【正文】 苑住宅區(qū)、華苑新城等大型住宅區(qū)；西側(cè)為侯臺(tái)風(fēng)景區(qū)及侯臺(tái)別墅區(qū)。 以上為我司對(duì)路南項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃合作的初步設(shè)想，希望貴公司提出寶貴意見(jiàn)，我司預(yù)祝雙方再次合作，共同取得驕人的業(yè)績(jī)！ 項(xiàng)目宗地狀況 地理位置 本案位于南開(kāi)區(qū) xx 處立交橋西南側(cè)，占地面積 ，總規(guī)劃建筑面積近 平方米，整個(gè)地塊東西向狹長(zhǎng)，南北進(jìn)深較小。 C 貴司于項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)后十日內(nèi)，支付項(xiàng)目前期策劃費(fèi)的 30%，即 210,000 元。我司成立項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃小組（包括項(xiàng)目銷(xiāo)售人員、項(xiàng)目策劃人員、廣告推廣人員），在簽定協(xié)議一個(gè)月內(nèi)向貴司提交 路南項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 ，并與貴司溝通、探討，以期更加準(zhǔn)確、可行。 雙方的合作基礎(chǔ)為優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在企業(yè)利益上不存在正面沖突，而是一種連帶關(guān)系，即作為服務(wù)性質(zhì)的我司在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中始終堅(jiān)持提升業(yè)務(wù)水平，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，作為合作時(shí)間近二年的 雙方在許多方面業(yè)已充分磨合，共同打下了良好的合作基礎(chǔ)。在近 3年的企業(yè)歷程中取得了不俗的業(yè)績(jī)，得到了開(kāi)發(fā)企業(yè)及社會(huì)的認(rèn)可，公司本年度晉升為 鄭州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì) 副秘書(shū)長(zhǎng)單位。 我司對(duì)雙方合作的優(yōu)勢(shì)歸結(jié)為以下幾點(diǎn)： XXX 集團(tuán)作為鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭企業(yè)，其在土地存量及資金運(yùn)作上的優(yōu)勢(shì)不言而遇，進(jìn)入 2000 年以來(lái)，企業(yè)品牌在項(xiàng)目的成功推廣下進(jìn)而提升，吻合了鄭州市住宅消費(fèi)者由感性消費(fèi)逐步過(guò)渡到關(guān)注企業(yè)品牌的消費(fèi)思路，同時(shí) XXX 集團(tuán)在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中不斷更新經(jīng)營(yíng)思路，果斷采用依靠社會(huì)力量的 方式解決企業(yè)的內(nèi)部配給不足，使企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)上進(jìn)一步提升，節(jié)約了成本。從前單一的推廣手段逐漸正在被經(jīng)過(guò)整合的傳播手段所取代，就推廣而言，報(bào)紙常規(guī)廣告、戶外廣告、直郵、登門(mén)拜訪等等傳播手段都是具有某一方面效果的，只有將其進(jìn)行科學(xué)的整合才會(huì)達(dá)到預(yù)期的傳播 效果，即從市場(chǎng)角度而言，可以更加廣泛的接觸到目標(biāo)消費(fèi)者，從項(xiàng)目的角度而言，則是最終達(dá)到品牌傳播的效果。而從現(xiàn)階段百度風(fēng)景的推廣中不難看出，那種輕視消費(fèi)者完全憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行市場(chǎng)推廣的做法正在被正視消費(fèi)者需求，并在推廣過(guò)程中以滿足這種需求為標(biāo)準(zhǔn)的觀念所取代。從前，在房地產(chǎn)推廣環(huán)節(jié)中，關(guān)于地段、戶型等要素的傳遞始終是建立在如下前提下的：即通過(guò)報(bào)紙常規(guī)廣告、戶外廣告等形式單一的推廣，這種推廣模式的前提是肯定目標(biāo)消費(fèi)者必然會(huì)看到，并且會(huì)在某種程度上接受由銷(xiāo)售經(jīng)理和廣告設(shè)計(jì)、文案所擬定的訴求重點(diǎn)，從中不難發(fā)現(xiàn)，在整個(gè)推廣環(huán)節(jié)中，消費(fèi)者始終是處在被動(dòng)的狀態(tài)下的，推廣的成功與否取決于銷(xiāo)售經(jīng)理及廣告設(shè)計(jì)或文案的經(jīng)驗(yàn)，即對(duì)此前所接觸或參與項(xiàng)目運(yùn)作所獲得的印象，主要的原因在于項(xiàng)目定位思想的不成熟，令整個(gè)推廣過(guò)程缺乏整體連貫性，因此不可能對(duì)潛在消費(fèi)者產(chǎn)生一貫的、 高于項(xiàng)目本身的物業(yè)（品牌）訴求傳播效果。作為一個(gè)前提條件，是整個(gè)推廣環(huán)節(jié)的統(tǒng)帥和承載平臺(tái)，同時(shí)，在從不同角度對(duì)物業(yè)主題進(jìn)行闡述的時(shí)候，都是以此為前提的。如果說(shuō)最初的定位為百度風(fēng)景的市場(chǎng)形象進(jìn)行了最初的勾勒并提出某種理想的話，那么現(xiàn)在百度風(fēng)景才真正開(kāi)始讓消費(fèi)者或客戶通過(guò)不同的途徑與內(nèi)容切身的體會(huì)到這樣 一個(gè)項(xiàng)目所傳達(dá)出的對(duì)于生活方式方面的感覺(jué)與印象。 經(jīng)過(guò)一個(gè)時(shí)期相對(duì)的平淡無(wú)奇之后，現(xiàn)階段百度風(fēng)景的市場(chǎng)推廣開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)全新的境界，其中包括對(duì)于前期成功經(jīng)驗(yàn)的再創(chuàng)新，至少也是對(duì)于創(chuàng)新方式的一種探索，其表現(xiàn)出的對(duì)于全新效果的渴望和激情證明百度風(fēng)景在推廣方面已必然而然的進(jìn)入了全新的時(shí)期。這一 點(diǎn)反映在執(zhí)行方面則充分考驗(yàn)著項(xiàng)目決策者的組織協(xié)調(diào)能力，以及團(tuán)隊(duì)內(nèi)部各環(huán)節(jié)的整體水平，即整體協(xié)調(diào)及實(shí)戰(zhàn)中的相互配合關(guān)系。主要表現(xiàn)在，首先，對(duì)各環(huán)節(jié)的 控制（管理）日趨細(xì)化，策劃、銷(xiāo)售、廣告的分工十分明晰，以一個(gè)月為推廣周期的工作模式在很大程度上不僅明顯提高工作效率，同時(shí)也可以很清楚的對(duì)各環(huán)節(jié)的工作進(jìn)行評(píng)價(jià)和考核，假如作為宏觀組織、協(xié)調(diào)部門(mén)的開(kāi)發(fā)商方面愿意這樣做的話；其次，整體的推廣架構(gòu)緊密而明晰，至于分解到各階段的推廣目標(biāo)和作用已規(guī)定的十分嚴(yán)謹(jǐn)而富有針對(duì)性。這一點(diǎn)在接下來(lái)百度風(fēng)景的策劃推廣中將會(huì)體現(xiàn)的更為明顯。 從這一階段百度風(fēng)景的市場(chǎng)推廣特點(diǎn)來(lái)看可以得出以下結(jié)論：首先，現(xiàn)階段的市場(chǎng)推廣是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程，在不同的階段，根據(jù)市場(chǎng)變化，特別是消費(fèi)者需求的不斷變化，策劃推廣的側(cè)重點(diǎn)也是在不斷調(diào)整之中的，當(dāng)然好的策劃推廣案例總是建立在整合了市場(chǎng)調(diào)查、營(yíng)銷(xiāo)及廣告推廣的基礎(chǔ)之上的；其次，消費(fèi)者的潛在需求日益受到重視，這在很長(zhǎng)一段時(shí)間，都被各開(kāi)發(fā)企業(yè)、廣告公司當(dāng)作一種具有反映企業(yè)理念功能的 空話而擱置著，沒(méi)有被真正的應(yīng)用到實(shí)際的案例操作之中。 這一階段項(xiàng)目策劃直接體現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售上，則是百度風(fēng)景在期房階段知名度迅速提升。從中不難看出，策劃人員力圖在傳統(tǒng)的推廣物業(yè)剛性因素的前提下，對(duì)項(xiàng)目利益點(diǎn)進(jìn)行更深的挖掘。在此過(guò)程中，百度風(fēng)景的特點(diǎn)體現(xiàn)為在策劃領(lǐng)域的駕馭能力，廣告方面則始終按照最初的項(xiàng)目定位堅(jiān)定不移的推進(jìn)著。而天之子在此階段所賦予該項(xiàng)目的物業(yè)精神使得此后的創(chuàng)作表現(xiàn)雖幾易其手，卻始終不曾走味，這就充分證明其市場(chǎng)定位不僅準(zhǔn)確無(wú)誤而且具有很強(qiáng)的可操作性。天之子公司對(duì)于百度風(fēng)景項(xiàng)目的前期定位成竹在胸，雄心勃勃的要給鄭州的房地產(chǎn)及廣告界一個(gè)驚喜。但從中不難看出，營(yíng)銷(xiāo)整合的思路已日趨成熟，創(chuàng)作欲望業(yè)已高漲起來(lái)，令人眼前一亮的作品的出現(xiàn)只是時(shí)間問(wèn)題。并且通過(guò) XXX百度風(fēng)景的具體營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施來(lái)提升企業(yè)品牌的知名度。截止 2002 年 11 月底，項(xiàng)目銷(xiāo)售達(dá)到整體面積的 60%，預(yù)計(jì)截止 2002 年底，即 4樓入住期間， 4樓銷(xiāo)售將達(dá)到 75%，在鄭州市本年度高層住宅銷(xiāo)售中取得不俗的業(yè)績(jī)。 XXX