【正文】 輻射范圍：項目沿線； 從商業(yè)核心輻射的能力看，本商圈由于是目的 性很強的消費方式，所以不具備很強的輻射能力，滿足項目自身體量的經(jīng)營將是一個非常好的結局。 輻射范圍： 從路段劃分，以匯鑫項目為核心，北至人民西路，西至西二環(huán)路，南至穎河路； 從商業(yè)核心輻射的能力看，本商圈由于是目的性很強的消費方式，所以其行業(yè)發(fā)展規(guī)模也受到本地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的限制，同時也受到周邊環(huán)境的影響，其形成時間約為 3 年，如周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，其將會發(fā)揮更大的輻射能力。 從商業(yè)核心輻射的 能力看，本核心商圈有很強的輻射能力，從開發(fā)到目前的狀態(tài)， 2 年的時間，其輻射范圍已達到接近 2 公里，但由于地域限制，其發(fā)展呈現(xiàn)以清河路為方向的發(fā)展態(tài)勢，對于其他位置的影響不足。 輻射范圍： 從路段劃分，該商業(yè)中心輻射四至為東至穎上路，北至清穎路，西至勝利路，南至清河路； 從商業(yè)核心輻射的能力看，本核心商 圈的輻射能力稍顯不足，在以人民路、穎州路交口處往四至 800 米左右位置，商業(yè)氛圍已經(jīng)明顯降低，當然這種情況的出現(xiàn)與城市人口的數(shù)量及城市建設的狀況有密切的聯(lián)系。 針對本地商圈的調研結果 顯示，在阜陽市區(qū)的商業(yè)布局環(huán)境中，形成了以下幾個重點商圈，并形成了各自獨立的輻射空間，我們將逐個進行界定，并對其輻射能力及對于項目的影響進行分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 一、本地商業(yè)布局（傳統(tǒng)商業(yè)布局、娛樂業(yè)布局） 隨著城市的發(fā)展，任何一個城市都會在其演進的進程中，形成自身特定的商業(yè)環(huán)境。 從這一圖標中我們基本可以看出，地段和建筑形態(tài)對于購買決策的影響最大，在多個銷售現(xiàn)場我們能夠了解，定向購買一層，或是 2 層復式房、別墅的客戶不在少數(shù)，而對于景觀及其他的關注也較多，可以說，目前市場中的消費者對于房產(chǎn)購買的消費習慣是綜合考量的，屬于理性消費范疇，在市場推廣中應注意應對。 建筑特征 由于受到本地居住習慣的限制，一層住宅向來都是購房的首選，因此在定價上一層價格相對都是最高的，個別項目在銷售中采取閣樓贈送的方式，表象提升了六層的價格，但一層價格的優(yōu)勢仍是最為明顯的； 處于對利益的追求，本地住宅市場中有多 個項目，如藍色雅典、明園、學府花園、北苑花園等項目均設置了一層、二層聯(lián)體設計建造的模式，即構成了一、二層聯(lián)體成為復式房的格局，提升了項目的價值；從市場整體去化的角度，這類住宅的銷售仍然是主流消費對象，個別因面積過大、總價過高形成的滯銷并非因一層單價過高造成。 從調研的情況看，基本所有項目都采用了細明化分工協(xié)作的銷售模式，聘請專業(yè)的代理銷售公司作為項目的全程營銷代理機構，協(xié)助銷售，用專業(yè)的營銷策劃技巧，提升項目本身的銷售價格。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 調研項目七：藍色雅典 項目定位： 20萬平米超大規(guī)模水岸園林社區(qū)； 項目優(yōu)勢： 大規(guī)模、優(yōu)秀園林景觀； 社區(qū)配套，幼兒園、會所、智能化等； 面積適中，可選擇性強； 單價低、總價低； 項目劣勢： 地域發(fā)展相對滯后，不具備完善的外部生活環(huán)境，沒有地域環(huán)境提升力； 項目核心競爭力： 大規(guī)模、低價格、優(yōu)環(huán)境、好推廣； 發(fā)展商 代理商 位置 安徽國禎房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 君安國際置業(yè) 南二環(huán)路、阜王路交口 一期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 開盤工程形象 04年初 6萬方 1500～ 1800，部分別墅價格較高 期房銷售，目前現(xiàn)房 二期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 二期工程形象 06年 7月底 6萬方 1600～ 2200 期房 主力戶型 二房 三房 三房以上（含頂層復式） 主力面積 96～ 106平米 129～ 130平米 141平米及超過 200平米復式 銷售進度 一期銷售已結案，二期預約中； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 1％ 2％ / 客戶分布 本地客戶群占 70％左右； 廣告述求 20萬平米超大規(guī)模水岸園林社區(qū)，傾情演繹流動生活藝術！ 配套情況 幼兒園、會所、智能化等，配置水平較為高端； 客戶認知渠道 戶外 折頁 工地、銷售展示 交付標準 室內(nèi)毛坯； 物業(yè)管理 /平米 /月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目核心競爭力： 單價低、總價低； 發(fā)展商 代理商 位置 阜陽市中京房地產(chǎn)開發(fā)公司 自行銷售 人民路、西二環(huán)路往東 300米 一期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 開盤工程形象 05年初 45000方 1500～ 1980 期房銷售，目前現(xiàn)房 二期開盤時間 推出量 銷售 價格范圍 二期工程形象 / / / / 主力戶型 二房 三房 三房以上（含頂層復式） 主力面積 97平米 110平米 13 164平米 銷售進度 目前銷售已超過 90％，剩余部分為頂層復式大套； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 1％ 2％ / 客戶分布 本地中低收入人群為主； 廣告述求 低總價、小額首付輕松擁有自己的房產(chǎn)； 配套情況 寬帶、天然氣管道入戶、單元防盜系統(tǒng)，會所； 客戶認知渠道 戶外 折頁 工地展示 交付標準 室內(nèi)毛坯； 物業(yè)管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 調研項目四：明園 項目定位： 南加州花園洋房風情社區(qū) 項目優(yōu)勢： 西區(qū)市場的成熟開發(fā)，造就一個完善環(huán)境； 規(guī)模優(yōu)勢， 20 萬方規(guī)劃面積，大社區(qū)人文景觀配置；建筑及戶型設計合理、美觀，多種房型多種建筑類型，選擇性強；特色景觀設計概念 ，契合了阜陽人群的消費習慣； 周邊教育、商業(yè)環(huán)境配套完善，適宜居??； 發(fā)展商品牌，供電局國有企業(yè)的實力，保證了消費者信心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜上所述，阜陽目前的地產(chǎn)開發(fā)是健康的，風頭正勁，具有極強的開發(fā)前景。整體水平的提升已是不言而喻的事實。 一、城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況（建筑水平、銷售水平、價格水平） 阜陽房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度較快，且發(fā)展較為迅速；從本地房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀況看，首先表現(xiàn)在年開發(fā)總量的逐年遞增，以年市場投入開發(fā)面積的數(shù)量看，自 2002 年開始，年投入量為 萬平米，到 2020 年，年開發(fā)面積投入量為 萬平米，增長幾近一倍，表明了本地房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)勢頭正勁，方興未艾。全年居民消費價格上漲 %，比上年回落 個百分點。與此同時，物價漲勢平緩。全年社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %，實際增速比上年加快 個百分點。 全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤 億元，增長 %。 六、阜陽基礎情況綜 述 根據(jù)以上分析，阜陽市本地基本經(jīng)濟狀況可做如下結論： （一）經(jīng)濟水平不斷提高 從阜陽今年國民經(jīng)濟（ GDP）發(fā)展速度，阜陽近年的經(jīng)濟水平是在不斷提高的， 2020 年，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，財政收入 億元，社會消費品零售總額 億元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元。隨著強化招商引資措施的進一步落實，在各級各部門的共同努力下，全市招商引資取得新成果。 農(nóng)民人均純收入突破 2000 元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。未來 5 至 10 年，阜陽人將按照 “優(yōu)化一產(chǎn)、強化二產(chǎn)、繁榮三產(chǎn) ”和 “建設皖西北中心城市 ”的總體思路，努力把阜陽建成區(qū)域性的優(yōu)質安全農(nóng)產(chǎn)品供應中心、加工制造業(yè)中心和現(xiàn)代商貿(mào)物流集散中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。轄潁州、潁東、潁泉三區(qū)和太和、臨泉、阜南、潁上四縣以及縣級界首市，全市共計７４個鄉(xiāng)、１０５個鎮(zhèn)、４０１８個行政村，耕地面積５８．５萬公頃，是安徽省人口最多的城市是全國重要的勞務輸出基地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 綱要 —— 第一部分 環(huán)境分析 第一章：阜陽基本概況 一、阜陽地處及國民經(jīng)濟概況 二、阜陽城區(qū)概況 三、阜陽經(jīng)濟 四、阜陽人口及消費力 五、阜陽城區(qū)規(guī)劃發(fā)展趨勢 六、小結 第二章：阜陽城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況 一、城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況 二、城區(qū)房地產(chǎn)重點個案調研 三、小結 第三章：本地商業(yè)布局及行業(yè)發(fā)展概況 一、本地商業(yè)布局 二、本地商業(yè)銷售、租賃價格狀況 三、本地商業(yè)動線延伸及發(fā)展趨勢 四、商圈布局對于項目的影響 五、娛樂行業(yè)總體分布及現(xiàn)狀 六、本地商業(yè)狀況總結 第四章：本章節(jié)綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。境內(nèi)淮河、潁河、泉河、茨淮新河等六條航道可入江達海，是中原通往華東的水運要塞。中華人民共和國成立后，設立阜陽地區(qū)專員公署。 阜陽的經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境日趨完善。 2020 年，生產(chǎn)總值突破 300 億元。隨著“ 6611 工程”的大力實施和招商引資力度加大，去年全市固定資產(chǎn)投資在上年較高基數(shù)上繼續(xù)保持強勁增勢。全年進出口 總額 億美元，比上年增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 規(guī)劃控制的區(qū)域，規(guī)劃區(qū)總面積為９７４平方公里。全年實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，比上年增長 %。全年牧業(yè)增加值 億元，增長 %，肉類總產(chǎn)量 萬噸，比 上年增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 市政基礎設施的延伸，也是城市擴張的一個實力見證，近年阜陽市投入大量資金投入到市政道路的修繕和擴建工程，相西、向南道路的改善和延伸，使得城市發(fā)展逐步向現(xiàn)有城區(qū)外圍擴張。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 （四）城市建設水品趨向現(xiàn)代化 城市建設的水平在不斷提高，從建筑形態(tài)或是綠化水準都在提升中 ，這一形態(tài)的主要表現(xiàn)在于房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設上，現(xiàn)階段出現(xiàn)的諸多房地產(chǎn)項目，無論從建筑立面或是內(nèi)部布局，都較 2 年前的產(chǎn)品有很大程度的提升。金茂廣場在內(nèi)的大型商業(yè)、住宅社區(qū)陸續(xù)在西區(qū)開工建設，表明了阜陽房地產(chǎn)市場已開始向外圍擴張； 04 年開發(fā)的藍色雅典項目開始在南二環(huán)以外出現(xiàn)，將城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的勢頭向南延伸，并取得了相當?shù)陌l(fā)展，從整個城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的布局表明，區(qū)域分布已不再局限于城區(qū)以內(nèi)，而是向周邊擴散，這表明了本地市場的需求量和消費觀念的發(fā)展。但到 04 年后，市場中的大部分項目基本都采用了分工協(xié)作的銷售方式，由專業(yè)代理公司進行項目全程策劃或全程銷售工作，專業(yè)的策劃理念和銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 調研項目一： 北苑花園