個房地產(chǎn)策劃示例14)——水景住宅、智業(yè)逸景閣企劃推廣提案公寓住宅(編輯修改稿)
2025-07-21 21:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 代名詞，大凡年輕而不存偏見的購房者對它均有不同程度的好感。因而本案在羊西線針對年輕化的市場作出定位，堪稱“智”。 然而，羊西線也是一個充滿“戰(zhàn)火”的市場。過多的物業(yè)讓購房者挑花了眼，價格的競爭也日益加劇，由于本案在規(guī)模上存在局限，所以更須努力強(qiáng)化優(yōu)勢，規(guī)避劣勢。如何避實(shí)就虛，抓住自身獨(dú)特性，有效地區(qū)格市場是廣告企劃的首要任務(wù)。只有樹立了鮮明的個性，才能獨(dú)享屬于自己市場份額。 本提案將從市場分析的角度契入，并在此基礎(chǔ)上提 出我們的觀點(diǎn)及執(zhí)行方略。鑒于我司在羊西線擁有香榭名苑、錦匯花園、天鵝星座、新天地眾多樓盤操作的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，因此我們的方式方法將本著既有新意又切實(shí)可行的原則。 ???????公司 2001/12/10 本案目前面臨的市場狀況 一、 政策面影響 WTO 的加入，在消費(fèi)者中產(chǎn)生觀望心態(tài)，影響了有效市場的需求。 即將來臨的降息政策，預(yù)示著政府刺激消費(fèi)的決心不變，但同時也反映了目前市場消費(fèi)信心的不足。 二、 消費(fèi)面影響 成都人的消費(fèi)習(xí)慣講究實(shí)際同時缺乏眼光，在媒體或大眾輿論的影響下有嚴(yán)重的同眾心理。目 下而言，過度追求大綠化環(huán)境、多功能配套及拒絕超高層等平民化價值觀對本案非常不利。 購房者在有選擇時總是患得患失，誰能滿足其占便宜的心理誰便能套住客戶。因此，象超級市場上總有些特價商品一樣，樓盤必須擁有一些獨(dú)特的 “ 便宜 ” 讓客戶去占。 三、 競爭面影響 區(qū)域之間的競爭：南門與西門，羊西線與成溫路、交大路，戰(zhàn)旗小區(qū)與黃忠小區(qū) ?? 人們可選擇的地段實(shí)在太多。 形態(tài)之間的競爭：多層公寓、電梯小高層和超高層擁有不同的客戶群體，在本區(qū)域，目前后者處于不利的階段。 樓盤之間的競爭：本案最直接的對手是香 榭名苑、錦匯花園、綠楊新村、清水綠苑。除了價格合理性，個性是否鮮明將決定勝負(fù)。 本案優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 面積規(guī)劃 本案面積規(guī)劃合理，填補(bǔ)了羊西線所缺乏的戶型空白， 100 平方米以下的戶型占 62%， 115 平方米以下的 3房 2 廳占 38%。根據(jù)羊西線現(xiàn)有樓盤的調(diào)查，小戶型的需求仍很大。此乃本案規(guī)避風(fēng)險獲取成功的最大優(yōu)勢。 地理位置 距羊西線主干道 30 米，鬧中求靜，方便卻不喧囂。 停車位 142 個泊車位供應(yīng) 160戶，比較充分。 建筑設(shè)計 在現(xiàn)代韻味十足的外立面風(fēng)格中融入適當(dāng)?shù)慕巷L(fēng)情，既輕松又 優(yōu)美，非常適合本案較為年輕的主流消費(fèi)群。 劣勢： 占地規(guī)模 由于占地規(guī)模較小，難以滿足目前購房者普遍的價值觀：環(huán)境好。而且物管及配套也難以體現(xiàn)大社區(qū)的風(fēng)范及配套。因而只能在“精”字上作文章。 電梯公寓 普遍懷疑電梯公寓的公攤過高。電梯質(zhì)量不穩(wěn)定，物管費(fèi)及維修費(fèi)過高等消費(fèi)心態(tài)是目前所有電梯公寓所面臨的問題。 走廊式結(jié)構(gòu) 為了交通動線而設(shè)計走廊結(jié)構(gòu)影響密性，擴(kuò)大了公攤。 局部戶型不合理 存在采光不充分，有狹窄過道等問題。 羊西線 錦 城花園 開發(fā)商：中英和資成都錦城大廈 總開發(fā)期： 3 期 現(xiàn)開發(fā)期： 1 期、 2 期 總占地面積： 48000M2 園林占地面積： 28000M2 綠化率；達(dá) % 容積率： 車庫面積： 12000M2 車庫價格：租： 150 元；售： 6 萬 建筑設(shè)計： 12 層小高層設(shè)計。 141M2— 324M2， 16 種戶型設(shè)計 建筑標(biāo)準(zhǔn)：采用全現(xiàn)澆短支剪力墻結(jié)構(gòu)，七度抗震 按揭年限： 7 成 20 年 電話： 7548080 7548181 7549090 地址：羊西線蜀漢路 269 號 金都花園 開發(fā)商：成都國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司 總占地面積： 120 畝 綠化率： 45% 容積率： 總開發(fā)期： 2 期 現(xiàn)開發(fā)期： 2 期 面積： — 價格： 2630 元 — 3380 元 車庫面積： 7500M2 車庫價格：地上： 100 元 /月；地下： 200元 /月 按揭年限： 7 成 20 年 電話： 7533888/7536706 地址：羊西線蜀漢中路 526 號 會所花園 開發(fā)商：成都晉陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總占地面積： 300 畝 綠化率： 38% 容積率： 總開發(fā)期； 4 現(xiàn)開發(fā)期： 2 期 面積： 50— 200M2 價格： 1770— 2190 元 /M2 車庫面積： 15000M2 車庫價格： 100 元 /月 買： 4 萬 /個 按揭年限： 7 成 20 年 電話： 7424400/7424411/7424422/7424433 地址：機(jī)投鎮(zhèn)草金路 錦匯花園 開發(fā)商：成都花園福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總占地面積：一期： 二期： 26100M2 綠化率：一期： 41% 二期： %
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