【文章內容簡介】 管理，等住戶入 戶了，卻又說住戶交的費用不能維持日常的運作，以此為理由不提供曾承諾的服務。所以，人們都表示，一定要加強監(jiān)督，保護消費的利益。當然，對于消費者來說，都希望能得到物廉價美的東西，對于物業(yè)管理公司提供的服務也一樣。 通過市場調查，特別是直接面對面消費者訪談調查，我們可以看出現在的買房者變得越來越理性，要求越來越高。他們已經認識到，現在?？诘姆康禺a市場已經從賣方市場到了買方市場，只要手中有錢就不怕買不到好房子，所以他們在選擇樓房的時候會更為謹慎。 3．競爭樓盤分析 中國 最大管理資源中心 第 15 頁 共 51 頁 1)四季華庭 ：四季華庭位于 ?？谧罹咴鲋禎摿Φ哪虾４蟮琅c迎賓大道交匯處，交通極其便利通暢，占地面各 12 萬平米，總建筑面積 18 萬平米，總投資 3 億人民幣。四季華庭作為海口市首批九大重點項目之唯一房地產項目，受惠于政府策略性發(fā)展規(guī)劃，寬達百米以上的迎賓大道及南海大道商業(yè)旺址經已實施。四季華庭的景觀設計，則以精紗絕倫的構想，全面呈示四季的季相變化。綠地面積達 萬平方米，綠地率為 42%。集觀賞水景、亭、臺、廊、榭、下沉廣場于一身，擁有100 多種健康、芳香、形姿優(yōu)美的綠化樹種，揉合日本和歐美造園手法，如詩如畫地譜寫出四季華庭的華麗篇章真正做到 了“我家即公園，公園在我家”的園林效果。該樓盤為市十大明星樓盤推薦樓盤、市十大最受歡迎樓盤推薦樓、獲得海口市樣板工程。該樓盤由于某種環(huán)境較好，建筑立面為米黃色，格調較好。售介均價在 3000 元 /平方米左右，在本地段算是高檔樓盤，銷售對象為一些中高收入的人士，其中包括一些投資者。 ：一、二、期基本售磬，三期正在推出，市場反映較為熱烈，銷售業(yè)績良好。 ：該樓盤占地 12 萬平米，規(guī)模較大，規(guī)劃合理，小區(qū)綠化率較高，環(huán)境好，且附近生活配套完善，所以能吸引較多的顧客。 2)耀江花園 市場地位：該項目位于?？谑泻５侣飞希喑鞘兄鞲傻篮？谑凶罘比A的迎賓大道約 120 米，鬧中取靜。耀江花園總平面呈“長方形”布局，占地面積 畝，規(guī)劃建造 11 幢現代主義與優(yōu)美生態(tài)環(huán)境融合的住宅樓。其中住宅 12 萬余方，商鋪 5000 余方，車位約 900個，配比接近 1:1。 3 萬 m2 景觀園林，營建都市的綠色之城，大于 50% 中國 最大管理資源中心 第 16 頁 共 51 頁 的綠化率，擁有寸金寸的 CLD 區(qū)域內罕有的大型生態(tài)景觀。多功能會館，豪華游泳池，溫泉泡池，綠化率高達 45%以上。自有品牌礦泉水入戶，讓您享受自然與健康。前六幢以中小戶型為主，各小戶型又可自由組合，每個戶 型均充分考慮通風、采光，且配有大面積的觀景凸窗，使得窗外美景盡收眼底。后五幢以中、大戶型為主，滿足了戶型的“升級換代”，特有陽光書房的設計，盡情享受室外的陽光與綠意。外圍 200 米的商業(yè)裙樓，日臻完善的商業(yè)氛圍，同步滿足您的日常生活所需。該項目均價在 3200 元左右，在本地段為最高價位。 ： 66%，市場反映較為熱烈 ：通過幾年各房地產項目對該區(qū)域的的開發(fā)與及配套完善，基本已形成了一個大型的高檔住宅區(qū)域，因此，該項目在各樓盤均已完成開發(fā)銷售后把握機遇，利用該區(qū)域的市場成熟與品牌效應，一舉成 名。 3)京江廣場 ：該項目的規(guī)劃設計指標占地 平方米；總建筑面積 43137 平方米；綠化面積為 平方米；容積率為 ；建筑密度為 25%；綠化率為 %。低容積率、低密度、寬大視野，智能力門禁管理系統(tǒng)。小區(qū)園林由名家設計，專業(yè)園林單位施工。以大型水景為主題，采用綜合式園林布局手法，運用明快、新穎、流暢、疏密結合，色彩對比，富有園林藝術特色的設計構思，通過大氣得體的假山瀑布、自然流暢的水面輪廓和道路、別致的步汀和小噴泉，各種熱帶植物有機的結合，形成動靜 分區(qū)，環(huán)境優(yōu)美的商住小區(qū)。商場建筑風格為后現代坡頂建筑立面層次分明、色彩豐富、莊重大氣。擁有超過一百多個車位的大型停車場，商場首層層高七米，可以改做兩層經營，多得一倍使用面積；該項目主要的購買對象為一些收入較高的 中國 最大管理資源中心 第 17 頁 共 51 頁 有文化人仕 ,相當一部分是二次置業(yè)者 ,其售均價在 2800 元 /平方米左右。 ：銷售率為 85% ：該項目共為二期，第一期已完成銷售，京江廣場為二期工程，由于一期市場反映已較為熱烈，自身小區(qū)規(guī)模較大，內部配套也較齊備，發(fā)展商實力雄厚，具有較大的社會影響力，這對樓盤的銷售起到了一定的促 進作用。 4)亞洲豪苑 ：該項目位于海口市繁華的南海大道中段，臨近?？诒６悈^(qū)，總占地面積近 16 萬平方米，開發(fā)完畢的北區(qū)，占地面積達 萬平方米，建筑面積近 11 萬平方米，提供 716 戶由63m2310m2 二房二廳、三房二廳、四房二廳、復式等多種戶型可供選擇。 亞洲豪苑北區(qū)動工時間為 1999 年 6 月 15 日，目前整個小區(qū)已全部建設完畢， SRTDesignLimited(加拿大 )負責總體設計，建筑風格揉合歐陸田園氣息及亞熱帶風情，逾三千五百平方米的人工湖，將靈氣聚于園中，獨特的建筑造型，碗蜒的 石板小路，大面積的綠化，為客戶營造了一個清新雅致的世外桃源。 亞洲豪苑南區(qū)占地 150 畝地，將于 2020 年 8 月動工，目前已正式立項并正辦理前期施工手續(xù)，南區(qū)規(guī)劃將以商業(yè)帶小戶型公寓為主，即將建設一個集休閑、飲食、娛樂為一休的大型商業(yè)廣場 亞豪新天地，商場規(guī)劃面積達 3 萬平方米，樓高三層，面積可自由組合，以其綜合的功能，將建成一個新的商業(yè)旺地 ：一、二期已完成銷售，三期銷售率為 55% ：該項目由于其嶄新的歐陸田園概念，以及獨特的規(guī)劃 中國 最大管理資源中心 第 18 頁 共 51 頁 設計，在這樣的一個生活配套相當完善的大型住宅社區(qū)， 必將再次引起消費者的轟動。 4．結論 迎賓大道的即將完工開通，無疑是最佳的賣點；海南師范學院、海南中學的人文環(huán)境，則為周邊環(huán)境增色不少，名項完善的生活配套設施，造就了一個良好的居住環(huán)境。行家認為，迎賓大道沒線如此的樓盤密集度，加上這些樓盤大多仍是中檔價格的自住型，海口五大最有發(fā)展前途的地產板塊之一的“金三角板塊”樓盤的新一輪大戰(zhàn)將在迎賓大道出現，屆時這里勢必成為置業(yè)者關注的新熱點。 項目環(huán)境分析 一、地塊環(huán)境分析 1．土地性質綜述： 項目面積 3174 平方米。該項目東接“永安大世界”與海南師范學院隔路相望；南 臨“中國城”演藝中心與在建的中國城五星溫泉大酒店，西靠?？谑协偵絽^(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；北距南海大道 400 米，與“海南師范學院學生公寓”相鄰。 2．地塊周圍景觀 （ 1）自然景觀： 東方景觀：在該方向上，因為是緊靠著“永安大世界”停車場，近景可觀“永安大世界”生態(tài)停車場，高層可以遠觀迎賓大道的生態(tài)景觀與公路正對面的海南師范學院公園般的園林景觀。海南師范學院，不僅環(huán)境優(yōu)美，文化氣氛濃厚，相信這一景觀，對本樓盤的銷售起到一定的促進作用。 西方景觀：在這個方向上，因為靠瓊山區(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府大院，對于遠近景都不是很佳，只能觀小 區(qū)里的綠化，而部分區(qū)域被鎮(zhèn)政府大院的 中國 最大管理資源中心 第 19 頁 共 51 頁 樓房擋住遠景，加上鎮(zhèn)政府大院的樓房十分殘舊，圍墻外還是一片建筑工程空地，垃圾成堆。 南方景觀：在該方向上，面向中國城大社區(qū)內，是一個大型生態(tài)停車場與正在施工的“中國城五星級溫泉大酒店”的施工現場。雖然從目前的情況來看較為雜、亂、臟，但是從未來的一年后，隨著酒店的工程竣工后，大量的綠化與公共設施完善后，該方向是本小區(qū)最為直觀觀賞五星級酒店夜景的朝向，同時也是樓與樓之間間距最遠的方向。 北方景觀：在該方向上，與“海南師范學院學生公寓”一墻之隔，所有的景觀均被公寓樓擋住，所以近 景與遠景都不好。 （ 2）景觀綜述： 從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度來看，西、北二個方向的景面都不理想，因為都被新的或舊的建筑物擋住。東、南面近景不好，遠景較好，總體來說，地塊周圍景觀屬該地塊的弱項，需要通過環(huán)境藝術設計來弱化本地塊周圍景觀不利的影響。 3．環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況 （ 1）環(huán)境衛(wèi)生情況 本地塊原本是?？谧≌瑓^(qū)地塊，不會給本地段遺留下什么污染問題，但本地塊的西南方向有一大片閑置土地，里面堆滿了垃圾，雜亂無章，影響了周圍的環(huán)境，而地塊的東面都是大馬路，汽車產生的廢氣和噪音對將來小區(qū)的將造成 較大的影響。 （ 2）社會治安狀況： 本地塊位于中國城大社區(qū)內，龍昆南派出所就與本小區(qū)門口一墻之隔，周邊外來人口不多，治安形勢相對較為安定。 4．地塊周圍的交通條件 本地塊東面為迎賓大道，迎賓大道是一條混合型道路，車流量較大。 中國 最大管理資源中心 第 20 頁 共 51 頁 地塊附近有南海站和中國城站等多個公共汽車站，有 2 1 34 11 等 10 多公交線路。所以，該地塊附近交通十分便利這也是本項目的一大優(yōu)勢。 5．配套設施 1)菜市場：本地塊附近有金花菜市場、安寧菜市場 2)商店、購物中心：該地塊附近商店較多，日常生活所需都不用擔心，在本項目塊對 面是一個購物超市。 3)小學：山高小學 海師附小 4)中學：海南中學、海師附中 5)大學：海南師范學院 6)醫(yī)院：一八七醫(yī)院、安寧醫(yī)院 7)銀行、郵局、酒店：本地塊附近，工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行等近在咫尺；海南師范學院東門附近的中國郵政局，酒店有禧龍酒店； 配套設施綜述： 本項目所處的地段是居住人口比較集中的區(qū)域，各種的生活配套設施十分完善，衣、食、住、行等都可以滿足居民的需要，但從消費的角度來說，本區(qū)域現在明顯缺少大規(guī)模和高檔次的購物中心。 （二）項目地塊的優(yōu)劣分析 1．優(yōu)勢分析 境小社區(qū)：本項目用地位于“中國城”大社區(qū)的中，可以享受的一切“中國城”大社區(qū)中的環(huán)境與服務。無疑形成了規(guī)模效應，一方面有利于開發(fā)商降低項目單方開發(fā)成本費用；另一方面有利于項目形成自我獨立環(huán)境，營造大社區(qū)小環(huán)境的生活氛圍，必能增強該項目的市場競爭力。 中國 最大管理資源中心 第 21 頁 共 51 頁 ：本項目位于迎賓大道上，共有 10 幾條公交線路，本地塊離?？谀险疽仓皇鞘昼姷穆烦蹋员卷椖吭诮煌l件方面的優(yōu)勢將成為一大主要買點。 ：本項目所處地段，是大型的居住區(qū)，附近的配套設施應有盡有，銀行，中小學、商店等等，一應俱全，這樣不僅 能夠減少小區(qū)配套設施的投入，而且是對于日后小區(qū)的宣傳將會起到非常大的作用。 ：本項目地塊對面就是海南師范院校，附近有海師附中、海南中學、山高小學等。所以，本志塊所處地段文化氣氛濃厚，對于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長來說，無疑是最佳的選擇。 2．劣勢分析： ：本地塊處于地段以前是一片池塘與荒地的結合帶，經過十幾年的開發(fā)與建設，對于以前的住宅建筑來說，顯然已經變得殘舊，沒有什么標志性的建筑，所以開不成什么自然景觀。唯有海南師范學院集歷史、文化、自然景觀為一體的有標志性的 景點，給本地段添了一張王牌。從另一個角度來說，擁用“世界吉尼斯紀錄之中國最大的演藝舞臺”的中國城演藝中心與二期開發(fā)的五星級酒店也給本地段增加了一景，但這一景觀還需進一步完善。 ：本地塊位于城市主干道 — 迎賓大道的旁邊，地塊的北面是南海大道，所以，由于靠近公路，這將會給地塊嚴重的汽車噪音