【正文】 市場(chǎng)定位： 說(shuō)明：本案體量在當(dāng) 地絕無(wú)僅有，僅從常規(guī)的視角出發(fā)開(kāi)展?fàn)I銷，可能會(huì)有一定難度。 首期通過(guò)低總價(jià)聯(lián)排別墅啟動(dòng)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，引領(lǐng)居住時(shí)尚。今后道路兩邊噪音可能也會(huì)較大。 通過(guò)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，漳浦樓盤(pán)大多規(guī)模不大，以十幾畝至幾十畝居多，這樣的規(guī)模，當(dāng)然無(wú)法降低成本，也不能從根本上提高環(huán)境和建筑的品質(zhì)。由于起步晚、起點(diǎn)低，漳浦縣商品房?jī)r(jià)與全國(guó)大部分地區(qū)相比，顯得比較低。 謹(jǐn)慎入市，掌握節(jié)奏，分期開(kāi)發(fā)，適應(yīng)市場(chǎng)的自然增長(zhǎng)。辯證唯物主義告訴我們，要用辯證的、發(fā)展的眼光看待問(wèn)題。 據(jù)估計(jì)， 2020年全縣商品房計(jì)劃開(kāi)發(fā)量（不含本項(xiàng)目上）也僅為 16萬(wàn)平方米，與許多城市相比，全年開(kāi)發(fā)量尚不及一個(gè)中等規(guī)模的樓盤(pán)，由此也可以看出漳浦房地產(chǎn)發(fā)展仍處于相對(duì)低級(jí)的階段。 另外，對(duì)于工業(yè)園區(qū)部分高管，以及鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有階層（如僑臺(tái)胞、專業(yè)種植、養(yǎng)殖戶等）的消費(fèi)需求，這部分人群除了面積需求較大外，還對(duì)居住品質(zhì)的升級(jí)（例如有天有地的要求、居住功能的舒適性講究）、乃至于精神層面的追求（例如社區(qū)環(huán)境的挑剔、社區(qū)文化等附加值的喜好、社區(qū)鄰里的層次類型的歸屬感等），都有一 定的要求，對(duì)此，本案則以多層 140平方米以上大戶型、以及更新?lián)Q代的聯(lián)排、疊加別墅滿足之。據(jù)了解，作為花果之鄉(xiāng)、水產(chǎn)大縣的漳浦，花卉、水果等種植戶及鮑魚(yú)等水產(chǎn)養(yǎng)殖戶眾多，這從本縣的相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)情況也可得到印證，這部分消費(fèi)群體的身家，往往高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元乃至于上千萬(wàn)元，其群體數(shù)量不少，消費(fèi)能力驚人。 說(shuō)明： 本案是漳浦第一大盤(pán)，在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍度不是非常充分的情況下，除了應(yīng)著眼于工業(yè)園及綏安鎮(zhèn)本身進(jìn)行營(yíng)銷外，還應(yīng)將主要著眼點(diǎn)放在其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行拓展。大都市流行的樓市用語(yǔ)如板式、塔樓、套內(nèi)面積、物業(yè)管理于他們而言基本是新內(nèi)容，容積率、建筑密度等更是 天方夜譚，大多是第一回聽(tīng)說(shuō)。 ? 產(chǎn)品形態(tài)單一 漳浦現(xiàn)有的樓盤(pán)多以多層為主，即使個(gè)別樓盤(pán)有聯(lián)排別墅或疊加別墅出現(xiàn)，也只是 試探性地做一些，產(chǎn)品方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到位。如宏韻家園售樓部，幾乎與沙縣小吃店水平相當(dāng)，但樓也都賣(mài)光了。市場(chǎng)上未售空置、和已售但閑置的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房較為多見(jiàn)，尤其是二層以上商業(yè)大多已出現(xiàn)嚴(yán)重的過(guò)剩。 ，總價(jià)低，適合現(xiàn)有周邊目標(biāo)客戶群。 （三）工業(yè)區(qū)（北區(qū)）板塊 位于綏安工業(yè)區(qū)（北區(qū)）內(nèi)，在當(dāng)?shù)鼐用裼∠笾校搮^(qū)域較為偏遠(yuǎn)，并不是一個(gè)成熟的生活區(qū)域，配套相對(duì)滯后。 開(kāi)發(fā)商：漳浦敬業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置：龍湖路（南側(cè)） 規(guī)模： 25畝， 5 棟（ 120戶） 面積范圍： 70— 200 多 主力戶型：三房?jī)蓮d 銷售價(jià)格： 1500 銷售狀況：前期醞釀?shì)^久， 3月 24日正式開(kāi)盤(pán)，目前已銷售 50% 宇都評(píng)點(diǎn)： 。 （推出了雙拼、聯(lián)排別墅）。 ，為麥?zhǔn)薪值难由?，日后新縣府將搬遷至這一帶，很大程度將 提升此樓盤(pán)的地段優(yōu)勢(shì)。 第一節(jié) 板塊 及 樓盤(pán)現(xiàn)狀調(diào)查 漳浦縣現(xiàn)有商品房大致集中在 3 個(gè)區(qū)域，為了便于分析比較，我們將分別稱之為：臨中心城區(qū)板塊；西湖板塊；工業(yè)園區(qū)板塊（北區(qū)）。 2000 年到 2020 年房地產(chǎn)價(jià)格 一平 米每年增長(zhǎng) 100 元左右。 ●規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力： 漳浦迄今為止第一大盤(pán)，也是福建縣域屈指可數(shù)的大盤(pán)，單個(gè)盤(pán)的開(kāi)發(fā)量就相當(dāng)于漳浦全縣過(guò)去 3 年的總和！規(guī)模大，產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)就有了足夠施展的舞臺(tái)和空間，通過(guò)諸多高水準(zhǔn)專業(yè)公司的協(xié)同運(yùn)作，在構(gòu)思和實(shí)施上大做文章，并通過(guò)規(guī)模效應(yīng)降低各項(xiàng)成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量；規(guī) 模大，就可以充分做足小區(qū)內(nèi)配套和景觀，使本案成為當(dāng)?shù)刈蠲赖纳鐓^(qū)；規(guī)模大，就有條件聘請(qǐng)水準(zhǔn)檔次明顯超出當(dāng)?shù)氐拇笮臀飿I(yè)公司入駐，使本案成為漳浦當(dāng)之無(wú)愧的最好社區(qū)。因此我們認(rèn)為，如果本案能夠引進(jìn)教育地產(chǎn)，使得業(yè)主子女不僅可以方便地獲得入讀名校的機(jī)會(huì)，而且由于其家校都處于同一社區(qū)內(nèi)，生活上十分 方便。 ●配套：無(wú)現(xiàn)成市政配套，白手起家。 ●交通：五條平整的道路圍繞在小區(qū)周邊 ，交通狀況良好。 購(gòu)物場(chǎng)所 、 文化教育 、 醫(yī)療衛(wèi)生 、 金融服務(wù) 、 郵政服務(wù) 、 娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) 、 生活服務(wù) 、 娛樂(lè)休 閑等設(shè)施的完善都有待時(shí)日。 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊北面沿浦發(fā)路有富程鞋業(yè)等幾家企業(yè)，南面是大片的果樹(shù)植物（經(jīng)實(shí)地考證主要為龍眼園及部分耕地），東面也稀疏分布著一些植物，西面有部分工廠企業(yè)，周邊水質(zhì)、泥土有輕微程度 污染 ，但空氣仍然新鮮。尤其是近 2 年，漳浦整個(gè)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，與全省其他縣級(jí)城市相比，有滯后趨勢(shì)（詳見(jiàn)附表），這對(duì)于占地 400 多畝、開(kāi)發(fā)周期至少 5 年左右的本案來(lái)說(shuō)，絕不能對(duì)后市掉以輕心。隨著一座座工業(yè)企業(yè)的落成，一片片農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)，引發(fā)了一批批農(nóng)村剩余勞動(dòng)力離開(kāi)土地進(jìn)企業(yè)當(dāng)工人。 當(dāng)然，以上數(shù)據(jù)不包括目前無(wú)法掌握的今后拍賣(mài)地的數(shù)量、以及開(kāi)發(fā)的節(jié)奏（據(jù)了解，未來(lái)五年國(guó)土局可能還有 1500 多畝地拍賣(mài)，其中 1000 畝主要集中在東部及南部，其他 500 畝可能散落于各處），只是一個(gè)簡(jiǎn)單的判斷方法，便于掌握漳浦大概的供應(yīng)情況，僅供參考。隨著經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不是城市之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是圍繞中心城市的經(jīng)濟(jì) 區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)。有人形象地概括為“五個(gè)一”：北有一枝花（花博園），西有一杯茶（茶博園），東有一個(gè)園（以林進(jìn)嶼為主的漳州濱?；鹕降刭|(zhì)公園），南有一幅畫(huà)（六鰲抽象畫(huà)廊），中間還有一個(gè)堡（國(guó)家文物保護(hù)單位趙家堡）。 根據(jù)規(guī)劃， 到 2020 年，全縣花卉種植面積達(dá)到 6 萬(wàn)畝，年實(shí)現(xiàn)花卉銷售額達(dá) 8 億元。因此可以說(shuō)，漳浦 同時(shí)坐 擁兩個(gè)機(jī)場(chǎng) ，堪稱 廈門(mén)、汕頭的后花園 。 東南花城 項(xiàng)目策劃案 第一部分 項(xiàng)目概況 2020 年３月，漳浦縣國(guó)土資源局舉行公開(kāi)掛牌活動(dòng)，出讓該縣綏安工業(yè)園生活配套用地的使用權(quán)，漳州發(fā)展于３月１０日以 萬(wàn)元（不包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）競(jìng)得該地塊。 ? 關(guān)鍵詞：區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 關(guān)鍵詞：花果之都 ? 關(guān)鍵詞：水產(chǎn)之鄉(xiāng) ? 關(guān)鍵詞：文化之城 ? 關(guān)鍵詞：發(fā)展之城 ? 關(guān)鍵詞：區(qū)位優(yōu)勢(shì) 漳浦縣素有 “ 金漳浦 ” 之稱，地處廈門(mén)、汕頭兩個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū) 的輻射帶 之間， 海陸交通四通八達(dá)，國(guó)道 324 線、省道漳云線、 漳詔高速公路貫穿全境，漳浦至廈門(mén)、汕頭均在１小時(shí)左右可到達(dá)。 如今，位于馬口的閩南花卉批發(fā)市場(chǎng)已成為福建的一個(gè)主要花卉集散地，每天都有來(lái)自全國(guó)各地的客商采購(gòu)花卉。 ? 關(guān)鍵詞：文化之城 漳浦山川秀麗，名勝古跡眾多，旅游潛力巨大。 ? 關(guān)鍵詞：發(fā)展之城 一個(gè)城市的發(fā)展，離不開(kāi)其所處的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 A. 其他開(kāi)發(fā)商（數(shù)字不含漳州發(fā)展，下同） 2020 年前開(kāi)發(fā)量： 49萬(wàn)平方米 2020 年： 16 萬(wàn)平方米 2020 年： 12 萬(wàn)平方米 2020 年： 24 萬(wàn)平方米 B. 漳州發(fā)展： 50 萬(wàn)平方米 A+B 總計(jì)，至 2020 年供應(yīng)量大致為 151 萬(wàn)平方米。 今后樓市大勢(shì)判斷 從國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)宏觀大勢(shì)看，從全國(guó)城鄉(xiāng)居民對(duì)住宅產(chǎn)品的需求看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有一個(gè)較為長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程； 從漳州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和價(jià)格水平看，整個(gè)漳州樓市不存在泡沫現(xiàn)象 ； 從漳浦縣自身歷史發(fā)展情況和城市化進(jìn)程的趨勢(shì)看， 漳浦縣的招商引資，在推動(dòng)著全縣工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的同時(shí)，無(wú)疑也推動(dòng)著城市化進(jìn)程。 與此同時(shí)我們也應(yīng)看到，雖然漳浦目前房?jī)r(jià)的絕對(duì)值與其它兄弟城市相比并不高，但由于漳浦的房 價(jià)在短期內(nèi)上漲幅度比較大，在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平的限制下，房地產(chǎn)價(jià)格能否再次經(jīng)歷快速上漲，我們還應(yīng)謹(jǐn)慎看待。其中， 1 號(hào)單元地塊面積 149325 平方米，建筑密度 35%，容積率 ，綠地率 30%； 2 號(hào)單元地塊面積 128470平方米，建筑密度 38%，容積率 ，綠地率 30%。 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 由于屬新開(kāi)發(fā)的工業(yè)區(qū)（北區(qū)），故基本沒(méi)有什么市政配套。 ●地形：有少許地差，但總體地勢(shì)平坦形狀方整，便于開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，充分利用空間，沒(méi)有死角。 ●觀念：由于消費(fèi)觀念和消費(fèi)實(shí)力相對(duì)落后，需要著力引導(dǎo)。由此可見(jiàn)，當(dāng)?shù)厝藢?duì)教育的重視程度，當(dāng)?shù)匦W(xué)教育的缺口所帶來(lái)的機(jī)會(huì)將是巨大的。 ●資源競(jìng)爭(zhēng)力： 由于漳發(fā)全面的綜合實(shí)力，使其具有一般企業(yè)所難有的各項(xiàng)資源及整合優(yōu)勢(shì)（如政府資源、社會(huì)資源、教育資源等），?？蔀槌Ｈ怂y為，推動(dòng)項(xiàng)目乃至整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)向前快速發(fā)展。在剛起步的 時(shí)候 ，漳浦商品房?jī)r(jià)格每平 方米在 800 元左右。目前在售商品房?jī)r(jià)位仍繼續(xù)小幅上漲，一般在 1400 到 1500 元之間 。 ，突破原有標(biāo)準(zhǔn)，多采用大錯(cuò)層結(jié)構(gòu)。 。 ，有疊加別墅、大錯(cuò)層戶型。 宇都評(píng)點(diǎn)： 營(yíng)銷手段在當(dāng)?shù)仫@得較為特別，對(duì)店面按總價(jià)的 5%返租方式出售。 開(kāi)發(fā)商：富士科技 投資發(fā)展有限公司 地理位置：金浦路 規(guī)模： 5 棟（ 150 戶） 面積范圍： 50— 200 多平米 主力戶型：三房?jī)蓮d 銷售價(jià)格： 1450 元 銷售狀況：剩十幾套左右 宇都評(píng)點(diǎn)： （北區(qū)），大部分購(gòu)買(mǎi)客戶是區(qū)內(nèi)員工。 2020 年底，漳浦縣房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積比上年又增加了 ％。一些售樓部基本上沒(méi)有什么裝修裝飾，“土法上馬”。在這方面，如能通過(guò)專業(yè)代理的強(qiáng)力塑造，將大有可為，可大大增強(qiáng)業(yè)主的尊貴感和歸屬感，在居住的精神層面得到質(zhì)的提升。一次置業(yè)者最大的特點(diǎn)是不太懂行，地段、面積、價(jià)格是他們主要關(guān)心的內(nèi)容。 二、 目標(biāo)消費(fèi)群體定位 目標(biāo)消費(fèi)群體定位分析 （ 1） 區(qū)域定位 ：縣城區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）；鄰近城區(qū)的 鄉(xiāng)鎮(zhèn)；經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 C．鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有階層是一個(gè)大有文章可做的主力客戶群體。 目標(biāo)消費(fèi)群體需求分析 從市調(diào)和分析結(jié)果 看，本地主要的客戶群體屬于首次置業(yè)，且面積以 120 平方米左右較為暢銷，因此本案所規(guī)劃的主體部分――即 70%的多層（含少量小高層）主要針對(duì)這部分客戶群體的消費(fèi)需求；其中部分的小戶型多層，主要滿足工業(yè)園區(qū)內(nèi)的職工的消費(fèi)需要。而本案僅僅一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量就高達(dá) 50 萬(wàn)平方米之巨，相當(dāng)于過(guò)去三年全縣品房開(kāi)發(fā)總量之和。 漳浦現(xiàn)有市場(chǎng)容量比較小，是不是就意味著永遠(yuǎn)??？當(dāng)然不是。因此，我們的預(yù)期目標(biāo)是，在一期成功銷售的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)達(dá)到市場(chǎng) 2030%的市場(chǎng)占有率。 從漳浦現(xiàn)狀看，居民普遍很難接受高價(jià)位的房子。抓住 規(guī)?；\(yùn)作降低成本，科學(xué)化建設(shè)節(jié)約資金。另外，規(guī)劃路從中通過(guò)，將小區(qū)一分為二，也勢(shì)必加大景觀營(yíng)造成本。 通過(guò)引進(jìn)名小學(xué)或建實(shí)小分校、建造區(qū)內(nèi)配套幼兒園等教育賣(mài)點(diǎn)的營(yíng)造，在一定程度上上改變漳浦優(yōu)質(zhì)教育資源極度缺乏的局面，使得購(gòu)房成為解決子女入學(xué)的捷徑，加上校、家地處同一社區(qū)帶來(lái)的生活上的方便感和認(rèn)同感，也將十分有力地解決本案作為生地難以吸引人氣的一個(gè)重要舉措。 四、 產(chǎn)品定位和功能定位 （一） 產(chǎn)品定位 面向漳浦全縣城鎮(zhèn)及農(nóng)村居民的高尚品質(zhì)、中等價(jià)價(jià)位的大型花園式 、 文教式、現(xiàn)代式大型社區(qū)，滿足農(nóng)村居民向往的城市化生活的精神需求。 在戶型上， 借助漳浦當(dāng)?shù)厝霊艋▓@不計(jì)入容積率的成本優(yōu)勢(shì)，“給每戶一個(gè)入戶花園”，使人感同身受 (有關(guān)入戶花園更多內(nèi)容，參見(jiàn) 附 件 5《 入戶花園設(shè)計(jì)建議 》 )。 五、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位和定價(jià)依據(jù) 價(jià)格定位： 住宅品質(zhì)高端，價(jià)格在漳浦當(dāng)?shù)貙僦械取? 六、 項(xiàng)目規(guī)劃原則及定位 （ 更多內(nèi)容，參見(jiàn)附件 1《方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書(shū)》 ） （一）規(guī)劃設(shè)計(jì)原則： 會(huì)同專業(yè)規(guī)劃公司進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)總平面規(guī)劃 ，堅(jiān)持“市場(chǎng)化”與“適度超前”兩個(gè)原則。 東南花城項(xiàng)目成本分析比較表 》 。 。 聯(lián)排和疊加別墅的容積率，從市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，一般不能低于 ，否則將導(dǎo)致土地利用率過(guò)低、成本過(guò)高；容積率若過(guò)高（例如高過(guò) 1）則品質(zhì)難以保證。例如可以考慮極優(yōu)惠政策 (如免二減三之類，租金成本通過(guò)提高房?jī)r(jià)來(lái)彌補(bǔ) )引進(jìn)永輝、吉馬等較大型 超市以吸引人氣。 附：學(xué)校規(guī)模及成本測(cè)算 (關(guān)于教育地產(chǎn)更多內(nèi)容，參見(jiàn)附件 3《教育地產(chǎn)辦學(xué)模式分析》 ) ? 小學(xué)規(guī)劃指標(biāo)： 按照規(guī)劃，學(xué)校用地 15畝（力爭(zhēng)政府劃拔用地，暫不計(jì)算成本），總建 2400 平方米，共計(jì) 40 個(gè)教室，每個(gè)教室面積平均 60平方米。在前期為吸引人氣，還可在售樓部周邊擺設(shè)部分兒童游樂(lè)設(shè)施，并通過(guò)免費(fèi)社區(qū)巴士、看房班車等措施吸引周邊家長(zhǎng)節(jié)假日帶領(lǐng)孩子前來(lái)游玩。 （二）先啟動(dòng)何產(chǎn)品規(guī)模、形態(tài)及其比例 首期產(chǎn)品規(guī)模 首期計(jì)劃先啟動(dòng) 60 畝。 首期產(chǎn)品體量、形態(tài)、比例概述 別墅比例大約占首期的 70%（其中聯(lián)排別墅為主，疊加別墅為輔）； 多層比例大約占首期的 30%，主要是適宜當(dāng)?shù)卦械南M(fèi)習(xí)慣，迅速去化部分產(chǎn)品。 由于本地塊相對(duì)偏僻，如果先以常規(guī)多層方式推出，則很難啟動(dòng)市場(chǎng)，且價(jià)格難以提升；由于別墅對(duì)地段要求不太嚴(yán)格，因此先行啟動(dòng)別墅在策略上是合適的