【正文】 好的設(shè)計(jì)，往往能起到事半功倍、四兩撥千斤的功效。大多數(shù)居民購(gòu)房的總價(jià)在 20 萬(wàn)元以?xún)?nèi)，這就對(duì)力求打造高品位住宅產(chǎn)品的漳發(fā)，提出了更高要求。由于起步晚、起點(diǎn)低，漳浦縣商品房?jī)r(jià)與全國(guó)大部分地區(qū)相比，顯得比較低。但成本的增加，必然使房?jī)r(jià)難以降低。為了對(duì)得起這全縣第一大盤(pán)的名聲，對(duì)得起漳州第一大企業(yè)的盛名，對(duì)得起漳浦人民，開(kāi)發(fā)商力爭(zhēng)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品味建設(shè)，使項(xiàng)目成為福建少有的縣域 第一名盤(pán)。不過(guò)總的要求還是適應(yīng)市場(chǎng)的自然增長(zhǎng)，才可能達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)的合理控制和節(jié)奏的科學(xué)把握。 謹(jǐn)慎入市，掌握節(jié)奏，分期開(kāi)發(fā)，適應(yīng)市場(chǎng)的自然增長(zhǎng)。 全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展多年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，任何一個(gè)樓盤(pán)，體量再大，比例再高，要想全部滿(mǎn)足整個(gè)市場(chǎng)的極其多樣化的需求、要想單獨(dú)占據(jù)整個(gè)市場(chǎng) 50%以上的份額，也幾乎是“不可能的任務(wù)”。 打造當(dāng)?shù)鬲?dú)一無(wú)二的大型高品質(zhì)社區(qū)，大幅提高市場(chǎng)占有率。 從市調(diào)中我們發(fā)現(xiàn)，漳浦目前尚無(wú)大規(guī)模、上檔次的高品質(zhì)社區(qū)，不僅大量自建房品質(zhì)比較差，許多已建商品房的品質(zhì)也令人不敢恭維，無(wú)論從社區(qū)環(huán)境、建筑外立面、戶(hù)型 結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理，都仍處于一個(gè)極低的發(fā)展水準(zhǔn)上，這反過(guò)來(lái)也就意味著，其發(fā)展?jié)摿薮?，其上升空間無(wú)限。辯證唯物主義告訴我們，要用辯證的、發(fā)展的眼光看待問(wèn)題。如前文所述，從 1998年發(fā)展至 2020 年全縣的供應(yīng)量大致為 151 萬(wàn)平方米，全縣近 10 年的商品房供應(yīng)量，只相當(dāng)于一個(gè)中等城 市一個(gè)較大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量。 （ 1）從商品房供應(yīng)量上看。這就意味著市場(chǎng)格局的一次劇烈震蕩。 據(jù)估計(jì)， 2020年全縣商品房計(jì)劃開(kāi)發(fā)量（不含本項(xiàng)目上）也僅為 16萬(wàn)平方米，與許多城市相比，全年開(kāi)發(fā)量尚不及一個(gè)中等規(guī)模的樓盤(pán)，由此也可以看出漳浦房地產(chǎn)發(fā)展仍處于相對(duì)低級(jí)的階段。 2020 年之前的 3 年，全縣范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的商品房總量不過(guò) 49萬(wàn)平方米?，F(xiàn)將本案所面臨的三方面主要矛盾或曰困難，及其突破點(diǎn)簡(jiǎn)述如下。 本案作為漳浦歷史第一大盤(pán)，體量空前巨大，單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量相當(dāng)于全縣前 3 年商品房開(kāi)發(fā)量的總和，其所面臨的機(jī)遇以及挑戰(zhàn)，都將是空前的。 另外，對(duì)于工業(yè)園區(qū)部分高管，以及鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有階層（如僑臺(tái)胞、專(zhuān)業(yè)種植、養(yǎng)殖戶(hù)等）的消費(fèi)需求，這部分人群除了面積需求較大外，還對(duì)居住品質(zhì)的升級(jí)（例如有天有地的要求、居住功能的舒適性講究）、乃至于精神層面的追求（例如社區(qū)環(huán)境的挑剔、社區(qū)文化等附加值的喜好、社區(qū)鄰里的層次類(lèi)型的歸屬感等），都有一 定的要求，對(duì)此，本案則以多層 140平方米以上大戶(hù)型、以及更新?lián)Q代的聯(lián)排、疊加別墅滿(mǎn)足之。這一為數(shù)眾多的潛在高端客戶(hù)群的存在，也為我們?cè)O(shè)計(jì)一定體量的高端產(chǎn)品――別墅提供了依據(jù)。 同時(shí)，漳浦 是著名僑鄉(xiāng)和同胞祖籍地之一，全縣旅居海外僑胞和港澳同胞近 7 萬(wàn)人，歸僑、僑眷 2 萬(wàn)多人，臺(tái)屬 萬(wàn)人。 此外，在漳浦縣自 2002 年起停止對(duì)縣城區(qū)自建房的審批的背景下，購(gòu)買(mǎi)商品房的隊(duì)伍 必將進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)了解，作為花果之鄉(xiāng)、水產(chǎn)大縣的漳浦，花卉、水果等種植戶(hù)及鮑魚(yú)等水產(chǎn)養(yǎng)殖戶(hù)眾多，這從本縣的相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)情況也可得到印證，這部分消費(fèi)群體的身家，往往高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元乃至于上千萬(wàn)元，其群體數(shù)量不少，消費(fèi)能力驚人。 B．另外，本案地處工業(yè)區(qū)，適當(dāng)?shù)男?hù)型，也必將滿(mǎn)足園區(qū)內(nèi)員工的購(gòu)房需求，宏韻家園和東方富士商城小戶(hù)型的熱銷(xiāo)，便是明證；園區(qū)高管，則主要作為本案 130－ 180 平方米以上大戶(hù)型 、以及別墅類(lèi)產(chǎn)品的一個(gè)重要銷(xiāo)售目標(biāo)。在農(nóng)村 20 歲出頭就已經(jīng)自食其力就有一定積蓄的人群不在少數(shù)，加上農(nóng)村人結(jié)婚年齡較城市為早，因此目標(biāo)客戶(hù)群的年齡定位也可以適當(dāng)提前。 （ 2） 主力客戶(hù)群定位 ： 2550 歲城 鎮(zhèn)居民；工業(yè)園區(qū)員工及高管；鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有階層（如僑臺(tái)胞家屬、專(zhuān)業(yè)種植、養(yǎng)殖戶(hù)等）。 說(shuō)明： 本案是漳浦第一大盤(pán)，在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍度不是非常充分的情況下，除了應(yīng)著眼于工業(yè)園及綏安鎮(zhèn)本身進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)外，還應(yīng)將主要著眼點(diǎn)放在其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行拓展。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房人數(shù)約占 30%。漳浦房地產(chǎn)主要由城區(qū)居民消化。首次置業(yè)為主，也決定了本區(qū)域購(gòu)房者大多以自住為多，投資者偏少。大都市流行的樓市用語(yǔ)如板式、塔樓、套內(nèi)面積、物業(yè)管理于他們而言基本是新內(nèi)容，容積率、建筑密度等更是 天方夜譚，大多是第一回聽(tīng)說(shuō)。 ? 首次置業(yè)居多 漳浦商品房的主要銷(xiāo)售對(duì)象目前為首次置業(yè)者。在大多數(shù)樓盤(pán)，無(wú)論何種戶(hù)型結(jié)構(gòu)、層次、朝向，其單價(jià)也差別不大，不能體現(xiàn)不同商品房的價(jià)值差別所在。漳浦樓盤(pán)總體品質(zhì)水準(zhǔn)不高，市場(chǎng)尚未細(xì)分，大多數(shù)產(chǎn)品基本沒(méi)有社區(qū)概念，配套缺乏，會(huì)所全無(wú)，密度很高，無(wú)集中綠化，景觀營(yíng)造水平有待根本性提高，物業(yè)管理水平較低，防盜網(wǎng)亂建，整體營(yíng)銷(xiāo)和包裝水平相對(duì)較低，售樓人員業(yè)務(wù)素質(zhì)也待提高。 ? 產(chǎn)品形態(tài)單一 漳浦現(xiàn)有的樓盤(pán)多以多層為主，即使個(gè)別樓盤(pán)有聯(lián)排別墅或疊加別墅出現(xiàn)，也只是 試探性地做一些，產(chǎn)品方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到位。 ? 物業(yè)管理欠缺 由于發(fā)展水平所限，加上物業(yè)收費(fèi)普遍在 元之間，標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低導(dǎo)致投入不足，其物業(yè)水準(zhǔn)必然很難做到規(guī)范，基本沒(méi)有社區(qū)物業(yè)保安的概念，管理粗疏，水平低下，大多物業(yè)屬于看門(mén)的傳達(dá)室性質(zhì)。 ? 景觀營(yíng)造粗糙 漳浦現(xiàn)有樓盤(pán)建筑風(fēng)格以歐式為主，一般都有中庭式園林綠化，不過(guò)基本上屬于應(yīng)付形式，草草了事，既無(wú)規(guī)模效應(yīng)，面積大多較小，又無(wú)組 團(tuán)概念，景觀設(shè)計(jì)粗放，植被選擇和搭配不甚理想，也失之維護(hù)，小品裝飾更是難得一見(jiàn)。 ? 推廣渠道局限 由于各大媒體特別是紙質(zhì)媒體在當(dāng)?shù)赜绊懛α?，漳浦樓盤(pán)的推廣渠道十分有限，大城市常見(jiàn)的報(bào)紙平面廣告、 DM直郵、夾報(bào)這里幾乎很少見(jiàn)到，廣播、電視也沒(méi)有大面積轟炸，路牌廣告體量也不是很大，由于沒(méi)有公交，更談不上車(chē)身廣告了。如宏韻家園售樓部，幾乎與沙縣小吃店水平相當(dāng)，但樓也都賣(mài)光了。每個(gè)售樓部除了模型展示與售樓小姐介紹以外，基本上也無(wú)什么模式，營(yíng)銷(xiāo)道具的使用，現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造，營(yíng)銷(xiāo)人員的禮儀等等都很欠缺。縣級(jí)開(kāi)發(fā)規(guī)模，與福清、長(zhǎng)樂(lè)、連江、石獅、晉江這些縣級(jí)城市相比，還有較大差距。省內(nèi)較大、較知名房地產(chǎn)企業(yè)亦無(wú)進(jìn)駐跡象。市場(chǎng)上未售空置、和已售但閑置的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房較為多見(jiàn)，尤其是二層以上商業(yè)大多已出現(xiàn)嚴(yán)重的過(guò)剩。 由于供應(yīng)總量較大及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失調(diào)，近年來(lái)漳浦縣商業(yè)出現(xiàn)了較大面積的空置，這還不包括自建房的商業(yè)部分。 2020 年漳浦 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的施工面積和竣工面積 均 呈負(fù)增長(zhǎng) 態(tài)勢(shì)。 。 ，總價(jià)低，適合現(xiàn)有周邊目標(biāo)客戶(hù)群。 3. 由于大勢(shì)所趨，從去年開(kāi)盤(pán)到至今漲了 300 元。 開(kāi)發(fā)商：金諾房地產(chǎn)公司 地理位置：金浦路 規(guī)模： 2 棟（ 96戶(hù)） 主力戶(hù)型：三房?jī)蓮d 銷(xiāo)售價(jià)格：去年開(kāi)盤(pán) 1000 元；現(xiàn)價(jià) 1250— 1300 元 銷(xiāo)售狀況：全部售完，已現(xiàn)房 宇都評(píng)點(diǎn)： （北區(qū)）里的首個(gè)商品房項(xiàng)目。本案所處的綏安工業(yè)園總規(guī)劃面積 8 平方公里，已入園企業(yè) 100 多家，其員工 70%是本地打工者（基本在家自?。?，由于企業(yè)一般不提供住房，因此大部分打工者必須選擇購(gòu)房或租房。 （三）工業(yè)區(qū)（北區(qū)）板塊 位于綏安工業(yè)區(qū)（北區(qū)）內(nèi)，在當(dāng)?shù)鼐用裼∠笾校搮^(qū)域較為偏遠(yuǎn)，并不是一個(gè)成熟的生活區(qū)域，配套相對(duì)滯后。 西湖花園（西湖名珠） 開(kāi)發(fā)商：福建豐源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置：西湖公園南側(cè) 規(guī)模： 畝 面積范圍： 116270 平米 主力戶(hù)型：三房?jī)蓮d 銷(xiāo)售價(jià)格： 1425 元 銷(xiāo)售狀況 ： 2020 年 12月交房，現(xiàn)已 預(yù)定 62%。 宇都評(píng)點(diǎn)： ，可供更多購(gòu)房者選擇。 。 開(kāi)發(fā)商：漳浦敬業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置：龍湖路（南側(cè)） 規(guī)模： 25畝， 5 棟（ 120戶(hù)） 面積范圍： 70— 200 多 主力戶(hù)型：三房?jī)蓮d 銷(xiāo)售價(jià)格： 1500 銷(xiāo)售狀況：前期醞釀?shì)^久， 3月 24日正式開(kāi)盤(pán)，目前已銷(xiāo)售 50% 宇都評(píng)點(diǎn)： 。 宇都評(píng)點(diǎn)： ， 在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生良好的口碑。 錦繡西湖 開(kāi)發(fā)商：福建萬(wàn)新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置：龍湖路（南） 規(guī)模： 15畝， 8 棟， 170戶(hù) 面積范圍： 70— 300 多平米 戶(hù)型配比： 70 多平米（兩房） 22 套，主力 120— 140 平米為三房大錯(cuò)層， 150 平米為復(fù)式樓。 （二）西湖板塊 此板塊是新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，由于臨近西湖公園自然環(huán)境優(yōu)越，備受開(kāi)發(fā)商的推崇和市民的認(rèn)可，同時(shí)正在開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目多，該板塊為原有自建別墅 區(qū)聚集地，為漳浦中高檔住宅地段。 （推出了雙拼、聯(lián)排別墅）。 宇都評(píng)點(diǎn)： 。 店面面積從 70 到 100 平米，售價(jià)均為 5380/m2，由業(yè)主自行選擇是否帶租約，若帶租約，返還三年，每平米 13 元。 主力戶(hù)型：三房?jī)蓮d 銷(xiāo)售價(jià)格：一期售價(jià) 1200— 1400 元 /m2 二期售價(jià)： 1500— 1600元 /m2 ；雙拼售價(jià)： 3250元 /m2 銷(xiāo)售狀況：一期標(biāo)準(zhǔn)層已售盡，剩頂層復(fù)式，面積均為 200 m2 以上。 ，為麥?zhǔn)薪值难由欤蘸笮驴h府將搬遷至這一帶，很大程度將 提升此樓盤(pán)的地段優(yōu)勢(shì)。 15000平米的商業(yè)配套。 銷(xiāo)售價(jià)格：起 1500 元 /m2 均價(jià)： 1600— 1700 元 /m2 （待定） 銷(xiāo)售狀況：未正式發(fā)售。市政教育配套較為優(yōu)越，對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)住房有一定的影響。 第一節(jié) 板塊 及 樓盤(pán)現(xiàn)狀調(diào)查 漳浦縣現(xiàn)有商品房大致集中在 3 個(gè)區(qū)域，為了便于分析比較，我們將分別稱(chēng)之為：臨中心城區(qū)板塊；西湖板塊；工業(yè)園區(qū)板塊（北區(qū)）。 目前，漳 浦共有地產(chǎn)企業(yè) 20家，其中福州、廈門(mén)、漳州等外來(lái)的開(kāi)發(fā)商占據(jù)了近半壁江山。購(gòu)買(mǎi)群體以城區(qū)居民為主，農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房比例約為 30%。房地 產(chǎn) 價(jià)格每 平方米 也 迅猛 上漲了 200 元，比增 %。 2000 年到 2020 年房地產(chǎn)價(jià)格 一平 米每年增長(zhǎng) 100 元左右。 第二部分 項(xiàng)目定位 一、 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 漳浦的房地產(chǎn)市場(chǎng) 迄今僅 有 4 年的發(fā)展史 ，全縣新建住宅用房面積共計(jì) 49 萬(wàn)平方米 。 ●品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) 力： 由品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商及各實(shí)力專(zhuān)業(yè)公司合力精心打造的產(chǎn)品，由于有雄厚資金實(shí)力支撐，有高起點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，有強(qiáng)實(shí)力的施工及監(jiān)理隊(duì)伍，有獨(dú)具創(chuàng)意的策劃代理，有經(jīng)驗(yàn)豐富的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)配合，必將打造出漳浦地界前所未見(jiàn)的高品質(zhì)樓盤(pán)，從整體格局至每一個(gè)細(xì)節(jié)，都可以做到令之前的對(duì)手望塵莫及，從而以高品質(zhì)贏得漳浦居民的交口贊譽(yù)。（ 277795 平方米 *） ≈ 160 元 /平方米。 ●規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力： 漳浦迄今為止第一大盤(pán)，也是福建縣域屈指可數(shù)的大盤(pán)，單個(gè)盤(pán)的開(kāi)發(fā)量就相當(dāng)于漳浦全縣過(guò)去 3 年的總和！規(guī)模大，產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)就有了足夠施展的舞臺(tái)和空間，通過(guò)諸多高水準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)公司的協(xié)同運(yùn)作，在構(gòu)思和實(shí)施上大做文章，并通過(guò)規(guī)模效應(yīng)降低各項(xiàng)成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量；規(guī) 模大，就可以充分做足小區(qū)內(nèi)配套和景觀，使本案成為當(dāng)?shù)刈蠲赖纳鐓^(qū)；規(guī)模大，就有條件聘請(qǐng)水準(zhǔn)檔次明顯超出當(dāng)?shù)氐拇笮臀飿I(yè)公司入駐，使本案成為漳浦當(dāng)之無(wú)愧的最好社區(qū)。將此經(jīng)驗(yàn)帶到樓盤(pán)建設(shè)中，無(wú)疑是大有助益的。 二、 競(jìng)爭(zhēng)力分析 ●品牌競(jìng)爭(zhēng)力： 漳州發(fā)展作為上市公司和本地最大的企業(yè)，品牌效應(yīng)明顯，資金實(shí)力雄厚，將對(duì)本案口碑的樹(shù)立帶來(lái)極大機(jī)會(huì)，為持續(xù)經(jīng)營(yíng)夯實(shí)基礎(chǔ)。 ●市場(chǎng)機(jī)會(huì)：自 2002 年起漳浦縣已停止了對(duì)自建房的審批，今后，自建房的現(xiàn)象將得到遏止，同時(shí)也進(jìn)一步激活了商品房的市場(chǎng)，增加了本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。因此我們認(rèn)為，如果本案能夠引進(jìn)教育地產(chǎn)，使得業(yè)主子女不僅可以方便地獲得入讀名校的機(jī)會(huì)，而且由于其家校都處于同一社區(qū)內(nèi)，生活上十分 方便。由于學(xué)校硬件水平和師資有限，即便許多人有意通過(guò)交納贊助費(fèi)入讀實(shí)小，其愿望仍然不能得到完全滿(mǎn)足。在一張白張上，能畫(huà)出最美的風(fēng)景。 ●心理：地塊東北部不遠(yuǎn)處的印石小區(qū)有個(gè)火葬場(chǎng)，可能會(huì)對(duì)部分講究風(fēng)水的農(nóng)村人帶來(lái)心理影響。 ●配套：無(wú)現(xiàn)成市政配套，白手起家。吸引客戶(hù)的工作是大量而艱巨的。 ●體量：開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)周期長(zhǎng)，節(jié)奏難把握，產(chǎn)品科學(xué)定性、定量不易。另外，規(guī)劃路從中通過(guò)，將小區(qū)一分為二，也勢(shì)必加大景觀營(yíng)造成本。 ●交通：五條平整的道路圍繞在小區(qū)周邊 ，交通狀況良好。從 2020 年漳浦開(kāi)發(fā)商獲得土地的平均成本普遍在每畝 萬(wàn)元之間（最低者為 14 萬(wàn)元 /畝）來(lái)看，從當(dāng)?shù)刈》?1500 元左右的均價(jià)來(lái)看，頗具成本優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)空間還是比較樂(lè)觀的。 ●成本：經(jīng)測(cè)算，該地塊地價(jià)為 萬(wàn)元 /畝，樓面地價(jià)為（ 70003920 元地價(jià)＋ 1000 萬(wàn)元配套費(fèi)） 247。 第四節(jié) 土地 SWOT（ 優(yōu)劣勢(shì) ）分析 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) ●規(guī)模：漳浦迄今為止第一大盤(pán)，也是福建縣域屈指可數(shù)的大盤(pán)，可以充分做足小區(qū)內(nèi) 配套和景觀。 購(gòu)物場(chǎng)所 、 文化教育 、 醫(yī)療衛(wèi)生 、 金融服務(wù) 、 郵政服務(wù) 、 娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) 、 生活服務(wù) 、 娛樂(lè)休 閑等設(shè)施的完善都有待時(shí)日。 這對(duì)于吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民入縣城區(qū)購(gòu)房將大大有利。從下圖中可以看到（附表），漳浦到