【正文】 輻射范圍：項(xiàng)目沿線； 從商業(yè)核心輻射的能力看，本商圈由于是目的 性很強(qiáng)的消費(fèi)方式，所以不具備很強(qiáng)的輻射能力，滿足項(xiàng)目自身體量的經(jīng)營(yíng)將是一個(gè)非常好的結(jié)局。 輻射范圍： 從路段劃分，以匯鑫項(xiàng)目為核心，北至人民西路，西至西二環(huán)路，南至穎河路； 從商業(yè)核心輻射的能力看，本商圈由于是目的性很強(qiáng)的消費(fèi)方式，所以其行業(yè)發(fā)展規(guī)模也受到本地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的限制，同時(shí)也受到周邊環(huán)境的影響，其形成時(shí)間約為 3 年，如周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，其將會(huì)發(fā)揮更大的輻射能力。 從商業(yè)核心輻射的 能力看，本核心商圈有很強(qiáng)的輻射能力，從開發(fā)到目前的狀態(tài)， 2 年的時(shí)間，其輻射范圍已達(dá)到接近 2 公里，但由于地域限制，其發(fā)展呈現(xiàn)以清河路為方向的發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)于其他位置的影響不足。 輻射范圍： 從路段劃分，該商業(yè)中心輻射四至為東至穎上路，北至清穎路，西至勝利路，南至清河路； 從商業(yè)核心輻射的能力看，本核心商 圈的輻射能力稍顯不足，在以人民路、穎州路交口處往四至 800 米左右位置，商業(yè)氛圍已經(jīng)明顯降低，當(dāng)然這種情況的出現(xiàn)與城市人口的數(shù)量及城市建設(shè)的狀況有密切的聯(lián)系。 針對(duì)本地商圈的調(diào)研結(jié)果 顯示，在阜陽(yáng)市區(qū)的商業(yè)布局環(huán)境中，形成了以下幾個(gè)重點(diǎn)商圈，并形成了各自獨(dú)立的輻射空間，我們將逐個(gè)進(jìn)行界定，并對(duì)其輻射能力及對(duì)于項(xiàng)目的影響進(jìn)行分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 一、本地商業(yè)布局（傳統(tǒng)商業(yè)布局、娛樂(lè)業(yè)布局） 隨著城市的發(fā)展，任何一個(gè)城市都會(huì)在其演進(jìn)的進(jìn)程中，形成自身特定的商業(yè)環(huán)境。 從這一圖標(biāo)中我們基本可以看出，地段和建筑形態(tài)對(duì)于購(gòu)買決策的影響最大，在多個(gè)銷售現(xiàn)場(chǎng)我們能夠了解，定向購(gòu)買一層，或是 2 層復(fù)式房、別墅的客戶不在少數(shù)，而對(duì)于景觀及其他的關(guān)注也較多，可以說(shuō)，目前市場(chǎng)中的消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)購(gòu)買的消費(fèi)習(xí)慣是綜合考量的，屬于理性消費(fèi)范疇，在市場(chǎng)推廣中應(yīng)注意應(yīng)對(duì)。 建筑特征 由于受到本地居住習(xí)慣的限制，一層住宅向來(lái)都是購(gòu)房的首選，因此在定價(jià)上一層價(jià)格相對(duì)都是最高的，個(gè)別項(xiàng)目在銷售中采取閣樓贈(zèng)送的方式，表象提升了六層的價(jià)格，但一層價(jià)格的優(yōu)勢(shì)仍是最為明顯的； 處于對(duì)利益的追求，本地住宅市場(chǎng)中有多 個(gè)項(xiàng)目，如藍(lán)色雅典、明園、學(xué)府花園、北苑花園等項(xiàng)目均設(shè)置了一層、二層聯(lián)體設(shè)計(jì)建造的模式，即構(gòu)成了一、二層聯(lián)體成為復(fù)式房的格局，提升了項(xiàng)目的價(jià)值；從市場(chǎng)整體去化的角度，這類住宅的銷售仍然是主流消費(fèi)對(duì)象，個(gè)別因面積過(guò)大、總價(jià)過(guò)高形成的滯銷并非因一層單價(jià)過(guò)高造成。 從調(diào)研的情況看，基本所有項(xiàng)目都采用了細(xì)明化分工協(xié)作的銷售模式，聘請(qǐng)專業(yè)的代理銷售公司作為項(xiàng)目的全程營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)，協(xié)助銷售，用專業(yè)的營(yíng)銷策劃技巧，提升項(xiàng)目本身的銷售價(jià)格。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 調(diào)研項(xiàng)目七：藍(lán)色雅典 項(xiàng)目定位： 20萬(wàn)平米超大規(guī)模水岸園林社區(qū)； 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 大規(guī)模、優(yōu)秀園林景觀； 社區(qū)配套，幼兒園、會(huì)所、智能化等； 面積適中，可選擇性強(qiáng)； 單價(jià)低、總價(jià)低； 項(xiàng)目劣勢(shì)： 地域發(fā)展相對(duì)滯后，不具備完善的外部生活環(huán)境，沒有地域環(huán)境提升力； 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力： 大規(guī)模、低價(jià)格、優(yōu)環(huán)境、好推廣； 發(fā)展商 代理商 位置 安徽國(guó)禎房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 君安國(guó)際置業(yè) 南二環(huán)路、阜王路交口 一期開盤時(shí)間 推出量 銷售價(jià)格范圍 開盤工程形象 04年初 6萬(wàn)方 1500～ 1800，部分別墅價(jià)格較高 期房銷售，目前現(xiàn)房 二期開盤時(shí)間 推出量 銷售價(jià)格范圍 二期工程形象 06年 7月底 6萬(wàn)方 1600～ 2200 期房 主力戶型 二房 三房 三房以上（含頂層復(fù)式） 主力面積 96～ 106平米 129～ 130平米 141平米及超過(guò) 200平米復(fù)式 銷售進(jìn)度 一期銷售已結(jié)案，二期預(yù)約中； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 1％ 2％ / 客戶分布 本地客戶群占 70％左右； 廣告述求 20萬(wàn)平米超大規(guī)模水岸園林社區(qū)，傾情演繹流動(dòng)生活藝術(shù)！ 配套情況 幼兒園、會(huì)所、智能化等，配置水平較為高端； 客戶認(rèn)知渠道 戶外 折頁(yè) 工地、銷售展示 交付標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)毛坯； 物業(yè)管理 /平米 /月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力： 單價(jià)低、總價(jià)低； 發(fā)展商 代理商 位置 阜陽(yáng)市中京房地產(chǎn)開發(fā)公司 自行銷售 人民路、西二環(huán)路往東 300米 一期開盤時(shí)間 推出量 銷售價(jià)格范圍 開盤工程形象 05年初 45000方 1500～ 1980 期房銷售，目前現(xiàn)房 二期開盤時(shí)間 推出量 銷售 價(jià)格范圍 二期工程形象 / / / / 主力戶型 二房 三房 三房以上（含頂層復(fù)式） 主力面積 97平米 110平米 13 164平米 銷售進(jìn)度 目前銷售已超過(guò) 90％，剩余部分為頂層復(fù)式大套； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 1％ 2％ / 客戶分布 本地中低收入人群為主； 廣告述求 低總價(jià)、小額首付輕松擁有自己的房產(chǎn)； 配套情況 寬帶、天然氣管道入戶、單元防盜系統(tǒng)，會(huì)所； 客戶認(rèn)知渠道 戶外 折頁(yè) 工地展示 交付標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)毛坯； 物業(yè)管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 調(diào)研項(xiàng)目四：明園 項(xiàng)目定位： 南加州花園洋房風(fēng)情社區(qū) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 西區(qū)市場(chǎng)的成熟開發(fā)，造就一個(gè)完善環(huán)境； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)， 20 萬(wàn)方規(guī)劃面積，大社區(qū)人文景觀配置；建筑及戶型設(shè)計(jì)合理、美觀，多種房型多種建筑類型，選擇性強(qiáng)；特色景觀設(shè)計(jì)概念 ，契合了阜陽(yáng)人群的消費(fèi)習(xí)慣； 周邊教育、商業(yè)環(huán)境配套完善，適宜居?。? 發(fā)展商品牌，供電局國(guó)有企業(yè)的實(shí)力，保證了消費(fèi)者信心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綜上所述，阜陽(yáng)目前的地產(chǎn)開發(fā)是健康的，風(fēng)頭正勁，具有極強(qiáng)的開發(fā)前景。整體水平的提升已是不言而喻的事實(shí)。 一、城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況（建筑水平、銷售水平、價(jià)格水平） 阜陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度較快，且發(fā)展較為迅速；從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的狀況看，首先表現(xiàn)在年開發(fā)總量的逐年遞增，以年市場(chǎng)投入開發(fā)面積的數(shù)量看，自 2002 年開始，年投入量為 萬(wàn)平米，到 2020 年，年開發(fā)面積投入量為 萬(wàn)平米，增長(zhǎng)幾近一倍，表明了本地房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)勢(shì)頭正勁，方興未艾。全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲 %，比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，物價(jià)漲勢(shì)平緩。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %，實(shí)際增速比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。 全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，增長(zhǎng) %。 六、阜陽(yáng)基礎(chǔ)情況綜 述 根據(jù)以上分析，阜陽(yáng)市本地基本經(jīng)濟(jì)狀況可做如下結(jié)論： （一）經(jīng)濟(jì)水平不斷提高 從阜陽(yáng)今年國(guó)民經(jīng)濟(jì)（ GDP）發(fā)展速度，阜陽(yáng)近年的經(jīng)濟(jì)水平是在不斷提高的， 2020 年，全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，財(cái)政收入 億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元。隨著強(qiáng)化招商引資措施的進(jìn)一步落實(shí)，在各級(jí)各部門的共同努力下，全市招商引資取得新成果。 農(nóng)民人均純收入突破 2000 元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。未來(lái) 5 至 10 年，阜陽(yáng)人將按照 “優(yōu)化一產(chǎn)、強(qiáng)化二產(chǎn)、繁榮三產(chǎn) ”和 “建設(shè)皖西北中心城市 ”的總體思路，努力把阜陽(yáng)建成區(qū)域性的優(yōu)質(zhì)安全農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)中心、加工制造業(yè)中心和現(xiàn)代商貿(mào)物流集散中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。轄潁州、潁東、潁泉三區(qū)和太和、臨泉、阜南、潁上四縣以及縣級(jí)界首市，全市共計(jì)７４個(gè)鄉(xiāng)、１０５個(gè)鎮(zhèn)、４０１８?jìng)€(gè)行政村，耕地面積５８．５萬(wàn)公頃，是安徽省人口最多的城市是全國(guó)重要的勞務(wù)輸出基地。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 綱要 —— 第一部分 環(huán)境分析 第一章：阜陽(yáng)基本概況 一、阜陽(yáng)地處及國(guó)民經(jīng)濟(jì)概況 二、阜陽(yáng)城區(qū)概況 三、阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì) 四、阜陽(yáng)人口及消費(fèi)力 五、阜陽(yáng)城區(qū)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì) 六、小結(jié) 第二章：阜陽(yáng)城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況 一、城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況 二、城區(qū)房地產(chǎn)重點(diǎn)個(gè)案調(diào)研 三、小結(jié) 第三章：本地商業(yè)布局及行業(yè)發(fā)展概況 一、本地商業(yè)布局 二、本地商業(yè)銷售、租賃價(jià)格狀況 三、本地商業(yè)動(dòng)線延伸及發(fā)展趨勢(shì) 四、商圈布局對(duì)于項(xiàng)目的影響 五、娛樂(lè)行業(yè)總體分布及現(xiàn)狀 六、本地商業(yè)狀況總結(jié) 第四章：本章節(jié)綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。境內(nèi)淮河、潁河、泉河、茨淮新河等六條航道可入江達(dá)海，是中原通往華東的水運(yùn)要塞。中華人民共和國(guó)成立后，設(shè)立阜陽(yáng)地區(qū)專員公署。 阜陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境日趨完善。 2020 年，生產(chǎn)總值突破 300 億元。隨著“ 6611 工程”的大力實(shí)施和招商引資力度加大，去年全市固定資產(chǎn)投資在上年較高基數(shù)上繼續(xù)保持強(qiáng)勁增勢(shì)。全年進(jìn)出口 總額 億美元，比上年增長(zhǎng) %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 規(guī)劃控制的區(qū)域，規(guī)劃區(qū)總面積為９７４平方公里。全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %。全年牧業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，肉類總產(chǎn)量 萬(wàn)噸，比 上年增長(zhǎng) %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市政基礎(chǔ)設(shè)施的延伸，也是城市擴(kuò)張的一個(gè)實(shí)力見證，近年阜陽(yáng)市投入大量資金投入到市政道路的修繕和擴(kuò)建工程，相西、向南道路的改善和延伸，使得城市發(fā)展逐步向現(xiàn)有城區(qū)外圍擴(kuò)張。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 （四）城市建設(shè)水品趨向現(xiàn)代化 城市建設(shè)的水平在不斷提高，從建筑形態(tài)或是綠化水準(zhǔn)都在提升中 ，這一形態(tài)的主要表現(xiàn)在于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)上，現(xiàn)階段出現(xiàn)的諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)論從建筑立面或是內(nèi)部布局，都較 2 年前的產(chǎn)品有很大程度的提升。金茂廣場(chǎng)在內(nèi)的大型商業(yè)、住宅社區(qū)陸續(xù)在西區(qū)開工建設(shè)，表明了阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)已開始向外圍擴(kuò)張； 04 年開發(fā)的藍(lán)色雅典項(xiàng)目開始在南二環(huán)以外出現(xiàn)，將城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的勢(shì)頭向南延伸，并取得了相當(dāng)?shù)陌l(fā)展，從整個(gè)城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的布局表明，區(qū)域分布已不再局限于城區(qū)以內(nèi)，而是向周邊擴(kuò)散，這表明了本地市場(chǎng)的需求量和消費(fèi)觀念的發(fā)展。但到 04 年后，市場(chǎng)中的大部分項(xiàng)目基本都采用了分工協(xié)作的銷售方式，由專業(yè)代理公司進(jìn)行項(xiàng)目全程策劃或全程銷售工作，專業(yè)的策劃理念和銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 調(diào)研項(xiàng)目一： 北苑花園