【正文】 行車為主要交通工具。 放眼本地塊乃至整個綏安城區(qū)在整個漳浦縣的地理位置和交通狀況，可以看到， 全縣交通基礎(chǔ)設(shè)施 已 日臻完善，國道、省道、縣道、鄉(xiāng)村道路都暢通無阻 。從下圖中可以看到（附表），漳浦到 20 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的距離，最近的石榴鎮(zhèn)僅 9 公里，最遠(yuǎn)的前亭和馬坪均為 50 余 公里，平均 公里。 坐車全縣繞一圈， 只需 兩個小時就夠了， “半小時 ”經(jīng)濟圈基本形成。 這對于吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民入縣城區(qū)購房將大大有利。 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 由于屬新開發(fā)的工業(yè)區(qū)（北區(qū)），故基本沒有什么市政配套。 購物場所 、 文化教育 、 醫(yī)療衛(wèi)生 、 金融服務(wù) 、 郵政服務(wù) 、 娛樂、餐飲、運動 、 生活服務(wù) 、 娛樂休 閑等設(shè)施的完善都有待時日。人文方面，地塊附近有黃道周墓等保護文物。 第四節(jié) 土地 SWOT（ 優(yōu)劣勢 ）分析 項目地塊的優(yōu)勢 ●規(guī)模：漳浦迄今為止第一大盤，也是福建縣域屈指可數(shù)的大盤，可以充分做足小區(qū)內(nèi) 配套和景觀。大手筆，大建設(shè)，大投入，給人舍我其誰之感。 ●成本：經(jīng)測算，該地塊地價為 萬元 /畝，樓面地價為（ 70003920 元地價＋ 1000 萬元配套費） 247。（ 277795 平方米 *） ≈ 160 元 /平方米。從 2020 年漳浦開發(fā)商獲得土地的平均成本普遍在每畝 萬元之間（最低者為 14 萬元 /畝）來看，從當(dāng)?shù)刈》?1500 元左右的均價來看，頗具成本優(yōu)勢，利潤空間還是比較樂觀的。 ●地形：有少許地差，但總體地勢平坦形狀方整，便于開發(fā)地產(chǎn)，充分利用空間，沒有死角。 ●交通：五條平整的道路圍繞在小區(qū)周邊 ，交通狀況良好。 項目劣勢 ●地段：與近中心城區(qū)相比，位置較為偏僻，在城鎮(zhèn)居民心中認(rèn)同度尚不理想。另外，規(guī)劃路從中通過，將小區(qū)一分為二，也勢必加大景觀營造成本。今后道路兩邊噪音可能也會較大。 ●體量：開發(fā)、營銷周期長，節(jié)奏難把握，產(chǎn)品科學(xué)定性、定量不易。約 50 萬元平方米的上市量，無疑要成為漳浦人民的置業(yè)首選地，讓約一萬居民入駐此盤方可成功。吸引客戶的工作是大量而艱巨的。 ●觀念：由于消費觀念和消費實力相對落后，需要著力引導(dǎo)。 ●配套：無現(xiàn)成市政配套，白手起家。 ●環(huán)境：處于工業(yè)區(qū)（北區(qū)）內(nèi)，多少會有環(huán) 境污染，將使購房者產(chǎn)生疑慮。 ●心理：地塊東北部不遠(yuǎn)處的印石小區(qū)有個火葬場，可能會對部分講究風(fēng)水的農(nóng)村人帶來心理影響。 項目機會點 ●區(qū)域機會：本案作為漳浦第一大盤，在全縣“北進東擴”的大背景下，持續(xù)推出高檔樓盤、高尚社區(qū)的概念和產(chǎn)品，將對本區(qū)域原來偏僻、冷清的形象進行翻天覆地的改變，大大提升北區(qū)乃至整個漳浦的樓市形象。在一張白張上，能畫出最美的風(fēng)景。漳發(fā)地產(chǎn)，將成為漳浦城市發(fā)展“北進”的排頭兵！ ●教育機會：無論從漳浦全縣，還是從本地塊所處區(qū)域看，其教育現(xiàn)狀都有著很大的提升空間：漳浦城區(qū)共有 4 所 小學(xué)，共有學(xué)生 6000 多名，其中全區(qū)一半的學(xué)生都蜂擁涌入當(dāng)?shù)刈詈玫膶嶒炐W(xué)，而這 3000 多名濟濟一堂的學(xué)子們，又有一半不是來自劃片區(qū)內(nèi)，而是來自各鄉(xiāng)鎮(zhèn)并向?qū)W校交納高額贊助費（每年贊助 1000 元， 6 年共 6000 元）。由于學(xué)校硬件水平和師資有限，即便許多人有意通過交納贊助費入讀實小，其愿望仍然不能得到完全滿足。由此可見，當(dāng)?shù)厝藢逃闹匾暢潭?，?dāng)?shù)匦W(xué)教育的缺口所帶來的機會將是巨大的。因此我們認(rèn)為，如果本案能夠引進教育地產(chǎn)，使得業(yè)主子女不僅可以方便地獲得入讀名校的機會，而且由于其家校都處于同一社區(qū)內(nèi)，生活上十分 方便。以名校促售樓，以名校提升項目口碑效應(yīng)，對于今后開發(fā)商的長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展是十分有利的一個機會。 ●市場機會：自 2002 年起漳浦縣已停止了對自建房的審批，今后，自建房的現(xiàn)象將得到遏止，同時也進一步激活了商品房的市場，增加了本項目的機會點。從城鎮(zhèn)化進程看，全縣商品房的比例無疑將大大增長，享受城鎮(zhèn)現(xiàn)代化住宅是大勢所趨。 二、 競爭力分析 ●品牌競爭力： 漳州發(fā)展作為上市公司和本地最大的企業(yè)，品牌效應(yīng)明顯，資金實力雄厚，將對本案口碑的樹立帶來極大機會，為持續(xù)經(jīng)營夯實基礎(chǔ)。漳州發(fā)展同樣是環(huán)境設(shè)計專家，東南花城呈現(xiàn)給世人的 是人與自然和諧發(fā)展的美麗畫卷。將此經(jīng)驗帶到樓盤建設(shè)中，無疑是大有助益的。 ●資源競爭力： 由于漳發(fā)全面的綜合實力，使其具有一般企業(yè)所難有的各項資源及整合優(yōu)勢（如政府資源、社會資源、教育資源等），常可為常人所難為，推動項目乃至整個區(qū)域經(jīng)濟向前快速發(fā)展。 ●規(guī)模競爭力： 漳浦迄今為止第一大盤，也是福建縣域屈指可數(shù)的大盤，單個盤的開發(fā)量就相當(dāng)于漳浦全縣過去 3 年的總和！規(guī)模大，產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計就有了足夠施展的舞臺和空間，通過諸多高水準(zhǔn)專業(yè)公司的協(xié)同運作，在構(gòu)思和實施上大做文章，并通過規(guī)模效應(yīng)降低各項成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量；規(guī) 模大，就可以充分做足小區(qū)內(nèi)配套和景觀，使本案成為當(dāng)?shù)刈蠲赖纳鐓^(qū)；規(guī)模大，就有條件聘請水準(zhǔn)檔次明顯超出當(dāng)?shù)氐拇笮臀飿I(yè)公司入駐，使本案成為漳浦當(dāng)之無愧的最好社區(qū)。 ●成本競爭力： 經(jīng)測算，該地塊地價為 萬元 /畝，樓面地價為（ 70003920 元地價＋ 1000萬元配套費） 247。（ 277795 平方米 *） ≈ 160 元 /平方米。從 2020 年漳浦開發(fā)商獲得土地的平均成本普遍在每畝 萬元之間（最低者為 14 萬元 /畝）來看，從當(dāng)?shù)刈》?1500 元左右的均價來看，頗具成本優(yōu)勢，利潤空間還是比較樂觀的。 ●品質(zhì)競爭 力： 由品牌實力開發(fā)商及各實力專業(yè)公司合力精心打造的產(chǎn)品，由于有雄厚資金實力支撐，有高起點的規(guī)劃設(shè)計，有強實力的施工及監(jiān)理隊伍，有獨具創(chuàng)意的策劃代理，有經(jīng)驗豐富的營銷團隊配合，必將打造出漳浦地界前所未見的高品質(zhì)樓盤，從整體格局至每一個細(xì)節(jié)，都可以做到令之前的對手望塵莫及，從而以高品質(zhì)贏得漳浦居民的交口贊譽。因此，本案的品質(zhì)競爭力，不言自明。 第二部分 項目定位 一、 市場現(xiàn)狀分析 漳浦的房地產(chǎn)市場 迄今僅 有 4 年的發(fā)展史 ，全縣新建住宅用房面積共計 49 萬平方米 。在剛起步的 時候 ，漳浦商品房價格每平 方米在 800 元左右。 2000 年到 2020 年房地產(chǎn)價格 一平 米每年增長 100 元左右。 2020 年漳浦的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷 了一 個較快發(fā)展時期，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，商品房竣工面積達 萬 平方米 ，房地產(chǎn)交易面積為 萬平方米，增長 倍。房地 產(chǎn) 價格每 平方米 也 迅猛 上漲了 200 元，比增 %。 漳浦最近三年商品住宅價格簡表 年份 2002 2020 2020 均價 1050 元 /平米 1150 元 /平米 1350 元 /平米 比增 / % % 近三年來，漳浦全縣房地產(chǎn)供給量與銷售量 基本平衡，供需兩旺。購買群體以城區(qū)居民為主，農(nóng)民進城購房比例約為 30%。市場上約 60%的戶型在 120140 平方米左右，購房者基本以自主為主的真實需求型客戶，投資、投機的比例非常小。 目前，漳 浦共有地產(chǎn)企業(yè) 20家，其中福州、廈門、漳州等外來的開發(fā)商占據(jù)了近半壁江山。目前在售商品房價位仍繼續(xù)小幅上漲，一般在 1400 到 1500 元之間 。 第一節(jié) 板塊 及 樓盤現(xiàn)狀調(diào)查 漳浦縣現(xiàn)有商品房大致集中在 3 個區(qū)域，為了便于分析比較，我們將分別稱之為：臨中心城區(qū)板塊；西湖板塊；工業(yè)園區(qū)板塊（北區(qū)）?，F(xiàn)將各板塊近期代表性樓盤調(diào)查情 況列舉如下： 板塊名稱 臨中心城區(qū)板塊 西湖板塊 工業(yè)區(qū)（北區(qū)）板塊 代表樓盤 盛唐花園 富麗城市花園 龍成花園 (未公開 ) 錦繡西湖 西湖金典 西湖苑?家天下 西湖名珠 宏韻家園 東方富士商城 錦繡城市廣場 (未公開 ) （一）臨中心城區(qū)板塊： 該板塊人口密集，在未來城市規(guī)劃的起點，地段上占絕對的優(yōu)勢，交通，購物，娛樂，休閑各方面都較為方便。市政教育配套較為優(yōu)越，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購買住房有一定的影響。 盛唐花園 開發(fā)商：漳州市盛唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：麥?zhǔn)薪峙c舟亭路交叉口 規(guī)模： 23畝， 5 棟（ 300戶） 面積范圍： 70— 260 多平米 戶型配比：主力面積 140 到 150 平方米（三房大錯層）；兩房占十幾套；頂樓全為復(fù)式。 銷售價格：起 1500 元 /m2 均價： 1600— 1700 元 /m2 （待定） 銷售狀況：未正式發(fā)售。估計標(biāo)準(zhǔn)層銷售難度不大 宇都評點： ，屬繁華的城區(qū)中心地段。 15000平米的商業(yè)配套。 ，突破原有標(biāo)準(zhǔn)，多采用大錯層結(jié)構(gòu)。 ，為麥?zhǔn)薪值难由?，日后新縣府將搬遷至這一帶，很大程度將 提升此樓盤的地段優(yōu)勢。 富麗城市花園 開發(fā)商：富麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：漳浦縣朝陽路 規(guī)模： 135畝，一、二期 6 幢多層， 30套雙拼， 1幢聯(lián)排（未公開） 面積范圍：多層 88— 200多平米；雙拼 238— 300多平米。 主力戶型：三房兩廳 銷售價格：一期售價 1200— 1400 元 /m2 二期售價： 1500— 1600元 /m2 ；雙拼售價： 3250元 /m2 銷售狀況：一期標(biāo)準(zhǔn)層已售盡，剩頂層復(fù)式，面積均為 200 m2 以上。二期標(biāo)準(zhǔn) 層也預(yù)定部分，雙拼剩余十五套。 店面面積從 70 到 100 平米，售價均為 5380/m2，由業(yè)主自行選擇是否帶租約，若帶租約，返還三年，每平米 13 元。若不帶租約，必須經(jīng)營家具裝飾。 宇都評點： 。 。 （推出了雙拼、聯(lián)排別墅）。 ，配套相對齊全。 （二）西湖板塊 此板塊是新開發(fā)的區(qū)域，由于臨近西湖公園自然環(huán)境優(yōu)越，備受開發(fā)商的推崇和市民的認(rèn)可，同時正在開發(fā)的新項目多，該板塊為原有自建別墅 區(qū)聚集地，為漳浦中高檔住宅地段。但是區(qū)域道路狀況目前尚未完善，生活配套相對欠缺，有待以后的跟進。 錦繡西湖 開發(fā)商：福建萬新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：龍湖路（南） 規(guī)模： 15畝， 8 棟， 170戶 面積范圍： 70— 300 多平米 戶型配比： 70 多平米（兩房） 22 套，主力 120— 140 平米為三房大錯層， 150 平米為復(fù)式樓。 150— 300 多平米為 16套疊加別墅 銷售價格：均價 1500，疊加別墅 1650 銷售狀況： 2020 年 12月開盤，至今小面積已售罄，疊加別墅售罄。 宇都評點： ， 在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生良好的口碑。 ，有疊加別墅、大錯層戶型。 開發(fā)商：漳浦敬業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：龍湖路（南側(cè)） 規(guī)模： 25畝， 5 棟（ 120戶） 面積范圍： 70— 200 多 主力戶型：三房兩廳 銷售價格： 1500 銷售狀況：前期醞釀較久， 3月 24日正式開盤，目前已銷售 50% 宇都評點： 。 。 。 ?家天下 開發(fā)商：漳州市永信房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 地理位置：龍湖路（南側(cè)） 規(guī)模： 15畝， (200 戶 ) 面積范圍： 40— 200 多平米 主力戶型：三房兩廳 銷售價格： 1500 元 銷售狀況： 2020 年 1月開盤，至今已銷售 60%，現(xiàn)剩余三房，樓中樓。 宇都評點： ，可供更多購房者選擇。 。 西湖花園（西湖名珠） 開發(fā)商：福建豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：西湖公園南側(cè) 規(guī)模： 畝 面積范圍： 116270 平米 主力戶型：三房兩廳 銷售價格： 1425 元 銷售狀況 ： 2020 年 12月交房，現(xiàn)已 預(yù)定 62%。 宇都評點： 營銷手段在當(dāng)?shù)仫@得較為特別，對店面按總價的 5%返租方式出售。 （三）工業(yè)區(qū)（北區(qū)）板塊 位于綏安工業(yè)區(qū)（北區(qū)）內(nèi)，在當(dāng)?shù)鼐用裼∠笾?，該區(qū)域較為偏遠(yuǎn)，并不是一個成熟的生活區(qū)域，配套相對滯后。該區(qū)域的購房群體消費能力相對較低，同時，能夠輻射到的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟狀況也相對較差。本案所處的綏安工業(yè)園總規(guī)劃面積 8 平方公里，已入園企業(yè) 100 多家，其員工 70%是本地打工者（基本在家自?。捎谄髽I(yè)一般不提供住房，因此大部分打工者必須選擇購房或租房。但由于該地域在居民心目中的認(rèn)同度尚不高，因此該板塊目前已開發(fā)的宏韻家園和東方富士商城總體戶型面積都較小，價格與其他區(qū)域相比也較低。 開發(fā)商：金諾房地產(chǎn)公司 地理位置：金浦路 規(guī)模： 2 棟（ 96戶） 主力戶型：三房兩廳 銷售價格：去年開盤 1000 元；現(xiàn)價 1250— 1300 元 銷售狀況：全部售完，已現(xiàn)房 宇都評點： （北區(qū)）里的首個商品房項目。 2. 小區(qū)規(guī)模小，屬初級階段產(chǎn)品。 3. 由于大勢所趨，從