【正文】 我們也了解到漳浦現(xiàn)有的 30－ 50 萬總價的房子基本上以大套的樓中樓為主，低總價的別墅產品還尚未發(fā)現(xiàn)， 成規(guī)模、上檔次、“有天或有 地”的聯(lián)排別墅以低總價的形式推出，可以說在目前市場上尚無可比性，是個空白點。 （ 2）多層： 沿規(guī)劃的大亭路西側，規(guī)劃為多層，可以將大亭路的商業(yè)氣氛與社區(qū)內的別墅加以區(qū)隔，以可以保證別墅作為高端產品的居住品質。 =%。 在整體開發(fā)節(jié)奏的把握上，由于分地塊推出，按照市場常規(guī)和經驗判斷，如果各項工作組織協(xié)調得當，是可以使開發(fā)和銷售周期控制在 2 年半至 3 年左右完成的，從上市公司財務狀況運作的情況考慮，我們認為以 “整體規(guī)劃、逐塊操作、分期推出 、靈活機動 ” 的做法比較合理。 ? 成本簡要說明： 硬件總價 488 萬元，具體參見成本估算表，攤至項目 總建里（按方案七計），平均每平方米增加 ?？紤]到長遠發(fā)展，可在道路寬度的設計上適當留有余地，以備今后之需。 （ 5）商業(yè)分布說明 A、位置分布： 縱貫南北的大亭路開通后，將強力打通連接本案所處區(qū)域與舊區(qū)域的通道，形成極為寶貴的商業(yè)氛圍，因此， 商業(yè)主要考慮集中分布于沿大亭路及交通方便之處，其它少量的零星分布 于社區(qū)周邊。 20萬戶＝ %，應該說是合適的。 另外，雖然方案三、方案四、方案五、方案六的利潤相對較高，但由于其別墅比 例高達 40－ 70%，即銷售面積多達 88894150000 平方米之巨（以每套 160 平方米平均計，總量約為 555－938 套），在漳浦這樣一個房地產發(fā)展水平相對較低的縣級市場里，全部實現(xiàn)銷售的把握性不大，風險偏高，因此也予以放棄。首先控制風險；其次 當環(huán)境與容積率有矛盾時，容積率應讓位于環(huán)境，以保證產品的品質，以及漳發(fā)的品牌聲譽；在品質保證的前提下，追求利潤的相對最大化。 目標定價依據： (1)多層定價依據： 一是本案體量大，為控制風險、保證利潤，定價不宜過高或過低；二是本案地理位置在當地人以上中認同感尚不高，但可通過良好環(huán)境營造及品質提升抵消前 述缺點對價格的不利影響，因此價位定在當地平均水準。 說明：針對農村城鎮(zhèn)居民向往現(xiàn)代生活方式、崇尚洋氣建筑風格的心理，打造精致到位的現(xiàn)代歐式風格建筑，注重外形構造和外立面色彩搭配，注重細節(jié)的營造，也比較容易與農村大量現(xiàn)有建筑區(qū)隔開來，取得較為明顯的眼球效應。 具體做法：借助東南花都“環(huán)境締造專家，美好生活創(chuàng)造者”的專業(yè)優(yōu)勢， 大力打造 與眾不同的花園式社區(qū)，在社區(qū)花卉的數量上大造聲勢，打造一片花的海洋，使社區(qū)處處皆花，無處不美，打造“綠化、花化、果化、香化、美化”的美好社區(qū)?？梢?，地段的差別，更多的在于市場理念的引導和市場價值的發(fā)掘，永遠、絕對的所謂“差地”是不存在的。 ［對策］ 協(xié)調政府在最短時間內打通本地塊與舊城區(qū)的連接。 向管理要效益， 提升服務水準， 樹立 社區(qū) 形象 。 ［對策］ 向設計要效益，打造高性價比產品，構建高品質社區(qū)。 矛盾 2： 住宅高品味追求和低市場價位之間的矛盾 ［困難］ 漳州發(fā)展向房地產進軍的第一炮，只能打響，不許失敗。 綜上可以看出，漳浦商品房無論從數量還是品質，都處于較低發(fā)展水平，作為漳浦第一大盤，其實是大有可為的，開發(fā)應當站在“城市運營商”的高度，堅定信心，走可持續(xù)發(fā)展道路。 ［對策］ 準確判斷市場走勢，堅定信心，走可持續(xù)發(fā)展道路。大盤所帶來的成本優(yōu)勢、景觀營造優(yōu)勢以及配套齊全優(yōu)勢，實力開發(fā)商所提供強大經濟支撐及良好品牌影響，在此不 再贅述。加上專業(yè)開發(fā)商經過優(yōu)勢資源整合規(guī)劃設計出 來的別墅產品品質，與自建房不可同日而語；而規(guī)模效應帶來的成本下降，又將讓這部分富有階層倍感“性價比”超群。 A． 2550 歲本地及鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民是本案的銷售重點。 ? 本土市場為主 漳浦主要項目的戶型以 120140 平方米為主，約占市場 60%的比例，說明漳浦市場需求情況比較單一，投資與享受型客戶比例較小，購房者基本為真正自住需求型客戶。 ? 樓盤均價趨同 產品盡管存在地理位置、開發(fā)成本差異，但價格的絕對值差距較小（當然由于當地經濟水平所限，這樣的差別也不能忽略不計），例如擁有自然景觀優(yōu)勢的西湖板塊樓盤，均價竟然同工業(yè)區(qū)（北區(qū)）板塊的樓盤差別不大， 僅高出百元左右；位于相對成熟配套的城區(qū)中心板塊的樓盤，價格也不過比其他區(qū)域略高一、二百元。偶爾見到印在殘疾人代步車上的小樓盤廣告，也大大降低樓盤的檔次形象。百畝以上大盤鮮見，尤其象漳州發(fā)展這樣一次拿 下 400 多畝土地進行開發(fā)的大手筆更是絕無僅有。 第二節(jié) 商 業(yè) 市 場調查 漳浦商業(yè)地產供求狀況 漳浦的商業(yè)地產發(fā)韌于 1998 年，當時由于大規(guī)模舊城改造和政府外延拓展，政府對此給予了大力扶持，由此商業(yè)房產總量穩(wěn)步增長，但增長量在 2001年達到最高值后開始下降。但由于該地域在居民心目中的認同度尚不高，因此該板塊目前已開發(fā)的宏韻家園和東方富士商城總體戶型面積都較小，價格與其他區(qū)域相比也較低。 ?家天下 開發(fā)商：漳州市永信房地產開發(fā) 有限公司 地理位置：龍湖路（南側） 規(guī)模： 15畝， (200 戶 ) 面積范圍： 40— 200 多平米 主力戶型：三房兩廳 銷售價格： 1500 元 銷售狀況： 2020 年 1月開盤，至今已銷售 60%，現(xiàn)剩余三房，樓中樓。但是區(qū)域道路狀況目前尚未完善，生活配套相對欠缺，有待以后的跟進。二期標準 層也預定部分，雙拼剩余十五套。 盛唐花園 開發(fā)商：漳州市盛唐房地產開發(fā)有限公司 地理位置：麥市街與舟亭路交叉口 規(guī)模： 23畝， 5 棟（ 300戶） 面積范圍： 70— 260 多平米 戶型配比：主力面積 140 到 150 平方米（三房大錯層）；兩房占十幾套；頂樓全為復式。 漳浦最近三年商品住宅價格簡表 年份 2002 2020 2020 均價 1050 元 /平米 1150 元 /平米 1350 元 /平米 比增 / % % 近三年來，漳浦全縣房地產供給量與銷售量 基本平衡，供需兩旺。從 2020 年漳浦開發(fā)商獲得土地的平均成本普遍在每畝 萬元之間（最低者為 14 萬元 /畝）來看，從當地住房 1500 元左右的均價來看，頗具成本優(yōu)勢，利潤空間還是比較樂觀的。從城鎮(zhèn)化進程看，全縣商品房的比例無疑將大大增長，享受城鎮(zhèn)現(xiàn)代化住宅是大勢所趨。 項目機會點 ●區(qū)域機會：本案作為漳浦第一大盤，在全縣“北進東擴”的大背景下，持續(xù)推出高檔樓盤、高尚社區(qū)的概念和產品，將對本區(qū)域原來偏僻、冷清的形象進行翻天覆地的改變，大大提升北區(qū)乃至整個漳浦的樓市形象。今后道路兩邊噪音可能也會較大。大手筆，大建設，大投入，給人舍我其誰之感。 放眼本地塊乃至整個綏安城區(qū)在整個漳浦縣的地理位置和交通狀況，可以看到， 全縣交通基礎設施 已 日臻完善，國道、省道、縣道、鄉(xiāng)村道路都暢通無阻 。對此，我們必須通過強有力的策劃和營銷措施，予以解決。近 3 年中，漳浦縣城鎮(zhèn)建設總投資近 20 億元，其中縣城投資就有 6 億元， 房地產市場發(fā)展剛剛起步不久，基礎仍較為薄弱 ，未來仍有很大的成長空間。上述數字表明，至 2020 年，全縣擁有商品房的家庭所占比例： 151萬 M2247。 2020 年 7 月，《廈漳泉城市聯(lián)盟宣言》 的 簽署 ，以及 2020 年 6 月起將在 廈漳泉 三地每年輪流舉辦的閩南人居環(huán)境展示會，昭示著閩南金三角經濟圈今后的相形協(xié)作、共享資源和優(yōu)勢互補將得到大大加強。歷代名人輩出，尤以被譽為“曠世偉人、全閩師表”的明代著名學者、教育家、書法家、理學大師黃道周為代表。 漳浦的淺海灘涂養(yǎng)殖 數量之巨、品種之多， 幾乎 已 達到飽和開發(fā)和利用養(yǎng)殖的程度，精品開發(fā)也越來越多。 ? 關鍵詞：花果之都 漳浦屬亞熱帶海洋季風性濕潤氣候，平均氣溫 21℃，雨量充沛，是個天然大溫室，“扁擔入土也能開花”，適宜各種農作物生長。 該地塊總用地面積 277795 平方米（合 畝），開發(fā)程度為“三通一平”，用途為二類居住用地，土地出讓年限分別為：商業(yè)用地 40 年，居住用地 70年。其中， 1 號單元地塊面積 149325平方米，建筑密度 35%，容積率 ，綠地率 30%； 2 號單元地塊面積 128470 平方米，建筑密度38%，容積率 ，綠地率 30%。 漳浦 水果年產量居全國 25 位，全省之冠，被評為中國的“ 龍眼之鄉(xiāng)”、“荔枝之鄉(xiāng)”、“蘆筍之鄉(xiāng)”、“花木之鄉(xiāng)”， 50 沙西鎮(zhèn)被評為“中國榕樹盆景之鄉(xiāng)”、盤陀鎮(zhèn)被評為“中國茶文化鎮(zhèn)”。 在漳浦轉上一圈，可以發(fā)現(xiàn)那些尋常百姓餐桌上難得一見的“貴族產品”鮑魚，在這里屢見不鮮。 漳浦 還 是中國民間剪紙藝術 之鄉(xiāng)，剪紙藝術在民間廣泛流傳，不僅各種民俗活動少不了剪紙，平時家居休閑也寄各種悠思于剪紙中， 它甚至 走入現(xiàn)代設計的廣闊天地，在產品包裝設計、商標廣告、室內裝潢、服裝設計、書籍裝幀、郵票設計、報刊題花、連環(huán)畫、舞臺美術、動畫、影視等各個方面都有她的倩影；她也走向世界，名揚四海，成為全人類的文化財富與藝術瑰寶 。地處 廈門、汕頭兩個經濟特區(qū) 的 之間 的漳浦，更可同時受到“閩南金三角經濟圈”和“粵港經濟圈”的輻射，其所面臨的快速發(fā)展機遇，必將在不久的將來，得到極大的 提升。120 戶 / M2247。 城鎮(zhèn)建設 已被列入漳浦今后幾年工作的 三個重點 之一（另外兩個是 臨港工業(yè)、工業(yè)園區(qū) ），由此也可以看出政府對漳浦房地產建設的扶持態(tài)度 。 第三節(jié) 項目用地周邊環(huán)境分析 項目土地性質調查 項目北臨浦興路，南靠工業(yè)南路，西接工業(yè)東路，東臨印石路。從下圖中可以看到（附表），漳浦到 20 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的距離，最近的石榴鎮(zhèn)僅 9 公里，最遠的前亭和馬坪均為 50 余 公里，平均 公里。 ●成本：經測算，該地塊地價為 萬元 /畝，樓面地價為（ 70003920 元地價＋ 1000 萬元配套費） 247。 ●體量：開發(fā)、營銷周期長，節(jié)奏難把握，產品科學定性、定量不易。在一張白張上，能畫出最美的風景。 二、 競爭力分析 ●品牌競爭力： 漳州發(fā)展作為上市公司和本地最大的企業(yè)，品牌效應明顯，資金實力雄厚，將對本案口碑的樹立帶來極大機會，為持續(xù)經營夯實基礎。 ●品質競爭 力： 由品牌實力開發(fā)商及各實力專業(yè)公司合力精心打造的產品，由于有雄厚資金實力支撐，有高起點的規(guī)劃設計，有強實力的施工及監(jiān)理隊伍，有獨具創(chuàng)意的策劃代理，有經驗豐富的營銷團隊配合，必將打造出漳浦地界前所未見的高品質樓盤，從整體格局至每一個細節(jié)，都可以做到令之前的對手望塵莫及，從而以高品質贏得漳浦居民的交口贊譽。購買群體以城區(qū)居民為主，農民進城購房比例約為 30%。 銷售價格：起 1500 元 /m2 均價： 1600— 1700 元 /m2 （待定） 銷售狀況：未正式發(fā)售。 店面面積從 70 到 100 平米，售價均為 5380/m2，由業(yè)主自行選擇是否帶租約，若帶租約，返還三年，每平米 13 元。 錦繡西湖 開發(fā)商：福建萬新房地產開發(fā)有限公司 地理位置：龍湖路（南） 規(guī)模： 15畝， 8 棟， 170戶 面積范圍： 70— 300 多平米 戶型配比： 70 多平米（兩房） 22 套，主力 120— 140 平米為三房大錯層， 150 平米為復式樓。 宇都評點： ，可供更多購房者選擇。 開發(fā)商：金諾房地產公司 地理位置：金浦路 規(guī)模： 2 棟（ 96戶） 主力戶型：三房兩廳 銷售價格：去年開盤 1000 元；現(xiàn)價 1250— 1300 元 銷售狀況：全部售完，已現(xiàn)房 宇都評點： （北區(qū)）里的首個商品房項目。 2020 年漳浦 商業(yè)營業(yè)用房的施工面積和竣工面積 均 呈負增長 態(tài)勢?？h級開發(fā)規(guī)模，與福清、長樂、連江、石獅、晉江這些縣級城市相比，還有較大差距。 ? 景觀營造粗糙 漳浦現(xiàn)有樓盤建筑風格以歐式為主，一般都有中庭式園林綠化，不過基本上屬于應付形式，草草了事，既無規(guī)模效應，面積大多較小，又無組 團概念，景觀設計粗放，植被選擇和搭配不甚理想，也失之維護，小品裝飾更是難得一見。在大多數樓盤，無論何種戶型結構、層次、朝向，其單價也差別不大，不能體現(xiàn)不同商品房的價值差別所在。漳浦房地產主要由城區(qū)居民消化。在農村 20 歲出頭就已經自食其力就有一定積蓄的人群不在少數，加上農村人結婚年齡較城市為早，因此目標客戶群的年齡定位也可以適當提前。 同時，漳浦 是著名僑鄉(xiāng)和同胞祖籍地之一，全縣旅居海外僑胞和港澳同胞近 7 萬人，歸僑、僑眷 2 萬多人，臺屬 萬人?，F(xiàn)將本案所面臨的三方面主要矛盾或曰困難，及其突破點簡述如下。 （ 1）從商品房供應量上看。 打造當地獨一無二的大型高品質社區(qū)，大幅提高市場