【正文】 占有率。為了對(duì)得起這全縣第一大盤(pán)的名聲，對(duì)得起漳州第一大企業(yè)的盛名，對(duì)得起漳浦人民，開(kāi)發(fā)商力爭(zhēng)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品味建設(shè)，使項(xiàng)目成為福建少有的縣域 第一名盤(pán)。 經(jīng)驗(yàn)告訴我們，高品位其實(shí)未必一定意味 著高額投入，好的設(shè)計(jì)，往往能起到事半功倍、四兩撥千斤的功效。 此 外，品味的提升，未必都是通過(guò)硬件投入實(shí)現(xiàn)的，軟件水平的提升一樣達(dá)到目的。 隨著年內(nèi)大亭路和工業(yè)南路的開(kāi)通，交通便捷方面不成問(wèn)題，工業(yè)南路本案離縣城最 近處僅 600 米，大亭路又與原有的南北向舟亭路等貫通一氣，周邊的路燈盡快實(shí)施安裝，大片燈火通明的景象也可以打消居民原有的荒涼感受。 最后，對(duì)前期入住居民進(jìn)行持續(xù)的消費(fèi)理念引導(dǎo)、社區(qū) 活動(dòng)組織，也對(duì)今后的營(yíng)銷(xiāo)大有裨益。一是利用低成本優(yōu)勢(shì)，在社區(qū)花卉的數(shù)量上大造聲勢(shì)，打造一片花的海洋，使社區(qū)處處皆花，無(wú)處不美；二是利用品種多的優(yōu)勢(shì)，奇花異草，隨處可見(jiàn)，而且見(jiàn)別人所未見(jiàn)，使人倍感新奇；三是大力宣揚(yáng)花文化，倡導(dǎo)家家戶戶都種花、養(yǎng)花、愛(ài)花、甚至投身花卉產(chǎn)業(yè)，可以通過(guò)購(gòu)房送花的方式，使 家家戶戶的陽(yáng)臺(tái)上、窗門(mén)口，處處可見(jiàn)花的倩影、可聞花之芬芳，給人以高尚娛悅的精神享受，并使本社區(qū)成為獨(dú)樹(shù)一幟的花園式社區(qū)。 （二） 功能 定位 隨著消費(fèi)者的日益成熟，對(duì)住宅也有了較高的要求。 (2)聯(lián)排定價(jià)依據(jù)： 通過(guò)大量建造戶型科學(xué)、總價(jià)不高的“小戶型別墅”，將大多數(shù)排屋面積控制在 150160 平方米左右、總 價(jià)控制在 35 萬(wàn)以下，這樣的產(chǎn)品，與當(dāng)?shù)貥侵袠窍啾?，價(jià)位相仿但品質(zhì)勝出一籌，將具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)“有天有地”的別墅產(chǎn)品對(duì)于較富裕階層具有相當(dāng)?shù)恼T惑，如此控制總價(jià)可以保證銷(xiāo)路。 (按附件 2 測(cè)算表 “方案七”設(shè)計(jì) ) 項(xiàng)系數(shù)指標(biāo)表（共占地 ，別墅按 層計(jì)，多層按 ） 建筑形式 別墅 (30%) 多層 (70%) 綜合數(shù)據(jù) 占地 125畝 /83338 M2 /194460 M2 /277795 M2 總建 66670 M2 350028 M2 416698 M2 密度 % % % 容積率 戶型配比 別墅 416套 一房 10% 350套 備注：多層戶均面積按 100M別墅按160 M2計(jì)算，套數(shù)為約數(shù)，僅供參考 二房 30% 1050 套 三房 55% 1925 套 四房 5% 175 套 以下具體闡述上表中各項(xiàng)指標(biāo)的依據(jù)： 產(chǎn)品形態(tài)配比： 聯(lián)排及疊加 別墅占地 30%，容積率 ，均價(jià) 2200 元；多層及其他占地 70%，容積率 ，均價(jià) 1400－ 1500 元。 （“二八開(kāi)”）和“一九開(kāi)”的做法。 購(gòu)房時(shí)間%%%%%%%%%%%半年內(nèi) 一年內(nèi) 兩年內(nèi) 三年內(nèi)暫無(wú)考慮系列1 另外，僅就別墅這一較高端產(chǎn)品看，本案約 416套的總量，從當(dāng)?shù)卮罅看嬖诟辉ｋA層（如鮑魚(yú)養(yǎng)殖戶、花果種植戶、僑臺(tái)胞、運(yùn)輸專(zhuān)業(yè)戶）的情況來(lái)看，從他們喜歡有天有地的居住產(chǎn)品來(lái)看，從許多同一專(zhuān)業(yè)階層喜歡“物以類(lèi)聚、人以群分、扎堆生活”的習(xí)慣來(lái)看，這 400 多套的總量，其實(shí)并不大，何況我們主要是以 150160 平方米為基 數(shù)計(jì)算出來(lái)的套數(shù)，如果在時(shí)間充裕的條件下對(duì)這些富裕階層進(jìn)行針對(duì)性的意向調(diào)查，為其量身定做的大套或者獨(dú)棟別墅，其套數(shù)還將進(jìn)一步減少，市場(chǎng)消化必不成問(wèn)題。還可參照萬(wàn)科城市花園或廣州麗江花園，在社區(qū)中部適當(dāng)安排零星無(wú)污染商業(yè)（如小超市、日雜鋪、美容店等），這部分產(chǎn)權(quán)可由開(kāi)發(fā)商自己保留作為固定資產(chǎn)（成本可攤?cè)肫渌鍪鄣牟糠郑?，以租金補(bǔ)貼低物業(yè)，實(shí)現(xiàn)低物業(yè)的低收費(fèi)水準(zhǔn)和高規(guī)格管理，并方便控制社區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)；同時(shí)中部商業(yè)的設(shè)計(jì)，均好性強(qiáng)，能夠服務(wù)于全社區(qū)業(yè)主，使其生活更加方便。 （ 6）學(xué)校分布 為確保寶貴的南面地塊留給別墅，同時(shí)由于目前地塊北部的交通條件相對(duì)已經(jīng)成熟，小學(xué)及幼兒園可考慮放置于 1＃地塊東北部，沿大亭路西側(cè)排列。 小學(xué)建設(shè)成本一覽表 費(fèi)用名稱(chēng) 計(jì)算單價(jià) 工程量 (元 /M2) 總價(jià) (元 ) 備注 設(shè)計(jì)費(fèi) 20元 /M2 2400 48000 建安成本 800元 /M2 2400 1920000 含粗裝修 水電管網(wǎng) 40元 /M2 2400 96000 操場(chǎng) 100元 /M2 7000 700000 運(yùn) 動(dòng)設(shè)施 250000 5 米寬路 80元 /M2 1500 120000 長(zhǎng) 300米 綠化 50元 /M2 3000 15000 綠化率 30% 大門(mén)、門(mén)衛(wèi)、圍墻、廁所 大門(mén)及門(mén)衛(wèi)室 15 萬(wàn)，廁所 5 萬(wàn)，圍墻 40萬(wàn) 60000 圍墻 400米 小計(jì) 3884000 開(kāi)發(fā)商投入費(fèi)用 教學(xué)設(shè)備 1000000 學(xué)校負(fù)責(zé)投入費(fèi)用 總計(jì) 4884000 (7)售樓部、樣板房。下面具體談?wù)勈灼谌绾伍_(kāi)發(fā)的問(wèn)題。這也與我們對(duì)市場(chǎng)占有率的期望相符合。此外，在別墅的北向，也適當(dāng)擺放一些多層，實(shí)現(xiàn)景觀資源共享。 首期通過(guò)別墅這樣的高端定位的產(chǎn)品啟動(dòng)，一定會(huì)迅速引導(dǎo)對(duì)于成片聯(lián)排別墅新的市場(chǎng)消費(fèi)行為的形成。 經(jīng)過(guò)調(diào)查我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有漳浦縣還沒(méi)有真正意義上的高尚社區(qū)，即使一些高端產(chǎn)品，產(chǎn)品定位方面也不夠準(zhǔn)確。這樣做的好處是，低容積率、低密度的別墅聯(lián)片集 中，便于景觀營(yíng)造，同時(shí)由于產(chǎn)品南北高差的合理分布，使得每一座通風(fēng)采光都能得到很好保證，是較為理想的方案。 在第 19 頁(yè)談三大矛盾時(shí)，我們已經(jīng)闡述過(guò)，本案首期市場(chǎng)占有率目標(biāo)是達(dá) 到 2030%，按時(shí)間進(jìn)度和計(jì)劃資金回籠的情況看， 2020年本案首期入市時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)量大致為 (其他開(kāi)發(fā)商 12 萬(wàn) +漳發(fā) 萬(wàn)，詳見(jiàn)本頁(yè)下表 )，這樣推算，則本案的市場(chǎng)占有率為247。由于本案體量巨大，如果 2 幅地塊整體、全部開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售周期可能相當(dāng)長(zhǎng)（很可能是 5 年以上），雖然房地產(chǎn)業(yè)的大方向仍處于上升階段，但不能完全排除未來(lái)幾年可能出現(xiàn)局部的、階段性的波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)，從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，可以采取更靈活的策略，即分塊開(kāi)發(fā)，一方面可以迅速回籠資金，另一方面保證了另一幅地塊的相對(duì)完整性，在一幅地塊成功開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完成后，其進(jìn)可攻、退可守，既可繼續(xù)開(kāi)發(fā)第二幅地塊，又可將其完整地轉(zhuǎn)讓?zhuān)@取更高收益。 其他配套：一個(gè)大門(mén)， 100平方米的廁所，圍墻 400米，綠化率 30%。根據(jù)漳浦現(xiàn)狀，車(chē)位規(guī)劃量要適度，以免因有價(jià)無(wú)市造成固定資產(chǎn)的大量積壓。這樣的價(jià)格水平，是在充分調(diào)研和分析了當(dāng)?shù)孛耖g的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力水平，以及市場(chǎng)參考價(jià)后定出的，我們認(rèn)為是科學(xué)和適當(dāng)?shù)摹０凑钠?20 萬(wàn)戶的總家庭數(shù)計(jì)算，本案總量在漳浦所需消化的比例為：（ 416套＋ 3333 套） 247。 、方案四、方案五、方案六，即別墅比例偏高的做法。我們的原則，是要在“風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)、品質(zhì)”三者之間找到一個(gè)較為適當(dāng)?shù)钠胶恻c(diǎn)。最終目標(biāo)：總體與當(dāng)?shù)?、?dāng)時(shí)銷(xiāo)售商品房均價(jià)相當(dāng)，并略高，部分高端產(chǎn)品甚至可以大幅高于平均水準(zhǔn)。 建筑風(fēng)格定位 ： 現(xiàn)代風(fēng)格，洋氣十足。 （ 2）大型花園式社區(qū) 由于本案的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，便于營(yíng)造既有集中大面積綠化、又有分散均好性組團(tuán)的園林景觀及配套，對(duì)向來(lái)習(xí)慣于眼見(jiàn)為實(shí)的農(nóng)村城 鎮(zhèn)居民以強(qiáng)烈的震撼和實(shí)在的誘惑。如福州的融僑錦江，通過(guò)聯(lián)排別墅啟動(dòng)，以及持續(xù)不斷的社區(qū)活動(dòng)營(yíng)造，使得當(dāng)時(shí)較為冷清、價(jià)格也居低不高的江濱地帶，如今成了炙手可熱的高尚居住區(qū)，其單價(jià)也從數(shù)年前普遍的2000 多元，漲至今天的 5000 元上下，世茂外灘花園甚至賣(mài)出了每平方米 10000 元的天價(jià)，銷(xiāo)售仍然很快一搶而空。此外加上附近有個(gè)殯儀館，對(duì)于購(gòu)房心理也將造成一定影響。舉例說(shuō)明，例如游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等脫離當(dāng)?shù)貙?shí)際的、華而不實(shí)的高檔運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)場(chǎng)所可以在規(guī)劃設(shè)計(jì)中予以放棄；會(huì)所規(guī) 模要會(huì)同設(shè)計(jì)人員協(xié)商，力求控制面積、實(shí)用為主；車(chē)庫(kù)不宜建地下室、以降低建造成本，數(shù)量也不宜過(guò)多，以免造成固定資產(chǎn)的占?jí)?，不利于開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)。大多數(shù)居民購(gòu)房的總價(jià)在 20 萬(wàn)元以內(nèi)，這就對(duì)力求打造高品位住宅產(chǎn)品的漳發(fā)，提出了更高要求。不過(guò)總的要求還是適應(yīng)市場(chǎng)的自然增長(zhǎng)，才可能達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)的合理控制和節(jié)奏的科學(xué)把握。 從市調(diào)中我們發(fā)現(xiàn)，漳浦目前尚無(wú)大規(guī)模、上檔次的高品質(zhì)社區(qū)，不僅大量自建房品質(zhì)比較差，許多已建商品房的品質(zhì)也令人不敢恭維，無(wú)論從社區(qū)環(huán)境、建筑外立面、戶型 結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理，都仍處于一個(gè)極低的發(fā)展水準(zhǔn)上，這反過(guò)來(lái)也就意味著，其發(fā)展?jié)摿薮?，其上升空間無(wú)限。這就意味著市場(chǎng)格局的一次劇烈震蕩。 本案作為漳浦歷史第一大盤(pán)，體量空前巨大，單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量相當(dāng)于全縣前 3 年商品房開(kāi)發(fā)量的總和，其所面臨的機(jī)遇以及挑戰(zhàn)，都將是空前的。 此外，在漳浦縣自 2002 年起停止對(duì)縣城區(qū)自建房的審批的背景下，購(gòu)買(mǎi)商品房的隊(duì)伍 必將進(jìn)一步擴(kuò)大。 （ 2） 主力客戶群定位 ： 2550 歲城 鎮(zhèn)居民；工業(yè)園區(qū)員工及高管；鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有階層（如僑臺(tái)胞家屬、專(zhuān)業(yè)種植、養(yǎng)殖戶等）。首次置業(yè)為主，也決定了本區(qū)域購(gòu)房者大多以自住為多，投資者偏少。漳浦樓盤(pán)總體品質(zhì)水準(zhǔn)不高，市場(chǎng)尚未細(xì)分，大多數(shù)產(chǎn)品基本沒(méi)有社區(qū)概念，配套缺乏，會(huì)所全無(wú)，密度很高，無(wú)集中綠化，景觀營(yíng)造水平有待根本性提高，物業(yè)管理水平較低，防盜網(wǎng)亂建，整體營(yíng)銷(xiāo)和包裝水平相對(duì)較低，售樓人員業(yè)務(wù)素質(zhì)也待提高。 ? 推廣渠道局限 由于各大媒體特別是紙質(zhì)媒體在當(dāng)?shù)赜绊懛αΓ钠謽潜P(pán)的推廣渠道十分有限，大城市常見(jiàn)的報(bào)紙平面廣告、 DM直郵、夾報(bào)這里幾乎很少見(jiàn)到，廣播、電視也沒(méi)有大面積轟炸，路牌廣告體量也不是很大，由于沒(méi)有公交，更談不上車(chē)身廣告了。省內(nèi)較大、較知名房地產(chǎn)企業(yè)亦無(wú)進(jìn)駐跡象。 。本案所處的綏安工業(yè)園總規(guī)劃面積 8 平方公里，已入園企業(yè) 100 多家，其員工 70%是本地打工者（基本在家自?。?，由于企業(yè)一般不提供住房，因此大部分打工者必須選擇購(gòu)房或租房。 。 （二）西湖板塊 此板塊是新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，由于臨近西湖公園自然環(huán)境優(yōu)越，備受開(kāi)發(fā)商的推崇和市民的認(rèn)可，同時(shí)正在開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目多，該板塊為原有自建別墅 區(qū)聚集地，為漳浦中高檔住宅地段。 主力戶型：三房?jī)蓮d 銷(xiāo)售價(jià)格：一期售價(jià) 1200— 1400 元 /m2 二期售價(jià)： 1500— 1600元 /m2 ；雙拼售價(jià)： 3250元 /m2 銷(xiāo)售狀況：一期標(biāo)準(zhǔn)層已售盡，剩頂層復(fù)式，面積均為 200 m2 以上。市政教育配套較為優(yōu)越，對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)住房有一定的影響。房地 產(chǎn) 價(jià)格每 平方米 也 迅猛 上漲了 200 元，比增 %。（ 277795 平方米 *） ≈ 160 元 /平方米。 ●市場(chǎng)機(jī)會(huì)：自 2002 年起漳浦縣已停止了對(duì)自建房的審批，今后，自建房的現(xiàn)象將得到遏止，同時(shí)也進(jìn)一步激活了商品房的市場(chǎng)，增加了本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ●心理：地塊東北部不遠(yuǎn)處的印石小區(qū)有個(gè)火葬場(chǎng)，可能會(huì)對(duì)部分講究風(fēng)水的農(nóng)村人帶來(lái)心理影響。另外，規(guī)劃路從中通過(guò)，將小區(qū)一分為二，也勢(shì)必加大景觀營(yíng)造成本。 第四節(jié) 土地 SWOT（ 優(yōu)劣勢(shì) ）分析 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) ●規(guī)模：漳浦迄今為止第一大盤(pán)，也是福建縣域屈指可數(shù)的大盤(pán)，可以充分做足小區(qū)內(nèi) 配套和景觀。地塊西、北、東三向均臨較為寬闊的大馬路，交通順暢，只是由于新開(kāi)發(fā)的工業(yè)區(qū)（北區(qū)）人流較為稀少，路旁也缺少路燈，全縣沒(méi)有 公交 ，居民以摩托和自行車(chē)為主要交通工具。對(duì)于漳浦第一大盤(pán)的本案來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，體量多達(dá) 50 萬(wàn)平方米之巨，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁的掣肘，也是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。城鎮(zhèn)人口的劇增，又必定刺激著城鎮(zhèn)建設(shè)，從而加快了全縣城市化進(jìn)程。而漳浦目前全縣 81 萬(wàn)人，假定以 4 人為 1 戶，每戶平均 120M2計(jì)算，則全縣約有 202500 戶。而我國(guó)也明顯形成了以中心城市為軸心的長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲、環(huán)渤海灣等三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域。文化底蘊(yùn)深厚，民俗風(fēng)情多姿，是福建的重點(diǎn)少數(shù)民族縣（畬族）。 ? 關(guān)鍵詞：水產(chǎn)之鄉(xiāng) 漳浦縣具有得天獨(dú)厚的水產(chǎn)養(yǎng)殖環(huán)境，擁有 216公里長(zhǎng)的海岸線、 27 個(gè)港灣、 萬(wàn)公頃海灘，水產(chǎn)年產(chǎn)量 30 萬(wàn)噸，居全國(guó)第 20 位，是我國(guó)東南沿海主要海產(chǎn)品生產(chǎn)縣之一，被福建省列為“科教興海示范縣”。漳浦的 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 正 日趨凸顯 。規(guī)劃中還有一條寬達(dá) 24 米的大亭路將縱貫?zāi)媳?，與現(xiàn)有的舟亭路相接；南面的 12 米寬的工業(yè)南路規(guī)劃建設(shè)也正在招標(biāo)中，近期這兩條路都將開(kāi)工。 一、 項(xiàng)目區(qū)位評(píng)估 本項(xiàng)目位于漳浦縣城――綏安鎮(zhèn)北部，地處生活區(qū)與工業(yè)區(qū)交界處，具體位置如圖所示： 第一節(jié) 漳浦印象 走馬漳浦，可以感覺(jué)這是一個(gè)極具地方特色而又充滿活力的縣城， 山有佳珍、海富特產(chǎn)，悠久的農(nóng)耕文明 ，濃郁的工業(yè)氛圍，日漸完善的基礎(chǔ) 設(shè)施，以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮導(dǎo)引下，逐漸嶄露出來(lái)的種種時(shí)尚、潮流氣息，無(wú)不告訴我們：一個(gè)潛力無(wú)限、日新月異的宜居之城，正在構(gòu)建；打造城市化新型農(nóng)村的號(hào)角，已經(jīng)吹響。 驅(qū)車(chē)行進(jìn)在國(guó)道 324 線，兩側(cè)的百里花卉走廊果然名不虛傳，連空氣都彌漫著花草馥郁的芳香，令人迷醉。城鎮(zhèn)里酒樓飯店林立，“海鮮”字樣的招牌隨處可見(jiàn)，每當(dāng)華燈初上，整條街便人頭攢動(dòng)、笑語(yǔ)喧嘩，仿佛每家都座無(wú)虛 席。 今年 3 月，投資 億