【正文】 行車(chē)為主要交通工具。 放眼本地塊乃至整個(gè)綏安城區(qū)在整個(gè)漳浦縣的地理位置和交通狀況，可以看到， 全縣交通基礎(chǔ)設(shè)施 已 日臻完善，國(guó)道、省道、縣道、鄉(xiāng)村道路都暢通無(wú)阻 。從下圖中可以看到（附表），漳浦到 20 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的距離，最近的石榴鎮(zhèn)僅 9 公里，最遠(yuǎn)的前亭和馬坪均為 50 余 公里，平均 公里。 坐車(chē)全縣繞一圈， 只需 兩個(gè)小時(shí)就夠了， “半小時(shí) ”經(jīng)濟(jì)圈基本形成。 這對(duì)于吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民入縣城區(qū)購(gòu)房將大大有利。 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 由于屬新開(kāi)發(fā)的工業(yè)區(qū)（北區(qū)），故基本沒(méi)有什么市政配套。 購(gòu)物場(chǎng)所 、 文化教育 、 醫(yī)療衛(wèi)生 、 金融服務(wù) 、 郵政服務(wù) 、 娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) 、 生活服務(wù) 、 娛樂(lè)休 閑等設(shè)施的完善都有待時(shí)日。人文方面，地塊附近有黃道周墓等保護(hù)文物。 第四節(jié) 土地 SWOT（ 優(yōu)劣勢(shì) ）分析 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) ●規(guī)模：漳浦迄今為止第一大盤(pán)，也是福建縣域屈指可數(shù)的大盤(pán)，可以充分做足小區(qū)內(nèi) 配套和景觀。大手筆，大建設(shè)，大投入，給人舍我其誰(shuí)之感。 ●成本：經(jīng)測(cè)算，該地塊地價(jià)為 萬(wàn)元 /畝，樓面地價(jià)為（ 70003920 元地價(jià)＋ 1000 萬(wàn)元配套費(fèi)） 247。（ 277795 平方米 *） ≈ 160 元 /平方米。從 2020 年漳浦開(kāi)發(fā)商獲得土地的平均成本普遍在每畝 萬(wàn)元之間（最低者為 14 萬(wàn)元 /畝）來(lái)看，從當(dāng)?shù)刈》?1500 元左右的均價(jià)來(lái)看，頗具成本優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)空間還是比較樂(lè)觀的。 ●地形：有少許地差，但總體地勢(shì)平坦形狀方整，便于開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，充分利用空間，沒(méi)有死角。 ●交通：五條平整的道路圍繞在小區(qū)周邊 ，交通狀況良好。 項(xiàng)目劣勢(shì) ●地段：與近中心城區(qū)相比，位置較為偏僻，在城鎮(zhèn)居民心中認(rèn)同度尚不理想。另外，規(guī)劃路從中通過(guò)，將小區(qū)一分為二，也勢(shì)必加大景觀營(yíng)造成本。今后道路兩邊噪音可能也會(huì)較大。 ●體量：開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)周期長(zhǎng)，節(jié)奏難把握，產(chǎn)品科學(xué)定性、定量不易。約 50 萬(wàn)元平方米的上市量，無(wú)疑要成為漳浦人民的置業(yè)首選地，讓約一萬(wàn)居民入駐此盤(pán)方可成功。吸引客戶的工作是大量而艱巨的。 ●觀念：由于消費(fèi)觀念和消費(fèi)實(shí)力相對(duì)落后，需要著力引導(dǎo)。 ●配套：無(wú)現(xiàn)成市政配套，白手起家。 ●環(huán)境：處于工業(yè)區(qū)（北區(qū)）內(nèi)，多少會(huì)有環(huán) 境污染，將使購(gòu)房者產(chǎn)生疑慮。 ●心理：地塊東北部不遠(yuǎn)處的印石小區(qū)有個(gè)火葬場(chǎng)，可能會(huì)對(duì)部分講究風(fēng)水的農(nóng)村人帶來(lái)心理影響。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) ●區(qū)域機(jī)會(huì)：本案作為漳浦第一大盤(pán)，在全縣“北進(jìn)東擴(kuò)”的大背景下，持續(xù)推出高檔樓盤(pán)、高尚社區(qū)的概念和產(chǎn)品，將對(duì)本區(qū)域原來(lái)偏僻、冷清的形象進(jìn)行翻天覆地的改變，大大提升北區(qū)乃至整個(gè)漳浦的樓市形象。在一張白張上，能畫(huà)出最美的風(fēng)景。漳發(fā)地產(chǎn)，將成為漳浦城市發(fā)展“北進(jìn)”的排頭兵！ ●教育機(jī)會(huì)：無(wú)論從漳浦全縣，還是從本地塊所處區(qū)域看，其教育現(xiàn)狀都有著很大的提升空間：漳浦城區(qū)共有 4 所 小學(xué)，共有學(xué)生 6000 多名，其中全區(qū)一半的學(xué)生都蜂擁涌入當(dāng)?shù)刈詈玫膶?shí)驗(yàn)小學(xué)，而這 3000 多名濟(jì)濟(jì)一堂的學(xué)子們，又有一半不是來(lái)自劃片區(qū)內(nèi)，而是來(lái)自各鄉(xiāng)鎮(zhèn)并向?qū)W校交納高額贊助費(fèi)（每年贊助 1000 元， 6 年共 6000 元）。由于學(xué)校硬件水平和師資有限，即便許多人有意通過(guò)交納贊助費(fèi)入讀實(shí)小，其愿望仍然不能得到完全滿足。由此可見(jiàn)，當(dāng)?shù)厝藢?duì)教育的重視程度，當(dāng)?shù)匦W(xué)教育的缺口所帶來(lái)的機(jī)會(huì)將是巨大的。因此我們認(rèn)為，如果本案能夠引進(jìn)教育地產(chǎn)，使得業(yè)主子女不僅可以方便地獲得入讀名校的機(jī)會(huì)，而且由于其家校都處于同一社區(qū)內(nèi)，生活上十分 方便。以名校促售樓，以名校提升項(xiàng)目口碑效應(yīng)，對(duì)于今后開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展是十分有利的一個(gè)機(jī)會(huì)。 ●市場(chǎng)機(jī)會(huì)：自 2002 年起漳浦縣已停止了對(duì)自建房的審批，今后，自建房的現(xiàn)象將得到遏止，同時(shí)也進(jìn)一步激活了商品房的市場(chǎng)，增加了本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看，全縣商品房的比例無(wú)疑將大大增長(zhǎng)，享受城鎮(zhèn)現(xiàn)代化住宅是大勢(shì)所趨。 二、 競(jìng)爭(zhēng)力分析 ●品牌競(jìng)爭(zhēng)力： 漳州發(fā)展作為上市公司和本地最大的企業(yè)，品牌效應(yīng)明顯，資金實(shí)力雄厚，將對(duì)本案口碑的樹(shù)立帶來(lái)極大機(jī)會(huì)，為持續(xù)經(jīng)營(yíng)夯實(shí)基礎(chǔ)。漳州發(fā)展同樣是環(huán)境設(shè)計(jì)專家，東南花城呈現(xiàn)給世人的 是人與自然和諧發(fā)展的美麗畫(huà)卷。將此經(jīng)驗(yàn)帶到樓盤(pán)建設(shè)中，無(wú)疑是大有助益的。 ●資源競(jìng)爭(zhēng)力： 由于漳發(fā)全面的綜合實(shí)力，使其具有一般企業(yè)所難有的各項(xiàng)資源及整合優(yōu)勢(shì)（如政府資源、社會(huì)資源、教育資源等），?？蔀槌Ｈ怂y為，推動(dòng)項(xiàng)目乃至整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)向前快速發(fā)展。 ●規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力： 漳浦迄今為止第一大盤(pán)，也是福建縣域屈指可數(shù)的大盤(pán)，單個(gè)盤(pán)的開(kāi)發(fā)量就相當(dāng)于漳浦全縣過(guò)去 3 年的總和！規(guī)模大，產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)就有了足夠施展的舞臺(tái)和空間，通過(guò)諸多高水準(zhǔn)專業(yè)公司的協(xié)同運(yùn)作，在構(gòu)思和實(shí)施上大做文章，并通過(guò)規(guī)模效應(yīng)降低各項(xiàng)成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量；規(guī) 模大，就可以充分做足小區(qū)內(nèi)配套和景觀，使本案成為當(dāng)?shù)刈蠲赖纳鐓^(qū)；規(guī)模大，就有條件聘請(qǐng)水準(zhǔn)檔次明顯超出當(dāng)?shù)氐拇笮臀飿I(yè)公司入駐，使本案成為漳浦當(dāng)之無(wú)愧的最好社區(qū)。 ●成本競(jìng)爭(zhēng)力： 經(jīng)測(cè)算，該地塊地價(jià)為 萬(wàn)元 /畝，樓面地價(jià)為（ 70003920 元地價(jià)＋ 1000萬(wàn)元配套費(fèi)） 247。（ 277795 平方米 *） ≈ 160 元 /平方米。從 2020 年漳浦開(kāi)發(fā)商獲得土地的平均成本普遍在每畝 萬(wàn)元之間（最低者為 14 萬(wàn)元 /畝）來(lái)看，從當(dāng)?shù)刈》?1500 元左右的均價(jià)來(lái)看，頗具成本優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)空間還是比較樂(lè)觀的。 ●品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) 力： 由品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商及各實(shí)力專業(yè)公司合力精心打造的產(chǎn)品，由于有雄厚資金實(shí)力支撐，有高起點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，有強(qiáng)實(shí)力的施工及監(jiān)理隊(duì)伍，有獨(dú)具創(chuàng)意的策劃代理，有經(jīng)驗(yàn)豐富的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)配合，必將打造出漳浦地界前所未見(jiàn)的高品質(zhì)樓盤(pán)，從整體格局至每一個(gè)細(xì)節(jié)，都可以做到令之前的對(duì)手望塵莫及，從而以高品質(zhì)贏得漳浦居民的交口贊譽(yù)。因此，本案的品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力，不言自明。 第二部分 項(xiàng)目定位 一、 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 漳浦的房地產(chǎn)市場(chǎng) 迄今僅 有 4 年的發(fā)展史 ，全縣新建住宅用房面積共計(jì) 49 萬(wàn)平方米 。在剛起步的 時(shí)候 ，漳浦商品房?jī)r(jià)格每平 方米在 800 元左右。 2000 年到 2020 年房地產(chǎn)價(jià)格 一平 米每年增長(zhǎng) 100 元左右。 2020 年漳浦的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷 了一 個(gè)較快發(fā)展時(shí)期，全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，商品房竣工面積達(dá) 萬(wàn) 平方米 ，房地產(chǎn)交易面積為 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 倍。房地 產(chǎn) 價(jià)格每 平方米 也 迅猛 上漲了 200 元，比增 %。 漳浦最近三年商品住宅價(jià)格簡(jiǎn)表 年份 2002 2020 2020 均價(jià) 1050 元 /平米 1150 元 /平米 1350 元 /平米 比增 / % % 近三年來(lái)，漳浦全縣房地產(chǎn)供給量與銷(xiāo)售量 基本平衡，供需兩旺。購(gòu)買(mǎi)群體以城區(qū)居民為主，農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房比例約為 30%。市場(chǎng)上約 60%的戶型在 120140 平方米左右，購(gòu)房者基本以自主為主的真實(shí)需求型客戶，投資、投機(jī)的比例非常小。 目前，漳 浦共有地產(chǎn)企業(yè) 20家，其中福州、廈門(mén)、漳州等外來(lái)的開(kāi)發(fā)商占據(jù)了近半壁江山。目前在售商品房?jī)r(jià)位仍繼續(xù)小幅上漲，一般在 1400 到 1500 元之間 。 第一節(jié) 板塊 及 樓盤(pán)現(xiàn)狀調(diào)查 漳浦縣現(xiàn)有商品房大致集中在 3 個(gè)區(qū)域，為了便于分析比較，我們將分別稱之為：臨中心城區(qū)板塊；西湖板塊；工業(yè)園區(qū)板塊（北區(qū)）?，F(xiàn)將各板塊近期代表性樓盤(pán)調(diào)查情 況列舉如下： 板塊名稱 臨中心城區(qū)板塊 西湖板塊 工業(yè)區(qū)（北區(qū)）板塊 代表樓盤(pán) 盛唐花園 富麗城市花園 龍成花園 (未公開(kāi) ) 錦繡西湖 西湖金典 西湖苑?家天下 西湖名珠 宏韻家園 東方富士商城 錦繡城市廣場(chǎng) (未公開(kāi) ) （一）臨中心城區(qū)板塊： 該板塊人口密集，在未來(lái)城市規(guī)劃的起點(diǎn)，地段上占絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，交通，購(gòu)物，娛樂(lè)，休閑各方面都較為方便。市政教育配套較為優(yōu)越，對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)住房有一定的影響。 盛唐花園 開(kāi)發(fā)商：漳州市盛唐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置：麥?zhǔn)薪峙c舟亭路交叉口 規(guī)模： 23畝， 5 棟（ 300戶） 面積范圍： 70— 260 多平米 戶型配比：主力面積 140 到 150 平方米（三房大錯(cuò)層）；兩房占十幾套；頂樓全為復(fù)式。 銷(xiāo)售價(jià)格：起 1500 元 /m2 均價(jià)： 1600— 1700 元 /m2 （待定） 銷(xiāo)售狀況：未正式發(fā)售。估計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層銷(xiāo)售難度不大 宇都評(píng)點(diǎn)： ，屬繁華的城區(qū)中心地段。 15000平米的商業(yè)配套。 ，突破原有標(biāo)準(zhǔn)，多采用大錯(cuò)層結(jié)構(gòu)。 ，為麥?zhǔn)薪值难由?，日后新縣府將搬遷至這一帶，很大程度將 提升此樓盤(pán)的地段優(yōu)勢(shì)。 富麗城市花園 開(kāi)發(fā)商：富麗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置：漳浦縣朝陽(yáng)路 規(guī)模： 135畝，一、二期 6 幢多層， 30套雙拼， 1幢聯(lián)排（未公開(kāi)） 面積范圍：多層 88— 200多平米；雙拼 238— 300多平米。 主力戶型：三房?jī)蓮d 銷(xiāo)售價(jià)格：一期售價(jià) 1200— 1400 元 /m2 二期售價(jià)： 1500— 1600元 /m2 ；雙拼售價(jià)： 3250元 /m2 銷(xiāo)售狀況：一期標(biāo)準(zhǔn)層已售盡，剩頂層復(fù)式，面積均為 200 m2 以上。二期標(biāo)準(zhǔn) 層也預(yù)定部分，雙拼剩余十五套。 店面面積從 70 到 100 平米，售價(jià)均為 5380/m2，由業(yè)主自行選擇是否帶租約，若帶租約，返還三年，每平米 13 元。若不帶租約，必須經(jīng)營(yíng)家具裝飾。 宇都評(píng)點(diǎn)： 。 。 （推出了雙拼、聯(lián)排別墅）。 ，配套相對(duì)齊全。 （二）西湖板塊 此板塊是新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，由于臨近西湖公園自然環(huán)境優(yōu)越，備受開(kāi)發(fā)商的推崇和市民的認(rèn)可，同時(shí)正在開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目多，該板塊為原有自建別墅 區(qū)聚集地，為漳浦中高檔住宅地段。但是區(qū)域道路狀況目前尚未完善，生活配套相對(duì)欠缺，有待以后的跟進(jìn)。 錦繡西湖 開(kāi)發(fā)商：福建萬(wàn)新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置：龍湖路（南） 規(guī)模： 15畝， 8 棟， 170戶 面積范圍： 70— 300 多平米 戶型配比： 70 多平米（兩房） 22 套，主力 120— 140 平米為三房大錯(cuò)層， 150 平米為復(fù)式樓。 150— 300 多平米為 16套疊加別墅 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià) 1500，疊加別墅 1650 銷(xiāo)售狀況： 2020 年 12月開(kāi)盤(pán)，至今小面積已售罄，疊加別墅售罄。 宇都評(píng)點(diǎn)： ， 在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生良好的口碑。 ，有疊加別墅、大錯(cuò)層戶型。 開(kāi)發(fā)商：漳浦敬業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置：龍湖路（南側(cè)） 規(guī)模： 25畝， 5 棟（ 120戶） 面積范圍： 70— 200 多 主力戶型：三房?jī)蓮d 銷(xiāo)售價(jià)格： 1500 銷(xiāo)售狀況：前期醞釀?shì)^久， 3月 24日正式開(kāi)盤(pán)，目前已銷(xiāo)售 50% 宇都評(píng)點(diǎn)： 。 。 。 ?家天下 開(kāi)發(fā)商：漳州市永信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司 地理位置：龍湖路（南側(cè)） 規(guī)模： 15畝， (200 戶 ) 面積范圍： 40— 200 多平米 主力戶型：三房?jī)蓮d 銷(xiāo)售價(jià)格： 1500 元 銷(xiāo)售狀況： 2020 年 1月開(kāi)盤(pán)，至今已銷(xiāo)售 60%，現(xiàn)剩余三房，樓中樓。 宇都評(píng)點(diǎn)： ，可供更多購(gòu)房者選擇。 。 西湖花園（西湖名珠） 開(kāi)發(fā)商：福建豐源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置：西湖公園南側(cè) 規(guī)模： 畝 面積范圍： 116270 平米 主力戶型：三房?jī)蓮d 銷(xiāo)售價(jià)格： 1425 元 銷(xiāo)售狀況 ： 2020 年 12月交房，現(xiàn)已 預(yù)定 62%。 宇都評(píng)點(diǎn)： 營(yíng)銷(xiāo)手段在當(dāng)?shù)仫@得較為特別，對(duì)店面按總價(jià)的 5%返租方式出售。 （三）工業(yè)區(qū)（北區(qū)）板塊 位于綏安工業(yè)區(qū)（北區(qū)）內(nèi)，在當(dāng)?shù)鼐用裼∠笾校搮^(qū)域較為偏遠(yuǎn)，并不是一個(gè)成熟的生活區(qū)域，配套相對(duì)滯后。該區(qū)域的購(gòu)房群體消費(fèi)能力相對(duì)較低，同時(shí)，能夠輻射到的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)狀況也相對(duì)較差。本案所處的綏安工業(yè)園總規(guī)劃面積 8 平方公里，已入園企業(yè) 100 多家，其員工 70%是本地打工者（基本在家自?。?，由于企業(yè)一般不提供住房，因此大部分打工者必須選擇購(gòu)房或租房。但由于該地域在居民心目中的認(rèn)同度尚不高，因此該板塊目前已開(kāi)發(fā)的宏韻家園和東方富士商城總體戶型面積都較小，價(jià)格與其他區(qū)域相比也較低。 開(kāi)發(fā)商：金諾房地產(chǎn)公司 地理位置：金浦路 規(guī)模： 2 棟（ 96戶） 主力戶型：三房?jī)蓮d 銷(xiāo)售價(jià)格：去年開(kāi)盤(pán) 1000 元；現(xiàn)價(jià) 1250— 1300 元 銷(xiāo)售狀況：全部售完，已現(xiàn)房 宇都評(píng)點(diǎn)： （北區(qū)）里的首個(gè)商品房項(xiàng)目。 2. 小區(qū)規(guī)模小，屬初級(jí)階段產(chǎn)品。 3. 由于大勢(shì)所趨，從