【正文】 加，必然使房?jī)r(jià)難以降低。大多數(shù)居民購(gòu)房的總價(jià)在 20 萬(wàn)元以?xún)?nèi)，這就對(duì)力求打造高品位住宅產(chǎn)品的漳發(fā)，提出了更高要求。因此，為了實(shí)現(xiàn)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品味，適當(dāng)加大對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的投入，提高對(duì)設(shè)計(jì)水準(zhǔn)的要求，是絕對(duì)有價(jià)值和十分必要的。舉例說(shuō)明，例如游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等脫離當(dāng)?shù)貙?shí)際的、華而不實(shí)的高檔運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)場(chǎng)所可以在規(guī)劃設(shè)計(jì)中予以放棄；會(huì)所規(guī) 模要會(huì)同設(shè)計(jì)人員協(xié)商，力求控制面積、實(shí)用為主；車(chē)庫(kù)不宜建地下室、以降低建造成本，數(shù)量也不宜過(guò)多，以免造成固定資產(chǎn)的占?jí)?，不利于開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)。 矛盾 3： 地產(chǎn)消費(fèi)中地段認(rèn)同慣性和本盤(pán)地處新區(qū)之間的矛盾 ［困難］ 在漳浦縣居民眼中，本案地理位置與近中心城區(qū)相比，位置較為偏僻，交通不甚便利，在城鎮(zhèn)居民心中認(rèn)同度尚不理想。此外加上附近有個(gè)殯儀館，對(duì)于購(gòu)房心理也將造成一定影響。 營(yíng)造教育賣(mài)點(diǎn)，以名校吸引購(gòu)房者，迅速提 升地段價(jià)值。如福州的融僑錦江，通過(guò)聯(lián)排別墅啟動(dòng)，以及持續(xù)不斷的社區(qū)活動(dòng)營(yíng)造，使得當(dāng)時(shí)較為冷清、價(jià)格也居低不高的江濱地帶，如今成了炙手可熱的高尚居住區(qū)，其單價(jià)也從數(shù)年前普遍的2000 多元，漲至今天的 5000 元上下，世茂外灘花園甚至賣(mài)出了每平方米 10000 元的天價(jià)，銷(xiāo)售仍然很快一搶而空。 由于充分考慮到了購(gòu)房者的精神需求，并從文化層面的高度營(yíng)造一種當(dāng)?shù)厍八匆?jiàn)的全新生活方式，因此，該體系的深度能夠使項(xiàng)目輸出持續(xù)的價(jià)值，從而保證大型項(xiàng)目的持續(xù)旺銷(xiāo)熱度，并為戰(zhàn)略擴(kuò)張埋下伏筆。 （ 2）大型花園式社區(qū) 由于本案的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，便于營(yíng)造既有集中大面積綠化、又有分散均好性組團(tuán)的園林景觀及配套，對(duì)向來(lái)習(xí)慣于眼見(jiàn)為實(shí)的農(nóng)村城 鎮(zhèn)居民以強(qiáng)烈的震撼和實(shí)在的誘惑。甚至還可以把小區(qū)本身打造成一個(gè)小型花城，通過(guò)定期開(kāi)展花卉養(yǎng)植知識(shí)培訓(xùn)和交流，使得花卉文化滲透到小區(qū)的每一個(gè)角落，打造 “綠化、花化、果化、香化、美化” 的美好社區(qū)。 建筑風(fēng)格定位 ： 現(xiàn)代風(fēng)格，洋氣十足。社區(qū)功能以居住為主、商業(yè)為輔，配套較為齊全，小學(xué)、幼兒園、會(huì)所、綠地、露天休閑場(chǎng)所等一應(yīng)俱全。最終目標(biāo)：總體與當(dāng)?shù)?、?dāng)時(shí)銷(xiāo)售商品房均價(jià)相當(dāng)，并略高，部分高端產(chǎn)品甚至可以大幅高于平均水準(zhǔn)。 160平方米＝ 2187元，我們?nèi)€(gè)整數(shù)，約為 2200元。我們的原則，是要在“風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)、品質(zhì)”三者之間找到一個(gè)較為適當(dāng)?shù)钠胶恻c(diǎn)。 為使設(shè)計(jì)更有依據(jù)，我們?cè)O(shè)計(jì)了 8 種不同形態(tài)的產(chǎn)品配比 列表闡述，各自不同的成本和利潤(rùn)，詳見(jiàn) 附件 2《 漳發(fā) 、方案四、方案五、方案六，即別墅比例偏高的做法。但由于別墅與多層“一九開(kāi)”、“二八開(kāi)”這兩種方案多層比例過(guò)高，造成社區(qū)品質(zhì)下降，并且 利潤(rùn)不及“三七開(kāi)”，因此，最后我們選擇了別墅與多層“三七開(kāi)”的文案七，這是“控制風(fēng)險(xiǎn)、保證品質(zhì)、兼顧利潤(rùn)”三原則和諧統(tǒng)一的最佳選擇，同時(shí)“ 三七開(kāi)”的配比，也暗合“黃金分割”的理想配比數(shù)字 。按漳浦 20 萬(wàn)戶(hù)的總家庭數(shù)計(jì)算，本案總量在漳浦所需消化的比例為：（ 416套＋ 3333 套） 247。 （ 3）容積率說(shuō)明 由于多層系漳浦市場(chǎng)常規(guī)產(chǎn)品，因此容積率我們就按照規(guī)劃要求以及市場(chǎng)慣例的 進(jìn)行計(jì)算，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施階段，為樹(shù)立漳發(fā)品牌，打造高尚社區(qū)，針對(duì)多層部分，重點(diǎn)應(yīng)確保品質(zhì)，由規(guī)劃設(shè)計(jì)決定，幅度控制在 ，不強(qiáng)求達(dá)到 。這樣的價(jià)格水平，是在充分調(diào)研和分析了當(dāng)?shù)孛耖g的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力水平，以及市場(chǎng)參考價(jià)后定出的，我們認(rèn)為是科學(xué)和適當(dāng)?shù)?。業(yè)態(tài)以自然形成為主，如期銷(xiāo)售有難度時(shí)可通過(guò)優(yōu)惠措施招商以吸引人氣。根據(jù)漳浦現(xiàn)狀，車(chē)位規(guī)劃量要適度，以免因有價(jià)無(wú)市造成固定資產(chǎn)的大量積壓。同時(shí)， 由于地塊南北直線距離不過(guò) 400米左右，對(duì)于學(xué)生的接送并不會(huì)造成太大的影響。 其他配套：一個(gè)大門(mén)， 100平方米的廁所，圍墻 400米，綠化率 30%。先建的別墅及其周邊景觀營(yíng)造必須先行一步，設(shè) 計(jì)上盡量美觀、氣派，給人一種居住品質(zhì)和生活方式得到“質(zhì)的提升”的感覺(jué)。由于本案體量巨大，如果 2 幅地塊整體、全部開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售周期可能相當(dāng)長(zhǎng)（很可能是 5 年以上），雖然房地產(chǎn)業(yè)的大方向仍處于上升階段，但不能完全排除未來(lái)幾年可能出現(xiàn)局部的、階段性的波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)，從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，可以采取更靈活的策略，即分塊開(kāi)發(fā)，一方面可以迅速回籠資金，另一方面保證了另一幅地塊的相對(duì)完整性，在一幅地塊成功開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完成后，其進(jìn)可攻、退可守，既可繼續(xù)開(kāi)發(fā)第二幅地塊，又可將其完整地轉(zhuǎn)讓?zhuān)@取更高收益。 1＃地塊西側(cè)的工業(yè)東路有著現(xiàn)成的路況和人流，接受舊城區(qū)熱鬧氛圍的輻 射也相對(duì)強(qiáng)一些，這就為其先行啟動(dòng)提供了便利；另外，隨著年內(nèi)大亭路和工業(yè)南路的開(kāi)通，本地塊與舊城區(qū)的距離將迅速拉近，消費(fèi)者心理認(rèn) 同感也能得到很快加強(qiáng)。 在第 19 頁(yè)談三大矛盾時(shí)，我們已經(jīng)闡述過(guò)，本案首期市場(chǎng)占有率目標(biāo)是達(dá) 到 2030%，按時(shí)間進(jìn)度和計(jì)劃資金回籠的情況看， 2020年本案首期入市時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)量大致為 (其他開(kāi)發(fā)商 12 萬(wàn) +漳發(fā) 萬(wàn)，詳見(jiàn)本頁(yè)下表 )，這樣推算，則本案的市場(chǎng)占有率為247。不過(guò)總的要求還是適應(yīng)市場(chǎng)的自然增長(zhǎng)，才可能達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)的合理控制和節(jié)奏的科學(xué)把握。這樣做的好處是，低容積率、低密度的別墅聯(lián)片集 中，便于景觀營(yíng)造，同時(shí)由于產(chǎn)品南北高差的合理分布，使得每一座通風(fēng)采光都能得到很好保證，是較為理想的方案。 (3)一期主入口位置 為確保居住免受大亭路西側(cè)商業(yè)及學(xué)校的影響，本著靠近老城區(qū)的原則，建議于 1＃地塊的小區(qū)南北端沿圍墻的中部，各設(shè) 1 個(gè)主入口， 首期以排屋啟動(dòng)的原因說(shuō)明： （ 1）地塊特點(diǎn)的需要。 經(jīng)過(guò)調(diào)查我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有漳浦縣還沒(méi)有真正意義上的高尚社區(qū)，即使一些高端產(chǎn)品，產(chǎn)品定位方面也不夠準(zhǔn)確。 定位高尚的別墅產(chǎn)品上規(guī)模首先推出，將讓沉悶。 首期通過(guò)別墅這樣的高端定位的產(chǎn)品啟動(dòng)，一定會(huì)迅速引導(dǎo)對(duì)于成片聯(lián)排別墅新的市場(chǎng)消費(fèi)行為的形成。另外，由于一期規(guī)劃為低容積率別墅的規(guī)模較大，社區(qū)規(guī)模品質(zhì)得到保證，便于營(yíng)造良好的景觀效果。此外，在別墅的北向，也適當(dāng)擺放一些多層，實(shí)現(xiàn)景觀資源共享。 首期各項(xiàng)系數(shù)指標(biāo)表（共占地 60 畝，別墅按 ，多層按 ） 建筑形式 別墅 (70%) 多層 (30%) 綜合數(shù)據(jù) 占地 42畝 /28000M2 18畝 /12000M2 60畝 /40000M2 總建 22400 M2 21600 M2 44000 M2 密度 % % % 容積率 戶(hù)型配比 別墅 140套 一房 10% 22套 備注：多層戶(hù)均面積按 100M別墅按160 M2計(jì)算，套數(shù)為約數(shù)，僅供參考 二房 30% 65 套 三房 55% 119 套 四房 5% 11 套 首期產(chǎn)品位置分布說(shuō)明 （ 1）別墅 因?yàn)榈貕K南部與舊城區(qū)最為接近，故推進(jìn)順序應(yīng)該為“由南向北”；為保證采光、通風(fēng)需要，建筑物分布原則應(yīng)該為“北高南低”。這也與我們對(duì)市場(chǎng)占有率的期望相符合。理由如前所述， 由于本案的總量巨大，不可能一次全部推出；因此首期推出的體量，應(yīng)該參照入市前后各三年的市場(chǎng)供應(yīng)量作出合理適中的決策。下面具體談?wù)勈灼谌绾伍_(kāi)發(fā)的問(wèn)題。如此，一方面便于在前期集聚人氣，可使購(gòu)房者從一開(kāi)始就得到眼見(jiàn)為實(shí)、豪華氣派的直觀印象，對(duì)促進(jìn)購(gòu)房沖動(dòng)大大有利，同時(shí)避免了二期及后續(xù)推出產(chǎn)品時(shí)，售樓部搬來(lái)搬去的麻煩，并可節(jié)省一筆不菲的重復(fù)建設(shè)費(fèi)用。 小學(xué)建設(shè)成本一覽表 費(fèi)用名稱(chēng) 計(jì)算單價(jià) 工程量 (元 /M2) 總價(jià) (元 ) 備注 設(shè)計(jì)費(fèi) 20元 /M2 2400 48000 建安成本 800元 /M2 2400 1920000 含粗裝修 水電管網(wǎng) 40元 /M2 2400 96000 操場(chǎng) 100元 /M2 7000 700000 運(yùn) 動(dòng)設(shè)施 250000 5 米寬路 80元 /M2 1500 120000 長(zhǎng) 300米 綠化 50元 /M2 3000 15000 綠化率 30% 大門(mén)、門(mén)衛(wèi)、圍墻、廁所 大門(mén)及門(mén)衛(wèi)室 15 萬(wàn)，廁所 5 萬(wàn)，圍墻 40萬(wàn) 60000 圍墻 400米 小計(jì) 3884000 開(kāi)發(fā)商投入費(fèi)用 教學(xué)設(shè)備 1000000 學(xué)校負(fù)責(zé)投入費(fèi)用 總計(jì) 4884000 (7)售樓部、樣板房。教學(xué)班 24個(gè)，閱覽室 2 個(gè)，實(shí)驗(yàn)室 2個(gè)，活動(dòng)室 2 個(gè)，電教室 2 個(gè)，辦公室 4個(gè)，會(huì)計(jì)室 1 個(gè)，陳列室 1 個(gè)，儲(chǔ)藏室 1 個(gè)，備用室 1 個(gè)。 （ 6）學(xué)校分布 為確保寶貴的南面地塊留給別墅，同時(shí)由于目前地塊北部的交通條件相對(duì)已經(jīng)成熟，小學(xué)及幼兒園可考慮放置于 1＃地塊東北部，沿大亭路西側(cè)排列。 C、配套規(guī)劃： 要適度超前。還可參照萬(wàn)科城市花園或廣州麗江花園，在社區(qū)中部適當(dāng)安排零星無(wú)污染商業(yè)（如小超市、日雜鋪、美容店等），這部分產(chǎn)權(quán)可由開(kāi)發(fā)商自己保留作為固定資產(chǎn)（成本可攤?cè)肫渌鍪鄣牟糠郑宰饨鹧a(bǔ)貼低物業(yè)，實(shí)現(xiàn)低物業(yè)的低收費(fèi)水準(zhǔn)和高規(guī)格管理，并方便控制社區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)；同時(shí)中部商業(yè)的設(shè)計(jì)，均好性強(qiáng)，能夠服務(wù)于全社區(qū)業(yè)主，使其生活更加方便。因此 我們認(rèn)為，容積率在 之間較為適宜，從利潤(rùn)相對(duì)最大化來(lái)看，我們建議 。 購(gòu)房時(shí)間%%%%%%%%%%%半年內(nèi) 一年內(nèi) 兩年內(nèi) 三年內(nèi)暫無(wú)考慮系列1 另外，僅就別墅這一較高端產(chǎn)品看，本案約 416套的總量，從當(dāng)?shù)卮罅看嬖诟辉ｋA層（如鮑魚(yú)養(yǎng)殖戶(hù)、花果種植戶(hù)、僑臺(tái)胞、運(yùn)輸專(zhuān)業(yè)戶(hù)）的情況來(lái)看，從他們喜歡有天有地的居住產(chǎn)品來(lái)看，從許多同一專(zhuān)業(yè)階層喜歡“物以類(lèi)聚、人以群分、扎堆生活”的習(xí)慣來(lái)看，這 400 多套的總量，其實(shí)并不大，何況我們主要是以 150160 平方米為基 數(shù)計(jì)算出來(lái)的套數(shù)，如果在時(shí)間充裕的條件下對(duì)這些富裕階層進(jìn)行針對(duì)性的意向調(diào)查，為其量身定做的大套或者獨(dú)棟別墅，其套數(shù)還將進(jìn)一步減少，市場(chǎng)消化必不成問(wèn)題。 根據(jù)上述比例技術(shù)指標(biāo)：計(jì)算出來(lái)的一個(gè)大概的套數(shù)約為： 別墅占地 30%，容積率 ，以每套平均 160 平方米計(jì)，總套數(shù)約 416套； 多層及其他占地 70%，容積率 ，以每套平均 120 平方米計(jì)，總套數(shù)約 3333套。 （“二八開(kāi)”）和“一九開(kāi)”的做法。 、方案二，即單純建一種形態(tài)（全建別墅或全建多層）的做法。 (按附件 2 測(cè)算表 “方案七”設(shè)計(jì) ) 項(xiàng)系數(shù)指標(biāo)表（共占地 ，別墅按 層計(jì)，多層按 ） 建筑形式 別墅 (30%) 多層 (70%) 綜合數(shù)據(jù) 占地 125畝 /83338 M2 /194460 M2 /277795 M2 總建 66670 M2 350028 M2 416698 M2 密度 % % % 容積率 戶(hù)型配比 別墅 416套 一房 10% 350套 備注：多層戶(hù)均面積按 100M別墅按160 M2計(jì)算，套數(shù)為約數(shù)，僅供參考 二房 30% 1050 套 三房 55% 1925 套 四房 5% 175 套 以下具體闡述上表中各項(xiàng)指標(biāo)的依據(jù)： 產(chǎn)品形態(tài)配比： 聯(lián)排及疊加 別墅占地 30%，容積率 ，均價(jià) 2200 元；多層及其他占地 70%，容積率 ，均價(jià) 1400－ 1500 元。 （二）項(xiàng)目規(guī)劃定位： 建造漳浦領(lǐng)先的、環(huán)境優(yōu) 美、功能合理、居住舒適的大型花園式社區(qū)。 (2)聯(lián)排定價(jià)依據(jù)： 通過(guò)大量建造戶(hù)型科學(xué)、總價(jià)不高的“小戶(hù)型別墅”，將大多數(shù)排屋面積控制在 150160 平方米左右、總 價(jià)控制在 35 萬(wàn)以下，這樣的產(chǎn)品，與當(dāng)?shù)貥侵袠窍啾?，價(jià)位相仿但品質(zhì)勝出一籌，將具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)“有天有地”的別墅產(chǎn)品對(duì)于較富裕階層具有相當(dāng)?shù)恼T惑，如此控制總價(jià)可以保證銷(xiāo)路。 70%多層的目標(biāo)定價(jià)應(yīng)基本保持與當(dāng)?shù)叵喈?dāng)，以每平方米 14001500 元為宜； 30%聯(lián)排別墅的目標(biāo)定價(jià)定為 2200元為宜。 （二） 功能 定位 隨著消費(fèi)者的日益成熟，對(duì)住宅也有了較高的要求。 （ 3）居住理念升級(jí)的換代產(chǎn)品。一是利用低成本優(yōu)勢(shì)，在社區(qū)花卉的數(shù)量上大造聲勢(shì)，打造一片花的海洋，使社區(qū)處處皆花，無(wú)處不美；二是利用品種多的優(yōu)勢(shì)，奇花異草，隨處可見(jiàn)，而且見(jiàn)別人所未見(jiàn)，使人倍感新奇；三是大力宣揚(yáng)花文化，倡導(dǎo)家家戶(hù)戶(hù)都種花、養(yǎng)花、愛(ài)花、甚至投身花卉產(chǎn)業(yè)，可以通過(guò)購(gòu)房送花的方式，使 家家戶(hù)戶(hù)的陽(yáng)臺(tái)上、窗門(mén)口，處處可見(jiàn)花的倩影、可聞花之芬芳，給人以高尚娛悅的精神享受，并使本社區(qū)成為獨(dú)樹(shù)一幟的花園式社區(qū)。 市場(chǎng)定位： 說(shuō)明：本案體量在當(dāng) 地絕無(wú)僅有，僅從常規(guī)的視角出發(fā)開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)，可能會(huì)有一定難度。 最后，對(duì)前期入住居民進(jìn)行持續(xù)的消費(fèi)理念引導(dǎo)、社區(qū) 活動(dòng)組織，也對(duì)今后的營(yíng)銷(xiāo)大有裨益。 首期通過(guò)低總價(jià)聯(lián)排別墅啟動(dòng)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，引領(lǐng)居住時(shí)尚。 隨著年內(nèi)大亭路和工業(yè)南路的開(kāi)通，交通便捷方面不成問(wèn)題，工業(yè)南路本案離縣城最 近處僅 600 米，大亭路又與原有的南北向舟亭路等貫通一氣，周邊的路燈盡快實(shí)施安裝，大片燈火通明的景象也可以打消居民原有的荒涼感受。今后道路兩邊噪音可能也會(huì)較大。 此 外，品味的提升，未必都是通過(guò)硬件投入實(shí)現(xiàn)的，軟件水平的提升一樣達(dá)到目的。 通過(guò)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，漳浦樓盤(pán)大多規(guī)模不大，以十幾畝至幾十畝居多，這樣的規(guī)