必將再次引起消費(fèi)者的轟動(dòng)。 4．結(jié)論 迎賓大道的即將完工開(kāi)通，無(wú)疑是最佳的賣(mài)點(diǎn)；海南師范學(xué)院、海南中學(xué)的人文環(huán)境，則為周邊環(huán)境增色不少，名項(xiàng)完善的生活配套設(shè)施，造就了一個(gè)良好的居住環(huán)境。行家認(rèn)為，迎賓大道沒(méi)線如此的樓盤(pán)密集度，加上這些樓盤(pán)大多仍是中檔價(jià)格的自住型，海口五大最有發(fā)展前途的地產(chǎn)板塊之一的“金三角板塊”樓盤(pán)的新一輪大戰(zhàn)將在迎賓大道出現(xiàn)，屆時(shí)這里勢(shì)必成為置業(yè)者關(guān)注的新熱點(diǎn)。 項(xiàng)目環(huán)境分析 一、地塊環(huán)境分析 1．土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目面積 3174 平方米。該項(xiàng)目東接“永安大世界”與海南師范學(xué)院隔路相望；南 臨“中國(guó)城”演藝中心與在建的中國(guó)城五星溫泉大酒店，西靠?？谑协偵絽^(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；北距南海大道 400 米，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”相鄰。 2．地塊周?chē)坝^ （ 1）自然景觀： 東方景觀：在該方向上，因?yàn)槭蔷o靠著“永安大世界”停車(chē)場(chǎng)，近景可觀“永安大世界”生態(tài)停車(chē)場(chǎng)，高層可以遠(yuǎn)觀迎賓大道的生態(tài)景觀與公路正對(duì)面的海南師范學(xué)院公園般的園林景觀。海南師范學(xué)院，不僅環(huán)境優(yōu)美，文化氣氛濃厚，相信這一景觀，對(duì)本樓盤(pán)的銷(xiāo)售起到一定的促進(jìn)作用。 西方景觀：在這個(gè)方向上，因?yàn)榭凯偵絽^(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府大院，對(duì)于遠(yuǎn)近景都不是很佳，只能觀小 區(qū)里的綠化，而部分區(qū)域被鎮(zhèn)政府大院的 中國(guó) 最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 51 頁(yè) 樓房擋住遠(yuǎn)景，加上鎮(zhèn)政府大院的樓房十分殘舊，圍墻外還是一片建筑工程空地，垃圾成堆。 南方景觀：在該方向上，面向中國(guó)城大社區(qū)內(nèi)，是一個(gè)大型生態(tài)停車(chē)場(chǎng)與正在施工的“中國(guó)城五星級(jí)溫泉大酒店”的施工現(xiàn)場(chǎng)。雖然從目前的情況來(lái)看較為雜、亂、臟，但是從未來(lái)的一年后，隨著酒店的工程竣工后，大量的綠化與公共設(shè)施完善后，該方向是本小區(qū)最為直觀觀賞五星級(jí)酒店夜景的朝向，同時(shí)也是樓與樓之間間距最遠(yuǎn)的方向。 北方景觀：在該方向上，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”一墻之隔，所有的景觀均被公寓樓擋住，所以近 景與遠(yuǎn)景都不好。 （ 2）景觀綜述： 從本地塊周?chē)h(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程度來(lái)看，西、北二個(gè)方向的景面都不理想，因?yàn)槎急恍碌幕蚺f的建筑物擋住。東、南面近景不好，遠(yuǎn)景較好，總體來(lái)說(shuō)，地塊周?chē)坝^屬該地塊的弱項(xiàng)，需要通過(guò)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)來(lái)弱化本地塊周?chē)坝^不利的影響。 3．環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況 （ 1）環(huán)境衛(wèi)生情況 本地塊原本是海口住宅區(qū)地塊，不會(huì)給本地段遺留下什么污染問(wèn)題，但本地塊的西南方向有一大片閑置土地，里面堆滿了垃圾，雜亂無(wú)章，影響了周?chē)沫h(huán)境，而地塊的東面都是大馬路，汽車(chē)產(chǎn)生的廢氣和噪音對(duì)將來(lái)小區(qū)的將造成 較大的影響。 （ 2）社會(huì)治安狀況： 本地塊位于中國(guó)城大社區(qū)內(nèi)，龍昆南派出所就與本小區(qū)門(mén)口一墻之隔，周邊外來(lái)人口不多，治安形勢(shì)相對(duì)較為安定。 4．地塊周?chē)慕煌l件 本地塊東面為迎賓大道，迎賓大道是一條混合型道路，車(chē)流量較大。 中國(guó) 最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 51 頁(yè) 地塊附近有南海站和中國(guó)城站等多個(gè)公共汽車(chē)站，有 2 1 34 11 等 10 多公交線路。所以，該地塊附近交通十分便利這也是本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)。 5．配套設(shè)施 1)菜市場(chǎng)：本地塊附近有金花菜市場(chǎng)、安寧菜市場(chǎng) 2)商店、購(gòu)物中心：該地塊附近商店較多，日常生活所需都不用擔(dān)心，在本項(xiàng)目塊對(duì) 面是一個(gè)購(gòu)物超市。 3)小學(xué)：山高小學(xué) 海師附小 4)中學(xué)：海南中學(xué)、海師附中 5)大學(xué)：海南師范學(xué)院 6)醫(yī)院：一八七醫(yī)院、安寧醫(yī)院 7)銀行、郵局、酒店：本地塊附近，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等近在咫尺；海南師范學(xué)院東門(mén)附近的中國(guó)郵政局，酒店有禧龍酒店； 配套設(shè)施綜述： 本項(xiàng)目所處的地段是居住人口比較集中的區(qū)域，各種的生活配套設(shè)施十分完善，衣、食、住、行等都可以滿足居民的需要，但從消費(fèi)的角度來(lái)說(shuō)，本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少大規(guī)模和高檔次的購(gòu)物中心。 （二）項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析 1．優(yōu)勢(shì)分析 境小社區(qū)：本項(xiàng)目用地位于“中國(guó)城”大社區(qū)的中，可以享受的一切“中國(guó)城”大社區(qū)中的環(huán)境與服務(wù)。無(wú)疑形成了規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開(kāi)發(fā)商降低項(xiàng)目單方開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用；另一方面有利于項(xiàng)目形成自我獨(dú)立環(huán)境，營(yíng)造大社區(qū)小環(huán)境的生活氛圍，必能增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 中國(guó) 最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 51 頁(yè) ：本項(xiàng)目位于迎賓大道上，共有 10 幾條公交線路，本地塊離?？谀险疽仓皇鞘昼姷穆烦蹋员卷?xiàng)目在交通條件方面的優(yōu)勢(shì)將成為一大主要買(mǎi)點(diǎn)。 ：本項(xiàng)目所處地段，是大型的居住區(qū)，附近的配套設(shè)施應(yīng)有盡有，銀行，中小學(xué)、商店等等，一應(yīng)俱全，這樣不僅 能夠減少小區(qū)配套設(shè)施的投入，而且是對(duì)于日后小區(qū)的宣傳將會(huì)起到非常大的作用。 ：本項(xiàng)目地塊對(duì)面就是海南師范院校，附近有海師附中、海南中學(xué)、山高小學(xué)等。所以，本志塊所處地段文化氣氛濃厚，對(duì)于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最佳的選擇。 2．劣勢(shì)分析： ：本地塊處于地段以前是一片池塘與荒地的結(jié)合帶，經(jīng)過(guò)十幾年的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，對(duì)于以前的住宅建筑來(lái)說(shuō)，顯然已經(jīng)變得殘舊，沒(méi)有什么標(biāo)志性的建筑，所以開(kāi)不成什么自然景觀。唯有海南師范學(xué)院集歷史、文化、自然景觀為一體的有標(biāo)志性的 景點(diǎn)，給本地段添了一張王牌。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，擁用“世界吉尼斯紀(jì)錄之中國(guó)最大的演藝舞臺(tái)”的中國(guó)城演藝中心與二期開(kāi)發(fā)的五星級(jí)酒店也給本地段增加了一景，但這一景觀還需進(jìn)一步完善。 ：本地塊位于城市主干道 — 迎賓大道的旁邊，地塊的北面是南海大道，所以，由于靠近公路，這將會(huì)給地塊嚴(yán)重的汽車(chē)噪音